卓越九珑备案名：珑瀚公馆

市场上行时，涨价预期掩盖了所有缺点；行情冷静时，所有优点滤镜都会消失。

 

经过这几年的市场下行，一致的看涨预期受到了不小的打击。

 

大家已意识到，大多房子在剥离金融属性时可以做到毫无情面。相对好的房子正在回归居住属性，好地段、好配套、好户型，能够带来更稳定的价值回馈。

 

换句话说，如今去预测房价走势，倒不如去预测不确定走势中的确定性。而能够确定的确定性，无疑是所见即所得的现状资源。

 

将于近期入市，地处南山中心，坐拥丰富成熟配套资源的卓越九珑，是其中一个包含了诸多可确定因素的置业标的，也是片区内比较难得一见的住宅新盘。

 

 

1.

卓越九珑具体位于南头街道南新路与桃源路交汇处，恰好落在由深南大道、月亮湾大道、南山大道和滨河大道环绕区域的中心点，多维路网高效串联全城。

 

几条大道均是深圳倚重的经济大道，将项目和周边各大板块、主要重点设施，以及和优势商务场所、产业集群紧密联系起来。

 

其中的滨海大道视为快速版的深南大道，近端串联起了前海、后海、深圳湾超级总部基地，远端则直通福田-罗湖中心区等核心商务组团。

 

同时，项目西侧毗邻地铁1号线大新站，具备家门口即为地铁口的轨交配套要素，可更大程度丰富项目业主的出行选择，享受轨道交通通勤的各种便利。

 

周边还布局有地铁11/12/15（建设中）/20二期（建设中）/深惠城际（建设中）/24（规划中）等线路，区域轨交密度高，交织成网。

 

未来城际间出行，同样方便高效。项目距离前海湾枢纽（建设中）仅2个站，与西丽高铁站（规划中）也只需一次地铁换乘抵达。

 

如此便捷的交通配套，有助于稳固资产物业的发展价值，在长期市场竞争中脱颖而出。

 

 

2.

良好的交通环境，是区位地段高度发展的结果，也是卓越九珑给予市场最为直观的确定性因素之一，但项目所能获取的优势资源不止如此。

 

一方面，卓越九珑所在的南山区，是众所周知的经济强区，科技实力出众的高质量城区，是上市公司、高净值人群密集聚首的区域。

 

公开数据显示，区域上市企业已于去年突破200家，上市企业密度居全国各大城市的各区之首。

 

且地区生产总值长期占据广东省榜一位置，经济体量相当于福田+罗湖两区之和，撑起深圳1/4GDP。

 

这些年，南山区在高新科创产业、前沿创新平台、都市品质城建等方面持续发力，不断巩固自身区位优势。

 

与此同时，区域内集中了“山海湖河”等生态资源，宜居属性高，受到越来越多的城市高阶置业者的首要关注，成为深圳乃至大湾区的置业价值高地。

 

经过近几年的市场冷静行情，南山区的物业在整体价值比较下，也体现出了更强的抗风险能力。

 

 

另一方面，项目处于南山中心区，区位尽管比较靠西，但从周边板块的布局关系上看，又是多重优质板块的叠加中心。

 

项目片区地处深圳湾、前海湾、蛇口半岛的交汇中心，左拥前海，右抱深圳湾-后海、南山科技园，与前海核心桂湾片区仅一路之遥，与高新园也只有两个地铁站距离。

 

 

这使得片区能够发挥居住配套功能，很好地承接企业人才及创新资源汇聚。

 

而同时，片区自身还是南山的行政文化中心，与南山区人民政府办公楼区域内大型城市公园荔香公园相距约1.1公里，坐拥众多市属、区属的高规格配套。

 

譬如，从项目出发，步行即可达南山图书馆、南山博物馆、南山文体中心等区属文体设施；

南山区人民医院，深圳西部集医疗、教学、科研、预防为一体的大型三甲综合医院；南头古城，深港同源中心的文艺聚集地。

 

 

家门口即可轻松获取华润万象生活旗下欢乐颂、天虹商场等购物中心；西侧约1公里布局了新开业的山姆会员店前海店；约2.5KM直线范围内涵盖以万象前海为首的桂湾商圈、以来福士为首的南油商圈、以海岸城为首的海岸城商圈等。

 

意味着，项目业主在区域内可一站式享有多元化的都市体验，满足日常生活的物质、精神需求。最重要的是，这些都是现成存在，无需等待。

 

示意图

 

3.

