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2018年09月21日更新

京基·御景峯备案名:长源京基御景峯公馆

参考均价:75000元/㎡房贷计算器备案价格
地铁口成熟片区
户型:暂无
类型:商业住宅总房源:583车位数:3427
开发商:深圳市京基房地产股份有限公司

项目地址:深圳市南山区留仙大道长岭陂地铁站A1出口地图查看

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牛浩思评楼

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更新时间:2018-09-18

京基地产创建于1994年,是集房地产开发与经营、商业经营与管理、五星级酒店投资与管理、物业管理、高尔夫俱乐部、餐饮经营等多元化产业的大型地产公司。

迄今为止已开发了碧荔花园、碧云天、碧华庭居、碧海云天、御景华城、御景东方、大梅沙京基喜来登酒店、天涛轩、京基御景印象等一系列大型高端住宅社区和五星度假酒店,而目前正在成功运作像京基100、京基滨河时代、京基百纳广场、御景华城商业广场、京基铜锣湾通讯数码广场等商业地标。

老牛还统计了京基目前在深圳的旧改项目,图中京基大运项目即京基御景中央一期已入市,沙一村旧改就是正在开发的京基御景珑庭,其他的旧改项目主要集中在南山、福田、罗湖等区域,可以说京基在深圳已奠定了较强的品牌影响力。


 

更新时间:2018-09-18

区位规划与交通


【项目区位】
项目前身为长源村旧改,所在位置辨识度也非常的高,位于福龙路与留仙大道交汇处西南侧的夹角,属于西丽大学城片区,如有走过福龙路的朋友就会看到,那个高高耸立的几栋超高层建筑就是该项目,其实这个位置比较尴尬,属于南山的边角地带,再往东一点点就到龙华了,比较有意思的是老牛每次走福龙路由南往北时刚出隧道口汽车导航就会先播报“您已进入深圳市南山区”,再走了一段导航则会播报“您已进入深圳市宝安区(龙华)”,几分钟时间从福田—南山—龙华,横跨3个区,也唯有这里了。

西丽大学城片区处于羊台山及塘朗山的夹缝地带,建筑规划沿以留仙大道为主的东西干道布局,地形整体狭长,多以市政配套用地上建学院为主,其次是绿地用作高尔夫场所及公园,零散分布居住用地及工业用地,工业用地有老式的塘朗工业区,和新式的如南山智园。区域整体建筑及人口密度都较低,但绿化覆盖率高,较为宜居,不过难以接收南山区高新区域产业辐射发展,具有局限性。


 

【项目交通】
大学城地理形势呈东西走势的狭长型,交通具有不小的瓶颈,但又因位于福田与南山北边顶端交融处的原因,经几条主要干道——福龙路、塘朗山隧道、沙河西路可以快速俯射于南山及福田中心区,但这几条干道经常都是处于拥堵状态,所以也不知道是优势还是劣势
 
项目是5号线长岭陂站地铁口物业,线路往东1站可以到达深圳北站,可借由北站高铁通达全国各地,并且将在不久后直达香港西九龙站,高铁出行方便,并且可在北站换乘4号线直达市中心,但众所周知4号线早高峰的拥挤程度是出了名的,在早时间段想在北站上4号线难度非常大。

或者也可以向西坐3个站到达西丽站,转乘7号线直达福田,老牛反复研究了很久,这或许是现在最理想的借由轨道交通通勤于市内的方式,南山区目前地铁线路虽然覆盖非常高,但多数是东西走向线路,没有南北走向线路,目前大学城区域要到达南山中心区则必须换乘7号线后再换乘3号线,或者一直乘坐5号线到宝安后再换乘1号线或11号线,这种状况要等到2022年13号线开通后才能有所好转。


 

【利好规划】
5号线在建南延线将会连接前海片区,未来还将来可通过5号线连在建的13号地铁线和西丽高铁交通枢纽,可连接留仙洞总部基地、科技园和后海总部基地等重点规划片区。

