龙光玖悦台-深圳房地产信息网

牛浩思评楼

全部楼评

开发商◆
规划配套◆
项目解析◆
户型及样板间◆
价格分析◆

更新时间：2020-04-30

开发商为深圳市龙光骏业房地产有限公司，龙光地产主导。

龙光地产视深圳为市场重心，并拓展至大湾区内其它城市，包括临深的东莞、惠州，以及广佛片区、珠海、中山等。产品覆盖面也丰富，涵括住宅、商办、商业等领域。

按照命名看，玖悦台同样为“玖系”产品。龙光“玖系”诞生于2015年，自此之后迅速在深圳、惠州、珠海等20余个城市落地，是龙光地产的重点产品线之一。

但跟产品定位、产品类型关系并不大，不管是住宅还是商业，都有“玖系”在列，且地段的差异也大，没什么套路。

其它产品线还有“尊悦系、城悦系、水悦系、阳光系、城系”等，这些还未在深圳市场上出现。

近几年，在其它地产商普遍收缩控速发展之际，龙光却逆势而上，加快了扩张步伐。

譬如在深圳土拍市场上显得十分冒进，频频高价出手，先后在龙华、光明拿下多宗商住用地，在康佳地块中夺得开发权。

但看似激进拿的地，后来都获得了不错的利润回报，其利润规模在同等规模房企中稳步领跑，甚至超过部分千亿规模房企。

不仅拿地冒进，开发速度也够快，应是为降低开发成本提高周转。玖悦台在拍地后，便释放出了大体规划图纸，几乎立马进场动工，可见一斑。

目前，龙光在深圳推进的项目还有华侨城康佳地块项目、南山利丰雅高旧改项目，储备有福永、福保、宝龙等多个地铁口项目。

更新时间：2020-04-30

交通环境

玖悦台坐落于在上塘板块与红山板块之间，周边社区林立，次新盘大社区为主。

具体位于龙华人民路与新区大道的东北交汇处，区域内的路网已较完善，在福龙路、布龙路、新区大道等城市快速路、主干道之间。

与深圳北站枢纽临近，可便捷通达深圳其它区域。

区位简介

项目往南为红山商住区，以及正在开发中的深圳北商务中心，区域商业、写字楼群逐渐落成。

红山住区的住宅地块基本开发完毕，知名度颇高的水榭春天、中航天逸等小区位列其中。

接下来将以升级配套为主，比如市美术馆新馆、市第二图书馆、三甲医院新华医院、红山6979体验型购物中心等，为片区及龙华注入更丰富多元的资源。

深圳北站商务区域，仍在摸索开发阶段，进度预期稍慢，但大体也符合深圳发展的客观规律，毕竟商务物业需求在全市都处于相对过剩的行情。

北站商务区规划总建面近千万平米，主要发展总部经济、产业金融服务及综合商业。该片区将兴建60多栋甲级写字楼，打造深圳北城市中心区。

目前万科、中铁诺德、华侨城、鸿荣源的项目已驻扎其中，并引入了龙华设计产业园、天马总部、美团科技总部等重点产业及机构。

项目往北是上塘片区的主要腹地，目前处于新旧更替状态，多个新兴社区聚拢中。

包含恒大岳盟工业区旧改、莱蒙简上工业区旧改、莱蒙简上老屋村旧改、安宏基钟氏电子工业区旧改、中海上塘新拍居住项目、中城宴华府等。

这些都将是近期龙华大区的主要新房住宅供应项目，也是龙光玖悦台的主要竞品。

在旧改为主的新项目加持下，上塘片区的社区环境、居家配套方面也将迎来改善，发展预期良好。

局部范围来看，玖悦台的北向在建地块为龙塘停车场综合体，包含上盖保障房，规划地上21层，总建面约3.5万㎡；

南向与华业玫瑰四季一期一路之隔，相邻对望；

东侧跨过地铁4、6号线为龙华区实验学校，目前也在该校的学区范围内；

东南斜对角是天虹购物中心（原龙华九方）、红山6979等区域型购物中心。

周边配套

整体来看，玖悦台所处区位要素齐备，坐享日臻成熟的社区氛围，指待稳步推进的升级配套布局有丰富的商业综合体。

1，商业配套

目前项目周边环绕九方（约建面7万多㎡商业）、玖钻（配建约10万㎡商业）、红山6979（约建面7万㎡商业），

以及华侨城创想大厦、鸿荣源天俊等多个大规模商业综合体聚集，初步形成以红山站为中心的龙华新商圈。

2，文体健康

①龙华两馆
片区内说了N久的“龙华两馆”终于于去年底前动工，并且规划定位进行了升级。

两馆实指深圳美术馆新馆和深圳第二图书馆，此前后者的规划为市图书调剂馆。

②简上体育综合体

玖悦台北面，上塘地铁站附近的简上体育综合体正在建设中。