这样的地段无疑是置业资产的“安全岛”。

 

卓越九珑在其中能很好地衔接周边各大核心板块，承载生活配套，满足城市高精尖人才的就近居住需求。

 

这样的项目也比较难得。

 

一是，旧改兑现难得。南山中心发展起步早，城建开发密度高，以存量开发为主。

 

卓越九珑前身亦是城市更新项目，纳入旧改最早可追溯至2006年，过程之艰难，大家或有所耳闻。

 

但包括卓越九珑在内，区域内自南向北布局的多个大型城中村旧改项目，旧改进度有望加速落地实施。

 

其中，一甲村、常兴村于近日经市政府批准，纳入《2023年深圳市南山区城市更新单元计划第三批计划》；

 

向南村一期旧改项目近期也对外公示了项目的实施主体，已交由安居建业解决资金纾困及开发建设；

 

南苑新村也按程序展开房屋征收提示，拟启动行政征收。

 

示意图

 

二是，品牌新房难得。尽管如此，旧改周期长，开发难度大，仍是客观显示，在可预见的未来几年，项目区域的新房供应仍相对稀缺。

 

根据市住建局一手房预售房源公示情况盘点，今年以来，项目区域内还尚未有商品住宅入市。

 

甚至近五年，区域内入市的住宅新房也是屈指可数，仅有零星小型社区或独栋项目供应。

 

即将入市的卓越九珑，一个不留意，引领了区域旧改，同时是区域内难得的品牌开发商开发建设的住宅新房。

 

项目开发商是深圳知名本土房地产企业卓越地产，作为成立于1992年的资深房企，如今已成长为一家拥有多元化业务的综合性集团企业。

 

开发业务包含住宅、商业、写字楼等，项目遍及涵盖四大一线城市的全国多个重点城市。

 

在南山区域内打造卓越蔚蓝海岸打响品牌名号，后又推出卓越浅水湾、卓越维港等区域标杆住宅。并通过打造地标卓越前海时代广场、后海中心开拓区域商业地产。

 

凭借稳定的运营表现和深厚的品牌影响力，卓越在地产行业风雨飘摇的几年时间里，做到了稳中前行，值得市场信赖。

 

 

三是，入驻门槛难得。南山中心拥有不可复制的地段优势，成熟多元的高规格配套设施，接近“要啥有啥”的居住属性。

 

但它又是南山区域内十分接地气的片区，生活气息浓厚，是南山各方面条件都相对不错，同时置业门槛又相对友好的片区。

 

其左右逢源的前海、高新园、深圳湾后海一带，一、二手房售价及产品面积段普遍高企。

 

尽管各自扮演的城市角色和战略能级不尽相同，但对于普通就业者而言，南山中心给予到了置业南山较高的“性价比”。

 

4.

基于此，卓越九珑以优于片区拔萃新房项目的姿态登场了。

 

项目占地面积约1.7万㎡，总建面约16万㎡。整体分为两个地块，南地块为一栋商务公寓及商业裙楼；北地块为1栋四个单元住宅（含回迁房）和商业裙楼。

 

 

项目里里外外，按南山中心进阶品质进行打造，譬如：

 

首入眼帘的建筑立面，大面积采用类幕墙LOW-E玻璃+山墙灰色铝板，及少有的在住宅项目上使用隐框式开启扇，整体彰显现代高雅、干净利落，媲美深湾的立面系统。

 

 

归家路径上，从细节出发，层层递进的仪式感考虑，匠心打造“高端落客区、高品质社区大堂、定制式归家庭院、奢适入户大堂”等多重归家礼序。

 

 

步入社区内，感受源起南山，秉承“森谷花园”设计理念打造的“山涧跌水、镜水花园、秘密森林、云顶氧乐”等构筑的四重园林景观效果。

 

同时为创造更多元生活场景，规划了屋顶花园、林中会客厅、运动建设场、亲子游乐园等主题设施，满足全龄社区休闲需求。

 

 

商品住宅共计257户（以市住建局备案公示的为准），主打建面约83-119㎡3-4房主流家庭面积段产品。

 

并在户型设计上用足心思，创新打造成长型的灵动空间，高成本“去承重墙”式设计，丰富空间组合，为未来家庭使用需求，充分预留改造的自由度。

 

户型结构设计合理，空间充分利用。多开窗设计，室内通风采光性能优秀。预设冰箱位，存储空间平面整洁实用。大进深阳台设计，兼顾家政与休闲空间，实用性强。其中：

 

建筑面积约83㎡户型

大开间短进深，通风采光性能优良。客厅带有大进深阳台功能全面，主卧自然通透双面采光。餐客厨空间一体化设计，空间利用充分。

 

 

建筑面积约97㎡户型

东南朝向动静分区布局，光照充足，大进深阳台配置，使用性能强。餐客厅一体化空间，结构合理。主卧转角飘窗采光充分。双次卧空间分布均衡。

 

 

建筑面积约119㎡户型

通透结构横厅布局，通风采光性能优秀。参客厅双面采光，带有大型阳台。主卧自然通透三面采光。餐客厨一体化空间，动线联系紧密。

 

 

总的来说，卓越九珑拥有较好的中心区配套地段，周边资源应有尽有，可满足较高生活品质的居家体验。

 

同时，片区有较大的改造升级空间，但是，兑现周期长。又但是，换个思路看，卓越九珑在其中显得相对稀缺。

 

产品户型面积段面向主流家庭，有比较优秀的设计，改造自由度高，具备空间成长性。

 

卓越九珑营销中心将于12月23日正式开放，现场还有LV百年艺术私藏展，全天候大抽奖活动，可前往现场详尽了解。

-----------------------------------

更新时间：2020-03-10

开发主体

 

卓越九珑的开发主体为深圳卓越南山房地产开发有限公司、深圳市田厦实业股份有限公司。由卓越集团作为其中的开发建设及运营销售等主导。

 

