京基御景中央备案名：京基御景中央花园一期

开发商为深圳市碧海投资发展有限公司，其为京基全资子公司。

项目看点：

配套完善、低密宜居：项目所在的大运新城片区，文、体、商、医、产业等资源相对较为集中，配套较为完善，且区域内以公园、运动场馆、学校等相对低密建筑为主，片区居住舒适度较高。

产学研融合，高端人才聚集：片区规划为国际大学城，未来将是中外合作办学的高校聚集区，且片区内又规划有启迪协信、深港国际中心、益田硅谷新城等相关产业配套，使国际大学城和产业联系更加紧密，未来区域内将吸纳更多的高端人才聚集 ，相应会提高片区内的房屋租售需求，带动和加速区域内新建小区的建设速度，新建社区配建商业、学校等会进一步完善片区的居住配套，形成高品质的住宅聚集区。

轨道网络覆盖：预计今年年底动工的16号线，将轨道交通网络覆盖贯穿大运新城整个南北区域，其在项目附近规划有地铁口。且与今年年底同期开工的14号线路将在“大运枢纽站”交汇。

项目所在区域内同时具备了低密生态宜居、轨道交通覆盖、市政配套完善、高端人才聚集等多个要素的相互融合，是深圳东部中心的核心发展区域，目前片区规划明确，但尚处于前期建设发展阶段，潜力较大，且项目以86-143㎡刚需和改善型的产品为主，感兴趣的童鞋可以关注一下。

配套完善 低密宜居

大运新城是龙岗中心城资源最集中区域，片区集居住、教育、休闲娱乐和产业于一体，是龙岗重点建设开发区域，项目周边享有大运公园、大运体育馆、龙岗中医院、华师大龙岗附中、益田假日天地等全能配套，1公里范围内能够满足休闲娱乐、运动健身、生态休憩、高端消费、看病医疗、学校教育等多元需求。

休闲娱乐：项目临近大运公园、大运场馆、大运新城体育公园、龙城公园等公园、运动场馆设施，且周边规划有图书馆用地，片区以生态、低密建筑为主，文、体设施较为完善，片区居住舒适度较高。

商业配套：项目周边汇集了益田假日天地（约建面8.5万平商业），cocopack山姆会员店等集中式商业，且项目旁在建的佳兆业未来城规划有建面约3.4万平的集中式商业，周边商业配套齐全，生活购物较为便利。

医疗配套：龙岗中医院是三甲综合性中医院。位于项目东面，距离约500米。

教育配套：项目旁虽规划一所九年制学校，但目前尚未开建。项目南向紧邻“华师大龙岗附中”，是深圳市龙岗区政府与华中师范大学合作举办的一所全寄宿制公办完全中学，目前仅高中部入学，初中部尚未开始招生。

项目旁中海康城花园2017年学区划分为福安学校，于2003年8月,在始创于民国九年(1920年)黄阁坑小学原址的基础上,改扩建而成为区教育局直属的九年一贯制公办学校。

规划国际大学城 人文气氛浓厚

2014年，市政府将大运新城2.66平方公里范围规划为国际大学城，预计大运片区将成为中外合作大学数量最多的高校聚集区。

目前园内确定3所中外合作高校香港中文大学（深圳）、北理莫斯科大学和吉大昆士兰大学。目前有进驻意向，正在洽谈的学校还有深圳墨尔本生命健康工程学院、华南理工大学-罗格斯大学创新学院（深圳）、哈工大（深圳）国际设计学院、华盛顿大学深圳分校、深圳城市大学、深圳国际太空科技学院等。

香港中文大学深圳校区：香港中文大学占地面积约100万平方米,总建筑面积约45万平方米。学校已于2014年开始招生，目前一期校园还在建设中，预计在2017年6月全部交付，并在2017年的9月投入使用。

产城融合 打造深圳东部地标

大运新城打造科技商务区，聚集企业总部、创新产业、国家实验室、科研机构、创新服务平台等科技商务要素，产、学、研一体化发展，打造以基础研究、新型产业、创新服务为核心的科技商务区。

深港国际中心：预打造668米的深圳东部地标，高度超京基100。

龙岗天安数码城：是龙岗区政府重点支持建设项目，总投资40亿元，园区以城市、产业、科技、商务为主题打造的高端城市产业综合体。

益田硅谷新城：项目定位为“中国硅谷”，旨在打造智慧产业新城。硅谷新城项目更新范围内占地为15万平方米，将以智能机器人、移动互联网、高端软件、科技金融四大产业为主导，发展以创意为主的产业集群。

