颐湾府备案名：颐城栖湾里

颐湾府属于深国际智汇港先期项目的一部分，该智汇港以供应链信息与交易中心、供应链企业总部创展平台为基础，突出国际高端品牌商品保税及展示功能，及多种功能为一体的城市综合体。

深国际智汇港的开发主体为深国际前海置业（深圳）有限公司，是深业置地和深国际前海开发各占5成股权合资公司，主要负责开发前海19单元和20单元约38万㎡的土地项目。而深国际智汇港先期项目位于前海19单元。

深业置地我们不陌生，是深业集团旗下专注于商业地产的大型房地产企业，深业上城是它的标杆性产品，拥有大型购物商场、高端写字楼、酒店、公寓于一体的综合体。其运营综合体有经验可循。

深国际前海开发隶属于深国际控股，母公司主要经营物流、收费公路等业务，最近跟万科也有合作开发房地产，即梅林关旧改的悦城项目。住宅地产领域应该也累积了一些经验。

也就是说，颐湾府是深国际和深业两个国企的合作产品。这么说来，前海新近的几个住宅项目，包括前海时代、招商领玺，都是国资背景。

施工单位是中国建筑第五工程局，代表性工程有：前海民生互联网大厦、长沙世贸广场、深圳星河发展中心、顺丰总部大厦及招商前海湾等。

项目区位及交通环境

颐湾府位于前海深港合作区妈湾片区的19单元06街坊，临海大道与港城路交汇处的南面。靠近地铁5号线南延线铁路公园站，最近距离约150米。

该线路预计今年9月底通车运营，届时，不仅使前海合作区南北贯通，全域覆盖轨道交通。还强化了前海与蛇口、宝中等临近片区的联系，进一步完善前海片区的快速通行配套。

铁路公园站还规划了15号线与5号线换乘，15号线将宝安新老中心、南山核心区、蛇口、西丽、前海片区串联起来，预计会纳入深圳第五期地铁建设批次当中。

而更遥远的未来（规划到2035年），前海片区的轨道交通网络密度甚是震撼。

颐湾府所处的大体区位是前海合作区内的南端，靠近月亮湾一带的生活住区。东面及南面临近大、小南山及连片住宅社区；

西面为深国际智汇港和妈湾19区商务组团，是目前前海除桂湾二单元组团外，发展速度最快，商务楼宇落成最集中的组团。

包括世茂金融中心、顺丰总部大厦、香江金融中心等一众总部大厦，组团的大楼均已落成，并陆续投入办公；

北面相隔约200米是前海合作区内的另一住宅新盘，即招商领玺，进度比颐湾府快不少，已经对外开放了展示中心，预计8月开样板间，并可能于年内入市。

而颐湾府可能最快会在7月底或8月内开放展示中心，以开发商公布为准。

这两住宅项目位置相近，地段要素一致，前海合作区内同时出现产品及节点都相近的产品，相当难见。招商领玺的入市价格，可能会是颐湾府的对标值。

前海合作区内同时出现竞品住宅的现象，估计以后也难以再现。根据规划，前海合作区内的住宅用地占比例约10%-15%，剩余大部分是商业用地及少量的公建用地。

这里主要厘清几个概念，前海合作区主要是指约15平方公里内的桂湾、前湾和妈湾三大片区，是前海2010年诞生伊始时的圈定范围，依托“深港合作”，规划打造为深圳未来新中心。