卓越集团为深圳本土*房企，有丰富的开发经验及为数众多的开发产品，产品线覆盖住宅、写字楼、商业、城市综合体等。

 

其中住宅开发覆盖全国30余座城市，累计开发项目超过150项。

 

旧改是卓越集团土储的主要渠道，2013年成立了全国城市更新集团，全面推进城市更新发展。

 

目前，在深圳已有30多个旧改储备项目，包括龙华牛湖北片区、盐田桥东片区、坪山塘坑片区、大浪上下横浪片区、龙华油松片区等项目正在启动或即将启动中。

卓越九珑位于南山区南头街道，南新路和桃园路交汇处西北角，距离地铁1号线大新站约300米（百度地图测量，仅供参考）。

 

项目原为田厦南新路西片区城市更新单元，民房建筑密集，但所处区位不错，地段价值逐渐突出，备受关注。

 

东面临近南山传统中心区桃园片区，周边拥有南山区人民医院、南山文体中心、荔香公园等的市政配套。

 

西面靠近大兴土木中的前海自贸区，聚集大体量的商务、商业空间，以及高密度的轨道交通规划，定位为深圳的核心区之一。

 

周边配套和发展潜力，以及局部区域内相对落后的城建面貌和密集的民房村落，并没有为项目换来高效的改造推动力。

 

卓越九珑成了又一个大家熟悉的老“新盘”。

 

 

地块信息

 

卓越九珑原为南头街道田厦南新路西片区旧改项目，与恒大大新北村旧改项目相邻。南北面还有一甲村、向南村、丁头村等多个旧改项目。

 

但动静都不大，和相邻的恒大旧改项目更是同病相怜。

 

恒大项目规划效果图：

 

两项目的开发主体在名义上早早得到了落实，并也较早地启动了拆迁工作，可都不约而同地陷入难产窘境中。

 

好长一段*，因拆迁未成而裸露的钢筋水泥、破开的房屋半壁，让这两项目成为桃园路上令人扎眼的风景。

 

图片摄于2014年：

 

卓越九珑准备的*更长，其前身田厦南新路西片区旧改最早可追溯至2006年，至今已有14年之久。

 

当年一同被列入旧村旧改计划的还有南山沙河片区、罗湖莲塘旧村、福田上梅林村、下梅林村等（现在看来，这几个项目的整体完成率并不高）；

 

2009年，该旧改获得市规划国土部门的专项规划批复；

 

2013年，卓越集团公开亮相，以“卓越九珑”面世，是卓越集团在南山主导开发的旧改项目；

 

2014年，进入拆迁流程；

 

2015年，公开报道显示，项目拆迁工作进入最后的冲刺阶段；

 

2017年，现场还未完全拆除完毕，便举行了基坑支护开工仪式，外界都以为终于要撸起袖子干了，但此后几年的事实证明，不过是主导方的一厢情愿；

 

2019年12月，自专项规划获批的十年后，南山区城市更新和土地整备局公示了项目的实施主体，拟确认为深圳卓越南山房地产开发有限公司、深圳市田厦实业股份有限公司。

 

如今，项目现场基本上清拆完成，在疫情之后或许能够迎来转机和提速。

 

 

项目简介

 

卓越九珑原旧改范围内的拆除用地面积19284㎡，新建项目的建设用地17039.25㎡，计容积率建筑面积115765㎡。

 

包括南北两个地块，如图，南面单独突出的一小部分即为南地块。中间规划有一条东西走向的规划路横穿。

 

 

以下数据仅供参考，以开发商实际公布为准。

 

南地块拟建一栋33层商务公寓及2层商业裙楼，设置地下室三层。其中商务公寓地上计容积率总建面约1.6万㎡，商业约2100余㎡。

 

北地块拟建4栋住宅塔楼，其中有2栋规划为回迁房。住宅地上计容积率总建面约8.3万㎡，住宅底层配建商业物业约1.3万㎡。

 

整体效果图仅供示意参考：

 

整体容积率6.76，规划总户数近1400户，其中商务公寓约300户，住宅约1100户。

 

局部效果图，来源于卓越集团官网：

 

项目部沙盘图：

 

 

 

卓越珑瀚公馆位于南山区南头街道南新路与桃园路交汇处西北侧，现已获批预售，预售总面积29766.76㎡，预售总套数366套，包含住宅和商业，住宅位于1栋二单元、三单元。

 

目前可在i深圳上进行购房意向登记，登记时间为2月15日上午9:00~2月23日下午15:00，2月25日开盘。

 

 

其中住宅249套，户型面积约为83-145㎡，备案均价约8.69万/㎡，单价区间约7.7-9.2万/㎡，总价区间约674-1304万/套；

 

商铺117套，户型面积约为40-47㎡，备案均价约5.8万/㎡，单价区间约4.8-6.3万/㎡，总价区间约207-281万/套。

 

物业公司为深圳市卓越物业管理有限责任公司卓越九珑物业服务中心，住宅物业费为5.8元/㎡，商业物业费为12元/㎡。

 

 

部分单位备案价格展示