乐府花园备案名：乐府花园

项目开发商为深圳市特区建设发展集团有限公司（简称特区建发集团），成立于2011年8月，注册资本328亿元，发挥市基础设施投融资建设运营、科技园区开发建设运营、功能性投资三大平台作用，承担政府重大基础设施投资、对接央企合作、PPP项目实施、对口帮扶产业转移、政策优惠和产业扶持实施、城市公共事业运营管理、战略性投资和新兴产业投资等七项任务。

目前，集团拥有全资企业10家、控股企业6家、参股企业4家，在深圳区域重点建设创智云城项目、云智科园项目、尚智科园项目、太平洋工业区项目、乐府花园（光明高端人才房）项目、乐府广场项目、平湖金融基地配套项目、前海铂寓项目、金港大厦项目、翡翠岛广场项目、深圳国际低碳城项目、海洋新兴产业基地项目、城市综合管廊项目、智慧停车项目等，参与深圳外环高速项目、深中通道项目等重大项目投资建设。此外，集团将先发优势转化为先行责任，认真落实河源、汕尾、广安和哈尔滨等对口帮扶和产业共建任务，探索实施“前店后厂”“总部研发+生产基地”的新型产业园区投资建设和招商运营模式。

项目整体区位及交通

项目位于光明木墩片区，东侧临近华夏路，南侧为高新产业配套宿舍项目东明公寓，西侧临近高新路，北侧为双明大道，用地面积约2.63万㎡，总建筑面积约14.86万㎡，包括住宅约9.48万㎡,商业约0.56万㎡。

【地铁】与项目距离最近的应该是在建中的地铁6号线“光明大街站”，但距离稍远，步行至地铁站耗时较长，日常通勤如若依赖轨道交通出行则会较为不便，适合出行主要依赖公交和自驾等出行方式的置业者。

【自驾】周边路段较为开阔，通达程度较高，内部交通条件较为不错，加上这边整体多以低密度产业园为主，车行压力不大；外部交通方面，光明区有光高速，龙大高速等高快速通道，可快速到达龙华、南山、福田、宝安等区域。

【公交】项目附近设置了2个公交站点“东明公寓北站”和“东明公寓正门站”，日常经过的线路不少，公交出行较为便捷。

在建6号线计划2020年中通车，建成后将连接11号线机场快线和深圳北站高铁站。未来6号线将于建设中的13号线交汇于上屋站，换乘13号线直达光明高铁站、留仙洞总部基地、南山科技园、后海总部基地等。

外部道路交通的联系上比较健全方便，通过南光及龙大高速，能够比较快速地选择前往福田、南山等中心区域的高快速路通道。

光明中心区的发展

光明中心区位于光明区中北部，总用地面积8.14平方公里。光明中心区定位为粤港澳大湾区重要科技创新节点，是深圳市基础科学研究和高新技术产业核心服务区，光明高质量发展的生态文明示范区，以商业、商务服务、高端生产及研发，旅游服务、居住及配套等多种功能复合为主，是绿色理念、生态技术探索实践的示范区。

其中，光明科学城中心区已开始全球征集城市设计，实现科学城中心区“科学之都、湾区之芯、绿色之城”的总体目标，为科学城目标人群提供一个宜研宜居的绿色生态智慧城区，为粤港澳大湾区提供兼具国际品质与地方特色的发展范例。

作为光明中心区的重要组成部分的新湖楼村片区未来将进行统筹开发，规划统筹以单元控制+组团控制为主。

片区土地整备分三个时序，在今年年底前将通过土地整备+利益统筹+城市更新+查违清拆方式，完成286.66公顷土地征转。

2019年4月12日光明中心区建设全面启动，土地整备工作全面推进。

深圳科技馆落户光明中心区，占地6.6万㎡，建筑设计方案国际招标正在进行，争取年底动工建设。

2平方公里科学公园已开展前期工作，计划2020年开工建设。

科学大道、光明大道北段、光辉大道和华裕路四条主干道正在加快前期和建设工作，争取明年完成主体工程。

轨道6号线和6号线支线加速建设，轨道6号线计划于2020年5月开通运营。

星河天地等6个城市更新项目正在加快前期和建设工作。

华夏中学等5所学校开展前期工作。

周边配套解析

①商业配套

项目自带5600㎡底商，稍远一些有正力时代广场、光明农贸市场等商业，未来还将会有星河cococity、绿地新都会商业等投入使用。

星河光明cococity已签约多家主力商家，比如金宝贝、汉堡王、超级物种、星河寰宇影城和奈雪的茶等品牌。

②教育配套

项目周边的学校不少，主要有光明中学、光明小学、东周学校、华南师范大学附属光明星河小学及华夏中学等。

项目小学学区在东周小学的学区范围内，后期，东周小学将扩建成为九年一贯制的学校。而中学学区则在光明中学的学区范围内，后期待东周小学扩建完成，中学学区应该会划到东周这边来。