建筑面积约6.4万㎡，功能定位为集游泳馆、羽毛球馆、乒乓球馆、网球馆、击剑馆、跆拳道馆、室外篮球场和室外器械健身场地为一体的综合性体育场馆。

预计年内建成，适时开放运营。

③新华医院

南面市三甲综合医院新华医院也在建设中，计划2023年运营。

规划占地面积6万㎡，病床数量2500床，建筑面积478189㎡，停车位3500个，总投资43.2亿元。

④片区公园绿地规划如下：

更新时间：2020-04-30

地块信息

玖悦台宗地号为A817-0609，在2019年6月24日招拍挂出让，这是龙华近三年出让的第二宗居住靓地。由于新地少，区位*，引得众多开发商参与竞价。

最终经过150余轮举牌，由龙光以*限价65.85亿+3.67万㎡人才房斩获，去除人才房后的可售楼面住宅价格近6.7万元/㎡，与当时周边楼盘的普遍报价相差不大。

但地块设置了“限售”条款：居民家庭新购买商品住房自取得不动产权利证书之日起3年内不得转让。

此前，玖悦台所在的片区曾在四年之内，连造三宗楼面价新纪录。

2013年，中海地产以38.2亿元，楼面价1.46万/㎡，溢价率达91%；

2014年，龙光地产以46.8亿夺得龙华白石龙地王，其楼面价超过2.5万元/㎡；

2016年，深圳首块现售试点的龙华上塘商住用地，由中国电建和金茂联合体以82.9亿元的拿下，楼面价约5.7万元/㎡。

玖悦台地块整体方正，东北角为纳入项目范围的一部分规划为小学用地。

图示“北”方位朝下：

项目基本信息及不利因素

1，玖悦台土地面积约3.3万㎡，总建面约20.9万㎡，计容建面约15.4万㎡，其中：

商品住宅：9.8万㎡；
人才住房（只租不售，产权归政府）：3.67万㎡；
商业：6000㎡；
幼儿园（18班，独立占地，在地块东侧突出部分）：5000㎡；
其余为社区物业配套、地下室等。

2，主要由6座商品住宅、2座人才房、1所幼儿园及商业裙楼组成。

在工期上分两期开发，实际共同一个社区。

6座商品住宅建筑呈围合分布，中部规划有景观水池，位居地块的西侧，环绕景观水池而立。

2座人才住房则分布在商品住宅的东侧，与幼儿园及规划小学用地相邻。

3，一期包含2座商品住宅，2座人才房、商业裙楼及幼儿园。其中2座保障房稍高，地上最大层数41层。并分别附带2座12-15层高的副楼，同为保障房物业。

二期包含4座商品住宅，30多层高，跟一期的商品住宅层数保持一致。

4，初期规划有商品住宅1002套（一期336套；二期666）套，另有消息称，调整后可供应的商品住宅为940套。

套内建筑面积＜90㎡为主，占其中约900户，套均建面约98㎡。

实际房源及户型情况，待开展后再做补充。

5，人才住房656套，包括建面35㎡334套、65㎡259套、80㎡63套。

原则上不予以分开社区管理。

6，机动车停车位1400辆，可满足商品房业主的基本车位需求。但对全住户而言，整体车位比勉强到1。

7，整体容积率4.54，若扣除幼儿园地块及计容建筑部分，容积率约5.4。结合其利于分布情况，实际密度较高。这也是龙光在深圳项目中的普遍现象。

8，项目一期2座商品住宅将率先推售，预计310套，主推建面95㎡左右三房，以及113㎡-125㎡四房户型。

为三梯五户或两梯五户的梯户配比。具体户型信息有待公示。

9，据说项目定位为“玖系plus”，打造5G生活智慧社区，采用人脸梯控、智能门锁、可视对讲等智慧社区技术。配备西门子洗碗机、厨房凉霸等家电。

小结

1，项目由6栋商品住宅围合社区，2栋超高层保障房+裙楼，1所幼儿园组成。社区总房源约1600套。

首批或推出310套商品住宅房源，主推建面95㎡左右三房，以及113㎡-125㎡四房户型，计划装修交付。

2，所处区位*，周边配套成熟，并将涌现更多元的升级配套，进一步提升区域居住价值。

3，保障房指标较多，楼宇布局上略显逼仄，不仅在定位上容易存现偏差，实际居家密度及舒适度可能打个折扣。

更新时间：2020-08-25

项目可供应商品住宅940套，主力户型建面约95-112-125㎡3-4房产品，单层5户，从户型落座上来看95㎡户型主要分布在外围临路，112㎡户型具有结构的优势，125㎡户型朝花园方向。