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龙光玖龙台咚咚找房公众号

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更新时间:2018-06-25

坐落凤凰城,类比龙华北站-红山片区,玖龙台位于光明新区光明大道和观光路交汇处的正南向,地块整体较为方正呈菱形状。

 

坐落在光明新区重点打造的凤凰城内,而凤凰城是深圳十六大重点规划区域。

 

 

根据规划,凤凰城位于光明的东南部,在东长路以东、光明大道以南、大外环以北、碧眼水库以西的范围,总面积14.89平方公里。

 

区域范围包括光明高铁门户区、平板显示园片区、新城公园周边地区及红坳片区。

 

 

加之规划有地铁6号线和13号线,广深港客运专线和赣深客运专线光明城站亦在其中,交通条件相对优越,区位优势明显。

 

且片区土地统筹价值高,空白用地多,目前布局安排了华强创意产业园、招商局智慧城、宝利来酒店、上市企业总部园区、创新科技产业园区、光明外国语学校、市第十高级中学、文化艺术中心等一批公共服务完善的重大产业项目和重点配套设施。

 

 

基于这几点来看,该片区与龙华北站商务区-红山一带极其相似。极具想象空间。

 

而玖龙台恰位于凤凰城的中北部,原规划是“光明新城综合体”,与“长圳综合体”和“光明高铁综合体”共同构筑凤凰城的“三核”。

 

 

 

核心生活区区内,配套齐备

 

如果从居住角度来说,玖龙台甚至可以说是目前片区内的“单核”。

 

它所处的区位规划以生活住区为主,目前周边已形成光明峰荟、光明大第、光明1号等光明标杆性楼盘的集聚,随着入住率地提高,社区氛围较为浓厚。

 

相距牛山公园约300-500m(根据google earth测量),围绕着牛山公园,还布局有新区管委会、文化艺术中心、深圳第十高级中学、体育中心等一系列区属行政、文体、教育配套项目。

 

 

图:牛山公园,摄于2012年7月。如今公园已成为该片区的绿地休闲之地。

 

其中,文化艺术中心近期有消息确定由华侨城集团负责建设和运营管理。这也是华侨城继光明特色小镇项目后,在光明的又一项目。

 

该项目总建设用地3.78万㎡,总建筑面积11.69万㎡,包含演艺中心、音乐厅、美术馆和图书馆四个功能分区,投资额达到约17亿元人民币。

 

按照早期规划,还包含光明书城。

 

 

 

规划双地铁口,6号线通福田2020年通车

 

齐备的配套设施,能提升居住的土地价值,但作为深圳的外围片区项目,交通尤其是轨道佳通的优势更被看重。事实上,它的轨道交通优势非常明显。

 

龙光玖龙台是在建中的地铁6号线和规划中的地铁13号线的“观光站”双地铁口物业,而且两条线路都是对接中心城区的快线。

 

6号线从松岗发出,南下经过石岩、龙华红山、直达福田科学馆站,预计2020年通车运营。

 

13号线从公明北发出,南下经过光明城高铁、石岩、西丽留仙洞、科技园,终到深圳湾口岸,预计今年年底到明年初正式开工建设,2022-2023年通车运营。

 

这种直接与福田、南山南北对接的线路,就算地理位置更具优势的龙华、坂田都做不到。

 

这对于片区的*潜力是极为关键的,因为交通的触角越多,通达性就广,便捷性也高,那么对接的人群也更广泛。福田、南山是深圳金融和高新产业集聚的核心区域,放大后的优势更为明显。

 

图:地铁6号线1期示意图,2期终点为福田科学馆站,已动工,预计2020年同步通车运营。

 

综述

 

仅从区位上判断,老牛认为龙光玖龙台有五大较为突出的优势:

1,位居光明新区中心地段,重点规划凤凰城片区内,目前已有多个知名企业总部研发中心设置于此;

2,在建地铁6号线与规划地铁13号线北延段“观光站”的地铁口物业;

3,是片区标杆,大体量综合体,自带10万㎡集中型商业、酒店和写字楼;

4,周边多规划市政配套物业,类似于光明文体艺术中心、政府办公物业和光明新城公园等,整体建筑密度低;

5,可开发的空地多,片区潜力大。

 

而现状的不足之处主要体现在:

1,远离市中心区;

2,人气不足,目前商业配套缺乏。

更新时间:2017-03-21

片区标杆综合体,约10万㎡集中型商业

 

项目基本信息(以开发商公示的为准):

土地面积:152441.86㎡,其中建设用地面积99230.05㎡,道路用地面积6596.33㎡,绿地面积(含水域)46615.48㎡

建筑面积:509000㎡

住宅总建面:260000㎡

商务公寓:40000㎡

办公:70000㎡

商业:99780㎡

酒店:30000㎡

 