项目附近规划一所华夏中学，为一所初中，具体选址尚未有官方文件公示，网上有消息称将会设置在东周文化公园附近，不过具体还有待官方公示，占地面积约1.8万㎡，总建面约5.9万㎡。

③文娱配套

项目周边休闲文化资源配套不少，主要有规划建设的科学公园、东周文化公园、翠湖公园、开明公园和新城公园等，其中东周文化公园与项目仅仅距离几百米，是日常休闲的好去处。

东周文化公园位于华夏路东侧，东周社区西侧，占地面积约9.35万㎡，是集文化、休闲、生态于一体的综合性社区公园。

该公园分为文化展示区、休闲娱乐区及生态体验区三大片区，有艺术文化广场、展示台、活动健身中心、儿童乐园、艺术林地、歌舞中心、休闲广场、双拥廊、多景台等10多处景点，经纬相辅，纵横有数，充分体现出了“清、净、幽、和”的自然生态城市景观。

光明中心区还规划建设科学公园，位于光明中心区，南临光侨路，北接公常路，西侧为龙大高速，总投资约9.11亿元，总用地面积约216.49万㎡，将打造成为集生态、科普、健康、娱乐、运动、休闲、游览等为一体的大型综合性城市公园，成为深圳北部中心标杆项目。计划2019年完工施工招标工作。

④医疗资源

项目周边的医疗资源主要有光明社康、东周社康及中国科学院大学深圳医院东院区。

中国科学院大学深圳医院成立于2018年4月，由有60年历史的原光明新区人民医院、光明新区中心医院两个院区及38家社区健康服务中心组成。

目前占地面积约8.5万平方米，建筑面积约14.0万平方米，现有员工3193人（含社康652人），其中硕士以上学历300人，高级职称450人。开放床位1600张。2017年完成门急诊383.78万人次，社康中心总诊疗量188.68万人次。

⑤旧改规划

项目所在片区旧改分布较为集中，不像区政府附近多数为白地，未来几年的旧改更新主要以旧住宅和旧工业区改造为主，更新方向以居住用途为主，旧改项目大多都是沿轨道线分布，整体交通条件较为不错。

项目周边分布超9个城市更新项目，更新方向为住宅为主，属于整个光明范围内旧改较为集中的区域，目前已有多家知名开发商进驻，包括绿地东周片区项目、宏发万悦山、星河大丰安项目、金辉光明办公大楼片区项目、光明地产三井银包厂项目、鹏瑞光晟龙钻项目、天誉大捷达工业区项目、竹园片区更新项目和伶伦提可乐旧工业区更新项目等。

与项目距离较近的伶伦提可乐旧工业区城市更新项目，其位于光明区光明中心区光明大街以南，东周公园以北，东侧为柑山路，西侧为明卓路，拆除用地面积约为3.7万㎡，计容总建面15.4万㎡，容积率6.9，实施主体为深圳市信城盈合房地产有限公司。

共规划5栋超高层建筑，包括3栋33-49F超高层住宅楼，1栋40F保障房，1栋39F写字楼以及1座12班幼儿园、1座18班小学。

项目整体规划

①基本信息

项目是特区建发集团在深圳市内的重点建设项目之一，建筑设计采用现代简欧风格，将打造光明区的高档品质住宅小区，主推建面约68-120平住宅。

根据政府公示的主要经济技术指标，项目位于光明高新东木墩片区双明大道南侧，土地用途为70年产权住宅用地，用地面积约2.63万㎡，总建筑面积约14.86万㎡。项目容积率4.05，住宅部分建面约9.48万㎡,商业部分建面约0.56万㎡，规划住宅1036户，停车位980个，停车位略显不足。

