招商·领玺备案名：招商·领玺家园

项目开发商为深圳市前海蛇口启迪实业有限公司，其间接股东为深圳市招商前海实业发展有限公司，而招商蛇口则是招商前海实业的重要股东之一。

招商局集团旗下招商蛇口是深圳市前海蛇口自贸区投资发展有限公司的股东单位之一。

招商蛇口成立于1979年，所创立的蛇口工业区是中国*个对外开放的工业区，是中国改革开放的重要发源地，现已发展成为中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商。

招商蛇口主营社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块，同步聚焦居民、企业和政府需求。公司以“产、网、融、城一体化”推动城市升级发展，致力于打造智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区。

公司布局近40个城市，开发精品项目超200个。

整体区位及交通环境

项目位于前海深港合作区妈湾片区十九单元02街坊，由深圳市前海蛇口启迪实业有限公司进行开发，建设用地面积约1.4万㎡，总建面约9.1万㎡，容积率4.98，距离在建5号线地铁口“妈湾站”约325米（根据百度地图测距），整体交通条件较为不错。

【地铁】项目距离在建5号线“妈湾站”较近，约325米左右的距离，日常地铁出行较为便利，与“铁路公园站”距离也不远。

【公交】项目北面有42路公交，设置“十二号路”站，目前由于妈湾区域人流较少，公交线路也规划较少，后期随着这边开发建设的完善，公交网路将逐步完善。

【自驾】目前项目周边主干道较多，比如月亮湾大道、怡海大道和兴海大道等，区域内部交通较为畅通。但与蛇口、科技园片区的交通联系则还有待于改善和加强。

项目旁边有设置公交站点“十二号路站”，42路公交经过此战可以到世界之窗枢纽站。

妈湾跨海通道：承担货运和客运双重功能，主要承担南山港区（赤湾、妈湾、蛇口）疏港货运交通，兼顾承担妈湾、赤湾等片区与大铲湾等片区之间的客运交通联系。规划为城市快速路，以隧道方式敷设，入口位于前海片区梦海大道以南，出口位于大铲湾片区新安六路以南；与月亮湾大道、金湾大道设置2处互通立交，并以地下匝道的形式与梦海大道、听海大道、临海大道、裕安路连接。


（客货分离效果图）

2019年2月份，首批交通基础设施重大项目开工共10个，其中妈湾跨海通道、月亮湾大道快速化改造工程及沿江立交D匝道工程，将对前海的交通发展产生直接影响。

另外，项目靠近在建5号线延长线“妈湾站”，5号线延长线已经于几天前开始热滑试验，预计年内能开通运营。


（5号线延长线站点线路图）

前海的高规格、高品质规划令人期待

项目地处前海妈湾片区，说到前海，很多人都对前海的未来发展非常期待，亲海的地理位置、海陆空的交通资源优势、创新的体制机制、特殊的政策环境及雄厚的产业基础带来了较大的想象空间。

目前片区建设已经取得了较大的进展，区域内的项目陆陆续续建成入市，比如华润前海中心、恒裕前海金融中心、佳兆业前海中心和前海嘉里中心等。

目前，已经有腾讯、顺丰、华强、金立、创维、弘毅资本、东亚银行、中英人寿、中粮资本……获得土地。随着总部或者区域总部陆续进驻，未来的妈湾将汇集供应链管理、创新金融、国际贸易、国际物流四大领先产业，成就国际自由贸易中心。

2010年8月，国务院正式批复《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，将把前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区。

2015年4月，广东自贸试验区前海蛇口片区正式揭牌，规划面积28.2平方公里，分为前海区块和蛇口区块。该片区将把自贸区体制机制创新、前海国家服务业开放发展战略平台功能、蛇口发达的港口航运产业基础更好结合起来。

前海于今年4月份进行了新中心地标的方案征集，拟建设前海新中心地标，定位为“前海城市新中心的门户、深圳新名片，代表粤港澳大湾区形象的全球性地标。”

项目位于前海妈湾片区十七单元01街坊西北侧滨海处，用地范围面积8万㎡，现状4.8万㎡为陆地，3.2万㎡为海域。


（选址示意图）

前湾片区八、十单元规划建设中国国家博物馆·深圳馆、科技专题馆，一所国际学校（已经开工），一所国际医院，一所九年一贯制学校，国际教育科研机构，新型产业用地及两处居住用地。

休闲文化资源：宝安滨海文化公园（一期）总体规划已在政府网站公示，预计2020年1期工程可以全部竣工，向市民开放。作为“升级版欢乐海岸”，华侨城地产重点打造的项目，未来将成为深圳重要的休闲文化场所。