住宅普遍35层高,共规划有14栋住宅,3栋商业物业(含办公、公寓、酒店)。

 

值得留意的是,项目总建面50.9万㎡相当于2个龙华玖龙玺,然而占地面积是玖龙玺的3个有多。是因为,除了楼层普遍35层的高度外,玖龙台的配建绿地及道路面积也不少。整体容积率比预期的要低。但住宅区域的容积率并不低,整体布局类似龙华的玖龙玺。

 

另外,规划建设约10万㎡的集中型商业,也是值得期待的看点,能够较好地弥补片区内商业配套的缺失问题,也会给片区带来外溢人气。

 

更新时间:2019-11-29

二期产品建面约96-143㎡,共分5种户型:

 

建筑面积约96㎡三房两厅两卫

朝东偏西向,动静分区布局,客厅开间3.7米带有1.7米进深大阳台。主卧开间3.4米方正舒适空间实用性能较高。 次卧开间2.9米,小房间比例较好采光充足实用性强。厨房可向生活阳台扩展可拥有更舒适的操作空间。 餐客厅空间连接紧密,入户空间较高可提供一定的收纳功能。

 

 

建筑面积约103㎡三房两厅两卫

朝东偏西向,双面视野。客厅开间3.7米带有1.7米进深大阳台。卧室全南向,主卧开间3.4米方正舒适空间实用性能较高。次卧开间2.9米比例舒适。小房间可根据需要并入主卧也可单独使用。厨房可向生活阳台扩展可拥有更舒适的操作空间。 餐客厅空间连接紧密,入户空间较高可提供一定的收纳功能。

 


建筑面积约110㎡四房两厅两卫

C1C2为类似户型,厨卫空间有一定区别。南向偏西公园景观。大开间短进深,大部分生活空间朝优势方向。客厅开间3.7米带有1.7米进深阳台。主卧开间3.4米走道空间有稍许浪费,双次卧开间2.6-2.7米但拥有良好的开间进深比,实用性能较好。厨房可向生活阳台扩展可拥有更舒适的操作空间。 餐客厅空间连接紧密,入户空间较高可提供一定的收纳功能。

 

 

建筑面积约121㎡四房两厅两卫

位于A、D座西南向通透户型,大开间短进深通风采光性能和南北视野。客厅开间4米拥有1.9米进深阳台宽敞舒适。主卧开间3.6米自然通透次卧开间超过3米居住空间体验较好。厨房可向生活阳台扩展自然通风,餐厅宽敞舒适。入户自成玄关,有效保障室内隐私的同时可提供较强的功能属性。

 

 

建筑面积约143㎡五房两厅两卫

位于B、C座西南向通透横厅户型空间实用性能高,大开间短进深通风采光性能和南北视野。餐客厅开间7.4米拥有1.85米进深大阳台,阔绰舒适。主卧开间3.7米自然通透,小房间可并入主卧也也可单独使用,次卧居住空间感较好。餐厨客厅功能区联系紧密。入户玄关宽敞大气可自然通风采光拥有良好的功能价值。 

 

 

总结:

 

二期产品视野宽广,户型分布充分利用视野优势全都带有大型阳台,大部分户型都有视野;

户型布局合理空间实用,大开间短进深具有良好的通风采光效果;

飘窗设计在市面上同类产品对比中拥有更多的室内实用空间;

户型设计偏向居住舒适度,主要面向刚需和改善型人群。

 

 

 

更新*:2017-07-07

从户型上共有7个户型,但部分户型仅有细微差别,可分为三种。

1类,建筑面积约104-117㎡  A、B户型

2类,建筑面积约89㎡ D、D1户型

3类, 建筑面积约102-116㎡ E、F、G、户型。

 

 

户型均好性比较好,B、C座 东、东北方向户型具有较好的项目自带绿地公园景观。西南向户型具有朝向和看花园和安静程度较高的优势,幼儿园低矮建筑中高层视野也不弱。  A座相对比较平庸,同类户型在价格应该会比BC座稍有降低。

 

项目楼间距较好, A-B座有30米左右的楼间距,B-C座有37米左右的楼间距,这个距离超过肉眼识别范围不会形成对视。

 

 

户型分析

由于同类户型差别极小放在一起分析。


1类,建筑面积约104-117㎡  A、B户型   四房两厅两卫

朝东偏北,通透格局,所有起居空间朝向具有景观的优势方向,布局科学合理,功能全面,主卧空间可自然通透,厨房可向生活阳台延伸增加实用度。户型多以飘窗设计,具有较高的采光高度,室内采光效果较佳。 B、C栋具有视野景观优势。A栋单位相对安静。

