Mr.91公馆

该项目原持有人为宝安鸿基地产集团股份有限公司，该公司于2015年被东旭集团通过股权收购，成为其控股股东。同年改名为东旭蓝天新能源股份有限公司。

 

宝安鸿基地产曾开发过的楼盘：

旧改红利，笋岗巨变下崛起新中心

我们都知道，项目所在的笋岗片区，是深圳十六大重点建设区域之一。在罗湖2500亿的旧改红利下，笋岗片区享尽利好，迎来物业载体和产业发展的大蜕变。

 

老仓储区的危机——笋岗街道位于罗湖中北部，是深圳开发最早的公共仓储群区，片区内旧仓库、旧厂房林立，主要以批发商贸、物流仓储为主，低附加值的产业和低效的土地利用与之地段价值不相匹配，长久以来一直急需一个发展的契机来摆脱城市边缘的地位。

 

新罗湖、新中心——十三五期间，罗湖迎来了2500亿的旧改红利，开始全面启动城市更新。并以罗湖为试点采取“强区放权”，减少审批环节，加快旧城区改造进程。

 

笋岗十三五期间则被定位为高端商务中心区，主要发展特色商贸、创新金融和文化创意产业。预计通过城市更新推动空间和产业同步转型升级、促进全球创新要素和产业链高端资源集聚，形成高端商务集聚区；促进金融产业、互联网产业融合发展，形成创新金融中心。

 

 

因笋岗片区旧改具有旧仓储、工业园区用地多，产权集中，业主改造意愿比较强等特点。相对较旧住宅区改造实施的难度较小，区域已经引入招商、深业、宝能、华润、中洲、中建、城建、城脉等一批知名企业入驻。目前招商中环首批公寓已经推售，带装修公寓产品，均价68000元/平。其他项目也逐步在前期准备和动工阶段。

 

而项目周边多以旧住宅社区为主，产权较为分散，改造难度较大。项目旁的田心村旧改早在2010年就被列入深圳市城市更新单元年度实施计划。2012年4月，获得规土委专项规划的批复。但16年爆出该旧改涉及多家房企被诈骗事宜，目前尚无消息指明由哪个开发商已接手。

 

 

延伸阅读：“红岭创新金融产业带”初步成形 片区价值重回关内新中心

 

 

拥未来市级商圈 轨道串联成熟配套

 

罗湖为深圳最早建立的城区，发展*较长，配套较为成熟。项目临近笋岗新商圈、八卦岭、东门商圈、华强北等几大成熟商圈，周边医疗、教育、公园等市政设施较为完善。

 

项目临近笋岗站，规划有地铁17号线路与7号线换乘。目前项目步行至7号线地铁站约400米左右距离，连接太安至西丽湖，串联起笋岗新商圈、八卦岭商圈、深圳市第二人民医院、华强北商圈、车公庙商圈等。

 

（注：规划中17号线被纳入轨道四期工程，目前尚无公布具体建设*。）

 

虽然目前环境比较一般，但片区具备较高的成长空间，未来写字楼兴起，产业集聚，有可能为片区导入产业人口，给周边住宅或住区新的活力。如果作为普通上车盘考虑的话，轨道交通和配套成熟度，比原关外楼盘要有较大的优势。

 

 

周边配套：项目目前处于笋岗小学和笋岗中学学区范围内，具体配对学区需相关部门进一步批示，仅供参考。周边小范围内有新一佳、佳满福超市、社康中心等生活配套。

 

交通：步行至7号线C2出口约400米距离。 7/9号线双地铁口红岭北站660m（参考百度测量步行距离），南邻梨园路，泥岗西路和红岭北路的东南脚。旁边即为社康中心。

 

 

生活配套：

项目推广名为MR 91，主推建面37-41㎡的住宅产品。入手门槛较低，可落户、带学区，带装修、准现楼，且临近地铁沿线站点，交通便利，适合青年一族过渡的上车盘。

 

 

主力小户带学区 刚需过渡门槛低

MR91（禧悦公寓）原为旧楼翻新项目，之前为开发商自持物业，后独立分割产权，重新包装入市。据现场销售介绍，是采取新房现售的流程出售，有现楼备案，不涉及二手房交易税费。

 

地铁口、新中心：项目位于7号线和17号线（规划待建中）双地铁沿线物业，且周边规划多个旧改项目，未来规划为高端商务中心区。

 

户型优势：主推建面37-39㎡的小户住宅产品，1-6层为3.5-4.5米的层高，户型实用率较高。

 

住宅产品优势：同等价格和面积段情况下，公寓有首付高、利率高、年限低、无法落户等弊端。住宅门槛低、利率低、可落户有学区。

 

价格优势：200万出头，住宅3成首付入手门槛低，适合年轻人刚需过渡。

 

 

项目资料：

项目位于宝岗路91号，推广名为MR91（禧悦公寓），原为笋岗梅园综合楼改造项目，仅1栋8层住宅楼，共175户。

 

