招商中环备案名：招商开元中心

【项目位置】

该项目坐落于笋岗片区的中部，双地铁口红岭北站，位置相对适中，避免了泥岗东路和笋岗东路的噪音影响，但也保证了较佳的交通要道条件。

自笋岗-清水河统筹共同规划打造已有7年，笋岗早已日新月异，规划物业形态涵盖餐饮特色综合体、多元城市综合体、产业园、写字楼、商务公寓、企业总部、物流基地、互联网金融基地等。

招商中环作为笋岗片区的首批入市的项目，具备一定先发优势，也有一定象征意义。片区内大刀阔斧地推倒重建，华润万象食家、深业泰富（228m（地标高度，下同））、城脉金融中心（333m）、中洲长城国际等项目都已经拆除原有建筑并启动建设，而城建梅园（380m）和中建的家居建材产业综合体（200m）等，这些周边项目都在准备当中，将会初步形成约300万㎡的规模。

招商中环距万象城、东门、华强北三大商圈约在2.5公里范围之内，商圈簇拥。

项目北面远眺银湖山，东面可观洪湖公园，南北方位处于清水河和八卦岭片区之间。沿着红岭北路，从南到北，通往福田方向。

项目周边旧改遍布，有宝能中心、城脉金融中心、华润万象食家、中洲长城国际物流、城建梅园、家居建材综合体、深业泰富广场等大规模旧改。

地铁7号线

地铁9号线

【项目北面】

北面远眺银湖山山脉，视野开阔。往北可看深城公寓，再往北面是华润银湖蓝山（新房价格约8万/平）。

招商中环和深业泰富以梨园路一路之隔，项目紧邻城建梅园，红岭北路以西以居住小区和低矮厂房为主，未来如果成片旧改，片区面貌将会翻新。

广田集团大厦（原笋岗街道中外运长航物流城市更新项目贡献用地）：

紧邻招商中环项目，位于红岭路与泥岗路立交的东南角，开发建设用地面积0.52万平方米。项目拟打造为活力旺盛的智慧创意基地、企业总部基地、文化产业基地。

城建梅园：位于笋岗-清水河片区内，具体在泥岗西路和红岭北路的东南交汇处。城建梅园现有建筑13栋，其中11栋仓库、1栋综合楼、1栋宿舍楼、总建筑面积约13.09万㎡。

根据公示的开发建设用地技术指标来看，城建梅园项目开发建设用地面积约5.78万㎡，计容总建面约75.7万㎡，其中包含住宅、商业、办公、商务公寓、产业研发用房等产品，以及还规划有30班的学校，是片区内产品最丰富，住宅指标较大的综合体项目。

更多详情：【新盘发现】城建梅园规划指标出炉 盖住宅建学校笋岗综合体

深业泰富广场：东临宝安北路，南临梅园路，西临梨园路。由清水河01子单元更新而来的深业泰富广场已动工，项目分三期开发，拟建成总建面52万平方米、总投资100亿元的商贸物流综合体，含家居、建材、餐饮、写字楼、公寓等。一期项目由四层商业裙楼和两座办公塔楼、三栋soho公寓。在2016年6月27日开工启动。

【项目东面】

与招商中环一路相隔的梨园路，矗立着深业泰富，往远处可看城建梅园、家居建材产业综合体和华润万象食家。往东边稍远处明显能看到宝能中心地标型高楼，高度达328米。

项目东边以低矮楼为主，视野几乎无遮挡，多以旧改厂房为主。可以预见，待这些项目旧改改造完成，这个高端商业金融片区即将崛起。

宝能中心：位于罗湖区宝安北路与梨园路交汇处，用地面积约5.8万㎡，计容建筑面积约41万㎡。拟打造成为现代化国际物流采购中心和物流总部基地，提供包括物流储配，货物流转，物流信息，物流金融系统在内的多种服务，打造现代化的大宗商品物流采购中心和汇聚全球企业的物流总部基地。

家居建材产业综合体：笋岗片区北部，北依泥岗路，西邻宝安北路，南界梨园路，东靠宝岗北路。开发控制总规模50万㎡，其中：现状建筑规模20.6万㎡，规划增量规模为19.4万㎡，调配规模为10万㎡。罗湖区重要的高端服务业集聚区，融合多种产业功能。

