华润城润玺一期备案名：华润城润玺一期

先说地段，大片区来看，华润城位居南山高新技术产业园区中区东部，南、西、北三向均聚集着大量的高新技术企业和人才。

高新区是深圳目前最大的科技商务区，整个区内住宅用地较少，新房更是鲜有，大型商业配套也相对缺乏。

华润城的建设，可以看作是对区域现状的完善和补充，给片区带来了大量的新房住宅供应，也带来了商业、学校、酒店、会所等利好配套。

华润城自带24万㎡的商业万象天地，包含有大型商场、巨幕影院、人文剧场、艺术长廊等等，满足业主日常生活、娱乐、购物所需。已于今年9月底开业，当时的盛况空前，老牛还前去凑了热闹，只不过最近被壹方城抢了风头。

项目还配有2所九年制南外学校和3所幼儿园，其中南外大冲学校已开学，另外一个南外学校暂未开建。

而各期物业的底商、会所，也是对生活配套的补充。此外，周边的大沙河公园、科苑公园、高尔夫球场、欢乐谷、世界之窗、益田假日广场、深圳湾体育馆等休闲、娱乐、购物配套。

可以说，华润城的地段和配套在很大程度上弥补了购房者在户型、密度上的心理缺失。

【小结】

润府三期依托华润城280万㎡大体量综合体的优势，享家门口的大型商业、南外九年制学校、幼儿园等利好配套，生活便利，配套完善。

项目位于南山高新技术产业园区中心位置，临近深南大道、北环大道、沙河西路等城市要道；且周边聚集着大量的高新技术企业和人才。

华润城四期没有延用润府，而是改名为润玺一期，据说产品定位更为高端。润玺一期建设用地面积约2.49万㎡，总建设面积约24.8万㎡，计容面积约16.5万㎡，容积率为6.6，由4栋高层住宅和1栋幼儿园组成，合计1170户。

从备案价格方面，主要体现在实际实用空间功能实用性能和朝向，临近楼层之间差价差别不大。

南向为尚美大厦为28层写字楼。对1栋和4栋100㎡单位有一定的遮挡，应尽量选择30层以上单位。

西南方向为幼儿园，4栋100㎡单位视野比较开阔，低楼层可能会受到幼儿园影响，如日间有老人在家可能会受到一定影响。

西北方向视临近车库入口，对于3栋低楼层有一定影响，可选择中高层位置规避，可得良好的视野纵深和安静

东向为沙河西路，车流量高噪音影响相对较大，却有优质的高尔夫和大沙河景观资源。

1栋：

东南朝向120㎡和200平单位，为项目同面积段价格*，景观*，带独立电梯间自然通风采光，可提供较好实用空间。但造影影响也最为明显，适合选择高楼层产品，扬长避短。

东北朝向景观较好，朝向不佳，安静不如4栋、视野不如2栋，并且定价不低，可不做优选单位。

西南朝向100㎡单位，会受到写字楼遮挡，适合选择30层以上单位。

2栋：

建筑面积约175和200平方米户型视野开阔，独立电梯间，户型大总价高，适合选择高楼层产品。

建筑面积约120㎡户型（西南朝向看花园），喜欢安静并且需要控制总价的需求，可以优先选择中低层产品，优先04户。

建筑面积约120㎡户型（东北朝向景观），舍弃一些安静和阳光直射，换取的是*开阔的视野，适合选择高楼层。

3栋：

建筑面积约120㎡/175㎡户型（东南向看花园），独立电梯间，适合喜欢安静舒适需求的人群，选择中层或中低层。

建筑面积约100㎡/120㎡户型（西南向看花园），虽然没什么景观，但视野比较好，噪音也比较好控制，优先选择中高层。

建筑面积约120㎡户型（东北向），景观有一定遮挡，视野开阔度比较一般，如有可能优先选择2栋。

4栋：

建筑面积约100㎡户型（西南向）：临近幼儿园视野开阔光照充足，此面积段可做优先选择，尽量优先04单位。

建筑面积约100㎡户型（东南向）：受到写字楼遮挡比较严重，但总价偏高空间实用性能略低，视野优势对于中小面积段提升效果比较一般，如果合适可优先考虑30层+单位。

建筑面积约120㎡户型（东北向看花园）：安静程度较好，花园景观，空间利用比较充分还有入户外廊配置。空间配置上还不错，如果喜欢安静又没有2栋西南向可选，可以考虑此户。

润玺的户型均好性设置良好分配均衡。总体来说，100㎡户型优先选择4栋、3栋。120㎡户型优先选择1栋和3栋，而2栋西南向性价比占优。170和200户型主要考虑1、2栋高楼层优先。本文为在有可能做出选择的条件下提供优选建议，不作为弃选引导。

更新*：2020-04-07

以下图片表格中套内面积与建筑面积写反，大家自行调整。

四期户型共有四个面积段：

建筑面积约99㎡ 三房一卫 （383套）

建筑面积约120㎡ 三房两卫（669套）

建筑面积约160㎡ 四房两卫（112套）

建筑面积约190㎡ 四房三卫（110套）

建筑面积约99㎡ 三房一卫

项目最小户型，朝向东南或西南方向。动静分区布局主要生活空间朝优势方向，标准三房配置带有大进深主阳台，具有*开间进深比空间利用充分，居住空间舒适。1.5卫配比足以满足家庭高峰时段使用，U型厨房实用性能*，赠送玄关空间有较强的收纳功能。

建筑面积约120㎡ 三房两卫

大开间短进深，自然通风采光性能*，居住空间全部朝优势方向，大进深主阳台宽敞明亮。主卧套间自然通透明亮舒适，带有功能可变空间。卧室拥有*开间进深比空间利用率高，4栋B5户型可享用自然采光独立玄关。

建筑面积约160㎡ 四房两卫

位于2栋和3栋东南朝向，大开间短进深。自然通风采光性能*，居住空间全部朝优势方向，横厅布局带有2米进深大阳台有利于发挥视野优势。主卧空间宽敞舒适自然通透功能全面，次卧居住空间舒适，入户步入式衣帽间紧凑实用。厨房宽敞实用有一定改造空间，生活阳台可根据家庭需要做设备空间或保姆休息间。

建筑面积约190㎡ 四房三卫

项目最大户型位于1栋和2栋，东南朝向景观*。大开间短进深通风采光*，居住空间全部朝优势方向。结构上可算是160㎡户型的加强版，拥有更大的空间尺度，可做双套间设计。

总结：

在当下主流产品中具有较强的创新设计，拥有较高的梯户比配置的前提下同时保证大户型单梯入户的需要；

大量使用框剪结构保证大面积开窗，极大减少承重墙实用在增加室内实用空间的同时提供一定自由改造空间；

户型设计偏向居住空间设计科学合理，拥有良好的开间进深比空间舒适，尤其是1.5卫设计要比压缩居住空间还来的2卫实在；

户型落位均好性较佳，大部分产品都有良好的视野。如1栋B3户型中高楼层有较强的总价优势。

华润城润玺一期获批预售证，并在住建局官网公示。本次备案房源有住宅和商业产品，住宅位于1、2、3、4栋，共1171套；商业位于6栋，共10套。

其中，住宅户型建面约96.3-207.8㎡，均价13.1万/㎡，单价区间在12-14.4万/㎡，总价在1184-2983万/套。

商业户型建面约23.9-27.6㎡，均价25万/㎡，单价区间在23.2-25.5万/㎡，总价在589.7-612.7万/套。

住宅部分备案价

商业部分备案价