滨海文化公园整体分为三期：一期包含中央海滨文化公园、演艺中心、游乐设施及商业服务业用地；二期为海岸湿地公园、国际文化艺术中心；三期为海港公园（位于大铲湾港区东侧的滨海岸线）。

教育方面：到2020年前海将建成15所幼儿园、4所义务教育学校，提供约3000至5000个国际学校*。预计到2020年，前海国际*数目将达到5550个。国际学校方面，前海拟在前海深港合作区内规划建设3+1所国际学校，分别为哈罗国际学校、礼德国际学院、荟同学校深圳分校及英国国王学校深圳分校。

工程进展：截至4月底，前海一些重点性项目取得了较大的进展，招商前海启动区一期项目办公、公寓和住宅塔楼结构全部封顶，目前正开展设备安装和装修施工；前湾十单元学校、中国风投大厦和周大福金融大厦等处于桩基阶段；腾讯数码大厦和冠泽金融中心等正进行主体结构施工阶段。

周边配套解析

商业配套：项目旁边建有一个摩天大楼集群，金立科技大厦、顺丰总部大厦、世茂前海中心及前海信利康大厦等逐渐接近或已经完工，未来将逐步投入到使用当中，将吸引不少优质企业前来入驻。

深国际智慧港项目与招商领玺仅仅一路之隔，目前深国际智慧港先期启动区项目已经在进行主体结构建设中，未来将推住宅产品。

教育配套：项目旁边配建一所九年制学校和国际学校，国际学校现已初步完工，预计今年9月份正式开始招生。

这所国际学校为荟同学校深圳校区，幼儿园到高中一贯制，人大附中教学前副校长、人大附中朝阳学校首任校长沈献章教授为深圳校区总校长，英国威雅公学校长Rhiannon Wilkinson 女士为深圳校区执行校长，原武汉实验外国语学校创校校长李茵女士为高级顾问。

按照目前的学区划分，项目处于月亮湾小学及赤湾学校的学区范围内，这两所学校的表现在南山区来讲，并不十分出彩。

待项目北面的新学校建成后，可能会有新的学区划分，新学校处于前海核心位置，加上招商的影响力，很有希望能够引进一些*集团，比如南外、育才等，那么，将对项目产生重大的加分项。不过，这些都是后话了，具体实际还是应该以教育局官方的信息为准。

地块信息

招商前海湾由前海管理局与招商局联合打造妈湾片区，区域统一开发运营，探索政企合作新路径。项目占据前海妈湾约2.9平方公里土地，规划7大单元板块，建筑面积超500万平米的恢弘体量。集办公、居住、商业、酒店、文化娱乐配套设施于一体的巨型综合体，其中商务写字楼就规划有超约330万平米体量。

前海妈湾这块土地与招商局的历史渊源可以追溯到2004年：

2004年，为支持深圳“以港兴市”战略，招商局集团获得前海湾物流园区3.9平方公里土地，用地性质为港口物流用地。

2012年，招商局集团与市规土委、前海管理局开展土地整备工作。

2016年6月18日，招商局集团与前海管理局签署框架协议，双方拟组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新。

2016年9月13日，招商蛇口控股子公司深圳市招商前海实业发展有限公司与深圳市前海投资开发控股有限公司共同投资设立合资公司，注册资本10亿元，双方各认缴出资5亿元，由招商蛇口实现财务并表。

2016年9月21日，招商局集团与前海管理局举行了合资公司-深圳市前海蛇口自贸投资发现有限公司成立暨揭牌仪式。

2016年10月27日，招商蛇口公告招商局集团与深圳规土委、前海管理局签署前海湾物流园土地整备框架，明确了整备范围、整备面积、整备思路、整备原则，协议整备方在土地价值评估差异处理、土地增值收益分享等问题上达成共识。

2018年12月24日，《土地整备协议》和《合资合作协议》正式签署。

后来，前海管理局副局长唐绍杰、招商蛇口董事长孙承铭、深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（以下简称“自贸投资公司”）总经理胡勇等代表各方分别签署了《招商置换用地土地使用权出让合同书》等文件，招商逐步获得地块的土地使用权。

