龙湖春江天玺备案名：龙湖春江天玺

项目实施主体为深圳市泰恒置地投资有限公司，系重庆龙湖地产发展有限公司（龙湖集团）的全资控股子公司。

龙湖于1993年创建于重庆，业务涵盖地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道业务，目前在全国约50个城市有项目落地。

商业运营里听得比较多的是“天街”。

此外，龙湖还有原著、蓝湖、香堤等产品系，是国内比较早开发别墅产品的房企，有“中国别墅专家”的称号。

其整体品质感和产品口碑在国内来说是比较不错的一列，本次深度标题也从它过往口碑中提炼“墅级”作为话题的一部分。

话虽是这么说，龙华的春江天玺面临着和金茂府类似的问题，好的产品不一定身在好的地段中。

另承建方为中天建设，在住宅建设领域的整体实力和口碑不错。

区位及交通环境

1，
龙湖春江天玺位于龙华区龙华街道油松片区，工业路（龙峰一路）和油松路西北交汇处，靠近民治大道、布龙路、梅龙路、梅观路等多条区域主干道及城市快速路。

项目西侧临靠油松河，与鸿荣源壹成中心商住综合体相距约1公里；北面约1.1公里开外为富士康和华为总部基地；南面深入民治大道商住区；东侧跨过梅观路便是坂田大本营。

可以说项目所在的油松片区是龙坂片区比较居中的地段，而油松的大体范围是由富士康、梅观路、布龙路和梅龙路围合的区域。

油松在过去的发展阶段的定位比较尴尬，既是龙华的边缘地带又不属于坂田的管辖范围，没有得到足够的重视，同时缺乏整体规划，以致城市整体面貌粗犷，自建民房和零散工业厂房集中。

项目门前的工业路，是龙华经济高速发展的见证。据说（源自《宝安日报》），龙华的发展是从这条道路的建成开始。

上世纪80年代末至90年代，一间间厂房在这条路两侧建起，一座座工业园在其附近出现。如今以工业路为龙头带动龙华工业发展的使命已经完成。

随着城市更新的逐步推进，以及与项目相距都不远的壹成中心和信义嘉御山等大型商住社区的布局，片区发展向好完善。

目前，除龙湖外，已吸引到卓越、富基、金地、恒大、星河、金众、盛迪嘉等开发商的入驻，预备的城市更新项目达十余个之多。

可见片区未来的区域价值，还是被看好的。只是城市更新开发周期因项目不同而异，需要一些时日等待。

2，
对于油松来说，除片区内的城市更新外，片区规划还需看周边的规划发展。

①梅观创新创业走廊
今年6月龙华管理局提出的一个新的概念，提出依托湾区东岸优越的产业链优势，联动西丽湖国际科教城、光明科学城等源头创新资源，发挥富士康、华为等龙头企业的核心带动作用，重构梅观创新产业走廊价值体系。

规划走廊长约20公里，由南向北依次串联南大门、深圳北站、华南物流园、富士康、华为、观澜高新园、鹭湖科技文化片区、九龙山、大富工业区、北大门等重要空间节点，总面积约96平方公里，是深圳市中轴提升战略的重要空间载体。

②新“坂雪岗科技城”
去年8月，相关会议上原则通过了《坂雪岗科技城扩容实施方案》，意味着坂田南将整体并入到坂雪岗科技城范围内。

扩容后的坂雪岗科技城，打造科技创新产业聚集、城市服务功能完善、人居环境优越、自然环境优美、社会管理高效、高端人才聚集的粤港澳大湾区科技产业与城市融合发展示范基地。

希望这次能够一并做好统筹，提高产城融合的改造及建设效率。

3，
区域范围内的道路交通其实不错，项目距离多条主干道及梅观路，与周边片区如龙华新、老城及坂田片区联系紧密。通过对接东环二路上梅观路前往市中心区也方便快捷。

地铁轨道交通的支撑作用则相对较弱，距离地铁4号线及10号线（在建）站点均超过了2公里，未来需要借助地铁22\25\27等线路让该片区加入轨道交通网络中。

依据《国务院办公厅关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》（国办发[2018]52号），原则上本轮建设规划实施最后一年或规划项目总投资完成70%以上的，方可开展新一轮建设规划报批工作。

所以，上述几条线路倘若都能够顺利入围下一轮建设批次中，保守推测需要到2028年左右方建成通车。

根据现有的草案规划，未来项目周边的几条线路走线大致如下。注意：目前几条线路仍处于规划阶段，尚未定论，走位仅供参考。

若为下图走线方案，几条线的交汇处应会设站。距离春江天玺比较近的站点可能会出现在其西侧的民治大道和工业路交汇处（推测，仅供参考，实质以官方公布为准）。

周边配套

龙华区域内的相关配套已相对齐整，更高规格的市政配套还在陆续地完善中，预计未来3-5年会上升新的台阶。

项目周边目前处于整体大更新的前期，主要的大型市政资源需依靠龙华老城、龙华新城一带解决。

学区尚未能完全定论，实际要根据相关部门的划定调整。

医疗健康
就近龙华人民医院油松社区社康服务中心，周边大型医院为龙华人民医院及新华医院（市三甲，在建）。

商业配套
主要靠近商圈为龙华老城商圈，包括1公里开外的60万㎡壹方天地，含已开业的山姆会员店及规划中的龙华壹方城；项目对面即为万众城及民治大道商业街；另自带约2万㎡商业物业。

文体配套
其它文体配套则主要在龙华文化广场及红山地铁站两个片区，包括大型文体中心、深圳书城、市图书馆、美术馆等配套。

地块信息

龙华龙湖春江天玺原为龙津服装厂城市更新单元，列入2011年深圳城市更新第五批计划，2013年获批单元规划，直到2017年确定实施主体，随后原建筑物开拆，并进入实质建设阶段。

