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2020年07月16日更新

安宏基天曜广场备案名:安宏基天曜广场

参考均价:售罄备案价格
多地铁近公园配套丰富
户型:三房(2)、四房(1)全部户型
类型:商品住宅总房源:706车位数:1096
开发商:深圳市东园美地房地产开发有限公司

项目地址:深圳·龙华·4&6号线红山站B出口约450米

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楼盘活动

安宏基天曜广场A户型
A户型 四房及以上 185㎡

销售状态(暂无)

户型解读:暂无

暂无

参考总价

安宏基天曜广场B户型
B户型 三房 112㎡

销售状态(暂无)

户型解读:暂无

暂无

参考总价

安宏基天曜广场C户型
C户型 三房 104㎡

销售状态(暂无)

户型解读:暂无

暂无

参考总价

牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2018-08-02

项目开发商是安宏基集团,成立于2011年,老板揭西人。如今揭西是揭阳的市辖县,由于传统的潮汕揭并称关系,会误以为安宏基为潮汕开发商,实际其老板为客家人。

安宏基的主要的地产业务分布于龙华区。开发有万众城建材广场、龙华汽车站商业城、良基商业大厦、安宏基大厦等商业楼,以及民治安宏基科技工业园、龙华安宏基工业园、大浪安宏基工业园等工业地产。

 

转型进军住宅地产后,先后投资开发有聚龙华府、聚豪国际、悠山美地家园及惠州悠山美地花园,住宅项目主要也是在龙华内。其中聚龙华府和聚豪国际为军产房属性。

未来在大浪还有个安宏基工业区旧改项目,也是工改商住,地块原建筑已拆除。

可见,安宏基的地盘主要是在龙华,从商业到工业到住宅,产品线比较丰富,但是商品住宅的开发经验一般。不过,除正在建设的安宏基天曜外,其它几个项目位置都比较一般。天曜的地段加成属性强一些。

 

更新时间:2018-08-02

交通环境

安宏基天曜,位于龙华民治街道红山片区西北角,区域交通配套完善,形式多样,出入便捷。

 

①地铁:距离地铁4号线和6号线红山站约600米(步行距离,为百度地图测量,仅供参考)。距离还算合适。

地铁4号线承担龙华与福田等区域联系的南北干线,暑运期间日均客流量约70万人次,早高峰时段拥挤程度严重,平峰时段舒适,是典型的潮汐客流线;

地铁6号线目前在建中,预计2020年底通车运营,连接光明、龙华和福田等区域的又一南北纵线。但在“龙华新城”段的走线上与4号线高度重合,向西分流的作用不明显,向东如华强北、罗湖等方向的客流较为明显。

深圳北站换乘地铁5号线,分流东西向如宝中、前海和布吉、罗湖北。

 

②道路:项目周边有龙华人民路、新区大道、腾龙路等区域主要干道,以及市政快速路福龙路。

龙华人民路西端与福龙路相接,从项目出发前往福田等市中心区十分便捷;人民路向东贯通起了布龙路,是通往坂田、布吉及深圳东部的大动脉干道;继续向东延伸,则通往龙华老城区域,与鸿荣源壹成中心花园等项目对接。

新区大道和腾龙路与龙华人民路十字交叉,为南北走向线路,将“龙华新城”的上塘、红山、北站商务区、白石龙等串成整体。并最终汇聚于梅林关进关。

 

③铁路枢纽:深圳北站是目前深圳最大型的轨道交通枢纽站,是广深港高铁、厦深铁路及赣深高铁(在建)等国铁的中转枢纽,也是地铁4号线、5号线和6号线(在建)的换乘站,是红山人民地铁通勤的*经之站。该站的覆盖,刺激了片区的交通配套建设。

 

片区概述

早几年前,项目所处的红山片区,还是个新兴的发展区域,片区内可谓“荒野仙踪”,花场、荒地、零星的民房构成了红山最基本的面貌。

不到10年间,以深圳北站的建设为契机,依托深圳北站的“龙华新城”绝地求生。并随着地铁4号线的通车运营,福田、罗湖等外溢需求的持续增长,包括红山等片区在内的“龙华新城”日新月异。

 

如今,红山已成为龙华的居住高地,不仅片区房价高,各式配套及规划,也体现出了高规格。目前阶段,片区的住宅用地开发已逐步进入尾声。

几年前叱咤深圳楼市风云的水榭春天、中航天逸、绿景1866等标杆社区已转为大家熟知的二手楼盘,新晋的华业玫瑰四季二期、金亨利二期及安宏基天曜,逐步为片区的住宅新增供应画上休止符。

今后,除天曜和金亨利二期后续新品外,片区仅有宝泰雅苑、同创华著等小型新盘选择。天曜是其中规模比较大的一个项目。

 

片区也将由初期的纯居住住区向商住混合区转变。龙光玖钻、招华6979、华侨城创想大厦、鸿荣源第三工业区旧改等项目的建设及面市,将红山推向真正的龙华新核心。多元混合的功能属性,也为片区的发展,带来内生的原动力。