户型：产品涵盖28-522㎡、37-39㎡，79-120㎡多个面积段，据销售员介绍，37-39㎡的户型，占比高达70%以上。规划每层3个电梯约24户。

 

层高：其中1层为4.5米层高（复式），2-6层3.5米层高（带阁楼），6-8层3米层高（平层）。

 

土地年限：土地年限从1988年开始，至2018年初交楼，剩余约40年土地使用权。

 

交楼*：2018年年初，带装修交楼。

 

车位：项目共42个车位。

 

 

 

【综述】

简单和大家总结一下该项目的价值点和需要注意的方面，

 

从片区角度来看，项目位于笋岗旧改核心，因周边多规划的商业和新型产业用地，未来预计将是罗湖新的中心。片区大环境的改善和商圈、写字楼的聚集，预计将在2020年初具规模，加上轨道交通优势，将为片区引流较多的就业、居住人口，促进周边租售市场交易的活跃。

 

需要注意的地方是，项目所在区域大多为90年代前后的旧住宅小区，环境现状偏老破旧。或会随新中心的建立，加快周边旧城改造的步伐，但旧住宅产权分散，改造难度相对较大，目前来说尚无具体的旧改动作。旧改除可预见的益处，也会带来施工噪音、灰尘等污染源头。

 

从产品角度来说，项目主力户型为小户型住宅产品，入手门槛较低，可落户有学区，明年即可带装修交楼，准现房无需等待*过长。对比同等面积段的公寓产品来说，仅需3成首付，无需占用较多资金。

 

3.5米、4.5米的带阁楼和复式户型是项目的一大亮点，较大程度增加了房间内的可实用空间，相对会更容易受年轻人喜爱。

 

需要注意的地方是，项目本身是旧楼翻新，且地块偏小，注定在规划上没有太大的施展空间，单体楼无园林、车位较少。

 

综合来看，该项目入手门槛较低，户型空间实用率较高，主要价值点在地铁口和笋岗新中心的规划，以及未来或有可能因整体规划而被划入片区旧改。较为适合年轻过渡一族，或尚有名额的投资客户。

 楼体为正南正北向，户型成对称式分布，一半单位朝向北向，应具有一定价格差。

 

中间部分为单面采光的单身公寓型住宅（37-39㎡）

端头部分户型相对较大，双面采光（79-120㎡），部分79平位置拆分成2个小户。

 

 

户型分析

建筑面积约37平  1房1厅1卫

项目主力户型，单面采光，由于层高较高，室内整体光线还不错。具有较高的层高，此户型实际可居住的空间跨度较大，灵活程度高。单房布局，厨房不可与外界直接连通，应不可安装燃气。与大部分无生活阳台的单房一样，卫生间为暗室，需要机械通风。

 

如图所示“夹层”可做上层卧室使用，上层1.5下层2米的高度，一般人坐姿高度在60-100cm范围内，上层高度足以满足坐起不碰头。

 

 

样板房实景

 

 

建筑面积约79平  2+1房1厅1卫

北向端头户型，双面采光，3.5米层高，明厨可安装燃气。 两个卧室空间不错。 夹层空间可用于休息或储物。餐客厅空间采光较佳，空间感好。 暗卫需要机械通风。

 

79平面积段以居家需求为主，无阳台，夹层做卧室家庭接受程度较低，不适宜居家型需求。

3.5米的层高空间可充分利用，重新布局，可考虑下层办公上层居住的创业工作室使用。

 

 

 

南向79平户型改为2个小户型。

靠端头的户型（红框）可做明厨明卫，厨房可开通燃气，同时室内采光相对会更好。由于面积相对要大一些约41平方左右，并且数量较少，在价格上也会有一定的提高。

 

 

 

样板间实景

 

 

 

首层4.5米层高户型 37平 1房1厅1卫

可视为3.5米层高户型的升级版，二层空间可站立，空间舒适度有较大提升。

 

据售楼员介绍，首层也为住宅属性，但暂时还没有确定是否对外发售。

 

 

 

总结：

项目可算是公寓套型的住宅，仅有部分明厨单位可通燃气。

 

无阳台，晾晒成一定问题。需要配备带烘干功能的洗衣设备来满足日常需要。

 

位置较佳，近地铁，处于笋岗大型城市更新之间，未来周边区域发展变化迅速。附近几个项目已经动工建设中，集中多个地标性写字楼将会聚集大量工作人群带来的租、购买力。

 

3.5米层高具有较高的空间实用率，面向年轻人居住群体，主要生活活动空间相比同面积段标准层高要舒适，用途相对更广泛可同时满足办公+居住需要。

 

如果放租可考虑适当改造充分利用上层空间，比如作为公司宿舍使用可设多铺位。同时具有舒适的公共空间。

 

小户型住宅性质，需要购买名额。对于低总价投资并且短期没有高价位投资计划的人群比较适合。或者是在周边工作，低总价过渡需求。