根据地块规划，该项目分为5个地块，拆除用地面积约3.6万㎡，开发建设用地面积约1.9万㎡，移交政府用地面积约1.7万㎡。

春江天玺的建筑主体部分位于03-02地块和04地块，为二类居住用地+商业用地。除此之外，其它地块均为公园绿地及配套市政道路。

此次将率先突出的是03-02地块住宅及公寓项目。

地块的公共用地贡献率较高，绿地的规划，可使项目主体塔楼与周边民居隔开，提升项目的视距距离，降低地块的整体横向密度，提高均好性。

绿地部分暂且挪用来建设临时学校。

这所学校为九年一贯制临时学校，名为“龙华区教科院附属外国语学校”，今年9月已经开学。
占地面积1.1万㎡，单体建筑面积约6000㎡。规划办学规模为32个教学班。

学校采取EPC模式搭建，由新型轻质钢和玻璃构成，杜绝甲醛释放源，建筑具有极强的视觉冲击力和时代特征，并且已在深圳其他区有过多个成功案例。

虽说是开学了，但仍有搭建区域在完善中。

项目整体规划及不利因素

1，春江天玺分两期开发，由规划待建的油园路分为东（04地块）、西（03-02地块）两个地块，

包含5座商品住宅、1座保障房、1座商务公寓、1座写字楼和多层商业于一体的综合体。

2，两期整体建设面积约1.9万㎡，总建面约14.4万㎡，计容建面约10.8万㎡，其中：

住宅5.97万㎡（含保障性住房7770㎡），商业约2万㎡，商务公寓1.1万㎡，办公约1.3万㎡，其它公共配套设施共约5000㎡（含公交首末站2000㎡）。

3，项目一期位于西侧的03-02地块，用地面积7503.9㎡，总建面约5万㎡，
主要由1栋A/B座住宅（29层）、1栋商务公寓（21层）和底层商业裙楼（1-3层）组成。

计容建面约3.7万㎡，其中：住宅1.71万㎡，商业4600㎡，商务公寓1.1万㎡，其余为公共配套设施。

4，项目二期位于东侧的04地块，规模比一期稍大，由2栋A/B座商品住宅、1栋保障性住房、1栋办公楼和底层商业裙楼组成（局部有7层）。

包括公交首末站也位于二期地块，布置在地块内部首层位置。
另二期地块的东南角，即保障房和写字楼夹角有运营中的加油站。

5，两期住房总户数共计630户（以开发商公布为准）。具体户型情况后续再更新。

其中一期将推出150套建面约100-120㎡3-4房住宅，
以及198套建面约40-70㎡公寓。一期住宅套内面积几乎都为90㎡内。

6，机动车停车位共计817个，均为地下车位。其中一期规划306个，在优先满足住宅住户的情况之下，车位配比合理。

两地块之间地下连通，地下为两层空间。

7，两期整体容积率5.58，一期地块4.92，二期的要高得多，主要体现在更高垂直高度上的建面贡献。

地块的前后楼间距约50米左右，一期西侧临靠油松河的楼间距约40米左右，跟周边建筑的关系较为得当。

8，一期住宅与商务公寓应是分区域管理，住宅的社区规模一般，在东西两侧均设置有出入口。

一期西侧临油松河，尚不具备景观优势。

小结

1，龙湖作为品牌和实力都不错的“过江龙“，产品自身的锻造上应该问题不大。进入深圳市场以来，除盐田商业项目外，这次算是正儿八经地秀能耐，推出的”春江系“在其它城市有一定的口碑。

2，项目在油松片区，对于龙华区域的人来说并不陌生，但对于其他区域的人来说，可能还不大了解。事实上，对于商品住宅来说，它确实是个比较新兴的区域。现状发展面貌较为滞后，规划更新项目多，预计后期转变会较为明显，只是改造周期应会拉长，需要看长期。

3，项目首批主推建面约100-120㎡3-4房住宅，以及建面约40-70㎡公寓，量不多，住宅大概150套，公寓不到200套。住宅的定位稍大了些，若是将产品做小可能会受市场青睐。

4，由于北面及东面分别是公共绿地和油松河，建筑之间的视距相对合理，不过社区规模较小，建筑主体的密度稍大。

龙湖春江天玺获批新品预售许可证，并在市场监督管理局公示，本次备案房源位于二期2栋1单元和2栋2单元，共497套，涵盖商业和住宅两种类型产品。

其中商业，共203套，户型建面约16-461㎡，均价约8万/㎡，单价区间在5.5-15.7万/㎡，总价区间在106-6032万/套；

住宅产品，共294套，户型建面约96-132㎡，均价约6.6万/㎡（带装修），单价区间在6.3-6.9万/㎡，总价区间在611-906万/套。

部分备案价格

 更新*：2019-12-21

龙湖春江天玺获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案房源位于1栋A、B、C座，共410套房源，涵盖商业、商务公寓和住宅三种类型产品.

其中商业，共65套，位于底层，户型建面约5-178㎡，均价约7.4万/㎡，单价区间在4-20万/㎡，总价区间在36-1311万/套；

商务公寓，共197套，位于C座，户型建面约41-70㎡，均价约5.6万/㎡，单价区间在5.3-6万/㎡，总价区间在227-409万/套；

住宅产品（包含部分复式），共148套，位于AB座，主流户型建面约100-186㎡，均价约6.3万/㎡，单价区间在5.7-9.6万/㎡，总价区间在577-1786万/套。

部分备案价格