 

缺点是朝向和楼体遮挡问题,问题导致阳台光照不佳可能影响晾晒,多数阳光直射在功能区一侧,

 

 

 

 

2类,建筑面积约89㎡ D、D1户型 三房两厅两卫

朝向东南或西南向,动静分区,布局科学合理,厨房空间稍有不足,可根据自身需求向生活阳台或者客厅位置稍作扩展。飘窗设计,双面采光,室内整体采光度较佳。小房间与临近户型有一定的对视效果,可做一些贴膜,或者使用毛玻璃这样的处理。B、C栋看花园,A座临路口,西南方向视野较为宽阔。 中低楼层较易受到噪音影响。

 

 

 

3类, 建筑面积约102-116㎡ E、F、G、户型。 四房两厅两卫

朝向东南或西南,是项目主力户型,动静分区布局,分布科学合理。主要起居空间全部朝向优势朝向。厨房空间稍有不足, 可根据需要向餐厅或者生活阳台扩展, 小房间与临近户型有对视效果,可做一些贴膜,或者使用毛玻璃这样的处理

B、C栋具有较好的视野景观,A座临路口,西南方向视野较为宽阔。 中低楼层较易受到噪音影响。A座东南向单位看后期产品花园,景观优势一般如果价格可相对便宜,具有较好的自住性价比。

 

 

 

 

总结

项目自身配套完善,甚至带有市政花园。对产品的品质提升较好。

 

临路而建,三个角都存在路口,中低楼层应注意车辆和底商带来的噪音影响。

 

户型多为飘窗设计,此设计对房间尺度要求较高,大户型可提高室内采光和空间感,可发挥景观视野的优势。 如果房间尺度较小,飘窗相当于缺少了落地飘窗带来的地面面积优势。空间利用略显局促。

 

部分100㎡以上户型公卫尺度稍有不足,可在装修时适当向生活阳台延伸。

 

楼栋坐落均好性较佳,未来二手房市场差价较低。

 

更新时间:2019-12-12

龙光玖龙台三期获批预售许可证,并在住建局官网公示,本次备案房源位于三期6栋ABC,共1912套,涵盖办公和商务公寓两种类型产品。

 

其中商务公寓,共518套,户型建面约72-99㎡,均价4.36万/㎡,单价区间在3.8-4.8万/㎡,总价区间在275-476万/套。

 

办公产品,共1394套,户型建面约42-81㎡,均价4.5万/㎡,单价区间在3.6-4.6万/㎡,总价区间在151-313万/套;

 

 

部分备案价格

 

 

更新*:2019-11-29

龙光玖龙台二期获批预售许可证,并在住建局官网公示,本次备案房源位于二期7栋ABCD座和8栋,共843套,涵盖商业和住宅两种类型产品。

 

其中商业,位于7栋和8栋底层,共138套,户型建面约37-122㎡,均价10万/㎡,单价区间在6.2-15.9万/㎡,总价区间在323-1250万/套。

 

住宅产品,位于7栋ABCD座,共705套,户型建面约96-142㎡,均价4.8万/㎡,单价区间在4.3-5.4万/㎡,总价区间在421-703万/套。


 

部分备案价格

 

 
 
 
更新*:2017-07-21

本次推出的是1栋A座、1栋B座和1栋C座,共538套。其中483套为住宅,55套为商业。

 

 

 

住宅户型涵盖建面89-117m²,整体均价约44916,总价区间371-552万之间;

 

商铺面积涵盖建面34-98m²,整体均价约82015,总价区间172-850万之间。

 

 

D户型 89m² ,均价约44185元/m²,总价区间371-408万之间。

 

 

F户型 102m² ,均价约45579元/m²,总价区间459-475万之间。

 

 

E户型 103m² ,均价约44119元/m²,总价区间433-477万之间。

 

 

A户型 105m² ,均价约44789元/m²,总价区间457-472万之间。

 

 

G户型 116m² ,均价约46576元/m²,总价区间537-546万之间。

 

 

B户型 117m² ,均价约46727元/m²,总价区间543-552万之间。

 

 

层差方面,3至5层备案价格一样,而第6层则增加50元/m²,接着每五层叠加100元/m²,顶层则在次顶层的单价基础上减少100元/m²。

 

因为顶层受太阳直射面积大,下雨天易积水,出现散热差、容易渗漏的几率比较大,所以较次顶层便宜,这样的定价是合理的。而在同等单价的基础上,优选高楼层,因为高楼层的视野、采光和通风都要较好于低楼层。

 

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