西丽高铁交通枢纽为平南铁路西丽站升级改造工程,届时大学城区域将形成东西双高铁站的格局,成为介于北站商务区与留仙洞高新北产业聚集区之间的人文功能居住区,有如前海旁的宝中,福田中心区旁边的香蜜湖。

根据阶段研究成果,西丽枢纽高铁客运场站规模达到11台22线,略大于深圳北站。初步方案采用半地下敷设方式,高铁站台位于地下一层,站厅位于地面层。

除了现有的地铁5号线和7号线外,未来将与在建13号线,规划15号线、29号线汇集在这个区域。除两条高铁线外,还规划有赣深铁路、深茂铁路、深惠城轨、深珠城轨、平南铁路在此设站。

西丽站将成为深圳市重要铁路主客运站、综合交通枢纽和中心节点。目前西丽站周边以仓储等低附加值用地为主,西丽高铁站的落地,将释放该片区的土地价值。


 

西丽高铁站的利好还在规划当中,但留仙洞总部基地是确确实实已在热火朝天的施工建设,其作为深圳的重点发展区域,也是西丽最大的利好,其体量之大达到600万平米,定位为城市经济发展的新载体,产业转型升级的新平台,被寄希望于成为新一代产业园,简称南山区乃至深圳未来引领高端发展的新平台的创新“高地”,可容纳15-18万人就业岗位。


 

其用地多由深圳高科技创新实业竞得,由此可看并不负深圳高端发展的新平台的创高地之名。

 

万科云层的开发已将近尾声,大疆天空之城与特发创智云城还在建设中,由此可见侧之于留仙洞总部基地的西丽大学城有如宝中侧之于前海,香蜜湖侧之于福田中心区,为生活服务配套居住区。

 

 

环境与配套

前面就说过京基御景峯位置有点尴尬,处于南山与龙华的夹缝处,所以既可以享受南山也可以前往龙华的配套,但是问题在于都不是第一线,必须借助交通工具。项目主打的是城市中的山体景观自然资源大盘,所以配套不占优势。


 

【商业配套】
大学城片区多年以来因相对不便利的交通环境和较窄的辐射人群,导致大型商业十分缺乏。近几年随着随着多个新盘的建起,南山智园的投入使用,以及深圳大学的新校区规划等等,塘朗站一带已有并将有大量人群涌入,开发商也开始打起商业的主意。


项目将自带4万平米的商业,与项目一站之隔的宝能城将带有8万平米的集中式商业,并已将商业命名为“宝能全球汇”,而其对面的塘朗城将带6万平米的商业,两个盘的商业有地铁连廊连接,将组成为14万平米的商业体,大牛估计这一带以后将成为大学城的商业中心,业主想就近享有中高端商业也只能倚仗此处。

或者乘坐地体或其他交通工具到达龙华,有北站商务区成片的商业,包括玖钻、九方、红山6979之类的,但是没有到达宝能城与塘朗城商业体方便。


 

【教育配套】
京基御景峯所在的大学城区域书香气息浓厚,周围汇集了南方科技大学、清华研究生院、北大研究生院、哈工研究生院、中国科学院、汇丰商学院等多所高等院校。

目前自身带有一块九年制学校用地,但目前没有确切的建设时间,项目旁紧挨着的道尔顿公学教育口碑还不错,可惜是一所私立学校。


 

大学城目前公立学校的教育状况是,已成立南科大教育集团,学区采用集团办学制,学区内3所学校分别为南科大实验学校、南科大第二实验小学,南科大塘朗小学,3所学校目前都只是小学,初中目前只能在二小借读,除了塘朗小学要拓建成9年制学校外,塘朗城车辆段目前也在建一所中学。

所以确切的说学区内目前只有3所小学,初中不是在借读就是在建。




 

【医疗配套】
大学城内有所大型医院——深圳大学附属医院。
深圳大学附属医院位于南山区大学城片区,医院规划设置床位2000张,分两期工程建设,其中占地面积近9万平方米的一期已投入使用。医院投入使用后将成为我市又一家三级甲等医院。


 

