深圳房地产信息网新房在线

深圳[切换]

首页 > 深圳新房 > 龙华区 > 鸿荣源·壹成中心花园
参考均价:58000元/㎡房贷计算器 销控表
  • 壹成中心花园(A824-0117)(备案名)
  • 住宅,商铺,写字楼,商..
综合体大型社区自带大型商业
关注本项目:我要团购
户型:暂无
总房源:待定
开发商:深圳市鸿荣源实业有限公司
项目地址:龙华新区人民路(地铁4号线龙华站A出口约500米) 地图查看

项目最新动态

2017-06-27

鸿荣源·壹成中心花园:在售6区3A/3B栋建面约72-127平毛坯3-4房产品,均价58000元/平,预计2019年9月交楼。

2017-06-05

鸿荣源·壹成中心花园:在售建面约72-127平毛坯3-4房产品,均价58000元/平
查看全部

鸿荣源·壹成中心花园圈子热议话题

查看更多
鸿荣源·壹成中心花园牛浩思楼评 全部楼评
更新时间:2015-10-20

深圳市鸿荣源实业有限公司

更新时间:2015-10-20

配套完备。地处龙华老城核心区域,各类配套要啥有啥,居家便利性高。相比起新兴发展区域,在医疗、教育等设施上优势明显。商业就自不在话下了,龙华老城本身就是个生活气息浓郁的城区。

以往,龙华商业从人民路到建设路这一段就断头,两边便是工厂集中区域,生产气息重。往下跨越到水榭春天及中航天逸这带,才展露出沃尔玛、九方购物中心等围闭成的新兴商圈。

未来,壹城中心能起到承上启下的作用,60万㎡商业体量的入市,将如今人民路新旧两大商圈串联起来,人民路会继续扮演着龙华的商业大道。

 

周边基本配套图:

龙华老城和平路和人民路交界处,是老城商业集聚区域。


项目内配建有3所幼儿园,以及占地2.8万㎡的54班九年一贯制学校,九年制学校位于5区。

关于这所九年制学校,开发商毫不避讳,一开始宣传将引入全市前三甲名校合作办学,后边缓和说“名校”是铁定的,逃不了。

但“名校”是什么概念?恐怕每个人心中有道不明的秤杆,宣传口径也是够绝的。

说出去的话,泼出去的水,这点因素等着看。姑且列入优势。

周边旧改众多,城建将完全改观。壹城中心是龙华老城四大旧改项目之一,工业产权用地为主,率先改造。

其余几个项目,中洲的较为明朗,住宅和工业用地大概对半分,部分工厂早已停止车间生产。

4个项目总占地面积250万㎡,体量极大。


壹城中心西方向,视野宽阔,但景观一般,西向所示范围即是中洲旧改区。






9区北向,为长江家具厂,目前还未拆迁,仍有生产活动,未来是项目的10区。明年将搬迁,建设。


10区往北的地块是宝龙旧改项目(华盛·龙荟名庭)

建设单位:深圳市宝盛房地产开发有限公司

项目位于深圳市龙华新区东环一路与建设路交界处,占地面积约4.5万平方米,总建筑面积约28万平方米,其中高档商业物业约10万平方米。

宝龙旧改已经清拆,土地整备完毕。依托壹城中心,这项目亦值得期许。






 

更新时间:2015-10-20

壹城中心总占地面积50万㎡,开发商宣传1/2 km²城市超体,这是脑洞回路。

总建筑面积320万㎡,此规模超过280万㎡的大冲华润城。论规模,壹城中心应是深圳目前最大的旧改项目。



 

项目分四期开发,共10个开发单元。此前规划,长江家具厂并不在该项目范围内,现已列入为项目的10区。

住宅总面积约220万㎡,4-7区为纯居住区,1、2、3、8、9区含60万㎡商业和36.6万㎡写字楼及酒店,其中1区住宅为保障房,山姆会员店设于此。

商业及写字楼将全部自持,只租不售。但还得看鸿荣源的魄力。

10月24日,将对VIP客户开放样板间,31号对公开放。开盘时间未定,将首推9区,开盘当日视去化情况加推房源。除4座3梯6户外,其余住宅3梯5户。

从9区看项目全景,除少数几个单元区尚有拆迁任务,其它单元区同时推进建设。


 


9区效果图:

“壹城中心”名副其实,这是在“造城”,除规划商业、写字楼、酒店、学校外,还需承建市政配套,即与周边道路的支系路网。

道路的命名极具“鸿荣源”特色,均以“鸿”开头,比如“鸿昌路”“鸿盛路”,仿佛在宣誓这“一座城”的主权。

这些“鸿”头路,主要连接起东环一路和人民路及梅龙路。将3条主干大动脉多点打通。

但这暴露出另一个问题——项目的10个区,将会独立管理,社区花园之间将不会有地面联系。
而几处过街连廊主要是连接起商业物业,10个区便如一座大城里的10个城邦。

项目优势


项目的优势自不待言。比如,鸿荣源向来的高拓展户型,一脉相承的豪宅品质,项目自身为大型商住综合体,加之完备的规模配套,决定其片区标杆社区的作用。

规模成型,好比红山,都是整体规划,成片开发,壹城中心有单体开发商操盘,整合把握上更强。地段优势,随项目规模成型,将突出。

龙华新区政府虽然对外宣传“双核”发展战略,但实际发展过程,将呈现稳健的“三中心格局”,壹城中心便是龙华商业中心重要的组成部分之一。


相对于纯住宅项目来说,一般来说,大型综合体的升值空间较大。实际上,要看商业体的运营情况,可以说,商业运营得好,升值空间就大。

其实,这并不难甄别,拿壹城中心来说,敢于接手如此大规模的综合体项目,在大局上已经有鲜明的预见性,预见所在区域的未来发展形态和规模,已考虑到商业物业对地段要求较高。

换句话说,开发商在选址时已充分考虑过项目商业的投资回报,而住宅与商业会有很强的黏性,商业带动土地价值的提升,实现居住和商业共荣。

话说回来,宝安起家的鸿荣源,有“关外地产王”之称。自1991年创立以后,鸿荣源早年一直专注于住宅领域,先后在深圳宝安开发了弘雅花园、雅豪轩、御景台、丽景城等外界反响不错的项目。在宝安区经营稳固之后,鸿荣源杀入深圳香蜜片区,开发了熙园,并全市布局。如今,以“豪宅专家”的身份在深圳市场上闻名遐迩。

虽说,搞商业地产,鸿荣源还是个新生,其首个综合体项目——壹方中心的销售成功,仍依赖于其住宅品质的口碑及近乎完美的地段价值,而对于外界来说,其商业运营水平一片空白。

但能把山姆会员店早早招致麾下,其招商团队值得肯定。其团队整合能力并不低,手里也掌握不少品牌资源,改变龙华老城的商业格局,是趋势。

 

远观1区的保障房:

1区效果图及山姆会员店:

 

项目劣势及厌恶因素


1.首先是交通,老城的交通问题,是无法避开的痛,缺乏先天大局规划,交通配套落后,交通配套远远赶不上片区及人口的发展速度,遗留下的主干道规模并不与片区发展相适应,难以承载高密度的人流车流。

目前,龙华老城内早晚高峰的行车还算畅通,堵点主要是红绿灯。而周六日,人民路、和平路等核心干道,可谓不堪重负。

将来壹城中心成片规划落实,微循环交通串联互通,有望改善片区的车辆导流,环节节点拥挤。但如此大规模的综合体,约2万户居住家庭,可以预见,人民路转和平路,及梅龙路的交通压力极具陡增。



补充:

龙华近几年最为火爆,最为引入注目的区域主要集中于深圳北站商务核心区、地铁龙华线周边区域,包括上塘、红山一带,辐射拓展到龙华线沿线的龙胜、白石龙片区。风生水起,好不热闹。

这首先得益于较为优越的地段,靠近福田中心区,承接大部分福中通勤群体,需求旺盛;其次,利好交通兑现,龙华线的开通大大缩短了空间距离;副中心高规格定位,也提振了该区域的前景;另外,上层建筑的预留规划,在偌大的国有储备上建城,拆迁任务较低,推进效率高,短期内可以见得到的进步,置业环境好。

然而,随着该区域发展逐渐成熟,各地块规划浮出水面,住宅物业价值也一路高攀,置业门槛奇高。

同时,也带动了龙华其它区域包括老城区的置业门槛。壹城中心所处的龙华老城,距离红山片区约5公里,中间被工业路、梅龙路、布龙路围闭空间切割,难成整体。

老城与红山的距离虽然不算远,但由于道路规划规模,片区建筑及居住人口密度,老城区目前的路面交通压力要远大于红山新兴片区。

老城区缺乏城市快速路,过多的的路口红绿灯,减缓行车速率。道路微循环不成系统,导流过于集中。

其实,壹城中心所处的位置,通过人民路和和平路,都能直上福龙路,或转新区大道,或梅龙路,均能直通关口。

但福龙路及关口节点的交通压力,无疑另老城区在区域微循环及对外节点上,双重打击。早高峰出行要趁早,晚高峰多个波段,主要堵塞点在福田与龙华对接的大动脉交通节点,例如福龙路香蜜湖立交、北环大道转彩田路匝道等。

