新锦安海纳公馆备案名：新锦安海纳公馆

新锦安实业发展（深圳）有限公司，成立于1995年8月，属台港澳与境内合资有限责任公司公司有深圳市房地产综合开发和物业管理资质，主要经营范围为房地产开发、物业及停车场管理，公司已打造多个品质住宅及工改项目，同时涉足高新科技，金融投资及物流等领域，呈现多元化企业集团。

开发商先后在深圳投建了“香丽大厦”、“新锦安雅园一、二、三期”、“和谐家园”，而且新锦安壹号公馆已在宝中树立了良好的口碑。

项目区位

①项目位置

新锦安海纳公馆实际上是新锦安壹号公馆的二期，位于宝安区宝安大道与甲岸路交汇处，临近地铁1号线和5号线，周边聚集了很多优质总部企业、休闲文化配套，地处宝安中心区，不远处即为壹方城商圈，整体的生活便利度较高。

目前宝安区正在进行道路景观提升工程，这是沿宝安大道视角

②交通环境 

【地铁】地铁1号线、5号线、11号线基本奠定了宝中现阶段的轨道交通。
 
【自驾】宝安中心区，纵横交错的路网，已奠定了其宜居性，而宝安大道直接承接深南大道，其景观性和作用毋庸置疑，但高峰时期进入关内在南头处有堵车严重，未来沿新湖路，承接前海的大桥通车之后，或有明显改善。

【公交】项目400米范围内有多个公交站台，其中宝安大道作作为宝安连接南山的主动脉，甲岸路口及中商花园，粗略计算多大30条公交线路，公交乘坐方面可谓十分便利。

未来宝安中心区还还规划有9、15号线等多条地铁线路，在地铁交通上和前海形成一个闭环，且在地铁密集程度也是向福田、南山前海等区域看齐。

③区位发展

城市双中心下的宝中——自2010年抛出”城市双中心“前海大概念以来，宝安中心区与前海共同组成深圳市城市双中心之一的功能定位利好与政策倾斜，让深圳近几年发展不断西移，政府大量斥资规划建设，与此同时，粤港澳大湾区的横空出世，也给深圳滨海岸线注入新的动力，2018年伊始，诸如“宝安湾”、“海洋新城”等新概念被提出，也表明了政府对海岸线开发的重视程度。

近利前海，相得益彰——深圳市”东进、西拓’的发展形式下，它将与前海合作区、大空港地区共同促进珠江东岸一体化跨越式发展，成为于前海并肩的重要一极。

前海湾以前海合作区为核心，与相接的宝安中心区、隔湾相望的大铲湾协同发展，构成以地理走向产业互助共生的三个黄金支点。

各区都处于高速发展中，宝中因为路网发达、环境宜居、近利前海，承接了前海未来60万精英人口居住功能，一直被大家称之为前海后花园，近几年宝中也在致力打造宝中滨海总部，与前海、大铲湾形成湾区核心经济带。

打造中心区总部经济 ——宝安中心区以重点区域开发建设为突破口，科学谋划产业定位，吸引社会投资并加速推动重大项目落地开发建设。

目前区域内商务环境已初步形成，荣超商务大厦、鸿荣源国际西岸商务大厦等甲级写字楼已基本成型，卓越、金利通、前海人寿也相继动工，另外计划引入的企业总部项目中，深圳市农村商业银行总部及、华侨城JW万豪五星级酒店、中兴五星级酒店、将为总部企业云集的商务中心区提供商务综合配套服务，全部建成后总建筑面积约400万平方米，可容纳200多家企业。

目前已有农商行、亚太卫星、易尚、中意、怡亚通、鹏鼎等6家总部项目落地并陆续开工建设，还有多家优质企业申请入驻。

亚太卫星总部大厦将成为宝安中心区核心区高科技象征的地标性建筑，还将在宝安区建设卫星科普教育基地，由火箭卫星展馆、火箭发射模拟馆、卫星测控馆及卫星地面站体验区等组成。

项目周边配套

①商业配套

其实在壹方城开业之前，宝安中心区的整体商业氛围并不浓烈，商业体量主要是以社区自带商业、沿宝安大道、创业一路、新湖路等沿街商业为主，逛街购物模式较为单一。

2017年壹方城开业场景可谓轰动宝安，一举解决了宝中无大型MALL的尴尬境况，开业当日吸引了大量游客，导致道路拥堵，可以说宝中不缺少人流量，缺少的是高规格的商圈。

而项目依附壹方城，有良好的购物空间，周边永旺超市、沃尔玛、华润万家等基本能满足日常步行购物的需求，而且周边如正中商业广场、泰华梧桐聚落、华侨城“欢乐海岸2.0”等，都已在动工阶段，且蕴含强大的商业价值，围绕壹方城周边，未来或形成深圳较强的商圈之一。

