宝创红禧公馆备案名：红湾盛园

该项目于2016.3月在国土局登记为“红湾股份公司”的土地出让结果，以协议方式获得该项目40年使用权。

项目的建设方为深圳市尖莎咀上和房地产开发有限公司和深圳市红湾股份合作公司两家公司。并于2016.12月通过土地使用权抵押，获得平安银行融资。

深圳市尖莎咀上和房地产开发有限公司的控股方为“深圳市宝创兴业房地产开发有限公司”，其对外投资的关联企业中含“深圳市尖莎咀XX房地产”的公司众多，之前多从事商业地产的开发和运营。

 宝创红禧公馆，备案名字为红湾盛园，位于宝安区西乡街道，宝安大道东侧，固戍一路与隆兴路交汇处，距离1号线固戍站步行距离约800米左右（百度测距）。

且背靠铁仔山公园，距离山体直线距离约350米左右。周边多为低矮的工业产房和民房建筑，高层视野相对开阔，但景观效果一般。

项目3公里范围内还有几大山体公园，包括平峦山公园、铁岗公园、西湾红树林等。

铁仔山产业中央公园，20余旧改蓄势待发

提起铁仔山公园，不得不提与铁仔山更重要的作用。除了生态功能外，铁仔山还是片区未来的产业中央公园。

山体自东北向东南纵向布局，*海拔204米。公园西南瞰海，东北与平峦山公园相望，东南方向可观宝安中心区新貌。

现有的公园部分于2008年8月初动工建设，2009年国庆与相距仅1公里的平峦山公园同时开园。

目前，这一公园已公示了新一轮的扩建工程总体规划，公园扩建后，将覆盖山体全域，大体形成南至西乡大道，东至广深公路，北至固戍路，西至共和工业路，总面积约144万平方米的范围。涵括山道、观景台、景观坡等新的配套设施。

由此，通过这次整体规划，铁仔山城市公园的定位也上升到新的高度。从“城市郊野公园”提升为“城市中央公园”。

未来将通过城市绿芯、活力林岸的重塑，使山、城、海一线，打造融合生态、文化、产业的中央公园。

而早在5年前，宝安区便已在谋划围绕铁仔山等公园打造一块支撑宝安区发展高新技术产业的需求载体，类似于科技园之于南山区的重点片区。这一区域概念即是“宝安科技创新城”。

宝安科技创新城规划的范围东至铁岗水库、西至宝安大道、南至西乡大道、北至机场南路，总用地面积15平方公里（包括铁仔山郊野公园、平峦山郊野公园、企龙山公园和狮子山公园），相当于前海核心范围面积。

而除去公园部分，实际占地面积则是5.55平方公里。大体的区域范围如下图所示：

可以看出，整个科技创新城都在西乡片区，除了西乡碧海湾中心区之外，从铁岗山水库一直覆盖到宝安大道旁，囊括了西乡铁仔山公园和平栾山公园。

但值得注意的是，虽然宝安区有心重点规划宝安科技创新城，相对于宝中、新安老城来说，它几乎处在宝安城市中心区的边缘，由早期粗放型发展而来的众多工业园区构成。产权分散，利益复杂，难短*内统筹规划。

据老牛不完全统计，这几年规划片区内批复了大大小小的工业区城市更新改造有近20个，但始终小打小闹的既视感。未来要想有大作为，可能需要中国天谷、领航城等大项目的市场引导。

宝创红禧公馆就位于科技创新城的靠西居住的位置，地理位置适中，在整体概念规划逐渐浮现的情况下，有一定的期待空间，只是周期要拉长些。

盼107国道市政化提升片区产业环境

片区的另一看点，是广深公路（107国道宝安段）的市政化改造，有助于减轻现有的广深公路对道路两边的片区割裂，释放周边土地价值融合发展。

在盛行“大道经济”的今天，107国道市政化的意义不止于国道本身，还将大大提升宝安的产业环境，改变宝安的产业布局。

107国道及宝安大道是宝安经济发展的大动脉。这条中部黄金发展带将继续承担重要的经济增长极作用，目标是构建湾区脊梁上的高端创新走廊，通过高起点、高定位打造立新湖、尖岗山等高端园区，强化城市更新的引导和提升综合服务能力，与广州科学城、东莞松山湖以及深圳高新区等创新园区共同支撑起珠三角脊梁上的科技创新服务带。