从法定图则来看,黄色代表住宅,红色代表商业办公,紫色代表市政配套,可看出,未来该区域的绝大部分土地功能是商业为主。

 

无疑,安宏基天曜的所处的地段区位是相对不错的,无论是片区的既有成熟配套还是预期之内可兑现的想象空间,都是比较理想的置业之地。不过,大的环境“美轮美奂”,项目的小环境却差强人意。

 

项目周边的道路及实景图。

中梅路



人民路

 

 

周边配套

先来个整体一览:

 

①商业配套

由于安宏基天曜地处龙华新兴核心,且片区经过了近10年的飞速发展,楼盘集中,入住率高,加之龙华自身的人口密度大,商业布局迅速,发展较为成熟。

现状看,片区内已有龙华集中型商业的代表九方购物中心,距离项目约500米内;沃尔玛、华润万家大型商超等。地铁4号线也串联起了深圳中轴大大小小的购物中心若干个,如会展中心商圈、少年宫商圈、北站商圈、红山商圈、龙华老城商圈等,摄取方便快捷。

 

未来看,红山正不如商业物业开发大潮,正在兴建的玖钻、招华6979都是片区内的重点商业项目。其中招华6979将仿照上海新天地、深圳欢乐海岸、北京三里屯的街区模式,发展新兴地标商业体,值得期待。

红山6979现状实景:


 

②教育配套

幼儿园:阳光花华业玫瑰幼儿园,紧挨着安宏基天曜的西侧;
小学学区:龙华区实验学校;
初中学区:龙华区实验学校;
片区规划高中:红山高中。

中小学学区同时也是大学区制度。

安宏基天曜所在的学区是按照大学区和单校划片圈定范围,天曜的小学和初中学区都处在龙华区实验学校的单校划片范围内。

 

举例小学来说,天曜是龙华区实验学校的单校划片学区内,但同时也在民顺小学、深圳高级中学北校区(小学部)的大学区内。

选报单校划片学区内的学校,积分要比选报大学区的内的其它学校的要多出*,*的优势在积分制度里,还是比较大的,尤其是选择当前的大热门深高北学校。

龙华区实验学校位于安宏基天曜的北面,步行距离在500米范围内,比较方便。

 

龙华区实验学校和深高北学校都是近2年的新建学校,前者是区属,从品牌的认可度来说,明显后者要高人气,对应的单校划片学区的二手房价格也有直观的体现。

但是,两所学校都还没经过中考的洗礼,不能从实际数据上直观对比。而民治中学整体表现说不上突出,但也不差,从民间整合的数据来看,民治中学的四大率、八大率在龙华区的排位大概3-5名间徘徊。

 

③医疗健康

片区内规划有一所全新的公立三甲综合医院,名为新华医院,位于安宏基天曜的东南面约350米的直线距离,与玖钻的西侧紧挨着。

在民治大道和民康路交汇处,还规划有深圳市第二儿童医院,按市级三甲医院规划建设。

这两所市级医院其实规划许久了,都还未有实质动工,分别预计2020年底和2021年建成。

 

新华医院
新区大道和民宝路交汇处北面

概况:规划建设病床2500张,拟建设成为集医疗、科研、教学、预防保健功能于一体的市属三级甲等综合性医院。

预计建成*:2020年底前


深圳市第二儿童医院
民康路与民治大道的东北交汇处

概况:总占地面积4万㎡,总建面28.22万㎡,规划1500张床位,为三甲医院。

预计建成*:预计2021年竣工

 

④休闲配套

新区大道-人民路带状公园:已建成。位于项目的西侧,小型的公园配套,跟人行道绿化带合二为一;



 

龙华两馆:待建。两馆分别为市美术馆和市图书馆调剂库,总用地面积约4万㎡,总建筑面积约7万㎡,总投资额约7亿元。该项目对提升片区的生活品质有帮助。

也是规划已久,2015年列入到深圳市计划新建的重大文化设施,但直到现在都还没有实质动工。


简上体育综合体:已动工。位于简上路与腾龙路交汇处,占地6.4万㎡,规划为游泳馆、舞蹈房、击剑馆、网球馆等多类体育场地综合体。

该项目冷不丁地冒出来,大有后来居上的势头,进度喜人。

 

更新时间:2018-08-02

地块分析

安宏基天曜与华业玫瑰四季一、二期为邻,熟悉红山片区的可能都知道,华业玫瑰四季是该片区内比较有话题性的楼盘,源于它那旮旯角的三角形地块,一、二期均为如此。作为新邻居的安宏基天曜,竟也当仁不让地”效仿“,占据着大地块中的另一角,好在地块偏中,整体成方型。