壹方城是壹方中心的商业项目，坐落于比邻前海的宝安中心区核心位置，深圳地铁1号线（罗宝线）、5号线（环中线）交汇处（宝安中心站），商业面积18.5万平方米，是罗湖华润万象城的1.5倍，于2017年10月28日开业，是目前深圳最大的单体 mall。

正中商业广场目前处于停工状态，位于新湖路与新安一路交界处，规划为宝安大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，采用地下2层和地面5层的设计形式，以及100-500m写字楼，具体复工*暂不得而知。

②学区配套

参考咚咚找房学区房地图查看，新锦安海纳公馆对应的小学时海旺学校小学部，中学则是海旺学校，是一所九年一贯制的学校。

目前宝安区学校正在逐步实行集团化管理，网上有传言海旺学校有望被宝安中学集团化，但具体推动信息有待考证。

海旺学校成立于2010年，是区教育局直属公办学校，从宝安区2018年录取率来看，在宝安区中学排名算中规中矩，四大录取率在5.7%，八大的录取率在11%。

③文体配套


项目处于是宝安区行政中心范围内，文体市政配套方面应该是支撑该区域房价的主要因素，沿宝安中心区中央绿轴，规划建设的宝安中心区中央绿轴公共文化建筑（即图书馆、青少年宫、演艺中心）、滨海文化公园、深圳书城湾区城聚集在一起，再加上宝安体育中心，经常有各种足球比赛和演唱会等，在文体配套方面可谓是丰富多彩。

宝安公共文化艺术中心


是继承以原“宝安1990”建筑,即宝安图书馆旧馆、群众文化艺术馆和新安影剧院为核心，在位于新湖路与创业路交汇处，拟规划的全新文化艺术配套工程。
项目的主体部分是“三馆合一”即博物馆、艺术馆和美术馆的文化综合体，在此基础上配套三馆共用的综合服务设施。

“新三馆”总建筑面积84142平方米，其中博物馆20855平方米、艺术馆13280平方米、美术馆16207平方米，还为相邻小学配套规划了运动场地。

华侨城45.8亿拿下宝中地块   欲打造宝中“欢乐海岸2.0” 


项目共分为三期，其中一二期位于宝安区范围内，三期位于大铲湾港区的前海湾区内侧。
一期：海滨文化公园、演艺和商业服务与游乐设施，即依托演艺项目，建设以庆典广场、滨海亲水长廊、绿地公园、文化旅游场所、都市娱乐街区、标注性旅游设施的市民开放公园；
二期：海岸湿地公园、海洋生态馆和国际文化艺术，湿地公园主要功能有湿地观光、儿童公园、海洋生态馆、海上游览、游艇会及码头等，国际文化艺术主要功能有七主题酒店、现代美术馆、创意博物馆、单带艺术，现代化等；
三期：海港乐活公园，含欢乐步道、乐活长廊、海事博物馆、总部基地等。
按照计划，拟将“滨海文化公园”项目打造成为“国际化滨海城市新坐标，滨海湾区旅游地、新型全域旅游示范区”。
 
据介绍未来深圳海岸线的规划，一直从宝安中心区、沿前海、蛇口、后海、到深圳湾，打造中心区域的深圳湾滨海长廊。

④医疗配套

宝安区比较有名的三甲医院有宝安中医院、宝安人民医院、南方医科大学深圳医院，其中人民医院和中医院主要集中在新安老城区，而南方医科大学深圳医院则距离项目较近，仅不到1公里的距离，另外沿地铁1号线宝体站附近有宝安区妇幼保健院，基本能满足社区医疗需求。

南方医科大学深圳医院是深圳医疗卫生“三名工程”的重大项目，由深圳市政府按照三级甲等医院标准投资新建的市属公立医院，按照“管办分离”的模式委托南方医科大学管理，成为大学的第六所直属附属医院。

⑤周边旧改

由于宝安中心区集中开发在2000年以后，区域内属于全新开发地带，而项目旧改主要处在翻身片区，距离最近的位于宝安大道以北，海乐护院旧改、南头关片区旧改等。

总体规划设计

项目分三期开发，占地面积102367㎡，规划有17栋住宅楼和4栋酒店式公寓楼。

其中一期新锦安壹号公馆占地约3万㎡，总建面约13.4万㎡，由5栋板式高层组成，五梯两户，共计420户，车位共1337个，主推250/300/350平4-6房大户型，已于2016年初开盘，目前还有少量大户型在售，均价9.5万/㎡。

本次介绍的重点是在建的二期新锦安海纳公馆，规划占地约5万㎡，总建面约35万㎡，其中可售住宅建面18万㎡，办公产品4万㎡，商业1万㎡，由8栋高层住宅和1栋写字楼+商业裙楼组成，共1890户，车位1817个，主推78-116㎡刚需户型，预计今年（2019年）上半年入市。

