效果图(11)
坐落凤凰城，类比龙华北站-红山片区，玖龙台位于光明新区光明大道和观光路交汇处的正南向，地块整体较为方正呈菱形状。
坐落在光明新区重点打造的凤凰城内，而凤凰城是深圳十六大重点规划区域。
根据规划，凤凰城位于光明的东南部，在东长路以东、光明大道以南、大外环以北、碧眼水库以西的范围，总面积14.89平方公里。
区域范围包括光明高铁门户区、平板显示园片区、新城公园周边地区及红坳片区。
加之规划有地铁6号线和13号线，广深港客运专线和赣深客运专线光明城站亦在其中，交通条件相对优越，区位优势明显。
且片区土地统筹价值高，空白用地多，目前布局安排了华强创意产业园、招商局智慧城、宝利来酒店、上市企业总部园区、创新科技产业园区、光明外国语学校、市第十高级中学、文化艺术中心等一批公共服务完善的重大产业项目和重点配套设施。
基于这几点来看，该片区与龙华北站商务区-红山一带极其相似。极具想象空间。
而玖龙台恰位于凤凰城的中北部，原规划是“光明新城综合体”，与“长圳综合体”和“光明高铁综合体”共同构筑凤凰城的“三核”。
核心生活区区内，配套齐备
如果从居住角度来说，玖龙台甚至可以说是目前片区内的“单核”。
它所处的区位规划以生活住区为主，目前周边已形成光明峰荟、光明大第、光明1号等光明标杆性楼盘的集聚，随着入住率地提高，社区氛围较为浓厚。
相距牛山公园约300-500m（根据google earth测量），围绕着牛山公园，还布局有新区管委会、文化艺术中心、深圳第十高级中学、体育中心等一系列区属行政、文体、教育配套项目。
图：牛山公园，摄于2012年7月。如今公园已成为该片区的绿地休闲之地。
其中，文化艺术中心近期有消息确定由华侨城集团负责建设和运营管理。这也是华侨城继光明特色小镇项目后，在光明的又一项目。
该项目总建设用地3.78万㎡，总建筑面积11.69万㎡，包含演艺中心、音乐厅、美术馆和图书馆四个功能分区，投资额达到约17亿元人民币。
按照早期规划，还包含光明书城。
规划双地铁口，6号线通福田2020年通车
齐备的配套设施，能提升居住的土地价值，但作为深圳的外围片区项目，交通尤其是轨道佳通的优势更被看重。事实上，它的轨道交通优势非常明显。
龙光玖龙台是在建中的地铁6号线和规划中的地铁13号线的“观光站”双地铁口物业，而且两条线路都是对接中心城区的快线。
6号线从松岗发出，南下经过石岩、龙华红山、直达福田科学馆站，预计2020年通车运营。
13号线从公明北发出，南下经过光明城高铁、石岩、西丽留仙洞、科技园，终到深圳湾口岸，预计今年年底到明年初正式开工建设，2022-2023年通车运营。
这种直接与福田、南山南北对接的线路，就算地理位置更具优势的龙华、坂田都做不到。
这对于片区的*潜力是极为关键的，因为交通的触角越多，通达性就广，便捷性也高，那么对接的人群也更广泛。福田、南山是深圳金融和高新产业集聚的核心区域，放大后的优势更为明显。
图：地铁6号线1期示意图，2期终点为福田科学馆站，已动工，预计2020年同步通车运营。
综述
仅从区位上判断，老牛认为龙光玖龙台有五大较为突出的优势：
1，位居光明新区中心地段，重点规划凤凰城片区内，目前已有多个知名企业总部研发中心设置于此；
2，在建地铁6号线与规划地铁13号线北延段“观光站”的地铁口物业；
3，是片区标杆，大体量综合体，自带10万㎡集中型商业、酒店和写字楼；
4，周边多规划市政配套物业，类似于光明文体艺术中心、政府办公物业和光明新城公园等，整体建筑密度低；
5，可开发的空地多，片区潜力大。
而现状的不足之处主要体现在：
1，远离市中心区；
2，人气不足，目前商业配套缺乏。
片区标杆综合体，约10万㎡集中型商业
项目基本信息（以开发商公示的为准）：
土地面积：152441.86㎡，其中建设用地面积99230.05㎡，道路用地面积6596.33㎡，绿地面积（含水域）46615.48㎡
建筑面积：509000㎡
住宅总建面：260000㎡
商务公寓：40000㎡
办公：70000㎡
商业：99780㎡
酒店：30000㎡