启迪协信科技园：项目占地面积约19万平方米（项目公司以公开招拍挂的形式取得），规划建设总面积约78万平方米，主体建筑性质为研发用房，项目分期开发，建设周期为4年，计划2019年总体完工。项目主要依托清华大学科技和产业资源，以科技研发为核心、拓建科技金融和创业孵化两个平台、突出智能制造、信息互联、环保健康、文创教育四个产业方向，重点引进一批重大科技领军企业。

轨道、公交、高速多种出行方式切换

规划地铁口物业：项目旁规划的轨道16号线，在项目附近规划有地铁站点，目前官网尚无公示具体信息。未来项目可在“大运枢纽站”与14号线换乘，大大缩短大运新城到市区的通勤*。

大运站未来将是一个东部的区域性交通枢纽，目前已知规划有3、14、16、21号共4条轨道线路在大运站交汇，深惠城际线、有轨电车中心城环线也将在大运站有规划站点。

目前，14号线与16号线均预计今年年底开工，计划2022年完工。而21号线路为远期规划线路，预计从坪地至前海的一条快速线路，目前仅从16年底公示的《深圳市轨道交通线网规划（2016-2030）总体方案图》中得知其大致走向，但后期方案预计会有进一步调整，图中所画线路仅作参考。

车位充足，高速切换：项目超1:1的车位比，车位充足。可沿盐龙大道（北通道）切换水官高速，可接南坪快速、清平高速至福田南山、罗湖、龙岗中心城，通过福龙路接机荷高速可至深圳机场。

各项利好促进旧改加速

目前轨道、产业园、大学城等利好要素已开始相继落地大运新城，区域建设已初具规模，是龙岗中心城发展潜力最大的片区。如京基、佳兆业、益田、碧桂园、颐安等知名房企纷纷入驻该区域，是目前大运板块规划的旧改集中区域，预将打造成中高端住宅聚集区。

目前京基御景中央一期8.5日开放展示中心，佳兆业未来城仍在地基中，部分已出地面。碧桂园17年开始介入大围村旧改，目前该地块已无建筑物覆盖，可随时启动。益田旧改尚无动作。

京基御景中央位于中海康城花园以东，总建面20万㎡，分南北两区开发，首批预计入市北区9栋1028户住宅建面11万㎡，北区产品面积段为建面86-143㎡3-4房，目前已开放样板房，预计毛坯交楼，具体发售*待开发商公布。

项目东临规划九年制学校，南向为项目二期（南区）和睿智华庭，西向中海康城，北向为塞纳时光。周边次新房社区围绕安静舒适。配套成熟便利，具有较好的生活氛围。

一期由6栋9座29/30层高层住宅加幼儿园（4栋）围合而成。楼间距30米左右相互遮挡影响小通风采光效果较佳.北区停车位有1140个，而北区总户数为1028户，车位比超1:1，车位充足. 3.2的容积率在市面上同类产品中属于较低水平舒适度较高。

 32.91%的覆盖率提供了宽敞的公共花园空间，小区打造了全龄运动的生态小区，设置儿童娱乐设施、健身设施、休闲广场、泛会所、中庭泳池等配套，同时配置6000平方米社区商业和4000平方米幼儿园。

6栋9座29/30层高层住宅塔楼，一层4户，十字结构或品字形结构可使可使得户型具有较好朝向和光照效果。

建筑面积约86㎡ B/C户型

项目南向动静分区布局，3.5米宽客厅开间，主卧开间3.2米，舒适度较佳，2个次卧2.7米开间做双人房使用稍有些窄。飘窗设计，采光性能好。生活阳台方正实用性能较好。

3栋单位A座视野相对弱一些，应与B座有价格差。B座具有舒适的花园视野，尤其是临幼儿园的B户型，东侧视野也相当开阔但要注意低层受到的噪音影响。

7栋单位南向有底商，应注意低层层单位可能受到的设备噪音影响。

建筑面积约97㎡ A/D户型

北向通透布局，功能分区合理，客厅开间3.7米带1.5米宽阳台在可接受水平。主卧开间3.3米自然通透，通风采光性能佳。两个次卧开间2.65米稍有有些偏小。自带入户玄关具有良好的隐私保护功能。生活阳台可纳入厨房使用。

3栋单位临路A座距离十字路口较近，比较容易受到车辆噪音影响。

7栋单位看花园，B座具有宽广的花园景观，A座A户型东北向规划学校中高层单位视野宽阔。

建筑面积约95㎡ B/C户型

西南向，动静分区布局，3.7米客厅开间带1.5米宽阳台舒适度较好，3.4米主卧开间宽敞舒适。次卧开间接近3米可做双人间。位于1栋于小区人行入口广场较近，中低层单位比较容易受到生活噪音影响。虽然临路但车流量相对应不大，并且视野开阔度较好。