前海蛇口自贸区成立于2015年，是广东自贸区的组成部分之一，也是我们国家继经济特区、经济开发区、保税（港）区之后，为适应深化改革开放需要而设立的特殊政策区。

前海扩容区域，这又是个新的概念。扩容的消息也并非空穴来风，在真正法定之前，其实已经对前海周边包括蛇口自贸区、宝安中心区等进行统筹规划。

项目规划及不利因素分析

1，颐湾府是深国际智汇港先期项目的组成部分之一，整个先期项目分为4个地块，分别为19-06-02、19-06-03、19-06-05及19-06-06。

其中住宅部分的颐湾府位于19-06-06地块上。

2，智汇港先期项目的总占地面积约4万㎡，计容建面约10万㎡，总建筑面积约17.5万㎡。以商业用地为主，包含住宅、商业街区、办公楼、企业公馆等建筑群。包含：

1栋23层高的5A级写字楼；1栋43层高的住宅楼；1栋37层高的住宅楼；2栋31层高的住宅楼。设有地下2层停车场和地下商铺。

3，整体容积率仅约2.17，从效果图可看出，项目规划有大量的街区商业建筑。

特别是19-06-02和19-06-05地块，由4栋2层和2栋3层的商业楼组成的街区商业。

可为项目及妈湾片区提供充裕的商业配套空间。

4，颐湾府位于先期项目的东南方位，用地面积约1.2万㎡，容积率4.35。

总建筑面积约7.8万㎡，包括4栋30-43层约100-139.5米高的住宅楼，及1-2层高的的商业楼。

5，住宅错落分布，稍高的1栋和2栋靠南，3栋A/B两座靠东。沿地块边缘布局，尽可能拉开了楼宇之间的距离，可保证各户的视距效果。

6，产品信息还有待开发商公示，初步了解主要是建面120㎡和190㎡两种住宅户型。

我们论坛有网友贴出过建面190㎡的户型参考图（该帖子一时没找到，待下次发现时再加链）。户型图仅供参考。以开发商公布为准。

看这布局，像是3梯2户的配比，但不知清楚建面120㎡的是否也是类似布局。

进度实景：

疑似展示中心的位置，正在装饰中。

与招商领玺的位置关系：

小结

1，相对于前海的桂湾和前湾片区，妈湾片区有一定的功能属性沉淀，以仓储物流等行业发展为主，前海的诞生，迫使片区面临转型升级。

那么，由于片区在早期并非以商住城区为主导方向，而目前又处于大开发节点，所以项目周边投入使用的物业较少，不仅仅是住宅社区，也包括建成的全新写字楼，基本的配套尚未完善，人气略显不足。

待后期企业入驻，以及招商领玺和颐湾府等住宅项目的入伙，街区商业起来后，会有一定的改善，但还达不到完善的程度。

毕竟颐湾府所处的区位会以商务办公为主，很难达到住宅社区集聚的配套氛围，因此还需依赖与周边片区的互动，以及片区其它住宅社区或“类住宅”物业的兴起，整体的配套才能上个台阶。

2，展望未来，前海有很大的想象空间，这点大家都比较清楚，是否能落实，很看大的发展环境，很看深圳的城市经济基础面。这想急也急不得。

根据规划，如下图所示（图来源于网络，仅供参考），规划配套的定位以国级、市级为主，都是比较有前瞻性的设想，对于提振片区的整体环境，帮助会不了。



而不少置业者其实更关注的是学区配套，这个其实很难说得明确，且目前的学区不能太说明问题，毕竟都还存在比较大的变动因素。

3，产品方面，还有待开发商开展后的官方公示。目前所了解的情况，户型区间及布局比较明晰，简洁。立面效果现代、轻盈，比较令人期待的一类。

整体的社区效果以及与项目其它物业如商业、写字楼建筑的关系，有半岛四期的既视感。

或许比较令人迟疑的还是项目周边的情况，譬如有部分厌恶型的设施和现状，虽然都有相当的距离隔绝，但心理感受方面或多或少会有影响。

需要关注具体的规划改善方向，短期内不一定能搞得好。应该会打消一部分对这类设施比较敏感的置业者的关注念头。

本次备案房源位于1栋、2栋和3栋，均为住宅产品。本次共367套，户型建面约119-191㎡，均价约10.2万/㎡，单价区间在8.1-13.2万/㎡，总价区间在960-2531万/套。