住宅普遍35层高，共规划有14栋住宅，3栋商业物业（含办公、公寓、酒店）。
值得留意的是，项目总建面50.9万㎡相当于2个龙华玖龙玺，然而占地面积是玖龙玺的3个有多。是因为，除了楼层普遍35层的高度外，玖龙台的配建绿地及道路面积也不少。整体容积率比预期的要低。但住宅区域的容积率并不低，整体布局类似龙华的玖龙玺。
另外，规划建设约10万㎡的集中型商业，也是值得期待的看点，能够较好地弥补片区内商业配套的缺失问题，也会给片区带来外溢人气。
二期产品建面约96-143㎡，共分5种户型：
建筑面积约96㎡三房两厅两卫
朝东偏西向，动静分区布局，客厅开间3.7米带有1.7米进深大阳台。主卧开间3.4米方正舒适空间实用性能较高。 次卧开间2.9米，小房间比例较好采光充足实用性强。厨房可向生活阳台扩展可拥有更舒适的操作空间。 餐客厅空间连接紧密，入户空间较高可提供一定的收纳功能。
建筑面积约103㎡三房两厅两卫
朝东偏西向，双面视野。客厅开间3.7米带有1.7米进深大阳台。卧室全南向，主卧开间3.4米方正舒适空间实用性能较高。次卧开间2.9米比例舒适。小房间可根据需要并入主卧也可单独使用。厨房可向生活阳台扩展可拥有更舒适的操作空间。 餐客厅空间连接紧密，入户空间较高可提供一定的收纳功能。
建筑面积约110㎡四房两厅两卫
C1C2为类似户型，厨卫空间有一定区别。南向偏西公园景观。大开间短进深，大部分生活空间朝优势方向。客厅开间3.7米带有1.7米进深阳台。主卧开间3.4米走道空间有稍许浪费，双次卧开间2.6-2.7米但拥有良好的开间进深比，实用性能较好。厨房可向生活阳台扩展可拥有更舒适的操作空间。 餐客厅空间连接紧密，入户空间较高可提供一定的收纳功能。
建筑面积约121㎡四房两厅两卫
位于A、D座西南向通透户型，大开间短进深通风采光性能和南北视野。客厅开间4米拥有1.9米进深阳台宽敞舒适。主卧开间3.6米自然通透次卧开间超过3米居住空间体验较好。厨房可向生活阳台扩展自然通风，餐厅宽敞舒适。入户自成玄关，有效保障室内隐私的同时可提供较强的功能属性。
建筑面积约143㎡五房两厅两卫
位于B、C座西南向通透横厅户型空间实用性能高，大开间短进深通风采光性能和南北视野。餐客厅开间7.4米拥有1.85米进深大阳台，阔绰舒适。主卧开间3.7米自然通透，小房间可并入主卧也也可单独使用，次卧居住空间感较好。餐厨客厅功能区联系紧密。入户玄关宽敞大气可自然通风采光拥有良好的功能价值。
总结：
二期产品视野宽广，户型分布充分利用视野优势全都带有大型阳台，大部分户型都有视野；
户型布局合理空间实用，大开间短进深具有良好的通风采光效果；
飘窗设计在市面上同类产品对比中拥有更多的室内实用空间；
户型设计偏向居住舒适度，主要面向刚需和改善型人群。
更新*：2017-07-07
从户型上共有7个户型，但部分户型仅有细微差别，可分为三种。
1类，建筑面积约104-117㎡ A、B户型
2类，建筑面积约89㎡ D、D1户型
3类， 建筑面积约102-116㎡ E、F、G、户型。
户型均好性比较好，B、C座 东、东北方向户型具有较好的项目自带绿地公园景观。西南向户型具有朝向和看花园和安静程度较高的优势，幼儿园低矮建筑中高层视野也不弱。 A座相对比较平庸，同类户型在价格应该会比BC座稍有降低。
项目楼间距较好， A-B座有30米左右的楼间距，B-C座有37米左右的楼间距，这个距离超过肉眼识别范围不会形成对视。
户型分析
由于同类户型差别极小放在一起分析。
1类，建筑面积约104-117㎡ A、B户型 四房两厅两卫
朝东偏北，通透格局，所有起居空间朝向具有景观的优势方向，布局科学合理，功能全面，主卧空间可自然通透，厨房可向生活阳台延伸增加实用度。户型多以飘窗设计，具有较高的采光高度，室内采光效果较佳。 B、C栋具有视野景观优势。A栋单位相对安静。
缺点是朝向和楼体遮挡问题，问题导致阳台光照不佳可能影响晾晒，多数阳光直射在功能区一侧，
2类，建筑面积约89㎡ D、D1户型 三房两厅两卫