未来项目规划有三期，位于一期西北侧。

二期楼栋：
共9栋超高层建筑，规划一座甲级写字楼，楼下为商业裙楼，8栋住宅，分别是1栋A座、1栋B座、1栋C座、1栋D座、1栋E座、1栋F座和2栋A座、2栋B座。

二期层数：
住宅楼栋1A为50层，其他为49层   楼高约150米（不含楼顶机房和其他设备）
办公、商业一栋30层 楼高约145米，加顶部装饰约160米。
住宅首层架空层作为车库，实现车库自然采光，二层架空层作为入户大堂。

新锦安海纳公馆项目总平面图布置图：

一期是板式大户型更通透静谧，二期塔楼结构则外形更符合刚需住家气息。

项目二期8栋住宅楼和1座写字楼同步建设中，从实地考察发现建设到20-30层左右，以下实景图是老牛近期拍摄：

综合点评

①综述

宝中作为宝安区行政中心所在，不管是从人文环境、生活配套、产业布局等，都是整个宝安示范区域，紧邻前海，在地理优势上，临海区域还规划的写字楼、滨海公园、总部经济产业带，未来还将承接前海60万精英人口，承担居住功能区，区域价值凸显。 
 

 

从面积段上划分，分别为78㎡、89㎡、116㎡三个面积段产品：

建筑面积约78㎡（两房）

建筑面积约89㎡（通透）

建筑面积约89㎡（动静分区）

建筑面积约89㎡（大开间） 

建筑面积约116㎡（通透）

建筑面积约116㎡（动静分区） 

建筑面积约78㎡户型（两房）

产品供应较少，仅在1A座由分布，临宝安大道客厅朝向东北。双面采光布局室内空间利用充分，带有大阳台功能全面。主卧拥有良好的开间进深比，双面大面积采光明亮舒适，次卧空间舒适功能性强。厨房可向生活阳台扩展，增加餐厅的空间和独立性。  

建筑面积约89㎡（通透户型）

仅分布在1A座，朝向西南，通透布局空间分配科学合理，主要生活空间南向，功能空间朝弱势方向，在同面积段产品中可算是理想布局。主卧自然通透大面积采光明亮舒适，南北双阳台，餐厅可向生活阳台扩展。入户玄关设计有效保障室内隐私，入户独立性高，自然通风采光。 

建筑面积约89㎡（动静分区布局）

主力户型分广泛出现在每一座，朝向东南或者正南方向，动静分区布局，大开间短进深，主要生活空间朝向优势方向，带有大型阳台，可根据自身需求调整阳台大小，厨房空间可向生活阳台扩展以增加餐厅面积。部分户型与邻近单位形成夹角，可造厨卫空间通风采光受到一定影响。  

建筑面积约89㎡（大开间）

分布于D、F、2B座，南向或北向。大开间短进深，主要生活空间统一方向，户型空间布局较为合理，主卧双面大窗采光。厨房可向生活阳台扩展，增加餐厅位实用空间。小房间略小比较适合做单人间或功能房间使用，卫生间可考虑进行分离处理增加实用性。 

建筑面积约116㎡（通透）

分布广泛，朝向东南或正南方向，通透布局功能分布合理，主要空间朝向优势方向，客厅带有大型阳台，主卧自然通透双面采光明亮舒适。餐厅可向生活阳台扩展。小房间略有偏小，但无承重墙设间隔，可根据需求与客厅合并改为横厅布局空间更为紧凑，做大4房使用。 

建筑面积约116㎡（动静分区）

分布广泛，朝向东南或正南方向，大开间短进深，动静分区布局，主要生活空间朝向优势方向，主卧双面大窗采光明亮舒适，南向次卧可根据需求自由选择大房间或单独使用，厨房可向生活阳台延申，部分户型与临近单位形成夹角，对小房间和厨卫空间的通风采光造成一定影响。

总结：

户型最大亮点是加入了承重柱的设计，使得所有户型的主卧都拥有双面大窗的采光，与市场主流产品相比形成明显差异；

户型实用性能较好，拥有较强的实用空间以及自由改动空间设计；

户型总体均好性较佳，但部分产品朝向不是很理想，在价格上可能有较大差别。

新锦安海纳公馆获批预售许可证，已在住建局官网公示，本次房源位于1栋ABCDEF、2栋AB，共1889套，据悉项目将在6月4日-6月9日期间认筹，并采取公证处摇号选房的方式，于6月11日开盘。

本次75㎡户型，备案90套，均价约7.8万/平米，单价区间在7.4-8.1万/平米，总价区间在562-627万/套；

89㎡户型产品，备案1350套，均价约8.7万/平米，单价区间在7.5-9.8万/平米，总价区间在671-882万/套；

116㎡户型产品，备案449套，均价约9.8万/平米，单价区间在8.9-10.8万/平米，总价区间在1028-1274万/套；

整体户型区间在76-118㎡，共1889套，均价89976元/平米，单价区间在7.4-10.8万/㎡，总价区间在562-1274万/套。

75㎡户型备案价格表