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2017年09月19日更新

Mr.91公馆备案名:禧悦公寓

参考均价:50000元/㎡房贷计算器备案价格
地铁周边成熟片区配套丰富现楼
户型:一房(2)、二房(1)、四房(1)全部户型
类型:住宅总房源:待定车位数:30
开发商:宝安鸿基地产集团股份有限公司

项目地址:罗湖区宝岗路91号(笋岗小学对面)地图查看

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Mr.91公馆A户型
A户型 一房 37㎡

销售状态(0已售,0在售)

户型解读:户型简约方正,悦享品质生活功能流线畅快自如都市时尚私享主义全成品精装一步位拎包即可入住

暂无

参考总价

Mr.91公馆B户型
B户型 一房 37㎡

销售状态(0已售,0在售)

户型解读:项目主力户型,单面采光,由于层高较高,室内整体光线还不错。具有较高的层高,此户型实际可居住的空间跨度较大,灵活程度高。单房布局,厨房不可与外界直接连通,应不可安装燃气。与大部分无生活阳台的单房一样,卫生间为暗室,需要机械通风。

暂无

参考总价

Mr.91公馆C户型
C户型 二房 79㎡

销售状态(0已售,0在售)

户型解读:户型方正,功能完善,百变空间享法无限超高空间利用率,居住品质卓越出众全成品精装,拎包入住,私享都市时尚生活

暂无

参考总价

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牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2017-06-29

该项目原持有人为宝安鸿基地产集团股份有限公司,该公司于2015年被东旭集团通过股权收购,成为其控股股东。同年改名为东旭蓝天新能源股份有限公司。

 

宝安鸿基地产曾开发过的楼盘:

更新时间:2017-06-29

旧改红利,笋岗巨变下崛起新中心


我们都知道,项目所在的笋岗片区,是深圳十六大重点建设区域之一。在罗湖2500亿的旧改红利下,笋岗片区享尽利好,迎来物业载体和产业发展的大蜕变。

 

老仓储区的危机——笋岗街道位于罗湖中北部,是深圳开发最早的公共仓储群区,片区内旧仓库、旧厂房林立,主要以批发商贸、物流仓储为主,低附加值的产业和低效的土地利用与之地段价值不相匹配,长久以来一直急需一个发展的契机来摆脱城市边缘的地位。

 

新罗湖、新中心——十三五期间,罗湖迎来了2500亿的旧改红利,开始全面启动城市更新。并以罗湖为试点采取“强区放权”,减少审批环节,加快旧城区改造进程。

 

笋岗十三五期间则被定位为高端商务中心区,主要发展特色商贸、创新金融和文化创意产业。预计通过城市更新推动空间和产业同步转型升级、促进全球创新要素和产业链高端资源集聚,形成高端商务集聚区;促进金融产业、互联网产业融合发展,形成创新金融中心。

 

 

因笋岗片区旧改具有旧仓储、工业园区用地多,产权集中,业主改造意愿比较强等特点。相对较旧住宅区改造实施的难度较小,区域已经引入招商、深业、宝能、华润、中洲、中建、城建、城脉等一批知名企业入驻。目前招商中环首批公寓已经推售,带装修公寓产品,均价68000元/平。其他项目也逐步在前期准备和动工阶段。

 

而项目周边多以旧住宅社区为主,产权较为分散,改造难度较大。项目旁的田心村旧改早在2010年就被列入深圳市城市更新单元年度实施计划。2012年4月,获得规土委专项规划的批复。但16年爆出该旧改涉及多家房企被诈骗事宜,目前尚无消息指明由哪个开发商已接手。

 

 

延伸阅读“红岭创新金融产业带”初步成形 片区价值重回关内新中心

 

 

拥未来市级商圈 轨道串联成熟配套

 

罗湖为深圳最早建立的城区,发展时间较长,配套较为成熟。项目临近笋岗新商圈、八卦岭、东门商圈、华强北等几大成熟商圈,周边医疗、教育、公园等市政设施较为完善。

 

项目临近笋岗站,规划有地铁17号线路与7号线换乘。目前项目步行至7号线地铁站约400米左右距离,连接太安至西丽湖,串联起笋岗新商圈、八卦岭商圈、深圳市第二人民医院、华强北商圈、车公庙商圈等。

 

(注:规划中17号线被纳入轨道四期工程,目前尚无公布具体建设时间。)

 

虽然目前环境比较一般,但片区具备较高的成长空间,未来写字楼兴起,产业集聚,有可能为片区导入产业人口,给周边住宅或住区新的活力。如果作为普通上车盘考虑的话,轨道交通和配套成熟度,比原关外楼盘要有较大的优势。

 

 

周边配套:项目目前处于笋岗小学和笋岗中学学区范围内,具体配对学区需相关部门进一步批示,仅供参考。周边小范围内有新一佳、佳满福超市、社康中心等生活配套。

 

交通:步行至7号线C2出口约400米距离。 7/9号线双地铁口红岭北站660m(参考百度测量步行距离),南邻梨园路,泥岗西路和红岭北路的东南脚。旁边即为社康中心。

 

 

生活配套:


更新时间:2017-06-29

项目推广名为MR 91,主推建面37-41㎡的住宅产品。入手门槛较低,可落户、带学区,带装修、准现楼,且临近地铁沿线站点,交通便利,适合青年一族过渡的上车盘。

 

 

主力小户带学区 刚需过渡门槛低


MR91(禧悦公寓)原为旧楼翻新项目,之前为开发商自持物业,后独立分割产权,重新包装入市。据现场销售介绍,是采取新房现售的流程出售,有现楼备案,不涉及二手房交易税费。

 

