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2018年03月26日更新

天健•天骄备案名:天健工业园旧改

参考均价:待定备案价格
成熟片区配套丰富
户型:暂无
类型:商品住宅总房源:待定车位数:0
开发商:深圳市天健房地产开发实业有限公司

项目地址:福田中心区景田西路与商报路交汇处地图查看

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项目最新动态

2018-03-26

暂无项目动态

牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2018-05-02

深圳市天健(集团)股份有限公司,主导产业为市政工程、建筑施工、房地产开发和投资开发,兼营工业、商贸、交通运输、房屋租赁、物业管理、建材生产及宾馆酒楼。1993年进行企业改制,由原深圳市建设(集团)公司为发起人,将其所属深圳市市政工程公司、深圳市香蜜房地产开发公司等六家全资子公司合并重组,1997年更名为深圳市天健(集团)股份有限公司。


深圳早期大型企业,被深圳市政府列为做强做大的综合性大型企业集团,在深圳具有深厚的历史。市政工程方面从前期的滨海大道一期工程、深圳机荷高速公路、盐坝高速公路、107国道、到轨道3号线延长线。房地产开发方面就先后开发了香蜜新村、香蜜二村、香蜜三村、天健花园、龙岗天健花园、天健天然居、天健阳光华苑、天健世纪花园、天健星光华苑等房地产项目。

更新时间:2018-05-02

①项目区位 
天健工业园旧改项目于2012年纳入深圳第一批城市更新单元计划,后于2014年10月27日公示,开发商为深圳市天健房地产开发实业有限公司,从项目立项以来,就受到福田区人民政府的高度重视,是福田区政府支持城市旧改的重点工程项目,被列为深圳市重大城市更新项目。
 
项目位于福田区莲花街道,莲花路与景田路交汇处西南侧,一路之隔便是香蜜湖豪宅区,紧邻地铁景田站,区位优势明显。

 

②交通环境
地面交通:区域被北环大道、香梅路、红荔西路以及新洲路围绕。

轨道交通:拥有地铁2号线和9号线交汇于景田站。

区域交通优势明显,路面交通路网完善,横向交通有北环快速线路,红荔西路为主,南北线路以香梅路和新洲路以及深南大道,两者都形成主次干路搭配,长短距离交通可根据需求进行选择。内部路网分布密集交通环境较为理想。

轨道线路以景田站为中心成风车状布局,可尽享轨道交通带来的交通便利又可避免大量流动人口带来的嘈杂。一站地铁即可进入休闲、购物等配套资源。两站即可达到车公庙以及中心区商圈。

 

项目周边的各类配套及旧改规划
①周边配套

景田是福田较早的生活居住区,经过多年的积累和发展,生活配套设施非常完善。还包括各种市政设施,大部分日常生活类配套步行即可抵达,稍远一点的购物、休闲等需求可依托地铁交汇站(景田站)一站通达。

配套汇总示意图

 

商业配套:
步行500米范围可到达缤悦荟,由天健集团3000多万元改造,前身为景田综合市场,目前该市场现在已成为景田片区高档社区商业综合体。

景田地铁站向东2站地铁可抵达购物公园,向南2站可抵达车公庙商圈,向西1站可抵达景田沃尔玛,向北1站可抵达绿景左邻购物中心和福田农批。

 

医疗教育:
医疗配套:一路之隔即是景田医院,东北方向1公里左右为北大医院。
教育配套:从当前公立学区划分来看,原有学位是狮岭小学、景秀中学,景秀中学口碑一直不错,但狮岭小学成绩一般,新学校建成后,片区整体教学质量也将有一个提升。
项目规划建设荔园外国语小学(北校区)30班,规划为2018年9月招生。



 


 

北京大学深圳医院

三级甲等医综合医院,1600个编制床位。1999年建成开业也算是深圳“老字号”,相信大家对这所医院的名声并不陌生。

 

休闲娱乐
步行范围临近社区一路之隔拥有狮岭社区公园和狮岭公园。东侧400米左右即是福田区图书馆。南向步行800米左右则是莲花体育中心。
一站地铁即可抵达东西两个方向莲花山公园和香蜜湖度假村,休闲美食方面为1979和香蜜湖美食城。

 

②周边旧改情况
周边旧改在最近几年悄然活跃起来,从之前的景田市场改造到一些老旧社区的动工,周边也不乏全市人民关注的大型项目。可见未来的城市更新力度之大,天健天骄项目本身就是其中之一。

周边重点旧改一览

 

香蜜湖度假村旧改

香蜜湖片区城市设计咨询招标具体范围如下图,包括香蜜湖北、中、南三个片区,北至侨香路、南至滨河大道,西至香蜜湖路,东至香梅路、新洲路,面积约4.9平方公里。

其中详细城市设计范围包括香蜜湖北区(不含现状居住区)、中区,面积约1.9平方公里。而深圳高尔夫球场也纳入此次设计咨询的研究范围中,未来会作为统筹范围,配合香蜜湖北区、中区开发建设。