事实上,不管是安宏基天曜还是华业玫瑰四季,都受困于原始地块的限制而不得已为之。

安宏基天曜原为威华工业区城市更新项目,跟另一个未知的待建项目一样,占据了大地块的中部,导致其它地块只能三角形切割,从而导致项目之间的楼距关系比较紧凑。

威华工业区是2011年深圳的第三批更新计划项目,工改商住属性。

 

项目规划及不利因素

①项目规划

1、安宏基天曜占地面积约2.25万㎡,总建筑面积约16万㎡,由商品住宅、保障房、写字楼等物业构成。

2、计容总建面约11万㎡,其中办公楼约4万㎡,住宅楼4.9万㎡,保障房1.2万㎡、商业800㎡,公交首末站用房350㎡,其余为社区的其它物业配套。

3、社区一共有5栋楼宇,包含3栋普通商品住房,1栋保障房和1栋写字楼。

住宅为37-38层,约120米高;保障房32层,约99米高;写字楼33层,约150米高。

 

4、项目以大户型为主,B-D栋商品住宅主推建面约104-185㎡,共约380套房源。

其中B栋为2梯2户,CD栋为3梯5户。B栋的梯户设置来看,很大可能是建面185㎡的大户型楼王,板式结构,南北通透(西南朝向),视野开阔无遮挡,高层可看长岭陂水库。


5、商品住宅与写字楼分开管理,住宅的主要出入口在社区南面的新建社区道路上,两端分别与中梅路和新区大道相连;住宅的次出入口在社区的北面,同样将新建社区道路与华业玫瑰四季一二期的相接。

 

6、E栋保障房共32层,建面12150㎡,采用装配式施工。

保障房有独立的出入口,但不确定社区是否与商品住宅部分共用。原则上说需共用,不能隔离。

 

7、从此前的公示来看,保障房属于龙华区属公租房,不过还没确定分的时候会不会面向企业人才配租。

 

8、商业布局在各出入口的一侧,均为1层5.1米高的物业。

9、根据开发商早期披露的信息显示,天曜规划有停车位1096个。而根据其环评信息显示,地上停车位有121个,地上哪来那么多位置停放?有待开发商的权威信息公布。

10、老年人日间照料中心、物业服务用房等设置在保障房二层。

 

②不利因素

1、容积率为6.22,偏高,且楼栋密度大,D栋住宅受楼间距近导致对视的影响较大。

另外,项目的北面是待建的住宅项目,加之华业玫瑰四季一、二期,整体密度较大,C/D栋的北向单元等待建项目起来后,可能会更为压抑。

而B栋目前虽有较佳的西南向视野景观,但其偏南方位暂且规划为保障房用地,有存在被遮挡的风险。

那么,届时比较好的视野可能只剩c栋的西南朝向单元,即靠近幼儿园方位的一侧。

 

写字楼及B栋的西南朝向

 

C栋西南朝向

 

2、项目的西侧,即C栋相近的一侧,规划有公交首末站,会带来一定的尾气和噪音影响。

3、朝新区大道单元的,有一定的噪音影响。

在项目的正南面,是中国海油加油站,低楼层单元可能有气味影响。

 

4、在中梅路和新区大道T字路口的西南侧,即项目所对的西南路口,建设有龙华区深圳北站消防站。跟项目最近的直线距离约210米,出警时的可能对西南朝向单元带来一定程度的影响。但同时,也可说明周边的市政配套正逐步完善。

 

 

综述

1,项目大体区位俱佳,周边商业、商务、市政等配套设施逐步完善,片区从纯居住区向商住混合区转化,区域土地价值有望进一步提升。

2,小环境则一般,主要受限于地块规划,以及和周边相邻地块关系较为紧密,整体容积率偏高,楼间距偏小。

3,较好方位的西南朝向,暂且是有不错的景观视野,但也存在一定的视野遮挡风险(后期有其它建筑规划),且与加油站、消防站、公交首末站的距离较近,居住感不大纯粹,对个别置业人群有一定的心理疙瘩影响。

4,户型产品以百平米以上的大户型为主,结合小环境看,定位稍微尴尬了些。由于红山片区的整体价格比较高,大户型价格总价提上去后,将以改善型需求为主,但是社区的适用性跟改善需求存在一定的冲突。

5,但该项目算是红山片区为数不多的“尾声”项目了,相比后续的小规模楼盘,又有一定的规模和地段优势。

 

 

更新时间:2018-10-23

安宏基天曜取得了预售许可证,目前已在市场监督管理局公示,此次共备案380房源,整体均价7.1万/㎡,均为住宅产品。

 

其中,户型建面约104㎡,共备案132套,均价6.7万/㎡,单价区间在6.1-7.1万/㎡,总价区间在640-744万/套;

 

建面112㎡,共备案187套,均价约7万/㎡,单价区间在6.3-7.6万/㎡,总价区间在707-850万/套;

 

另外,大户型177-186㎡的,共备案61套,均价7.8万/㎡,单价区间在7.1-8.3万/㎡,总价区间在1321-1542万/套。

 

 

部分备案价格

 

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