“乐府花园”项目共计4栋楼体，1栋和2栋楼高95.05m，31层；3栋和4栋楼高99.45m，33层。

各楼栋详细的参数如下表所示：

项目目前已经建好，或将现楼入市，但营销中心处于关闭状态，询问现场工作人员获知的消息是：暂时不对外发售。

明明已经达到可以售卖的条件，但却迟迟不对外发售，个中缘由老牛也很匪夷所思，如有神通广大网友知道些内情可以一起分享探讨。


（实景图）


（项目旁边的科技产业园区—云智科园）

小结

①优势

1、项目毗邻光明中心区，光明中心区正处于大发展阶段，落地了科学公园、深圳科技馆等重量级项目，这些项目对于推动片区发展起着重要的作用。

2、项目周边布局了较多旧改项目，比如伶伦提可乐旧改、星河天地、绿地新都会等，随着项目改造完成，将会对周边环境和配套产生积极的影响。

3、项目旁边即为东周文化公园，日常娱乐休闲较为便捷。

4、由于远离主干道及高速路段，社区整体较为安静。

②劣势

1、项目距离轨道交通站点稍远，日常公共交通出行略显不便。

2、周边品质住宅社区较少，缺乏居住氛围，日常生活配套需要都稍远一些新地中央项目附近，后期待星河天地、绿地新都会和宏发万悦山几个新项目成熟后会有更丰富的商业配套。

3、根据公示的项目基本信息，停车位的规划略显不足。

项目户型共有13个之多，建筑面积约67-120㎡住宅产品，按面积段划分为建面70㎡以下，90㎡以下，以及120㎡以下，具体分析如下：

建筑面积约67㎡户型

朝向东南或西南视野开阔，居住空间紧凑实用，三阳台配置。虽然有部分不方正的情况但增加了采光面和功能价值，具有一定的改动空间，甚至可以勉强作3房使用。次卧转角飘窗可提升采光效果。

建筑面积约68㎡户型

结构与67平方米户型相似，但不规则阳台承重墙的影响下降低了其空间的实用性能。

建筑面积约69㎡户型

东南向或西南朝向，户型方正，双面采光布局，空间利用率较佳，居住空间视野开阔。与67㎡户型相比功能空间性能有所提升，但空间灵活方面较低。

建筑面积约88㎡户型

南向看花园安静舒适，大开间短进深单面采光对称布局。空间布局分布合理。

建筑面积约89㎡户型

朝向东北或北向偏西，有一定的通透能力，距离道路较近的低层单位更容易受到噪音影响。空间布局合理采光能力较好，日照稍显不足。厨房宽敞舒适实用性能较佳。三房独立居住空间双卫配置，可满足4-5人家庭居住需求。

建筑面积约87㎡户型

南向花园安静舒适，拥有自身花园景观。双面采光布局。功能空间分布较为合理，餐厨空间紧凑实用。双卫配置略显奢侈，对居住空间尺度产生一定影响。C4户型与C2户型相似。

建筑面积约83㎡户型

与C1户型较为相似，北向花园景观，结构通透功能全面。主卧进深偏小独立卫浴稍显奢侈。总面积段较低可有通透全功能设计也算是难得。C5户型类似，主卧转角飘窗和入户门方向较佳。

建筑面积约88㎡户型

南向或东南向，标准三房配置，主要生活空间优势朝向，功能空间分布合理，居住空间体验较好。

建筑面积约110㎡户型

北向通透布局，通风采光能力较强。空间使用高效，布局合理。主卧套件可自然通风，公共空间宽敞舒适，北向景观较佳。

建筑面积约113㎡户型

朝向东北或西北花园景观，通透产品。厨房可向生活阳台扩展，提高功能空间同时增加餐厨空间的采光性能。主卧可自然通透。但主卧阳台难以改为独立小房间使用。

建筑面积约120㎡户型

项目最大户型，南北通透，南向花园朝向。开间较小只有主卧和客厅南向，其余居住空间北向景观。以120㎡产品来说主卧进深略小。动线略长造成空间浪费。

总结：

小户型两房产品在区域内供应较少，具有一定的总价优势；

中大面积段户型产品竞争力相对较弱，主要提供北向景观；

不同单位实用性能差别较大，在价格上可能出现较大的差距。

乐府花园获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案房源位于1栋AB座、2栋AB座、3栋AB座和4栋，共1137套，涵盖商业和住宅两种类型产品。

其中商业，共101套，位于楼栋底层临街商铺，户型建面约25-142㎡，均价约7.05万/㎡，单价区间在3.8-12.7万/㎡，总价区间在123-1118万/套；

住宅产品，共1036套，户型建面约67-120㎡，均价约4.7万/㎡，单价区间在4-5.2万/㎡，总价区间在314-583万/套。

部分备案价格