华润万象食家：笋岗街道梅园路、桃园路中间。更新单元用地面积45536.9㎡，拆除用地面积44819.2㎡。项目规划产业面积208000㎡，保障性住房17000㎡，公共配套设施1670㎡，另配设社区体育活动占地1000㎡。此外还贡献了13054㎡作为笋岗小学用地。

更多详情：又一座深圳地标拆除！原来有片区和前海一样牛

【项目南面】

项目南面与艺展中心紧隔梅园路，视野沿着红岭北路一路向南，途径罗湖地标蔡屋围，地标高楼京基100，通往福田方向。笋岗片区和福田金融中心，形成金融产业联动，可以预见，未来笋岗创新金融产业带很可期。

蔡屋围片区：定位为金融商业核心区，并计划在寰宇大厦原址上新建一座高达 739 米的高楼。

艺展中心：中国时尚家居艺术的引领者，创建于2000年，位于深圳，隶属满京华集团。

作为采购的一站式家居平台，艺展中心经营面积20万平方米，由一期、二期、三期和设计定制馆组成，包含1650余家国内外中高端家居品牌，涵盖室内设计、空间陈设、软装定制、原创设计、家居饰品用品、工艺礼品、艺术家具、精品红木、灯饰布艺、花艺画艺、手工艺品、餐桌艺术等。

【项目西面】

项目西面远眺银湖山，周边以居住小区为主，生活配套较为充足。红岭路以西方向，是福田八卦岭片区，有合正瑞园（二手房价约50862元/平）、翠馨居（二手房价约为47403元/平）在售。另有一个在建的双轨综合体。

【红岭路南北走廊】

红岭路以南，是通往福田方向，远眺京基100，近邻城脉金融中心。远处有行政中心，比如深圳市民政局和深圳市人民检察院,；有金融配套，比如中国银行等；有高端写字楼，比如中民时代广场和建设集团大厦。

【项目配套】

1、文体配套：八卦路园岭文体中心（直线距离约 860米）

2、医疗配套：深圳友谊医院（直线距离约320米）、深圳市园岭医院（直线距离约750米）

3、商业配套：乐尚购物广场（直线距离约450米）、星光商业广场（直线距离约590米）、洋浩广场（直线距离约1100米）

4、银行配套：中国农业银行（直线距离约540米），上海浦东发展银行（直线距离约460米），平安银行（直线距离约260米 ）

5、生态配套：银湖山公园、 洪湖公园

6、教育配套：笋岗小学（直线距离约1100米）、笋岗中学（直线距离约1300米）

7、商业配套：乐尚购物广场（直线距离约450米）、星光商业广场（直线距离约590米）、洋浩广场（直线距离约1100米）

招商中环，位于罗湖区红岭北路与梅园路交汇处东北侧，40年产权的公寓产品。项目建面约50万㎡城市综合体，多业态平衡、生活、办公、娱乐。以建面11万㎡公寓、建面23万㎡商务生态办公、5万㎡体验式商业街区融合而成。

本次推出建面约81㎡两房，建面约107㎡、128㎡三房产品。

　　从户型的结构上来看：

　　1、大面宽是其主要特点，是采光和通风的优势条件。

　　2、高端商务居住属性，功能完善。具有一定的城市景观视野。

　　3、公共空间舒适度强，品质较高。

　　81㎡ 两房两厅一卫

　　大开间短进深，功能布局与空间利用合理，明厨明卫。3.7米客厅开间宽敞明亮。房间尺度居住舒适度较佳。 主卧出阳台可根据实际需求考虑扩入室内使用。

　　107㎡三房两厅两卫

　　朝北，面向屋顶花园景观，较为安静。3.5米开间客厅出阳台具有宽阔景观面，实用性能佳。 动静分区布局，明厨明卫。开间进深比佳，空间利用充分，入户门厅

　　具有储纳空间。 小房间与主卧室之间无承重墙，可根据需要作为套间使用，分离式卫生间实用型强，甚至可考虑做单卫大三房。 

　　低层可能会收到一些生活噪音影响，可见园林泳池景观。而梨园路处于两项目之间，四车道，随着周边建筑落成，车行较为缓慢噪音较小。

　　128平方米 三房两厅两卫

　　正南向，对称布局，功能全面。4米客厅开间，宽敞明亮。客厅连接次卧出阳台，具有宽大的景观面。 主次卧室开间都达到3米居住空间舒适。 明厨明卫，分离式客卫使用率高。玄关设计具有良好的私密度。 低层靠近十字路口易受到车辆噪音影响。