香蜜湖片区规划旨在建立香蜜湖的新发展愿景,通过对片区的城市功能、公共空间、特色景观、三维形态、综合交通等内容进行系统性设计,为市民提供一个绿色生态、开放共享、文化活力的城市公共场所,为深圳市打造一个融汇国际交流会议中心、高端金融、文化创意、商业活力街区、公共开放空间等功能,兼具国际品质与地区特色的生态可持续城区。

而我们都知道,规划范围内的现状区域存有大量的低密度建筑,以及粗放且继续浪费土地资源的建筑群。

深圳67%的金融机构集中在福田,金融业是福田的第一大产业。之所以打造金融街的规划,目标是进一步巩固福田金融立区地位,也是拓展深圳金融业发展的长远考虑。深圳金融街及此次香蜜湖片区的出炉,也是加强深圳区域内部竞争,良性发展的举措。

 

拟建地标双子塔
 

 

深圳高尔夫

深圳高尔夫俱乐部座落于深圳福田区中心地段的深南路,是国内最临近香港的高尔夫球会,与著名的香密湖度假村相对而立,交通便捷。一直以来,深高对深圳经济发展的引力作用功不可没。深高作为深圳的第一家高尔夫球会,深圳的高尔夫球场是的的确确帮助了深圳市吸引外商投资,起到了拉力作用。”
作为中国最早期的一批高尔夫球场,深高对于中国高尔夫产业的意义也相当重大,‘中国高尔夫看广东、广东高尔夫看深圳,深圳看深高。   

面对30年经营权到期,曾经功勋满满的深圳高尔夫该不该留?
福田区更新办提出,2015年9月份到期的深圳高尔夫俱乐部应建成中央公园。后据相关人士透漏政府在深圳市中心区规划了1.4平方公里,其中有建议建设一个休闲式的科普公园。“地上是科普园,地下是科普城,科普城由科学博物馆和科普展示馆组成。

纽约有著名的中央公园 ,伦敦也有闻名遐迩的海德公园。向一流国际化城市迈进的深圳,也该有自己的中央公园,但“深高”这块宝地到期之后并没有实质性动作,这次香蜜湖方案把位于南区的深圳高尔夫俱乐部也纳入了规划,为深圳中央公园的出现留下了极大的想象空间。

 

香蜜新村城市更新

与天健天骄项目一街之隔,在天健集团对香蜜新村小区的城市更新简介里,以香蜜新村为中心的旧居住区将建设转化为商务办公、商业中心、高档住宅区。

天健正在积极将这两个项目纳入城市更新规划,再结合莱蒙在香蜜湖的得意之作“水榭花都”来看,这两个小区未来将改造成豪宅的可能性相当大。网上甚至有人直接将这个项目命名为“水榭花都四期”。

天健在福田本就有很多工业区改造项目,此次将和佳兆业、莱蒙共同合作住宅改造,等于是将景田片区整体进行统筹。

香蜜新村和市政大院城市更新项目仍在前期征集居民业主更新改造意愿阶段,具体实施主体没有落实,也暂未纳入到福田区城市更新计划及棚改范围。

概念规划图。


 

市政大院

市政大院旧改高田地产与佳兆业争夺,佳兆业大家已经很熟悉。高田背后是实力雄厚的中国中铁集团、中信银行、凯并斯基大酒店、森森海投资有限公司、一起合力开发。

 

香蜜二村旧改

香蜜二村位于香梅路与景田南路口,共16栋多层,户型方正,实用率较高,大部分为一梯二户的南北通透户型,有篮球场和健身设施等供休闲,近地铁1号线香蜜湖站、莲花文体中心、香梅市场等,交通生活便利。

物业公司:天健物业管理有限公司
总户数:850户
停车位:60
绿化率:50%
容积率:1.2
总建筑面积:75000平方米

香蜜二村旧改是由政府来主导,也就是说是“棚改”而不是“城市更新”。更直白点说,就是香蜜二村除去原业主的回迁房,其他都将作为人才房和保障性住房。



 

华泰旧改

华泰小区自从2005年就开始筹备旧改,2010年纳入福田区城市更新计划。该小区本是深圳华泰企业公司职工生活基地,属于公司集体产权。2012年1月,深圳市福田区旧改办公示确认,新世界地产为华泰小区城市更新实施主体。但因为家属楼是职工早年通过福利房的形式购得并持有,华泰公司内部发放绿本房产证。业主的诉求是“补红本房产证”,才愿意进行拆迁。

该项目申报立项、实施主体都已确定,在2018年3月5日正式启动签约工作,将以5.95万元/㎡标准进行补偿,就地回迁标准是套内1:1.接下来如果意愿征集和补偿方案如果能顺利100%通过,华泰小区将正式开拆。

改造后项目共由7栋高层建筑组成,其中1、2、3栋为商品房对外出售,4、5、6栋为华泰职工回迁房,7栋将作为航天科工深圳公司员工宿舍,此外项目还将配建1所幼儿园。

 