深圳大学附属医院,是一所集临床医疗、科研教学、健康管理、康复保健为一体的国际化、数字化三级甲等综合性研究型医院,直接隶属于深圳大学。

也就是说,除普通医院承担的医疗任务外,还肩负大量的教学和科研任务。


 

【文体生态】
文体方面可以说是西丽大学城片区的一大值得称道的优点,周围汇集了南方科技大学、清华研究生院、北大研究生院、哈工研究生院、中国科学院、汇丰商学院等多所高等院校,院校内都带体育设施配套,这些院校的体育设施有些是对外开放的,有些则不是。除此之外还有专门的深圳大学城体育中心对外开放,足球场跑道、游泳馆、网球场、羽毛球场、篮球场、排球场一应俱全。


 

连麒麟山庄都设在此处可见片区生态方面更是及佳,除此之外还有塘朗山郊野公园、西丽动物园、高尔夫乡村俱乐部、西丽湖、各种果场等资源,绿化覆盖率极高,片区有如天然氧吧。

 

周边旧改与供应 
由牛浩思数据库录得,目前南山区桃源街道(包括大学城片区)约5个旧改项目(含在建未入市项目),拆除重建建设用地总面积约42万平米。

目前桃源街道旧改中超10万平以上旧改体量的有2个项目,均为京基地产开发,项目自身为一个,另一个是“珠光村城市更新单元”,两大旧改的拆除重建面积约达到29万平米,占桃源街道68.7%的旧改体量,桃源街道新房市场的主要供应来源。
 
大学城片区土地供应主要为各大高校扩容的教育用地为主,区域内几无可新增住宅用地,新房供应已近尾声。
 
从地理分布上来看,桃源街道未来几年的旧改更新多分布于塘朗山以南区域,新房供应主要集中于5号线和7号线地铁沿线周边。

所以大学城一带新房供应基本已进入尾声。


 

更新时间:2018-09-18

基本信息

【地块信息】
项目前身为长源村城市更新项目,由京基集团带为拆建与开发,整体共分为7个地块,其中01-01(商业地块)、01-02、01-03才为京基御景峯项目本身,而02-01、02-02、02-03为长源村清退用地,用于建设南山区最大的保障房项目,保障类型还没确定,但按照老牛的经验判断,如此好的地段应该是分配给高端人才类的,另外还用一块规划九年制学校用地。


 

01-01地块占地1.36万㎡,共3栋高层,计容积率面积为13.4万㎡,其中商业3万㎡,办公10.4万㎡,容积率9.89.
 

 

01-02地块占地3.13万㎡,共7栋高层,计容积率面积为22.6万㎡,其中住宅14.7万㎡,公寓7.5万㎡,商业3600㎡,容积率7.22。
 

 

01-03地块占地1.9万㎡,共3栋高层和1栋幼儿园,计容积率面积为13.6万㎡,其中住宅8.76万㎡,办公3.5万㎡,商业4200㎡,配套9500㎡,容积率7.07。
 

 

 

【建筑参数】
项目占地面积约64068m²,总建面约664000.37m²,项目计容积率面积为49.6万㎡,平均容积率7.74,共14栋建筑。其中住宅约23.5万㎡,可售住宅建面约3.7万㎡,回迁住宅17.6万㎡,。办公13.9万㎡,公寓7.5万平米,商业3.8万㎡,配套9500㎡(含公交场站、社康中心、幼儿园、垃圾转运站


 

楼盘基本处于现楼状态,五十多层的高度格外显眼,而且据销售介绍项目的外立面用料十分高档,除了玻璃幕墙外还采用了陶板,所以楼盘整体看起来档次非常高。


 

 

综合分析

优点

1.项目所在大学城高校林立、人文气氛浓厚,且建筑密度较低,生态资源丰富,较为宜居。

2.项目无缝对接5号线长岭陂站,为现有地铁口物业,一站可抵达北站高铁枢纽,并可换乘4号线与7号线直达市中心。并可通过龙大高速、塘朗山隧道、沙河西路直达市市中心,非早晚高峰期时期驾车出行十分便捷。