建筑面积约105㎡ A/D户型

朝向东北看花园，格局相当于97㎡户型放大版，卧室空间舒适度要优于97平米户型，东北朝向看花园，视野宽广舒适安静程度较好。

建筑面积约98㎡ A户型

朝向东南或者西南，通透布局，功能分区科学合理，具有良好的通风采光效果，3.6米客厅开间带1.5米宽阳台在可接受水平，主卧3.3米自然通透舒适度较佳。次卧开间在2.8米左右不够宽敞却也可做双人房使用。厨房宽敞实用可向生活阳台扩展。自带入户玄关具有极佳的隐私保护功能。

2A、2B栋距离临近社区的车辆出入口较近，相对更容易受到影响。

5、6栋临规划学校，中高层视野宽阔。  

建筑面积约100㎡ C户型

朝向东南或西南，看花园安静舒适，对称布局功能空间布局合理，空间利用率高，3.7米客厅开间带1.5米宽阳台功能实用较好，主卧开间3.2米具有较好的空间比例，舒适度较好，次卧开间3.2米宽敞舒适，小房间也可做为卧室使用。厨房可向生活阳台扩展，以增加餐厅空间。均好性好各栋价格差距应不大。

建筑面积约129㎡ B户型

朝向东南或西南，看花园安静舒适，通透布局。4.2米客厅开间带1.6米宽阳台宽敞舒适，主卧开间3.5米宽敞舒适自然通透，具有良好的通风采光效果。次卧开间都在3米以上舒适度佳，书房与次卧之间无承重墙，可根据实际需要打通做大房间使用，厨房可向生活阳台扩展。5栋相对具有更宽的楼间距。

建筑面积约142㎡ D户型

项目最大户型，朝向东南或西南，通透布局功能分区合理，主要生活空间南向。看花园安静舒适，4.5米客厅开间带1.5米宽大阳台宽敞实用，双套间设计，主卧开间3.8米，自然通透宽敞明亮，卫生间与房间之间无承重墙，套间组合灵活，如家庭人口不多可考虑三房三卫的配置。

2栋距离临近社区车辆出入口较近，中低层应注意车辆噪音影响。

5、6栋东北向具有宽阔的视野。

总结：

品字或十字结构，户型之间相互影响较小。

建筑新规的影响额外面积受限，100㎡以下户型房间尺寸相对不是很足，但档次和舒适度有所提升。

户型均好性较佳，处于商品房社区包围之中，安静程度较好。

具有良好的视野，东侧规划学校建筑相对低矮，中高层单位视野相当宽广。

京基御景中央目前已经拿到预售许可证，共备案833套住宅，户型建筑面积约86-142平3-4房，备案均价约45913元/平，于11月18日周六开盘。

此次一期所有楼栋均有备案，共6栋9座8种户型，均价*为1号楼约43423元/平，*为3B号楼47992元/平，总价*单位位于7B号楼361万起，*至695万位于5号楼。

户型整体均好性较好，品字或十字结构，以南向为主，户型之间相互影响较小，楼栋主要为29/30层，2梯4户较为舒适。

1号楼70套，主要为95平户型，105平户型仅13套，备案单价约4-4.9万/平，均价约4.34万/平是所有楼栋中均价*的，95平户型中C单位单价普遍低于B单位，总价380万起，*至517万。各户型总价从低到高排列如下：

2A号楼90套，主要为98、128、142平户型为主，100平户型仅3套，备案单价约4-5万/平，均价约4.59万/平，98平户型的单价相对低，而值得注意的是128平户型的单价普遍高于142平户型，2D单位的142平户型总价甚至低于部分高层的128平户型。

各户型总价从低到高排列如下：

2B号楼共89套，备案户型基本与2A一致，主要为98、128、142平户型为主，100平户型也仅3套，备案单价约4-5万/平，均价约4.57万/平，价格分布与2A也基本类似，98平户型的单价相对低，128平户型的单价普遍高于142平户型，总价*393万，*至690万。各户型总价从低到高排列如下：

5、6号楼与2A、2B号楼户型分布基本一致，均价也基本一直，6号楼略高。

3A、3B、7A、7B号楼主要是相对小面积的的86及97平户型，其中3A、7A号楼均价比3B、7B低近3000元/平，特别是3B号楼，前面提到过，均价是此次所有楼栋中*，而总价*单位360万出头的单位均位于3A、7A、7B号楼中