更新时间:2018-05-02

①地块信息

项目位于福田区莲花街道,莲花路与景田路交汇处西南侧,西邻景田西路,南邻商报路。

更新单元用地面积 6.8 万/㎡,拆除用地面积 6.1万/㎡,开发建设用地面积 3.8万/㎡(含项目配建保障性住房占地面积 3342.6 ㎡。计容积率建筑面积 22万/㎡ 。

其中住宅 19.9万/㎡(含项目配建保障性住房 2.9万/㎡),商业 1.1万/㎡,公共配套设施 9700 ㎡(含 9 班幼儿园 2400㎡,占地 2700㎡)。

独立占地保障性住房(政府部分)用地面积 2478 ㎡,计容积率建筑面积 9910㎡。

 

设计公司规划平面图(与国土局平面图有出入,仅作参考)

 

项目分五个区域,1-2期为商品房住宅为主,一块绿地,一块独立保障房地块,另外一块教育用地是荔园外国语北校区。从项目获批的规划许可证上可见,其一期工程命名天健天骄北庐。总建面12.57万㎡。建筑最高高度为148米,配建2400㎡幼儿园,

 

工程规划许可证

 

根据天健2018年3月20日的回复中有提到“项目争取在2018年底销售”,可能意味着最早发售时间为年底,如果市场环境不够理想不排除到2019年开盘的可能。

 

③参数剖析

容积率6.31:就市场环境来看超高层旧改项目难以避免的高密度。
塔楼避难区3422㎡:对于超高层住宅来说,设立避难区是有相当的必要性。
建筑覆盖率30%:覆盖密度情况较好,加上架空公共活动空间可满足需求。
车位795个:总户数797户(包含保障房)车位配比1:1,在公共交通系统完善的环境下此配比相当充足。
最高建筑高度148米:周边建筑相对低矮,超高层可发挥高度的视野优势。

 

本期共有6座建筑物,其中2栋为2400㎡幼儿园。

1栋D座为保障型住宅300户,共有17310㎡,平均单套建筑面积57㎡。

住宅建筑总面积为92980㎡。其中64816平方米为还迁住宅。

因还迁与保障房不参与90/70建筑面积,也就是可售面积28896.8㎡,共214户,其中168户建筑面积在90㎡以下,大户型建筑面积8523㎡共46户,计算所得平均单套户型面积185㎡。 老牛怎么也算不出来90以下户型面积段的套均面积,参算面积来看应该是120余平户型,为此还特意请教了做建筑方面的朋友,对方核算了一下也没搞明白这个数字是怎么出来的。在此还请教各位大神告知方式方法。

 

不利因素分析

楼间距:从覆盖率其实就可以看出楼间距相互影响不大,最近的间距是C座和D座接近20米,但从楼体平面图来看B座应是以大户型为主间距相对较近的位置应属于户型功能区,其次B座与C座之间的楼间距在25米左右,相互基本不产生影响。

项目北侧和西侧分别为广聚能源和景田加油站。
项目北侧测和西侧 有两个社区地下停车场出入口,可能会对临近单位造成一定影响。
A座东南向临近十字路口,对于低楼层单位影响较大。
E座西南方向为开放空间,有一定的生活噪音影响。
A座与E座之间未来会设计连接二期区域的天桥可能会形成一个小块人流量密集区,有可能带来轻度的生活噪音影响。

周边项目施工:
自身二期工程与保障房学校地块,未来香蜜二村、市政大院也可能面临城市更新。工地影响时间较长。

 

 户型特点:

项目为50层左右的超高层建筑,户型设计以一梯三户为主、一梯二户的楼王户型和一梯四户高赠送的复式住宅,预估以大户豪宅的设计为主;

会所设计中,住宅设计改为由会所进入小区,朝向莲花山一带独享无边际泳池,搭建空中云台,享莲花山无限美景。

住宅密集区,景观资源有限 ,但周边大多是老社区相对较为低矮,超高层的优势会带来一定的视野优势。 

楼栋错开排列,尽量减少超高层带来的投影影响光照。

从设计公司的资料当中,项目可售部分定位比较高端,可能以大户型位置。因存在较大量的回迁面积,老牛估计可售户型应该在A、B、E座。其中A座的公园景观最具优势,B座的安静程度较好,E座的户型面积段会相对低一些有一定的总价优势,虽没有什么优秀的景观但视野还是相当开阔。

由于周边低矮建筑较多,项目很容易发挥超高层的景观视野优势。预计低层单位与高层之间的差价会比较明显,尤其是A、E座低层靠近十字路口和加油站这种较容易受到影响的设施。 

分析图

总结:

做为景田首个旧改项目,区域完善的配套和优越的地理位置使得项目的关注度很高。

从产品的打造方面是偏向高端住宅,与保障房和回迁房共同在一个社区内,要说纯粹性的话跟香蜜湖的豪宅还是难以比肩。

带有景秀中学学区,荔园外国语北校区的学区必然对项目有一定的利好,但小学学区通常来说提升是相对比较有限的。

周边旧改的进程持续跟进,区域具有比较强的可持续发展动力,其中还不乏重点项目,天健天骄最终开价多少,我们拭目以待。

配套地图

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