地铁口、新中心:项目位于7号线和17号线(规划待建中)双地铁沿线物业,且周边规划多个旧改项目,未来规划为高端商务中心区。

 

户型优势:主推建面37-39㎡的稀缺小户住宅产品,1-6层为3.5-4.5米的层高,户型实用率较高。

 

住宅产品优势:同等价格和面积段情况下,公寓有首付高、利率高、年限低、无法落户、无学位等弊端。住宅门槛低、利率低、可落户有学区。

 

价格优势:200万出头,住宅3成首付入手门槛低,适合年轻人刚需过渡。

 

 

项目资料:

项目位于宝岗路91号,推广名为MR91(禧悦公寓),原为笋岗梅园综合楼改造项目,仅1栋8层住宅楼,共175户。

 

户型:产品涵盖28-522㎡、37-39㎡,79-120㎡多个面积段,据销售员介绍,37-39㎡的户型,占比高达70%以上。规划每层3个电梯约24户。

 

层高:其中1层为4.5米层高(复式),2-6层3.5米层高(带阁楼),6-8层3米层高(平层)。

 

土地年限:土地年限从1988年开始,至2018年初交楼,剩余约40年土地使用权。

 

交楼时间:2018年年初,带装修交楼。

 

车位:项目共42个车位。

 

 

 

综述

简单和大家总结一下该项目的价值点和需要注意的方面,

 

从片区角度来看,项目位于笋岗旧改核心,因周边多规划的商业和新型产业用地,未来预计将是罗湖新的中心。片区大环境的改善和商圈、写字楼的聚集,预计将在2020年初具规模,加上轨道交通优势,将为片区引流较多的就业、居住人口,促进周边租售市场交易的活跃。

 

需要注意的地方是,项目所在区域大多为90年代前后的旧住宅小区,环境现状偏老破旧。或会随新中心的建立,加快周边旧城改造的步伐,但旧住宅产权分散,改造难度相对较大,目前来说尚无具体的旧改动作。旧改除可预见的益处,也会带来施工噪音、灰尘等污染源头。

 

从产品角度来说,项目主力户型为小户型住宅产品,入手门槛较低,可落户有学区,明年即可带装修交楼,准现房无需等待时间过长。对比同等面积段的公寓产品来说,仅需3成首付,无需占用较多资金。

 

3.5米、4.5米的带阁楼和复式户型是项目的一大亮点,较大程度增加了房间内的可实用空间,相对会更容易受年轻人喜爱。

 

需要注意的地方是,项目本身是旧楼翻新,且地块偏小,注定在规划上没有太大的施展空间,单体楼无园林、车位较少。

 

综合来看,该项目入手门槛较低,户型空间实用率较高,主要价值点在地铁口和笋岗新中心的规划,以及未来或有可能因整体规划而被划入片区旧改。较为适合年轻过渡一族,或尚有名额的投资客户。

更新时间:2017-06-29

 楼体为正南正北向,户型成对称式分布,一半单位朝向北向,应具有一定价格差。

 

中间部分为单面采光的单身公寓型住宅(37-39㎡)

端头部分户型相对较大,双面采光(79-120㎡),部分79平位置拆分成2个小户。

 

 

户型分析

建筑面积约37平  1房1厅1卫

项目主力户型,单面采光,由于层高较高,室内整体光线还不错。具有较高的层高,此户型实际可居住的空间跨度较大,灵活程度高。单房布局,厨房不可与外界直接连通,应不可安装燃气。与大部分无生活阳台的单房一样,卫生间为暗室,需要机械通风。

 

如图所示“夹层”可做上层卧室使用,上层1.5下层2米的高度,一般人坐姿高度在60-100cm范围内,上层高度足以满足坐起不碰头。


 

 

样板房实景

 

 

建筑面积约79平  2+1房1厅1卫

北向端头户型,双面采光,3.5米层高,明厨可安装燃气。 两个卧室空间不错。 夹层空间可用于休息或储物。餐客厅空间采光较佳,空间感好。 暗卫需要机械通风。

 

79平面积段以居家需求为主,无阳台,夹层做卧室家庭接受程度较低,不适宜居家型需求。

3.5米的层高空间可充分利用,重新布局,可考虑下层办公上层居住的创业工作室使用。

 

 

 

南向79平户型改为2个小户型。

靠端头的户型(红框)可做明厨明卫,厨房可开通燃气,同时室内采光相对会更好。由于面积相对要大一些约41平方左右,并且数量较少,在价格上也会有一定的提高。

 

 

 

样板间实景

 

 

 

首层4.5米层高户型 37平 1房1厅1卫

可视为3.5米层高户型的升级版,二层空间可站立,空间舒适度有较大提升。

 

据售楼员介绍首层也为住宅属性,但暂时还没有确定是否对外发售。

 

 

 

总结:

项目可算是公寓套型的住宅,仅有部分明厨单位可通燃气。

 

无阳台,晾晒成一定问题。需要配备带烘干功能的洗衣设备来满足日常需要。

 

位置较佳,近地铁,处于笋岗大型城市更新之间,未来周边区域发展变化迅速。附近几个项目已经动工建设中,集中多个地标性写字楼将会聚集大量工作人群带来的租、购买力。

 

3.5米层高具有较高的空间实用率,面向年轻人居住群体,主要生活活动空间相比同面积段标准层高要舒适,用途相对更广泛可同时满足办公+居住需要。

 

如果放租可考虑适当改造充分利用上层空间,比如作为公司宿舍使用可设多铺位。同时具有舒适的公共空间。

 

小户型住宅性质,需要购买名额。对于低总价投资并且短期没有高价位投资计划的人群比较适合。或者是在周边工作,低总价过渡需求。

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地址:深圳市福田区香林路16号九润大厦3-5层

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