项目整体规划及基本信息

项目整体占地面积约2.9平方公里土地，几乎占据了前海妈湾片区的一半土地，规划7大单元板块，建筑面积超500万㎡的恢弘体量。

集办公、居住、商业、酒店、文化娱乐配套设施于一体的巨型综合体，其中商务写字楼就规划有超约330万㎡体量，整体预计有10-15年的开发期。


（图片来源于家在深圳@湖的清）

启动区19单元作为前海湾首期入市项目，占地面积约19.83万㎡，建面约80万㎡，容积率4.04。

启动区一期规划1栋写字楼、2栋商务公寓及3栋住宅，以及综合性商业及配套幼儿园、学校等设施。


（图片来源于家在深圳@湖的清）

一期住宅部分，即招商领玺，建设用地面积约1.4万㎡，总建面约9.1万㎡，容积率4.98，包含3栋38-44层住宅建筑及1栋3层高幼儿园，主推建面约120-150平3-4房，带精装修。

根据官方的数据，本次推出的住宅总共456套，其中套内面积在90平以下的有342套，占总量的比例在75%，也就是说建面120平的户型为大多数。

目前招商领玺的展示中心及示范单位还在装修当中，据工作人员透露6-7月份会开，初步估计会在今年第四季度正式开盘发售。

项目主体结构已经全部封顶，正在进行设备安装及装修施工。


（实景图）


（沙盘图）

不利因素分析

项目周边不利因素主要来源于周边新建工程较为集中，可能会有灰尘、货柜车噪音等方面的问题，整体环境的改善和提升需要一定*。

另外，社区内部有一个社康中心，可能会对临近的低楼层住宅产生一定的影响。

小结

①优势

1、前海蛇口自贸区的*战略规划给区域发展带来了较大的机遇，规划标准和规格较高，未来发展有较大的想象空间。

2、项目旁边配建一所九年制学校及源于美国的荟同国际学校，提供了较为便捷的教育资源。

3、毗邻主干道，又有即将开通的5号线延长线，整体自驾及公共交通条件较为不错。

②劣势

1、目前周边多以新建工程为主，短期内项目会受到一定灰尘及货柜车噪音影响，随着后期建设工程的完善，会有改观。

2、目前周边配套和人气较为缺乏，主要依赖于项目本身的商业及教育配套。

3、招商前海湾项目体量较大，整体建设周期较长，因此项目可能更为适合做长期投资。

启动区19单元作为前海湾首期，即招商领玺。建设用地面积约1.4万㎡，总建面约9.1万㎡，容积率4.98，包含3栋38-44层住宅建筑及1栋3层高幼儿园，主推建面约120-150平3-4房，带精装修。

住宅总共456套，其中套内面积在90平以下的有342套，占总量的比例在75%，也就是说建面120平的户型为大多数。

共有4种户型，三种建筑面积约120㎡单位户型，一种建面150㎡户型，具体如下：

建筑面积约150㎡ A户型

建筑面积约120㎡ B户型

建筑面积约120㎡ C户型

建筑面积约120㎡ D户型

建筑面积约150㎡ A户型

南北通透大开间短进深，户型布局科学合理通风采光*，主要生活空间优势朝向。客厅带有大型阳台宽敞实用。主卧空间较好，次卧空间较为舒适。南向次卧可根据个人需求向阳台扩展以增加居住空间的功能。餐厨空间独立性能较佳，厨房带有大型生活阳台，具有很高的实用价值。

建筑面积约120㎡ B户型

大开间短进深，单面采光户型，所有居住空间都可朝向优势方向。带有大型阳台宽敞实用，可根据个人需要提高次卧的实用空间。主卧具有良好的开间进深比空间利用充分，但主卧卫生间不可自然通风采光。餐厨空间较好。入户门方向应考虑隐私处理。

建筑面积约120㎡ C户型

动静分区布局，户型方正空间分布合理。主要生活空间朝向优势方向。主卧空间较佳，次卧开间虽然不大但开间进深比较好，可提高空间利用。餐厨空间设计合理，空间尺度较佳，相互独立又可保持紧密联系。入户自带玄关可有效保护室内隐私。

建筑面积约120㎡ D户型

与C户型类似，动静分区布局，户型方正空间分布合理。主要生活空间朝向优势方向。餐厨空间布局较佳，空间使用充分，此户型有单独走道进入不需要在室内设置玄关来增加隐私保护。

小结：

项目主要面向对生活品质有一定需求的人群，三梯四户配置较理想各单位之间不影响；

有较好的视野，每个户型都有大型景观阳台可有效发挥视野优势；

户型均好性较佳，保持全东南或西南方向。光照和采光性能*。

本次备案房源位于1栋、2栋和3栋，共456套，均为住宅产品，户型建面约120-155㎡，均价10.8万/㎡，单价区间在8.7-12.3万/㎡，总价区间在1049-1878万/套。