3.项目为综合体自带4万商业,可一站抵达宝能城+塘朗城建面14万㎡商圈、北站商圈,且小区规划有社康中心、公交场站、幼儿园等公共设施。

4.项目建筑品质较高,高层无遮挡,视野较为开阔。南观塘朗山山景,北眺长岭陂水库景观,以人文、低密、近山景的舒适环境为主要卖点,动中取静,适合改善型家庭。

缺点

1.项目可售住宅较少,多以回迁及保障房为主,并且户型实用率较低。
2.虽占自然景观占优,但项目位置较为尴尬,缺少配套,像“孤岛”式楼盘。

 

更新时间:2018-09-18

【户型分析】
按照原来销售的说法,首批推售的是一期2号地块,其中4、5栋为4梯6户的70年产权公寓;6、7栋为3梯5户的住宅;产品为110-158平3-4房大户产品。

白色部分为回迁住房,4、5栋公寓50余层,6、7栋住宅30余层。

 

据最新消息称,其本次开盘首推公寓,住宅是否卖还是未知数。



 

公寓分三种户型70年产权
A户型 建筑面积约158㎡
B户型 建筑面积约147㎡
C户型 建筑面积约116㎡


公寓 A户型 建筑面积约158㎡
位于4、5栋朝向西南双向景观,具有优秀的园林视野和山景。大面宽通透布局具有优秀的通风采光效果,客厅开间4.5米带有1.6米宽大阳台明亮舒适,主卧开间3.55米自然通透次采光性能优秀。所有次卧开间超过3米具有较高的舒适度。厨房可考虑向生活阳台扩展以增加厨房空间。入户门位置有效保护室内隐私,半开放书房可考虑与餐厅对调增加空间实用率。公卫距离居住区稍远,次卧使用要跨过客厅。


 

公寓 B户型 建筑面积约147㎡
位于4、5栋朝向西南双向景观,具有优秀的园林视野和山景,但园林方向视野不如A户型宽广。5栋卧室无遮挡山景,但距离平南铁路相对更近,更容易受到噪音影响。大面宽通透布局具有优秀的通风采光效果,空间布局较A户型相对合理。客厅开间4.25米带有1.6米宽大阳台明亮舒适,主卧开间3.55自然通透次采光性能优秀。所有次卧开间超过3米具有较高的舒适度。厨房可考虑向生活阳台扩展以增加厨房空间。公卫距离居住区稍远但面积阔绰功能性更强。


 

公寓 C户型 建筑面积约116㎡
位于4、5栋,朝向西南或者东北,分别享受安静朝向园林景观和朝向相对弱势宽阔无遮挡视野。双面采光布局户型结构紧凑。客厅开间3.45米在此面积段有所不足,带1.3米宽阳台也足以满足需要。主卧室开间3.45米宽敞舒适明亮,次卧开间3米舒适度佳,小房间与两卧室之间无承重墙可根据家庭需要改为阔绰奢侈型两房两卫。厨位空间布局科学紧凑。


 

由于建筑新规的限制,目前新房使用都相对不是很高。加上此项目公寓为超高层,住宅为4梯5户,所以整体户型实用率上与同面积段产品由一定的差距。
 
户型在设计上充分利用项目的景观资源优势,基本上每户都有相当管阔的视野方向。侧重点偏向居住舒适度与景观、环境的结合。对个南北通透户型,多数户型卧室空间舒适度较好。
 
南向平南铁路会带来一定的噪音影响,尤其是在进入隧道或弯道时。火车会按规定鸣笛,不过好在目前车次比较少,而且基本都是日间车。至于如何对此段铁路的降噪措施目前还没有明确消息。  

 

更新时间:2018-09-21

京基御景峯4、5栋取得预售许可证,目前已在规土委公示其备案信息,此次共备案583套,户型为建面约116-165平公寓产品,均价约7.5万/平,总价区间在725-1463万元,预计本月27日开盘。

 

 

部分备案价信息:

 

 

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地址:深圳市南山区高新南九道10号深圳湾生态园10栋A座14-15层

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