　　总结：

　　作为公寓产品户型功能设计全面，采光、通风、阳台、燃气。

　　明厨明卫，居住舒适度高。

　　户型均好性较佳，4梯6户高梯户比，公共空间舒适度强。

　　户型之间几乎无干扰，同时具备一定的城市景观视野优势。  

本次备案房源位于招商盛世广场A、B、C座，共1034套，涵盖商业、商务公寓和办公三种类型产品。

其中商业，共68套，位于裙楼1-3层，户型建面约29-4608㎡跨度较大，单价区间在1-15万/㎡，总价区间在381-6912万/套；

商务公寓，共585套，位于A座，户型建面约39-84㎡，奇怪的是单价均为6.2万/㎡，总价区间在244-521万/套；

办公产品，共381套，位于55-494㎡，均价约5.3万/㎡，单价区间在3.8-6.6万/㎡，总价区间在327-2647万/套。

部分备案价格

更新*：2018-10-30

本次备案位于03地块AB两座，共800套房源，均为办公产品，均价在5.5万/㎡，相比一期办公产品均价略低，户型建面在30-573㎡，单价区间在4.7-6.3万/㎡，总价区间在143-3568万/套。

部分备案价格

更新*：2017-09-25

再次推出2栋A1\A2\B座597套公寓产品，备案均价比1栋略低，约为67990元/㎡，户型面积区间约为83-136平，单价约在6.3-7.6之间，总价约在532-1000万之间。

A1座和B座备案均价相当，A2座均价略低2000，均为一层6户，带装修交房。

A1座01户型建面约128平，价格区间在8.1-9.1万/㎡之间，价格层差较小，基本在200元以内。

A1座04户型，建面约83平，备案单价约6.4-6.7万/㎡，层差非常小，大部分不到100元，总价约536万起。

A2座02户型约93平，备案单价区间在6.3-6.6万间，总价约在588-613万之间。

B座02约83平，备案单价约在6.8-7.1万/㎡间，比同户型的A1座04单位高4000元/㎡左右，总价区间为570-591万。

更新*     2017-05-16

招商中环在5月13日已经拿到了预售证，（5月14日）正式开盘。推出1栋公寓产品，户型涵盖了建面约81-128㎡的2-3房，预计2019年带装修交房，可通燃气。

本期备案预售的是1-5栋，1栋和2栋为32层高的住宅产品，3-5栋为联排别墅。具体户型为02、05建面81m²的两房共60套、03、04建面107m²的三房共62套、01、06建面128m²的三房共62套。

我们来看看备案价情况，1栋整体的备案均价为68118元/m²，备案总价区间569-998万，总价均价约722万。1栋共184套，4梯6户，共36层高，左右两侧为对称户型。

81m²户型，备案均价70525元/m²，备案总价区间在569-600万之间；

107m²户型，备案均价64879元/m²，备案总价区间在671-782万之间；

128m²户型，备案均价69027元/m²，备案总价区间在855-998万之间。

左侧01、02、03户型均会受到西晒影响，右侧04、05、06的部分户型则可以看到洪湖公园景观，所以同楼层、同户型的情况下，左侧户型整体备案均价要比右侧户型低超过1000元/m²。而02和05户型因为是正西和正东朝向，所以整体备案均价相差超过1600元/m²，是三个户型当中价格相差最大的。

看完同楼层的对比，我们看看上下楼层的楼层差价。在备案价格表中，可以发现楼层差价并不是逐层递增，但是比较有规律，层差的价格，每三层一个循环。因为备案价格表较多，老牛在这就截取01户型的其中一段作为展示。

因为4楼、7楼、10楼，以此类推，每三层会有一个空中阳台，所以这些楼层价格会稍高，与楼下的层差基本在252元/m²左右。

因底商配备大量商业配套，低层单位受到设备噪音影响的可能性相对较大。遮挡影响较小，部分底层单位视野开阔度会有一定遮挡，但对居住舒适度影响不大。如果总价上有一定差距，对于投资来说可能有一定的性价比。