朝向东南或西南向，动静分区，布局科学合理，厨房空间稍有不足，可根据自身需求向生活阳台或者客厅位置稍作扩展。飘窗设计，双面采光，室内整体采光度较佳。小房间与临近户型有一定的对视效果，可做一些贴膜，或者使用毛玻璃这样的处理。B、C栋看花园，A座临路口，西南方向视野较为宽阔。 中低楼层较易受到噪音影响。
3类， 建筑面积约102-116㎡ E、F、G、户型。 四房两厅两卫
朝向东南或西南，是项目主力户型，动静分区布局，分布科学合理。主要起居空间全部朝向优势朝向。厨房空间稍有不足， 可根据需要向餐厅或者生活阳台扩展， 小房间与临近户型有对视效果，可做一些贴膜，或者使用毛玻璃这样的处理
B、C栋具有较好的视野景观，A座临路口，西南方向视野较为宽阔。 中低楼层较易受到噪音影响。A座东南向单位看后期产品花园，景观优势一般如果价格可相对便宜，具有较好的自住性价比。
总结
项目自身配套完善，甚至带有市政花园。对产品的品质提升较好。
临路而建，三个角都存在路口，中低楼层应注意车辆和底商带来的噪音影响。
户型多为飘窗设计，此设计对房间尺度要求较高，大户型可提高室内采光和空间感，可发挥景观视野的优势。 如果房间尺度较小，飘窗相当于缺少了落地飘窗带来的地面面积优势。空间利用略显局促。
部分100㎡以上户型公卫尺度稍有不足，可在装修时适当向生活阳台延伸。
楼栋坐落均好性较佳，未来二手房市场差价较低。
龙光玖龙台三期获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案房源位于三期6栋ABC，共1912套，涵盖办公和商务公寓两种类型产品。
其中商务公寓，共518套，户型建面约72-99㎡，均价4.36万/㎡，单价区间在3.8-4.8万/㎡，总价区间在275-476万/套。
办公产品，共1394套，户型建面约42-81㎡，均价4.5万/㎡，单价区间在3.6-4.6万/㎡，总价区间在151-313万/套；
部分备案价格
更新*：2019-11-29
龙光玖龙台二期获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案房源位于二期7栋ABCD座和8栋，共843套，涵盖商业和住宅两种类型产品。
其中商业，位于7栋和8栋底层，共138套，户型建面约37-122㎡，均价10万/㎡，单价区间在6.2-15.9万/㎡，总价区间在323-1250万/套。
住宅产品，位于7栋ABCD座，共705套，户型建面约96-142㎡，均价4.8万/㎡，单价区间在4.3-5.4万/㎡，总价区间在421-703万/套。
部分备案价格
本次推出的是1栋A座、1栋B座和1栋C座，共538套。其中483套为住宅，55套为商业。
住宅户型涵盖建面89-117m²，整体均价约44916，总价区间371-552万之间；
商铺面积涵盖建面34-98m²，整体均价约82015，总价区间172-850万之间。
D户型 89m² ，均价约44185元/m²，总价区间371-408万之间。
F户型 102m² ，均价约45579元/m²，总价区间459-475万之间。
E户型 103m² ，均价约44119元/m²，总价区间433-477万之间。
A户型 105m² ，均价约44789元/m²，总价区间457-472万之间。
G户型 116m² ，均价约46576元/m²，总价区间537-546万之间。
B户型 117m² ，均价约46727元/m²，总价区间543-552万之间。
层差方面，3至5层备案价格一样，而第6层则增加50元/m²，接着每五层叠加100元/m²，顶层则在次顶层的单价基础上减少100元/m²。
因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，出现散热差、容易渗漏的几率比较大，所以较次顶层便宜，这样的定价是合理的。而在同等单价的基础上，优选高楼层，因为高楼层的视野、采光和通风都要较好于低楼层。
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