宝创红禧公馆占地约1.3万平方米，总建面约6.6万平方米，整体规模不大。规划有4座建筑，含公寓、办公和商业的小高层综合体物业。

40年产权的商业用地，占地1.3万平方米，总建面约6.6万平方米，规划为4栋含公寓、办公和1.3万平方米商业的综合体物业。

*建筑为14层60.9米，地下3层。规划有530个停车位，其中充电车位53个，残疾车位11个；地下停车位507个，地上23个。

而我们关注的商务公寓部分，主推建面约32-65平方米的商务公寓，总建面9940平方米，共14F。

项目的具体规划指标如下（仅供参考）：

宗地号：A108-1153

计容容积率：≤2.5。

用地面积：13467.48㎡

总建筑面积：65762㎡

建筑覆盖率：48%

办公：17100㎡；公寓：9940㎡；商业：6468㎡（1层和半地下1层），地下一层6800㎡

物业管理用房：100㎡

架空休闲活动：3194㎡（1、2层架空层，D座3、7层）

车库：20380㎡

设备用房：1720㎡，半地下1层，地下1层和地下2层。

绿化位置：场地内部，裙房及塔楼屋面

建筑高度/*高度：57.85/60.9M

最大层数：地上14层，地下3层

机动车停车位：530个

其中充电车位53辆，残疾人车位11辆。

停车位：地上23个，地下507个。自行车停车位数量：135辆。

总结：

项目优劣势明显，处于宝“宝安科技创新城”区域内，周边具有不错的产业发展规划，地铁周边，所处位置于生活服务区。

整体而言，近地铁、近公园、低密度、低总价、高使用特点是比较不错的低总价投资型产品。

不足之处也比较明显，周边整体的生活配套虽然比较方面但档次较弱，如果将商务公寓作为居住使用，其居住氛围需要长期改善，或者需较长周期期待片区内更多的城市更新升级改造的兑现。

A座公寓（3米层高）：建筑面积32-64㎡，4梯19户，对于14层来说梯户比可满足需求，东或西朝向，西向因有D座遮挡所以西晒影响并不大，32平单房户型距离人行主入口较近并且与D栋间距19米，较容易受到噪音影响和视线干扰。

已知户型：

A-2户型 建筑面积约53㎡

A-3户型 建筑面积约56㎡

A-2户型 建筑面积约53㎡

朝向东向，大面宽小进深采光性能*，两侧开小窗极大提升户型的通风效果和舒适程度，以户型的尺寸来说可考虑做2房使用，但房间的尺寸舒适度会收到影响，功能区也相对较为拥挤，也可考虑放弃餐厨空间放分租。如考虑舒适建议作1房。

A-3户型 建筑面积约56㎡

东向或西向，具有较好的开间进深比，四面开窗通风效果较佳。可实现明厨明卫。在考虑舒适和实用程度兼顾的情况下，比较适合小两房配置。

B/C座商办公寓（4.5米层高）：建筑面积约53-71㎡ 2梯8户，共9层。户型南向光照属性佳，北向相对安静。

已知户型：

B-1户型 建筑面积约53㎡

B-2户型 建筑面积约53㎡

B-3户型 建筑面积约70㎡

B-4户型 建筑面积约71㎡

D座商办公寓（4.5米层高）：户型建筑面积51-71㎡（以53㎡户型为主），L型布局，4梯21户，共10层。

已知户型：

D-1户型 建筑面积约51㎡

D-2户型 建筑面积约53㎡

D-3户型 建筑面积约70㎡

B-1/2户型，D-1/2  建筑面积约51-53㎡

以下户型格局相近。B-1户型北向相对安静，B-2南向光照属性较好。D座单位具有四个朝向可选。

单面采光，客厅开间接近3米，室内采光较好，但难以实现明厨。空间实用率高，布局可自由发挥空间较好。

D-1户型 建筑面积约51㎡

D-2户型 建筑面积约53㎡

总结：

毛坯交房户型内部空间可塑性强，可根据实际需要自由发挥。

户型均好性较好，种类清晰，总价差别相对较小，19年中交房。

项目优劣势明显，近地铁、近公园、低密度、低总价、高使用特点是比较不错的低总价投资型产品。

根据市规土委网站显示，红湾盛园即宝创红禧公馆项目已经拿到预售许可证，共备案488套单位，产品类型包括商务公寓、办公及商业，因其商业备案价格较高，导致整体备案均价达到64334元/㎡，实际商务公寓备案均价为47068元/㎡，办公备案均价54298元/㎡，商业99908元/㎡，公寓备案总价*143万/套，折后135万/套起。

其中商务公寓共149套，位于A栋，户型建筑面积区间约为32-65平，备案价格区间为4.4-5万，总价在143-290之间，备案均价约4.7万/平；

商务办公共208套，位于B\C\D栋，户型建筑面积区间约为51-75平，备案价格区间为5-5.9万，总价在268-416万之间，备案均价约5.4万/平；

裙楼商业共131套，户型建筑面积区间约为8-239平，备案价格区间为9-10万，备案均价约10万/平。

公寓同户型价格层差较小，按照备案总价从低到高排名如下：

办公产品按照备案总价从低到高排名如下：