9区的业主距离地铁站约800米,早晚高峰的人逼人在所难免,到福田中心区约半个钟,这样的通勤时间已很不错了,通勤舒适度一般。



但地铁规划在这一片区是真空状态,除龙华线龙华站与项目最近的9区相距至少600m距离外,地铁规划为零。

靠近东环一路及梅龙路的单元,需公交换乘地铁以达到地铁出行的目的。

目前规划里头并非没有轨道交通,龙华有轨电车线网规划的3号线将沿人民路,以及1号线沿梅龙路设置站点。但这两段有轨电车的规划目前仍停留在纸面上。


2.其次,高容积率,居住舒适度将成考验。

5个纯居住小区或许影响不算太大,高容积率数值由超高楼层的建筑面积贡献而来,塔楼之间的楼间距,以及户型视野有保障。

然而,另外5个单元区就没那么简单了。底层商业体,上盖住宅物业,商业屋顶做小区花园,压缩社区的休闲空间。

公寓及写字楼硬伤商业的存在,较为混杂的人流车流,带来嘈杂的环境,在一定程度上加重物管难度。商业物业的玻璃幕墙,也会对住宅楼产生反射污染。


3.电信大厦信号塔及梅龙路高压线走廊(110kV同塔双回线路),主要担忧的环境影响是电磁辐射。事先说明,关于该问题,老牛不能给出专业意见,老牛先入为主,这类设施心理惧怕威力可能大于实际有害威力,望知情网友补充。

110kV高压线与1区和2区相对,与建筑距离约60m。综合对比几个文献,电磁辐射随着距离增大而强烈衰减,经测算,110kV的安全距离是5~6m,指的是导线外缘至房屋最近点的距离。

在此距离之下,高压线的电磁辐射远远比手机的电磁辐射小的多。


龙华电信大厦与9区最近,建筑对角是9区的写字楼,约180m高度。

同理,电磁辐射不是核反应的那种电离辐射,没有沾染,无需太担忧。

4.再者,周边环境。富士康、油松工业区等各类工业区扎堆于项目周边,外围环境嘈杂。

这点跟项目的交通劣势一样,短期内难以改变,主要由龙华产业结构决定。

东环一路以东现状,以民房居民楼为主。


5.另外,公交首末站。按照首期规划,1区和9区将会设置公交首末站,1区的面积2000平,9区的3000平。

重点说说9区的。9区公交首末站位于4栋和5栋住宅楼的地上1层,面向鸿盛路设置车行出入口,其地上2-3层为商业物业。

运营过程中产生的尾气、公交车频繁出入噪音,可能对4栋和5栋朝鸿盛路带来负面影响,低楼层受到的影响或许更大。



回到项目本身。


一期包含9区的商品房及1区的保障房,即将开售的便是9区。山姆会员店位于1区商业部分,与9区的距离约800m。

1、2、3、8区届时将通过商业街区及步行连廊接驳在一起,外围布置4大商业广场形成项目生活、休闲空间,拓展社区花园向外延伸。

9区商业公共广场:




人民路往项目看:


9区项目信息:

项目名称:深圳北(龙华)商务中心项目
推广名称:壹城中心

地    址:龙华新区人民路与建设路交汇处(龙华线龙华站)
开 发 商:深圳市鸿荣源房地产开发有限公司

户型区间:76-136㎡,三至五房
占地面积:4.98万㎡
建筑面积:28.11万㎡(住宅17.22万㎡,写字楼5万㎡,商业4.12万㎡)

交房标准:毛坯
交房时间:预计2017年

容积率:5.88
总户数:2008户
车位数:2460个

直观感受塔楼之间的楼间距,画面最前边的是1栋写字楼,拍摄时间约为11点45分。


户型:


9区共有17种户型,涵盖76~136㎡,含复式户型,户型区间大,产品丰富。

秉承鸿荣源的作风,壹城中心一期产品,户型拓展面积十分可观。从房间数量上看,89平4房最基本配置,90多平户型甚至能做到5房的使用空间。

对于卧室空间需求多的家庭来说,以更小的建筑面积获取居住空间,性价比颇高。

高拓是大亮点,但大户无入户花园,80多平餐厅进深小,景观阳台普遍小尺度……留遗憾。

户型较多,可前往新房在线http://bol.szhome.com/house/4406.htm,对应楼宇查看各单元户型图。p.s.部分户型图kfs已更改,以【房网新房在线】最新户型为准。




梯户比:

除4栋3梯6户梯户比设置,其余住宅楼均为3梯5户。对于48层高层住宅来说,“垂直交通”运输是个重要问题,住户生活对其依赖性极大。

3梯5户的梯户比比较正常,电梯数属于不可抗拒的因素,后期基本无变化,前期也不是抉择壹城中心的关键要素。而实际运行效率还得结合电梯速度及电梯容量来看。

从景观资源来看,5-8座较佳,南向社区花园,大户户型也多在这几座。


外立面:


综上所述:

1.项目规模大,总建筑面积约320万㎡,含60万㎡商业,及商务办公、酒店、学校、住宅于一体的商住综合体;

2.品牌开发商操盘,山姆会员店入驻,自身商业体量大,周边配套成熟完备,项目内配建九年制学校,居家便利;

3.位于龙华老城核心居住圈,首批产品靠近龙华地铁站,且周边大规模旧改带开发,地段的后发优势明显;

4.首批产品,拓展面积大,76-136㎡3-5房,3梯5户高梯户比设置,但小区容积率偏高,社区规模偏小,部分户型,空间配比不平衡;

5.目前周边交通网络仍不完善,拥挤率高,周边旧改兑现时间跨度长,居住舒适度会受到些负面影响。












 

 

 

 

 

 

更新时间:2015-10-20

价格预测:

壹城中心9区周边,以多层的老旧二手房为主,可比价格意义不大。高层的花园小区富通天骏,目前报价普遍在3.7~4.2万之间。

与9区相隔不远的大型新盘有港铁天颂,及和平里,两个地铁站的距离。港铁在9月26日新推出了3栋房源,户型几无拓展,2栋超高层靠布龙路,起始价格3.7~3.8万起,花园内的一栋4.2万可拿下。

和平里一期户型拓展面积可观,精装报价约4.5万左右,毛坯4.1万起。

上周入市的罗湖华润银湖蓝山和宝安华联城市全景,在备案价的基础上下调15%销售,成交价格低于预期。深圳房价整体大幅上扬的可能性已稀释,定价趋于理性。开发商跑量销售,也有自己的销售策略考虑。

p.s.老牛的预估价格不宜公开,感兴趣的朋友加微信号详聊。

话说,鸿荣源开发的住宅,定价从未低于周边,这次会有意外的惊喜吗?

壹成中心项目的开发建设将非常地有利于龙华老城区改善区域环境、完善区域配套,也毫无疑问是龙华老城区的龙头项目。

总占地面积约50万㎡,总建筑面积约320万㎡,此规模超过280万㎡的大冲华润城。论规模,壹成中心应是深圳目前最大的旧改项目。

未来,壹成中心约60万㎡商业体量的入市,将起到承上启下的作用,将如今人民路新旧两大商圈串联起来,人民路会继续扮演着龙华的商业大道。

“壹成中心”名副其实,是在“造城”,除规划住宅、商业、写字楼、酒店、学校、保障房外,还承建市政配套,即与周边道路的支系路网。

住宅总面积约220万㎡,4-7区为纯居住区,1、2、3、8、9区含约60万㎡商业和约36.6万㎡写字楼及酒店,其中1区住宅为保障房,山姆会员店就设于1区。

目前,1、5、9区已经建设完毕,6、7、8区在建设当中,2、3、4、10区未开始动工。

规划10区现为长江家具厂,目前暂未拆除。10区往北边是宝龙旧改项目,现已基本清除完毕。

北面是龙华老城商业聚集的区域,居家便利性高,生活气息浓厚。西北面是另一大体量旧改项目——龙华中轴央城

项目西面,视野宽阔,但景观一般,基本上以老旧的厂房为主,旧改众多,西向所示范围即是中洲旧改——龙华商业中心,占地面积42.3万㎡,总建面101.5万㎡,也是一个大体量项目。

项目东面视野开阔,天气晴朗时可远眺富士康及华为。

南面景观一般,同样以工厂、民房为主,旧改更新项目林立,包括卓越、富基、金地等知名开发商均在此布局,假以时日这里的片区面貌将焕然一新。

城市更新项目一览

壹成中心所处位置正享受着龙华老城区成熟的配套设施,居家便利,项目完工后将使龙华老城的配套更上一层楼。

【龙华片区旧改更新】

鸿荣源·壹成中心花园配套地图

深圳房地产信息网

电话:83662670(新房业务) I 25327824(二手房业务) I 83468529(家居装修业务)

82829961(亲子教育业务) I 25327831(家在商务合作)

传真:83680527   

地址:深圳市福田区香林路16号九润大厦3-5层

深圳市易图资讯股份有限公司 版权所有,未经同意请勿转载

ICP备案号:粤ICP备10068813号

深圳市市场监督管理局企业主体身份公示

鸿荣源·壹成中心花园手机看楼盘

手机看楼盘

鸿荣源·壹成中心花园咚咚找房公众号

咚咚找房公众号