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2018年01月25日更新

龙华金茂府备案名:龙华金茂府

参考均价:待定备案价格
新兴片区
户型:暂无
类型:商品住宅总房源:待定车位数:0
开发商:电建地产,中国金茂

项目地址:龙华上塘地铁站东侧地图查看

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牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2016-12-20

电建地产,中国金茂

更新时间:2016-12-20

地块周边已聚集了特发和平里、鸿荣源尚峻、潜龙曼海宁、中海锦城等一众龙华明星楼盘。

 

更新时间:2018-02-08

地块信息】


金茂府所在地的宗地号为A816-0060,于2016年6月2日成功竞价出让,当时是以价格招标的形式竞价,最终电建地产和广州方荣联合体以82.9亿元竞得,击败了同时竞标的其它17家知名房企,包括招商(70.58亿元)、中铁诺德(69亿元)、万科(57.53)、中海(68.8亿)等。

该宗地块的关注度极高,地块的成功出让,将当时全国土地火爆,央企一掷千金扫荡“地王”的情景延展到了深圳来,激起了已趋于平稳的深圳楼市巨大的水花。

折算楼面地价5.6万/㎡,达到了当时地块周边楼盘如潜龙曼海宁、特发和平里等挂牌均价。是龙华最贵地块。

另一惹眼的看点也让媒体兴奋不已,该宗地块是深圳2016年推出的首宗商住混合用地,也是深圳历史上首宗商品房现售试点项目,谈资颇多。

 

【整体规划】

根据项目提供的设计方案,金茂府总建面约20万㎡,容积率为4.22;计容建面约15万㎡,包括住宅、商业、公共配套及一所独栋幼儿园,面积约5200㎡;不计容建面约4.85万㎡。

地块整体方正,住宅布局在地块的北侧、东侧和南侧,成C字型。
但主要人行出入口是在小区的东侧,即靠近民塘路一侧,就是跟恒大项目相间的道路一边。次要出入口在北侧,靠近建设路,即跟尚峻相邻的一侧。

车行出入口及其它更详细信息有待补充。

 

幼儿园在小区的西北角外围,即靠近潜龙曼海宁路口的那端。

商业和其它配套用房设置在所有住宅塔楼底部的沿街部分及地块西侧;

社区体育活动场地设置在中心花园和局部架空层位置。

这种布局,可使得在完成住宅等建筑指标的情况下,社区花园的可利用空间最大化。

 

小区的建筑立面规划采用经典的新古典偏现代风格,类似下图所示。

而基座和裙房采用石材构造,穿插运用玻璃材质。



 

【产品关键信息】

1,住宅部分一共有8座塔楼,都为42-46层,其中最高的为46层约148米建筑总高。

2,每栋住宅楼层高约3.15米。净层高应该能达到2.9-3米,普通住宅大概是2.8米。层高上来说,金茂府很“豪气”的。

另外,老牛在翻阅金茂府环评报告发现,1栋A座和B座的层高比较特殊,比其它几座的住宅塔楼层高还要高出0.15米,达到3.3米,净层高可能能达到3.15米。

若实际层高跟环评报告的一致,1栋住宅楼的定位可能更高。

 

3,目前开发商没有正式公布户型区间,但环评报告显示金茂府规划总户数是671套,那么根据住宅总建面推算可得,套均建筑面积约199.5㎡(该推算方法得出的户型平均面积数值,仅供参考)。
得出的数据看着有些夸张,但全为建筑面积90㎡以上的大户型是肯定的,龙华金茂府户型面积的体现上基本符合金茂府产品系的整体定位。其它城市的金茂府,也多是大户型为主,一般是建面120㎡到200㎡以上。

4,目前掌握的信息是一层2户,及一层3户,配置都是比较阔绰豪气的。

5,规划总停车位1217个,其中地下1211个,地上6个,地下的有地下两层空间。车位比约1.81。如果对应是超大户型,超过2的话就完美了。

6,规划商业面积约8000㎡,底商商业为主,即在住宅底层的沿街店铺。

7,项目在地块西北角配建一所幼儿园,有一定规模的大社区基本上都会被要求配建。

 

【不利因素分析】

1,容积率4.22,相比于周边次新房3.5左右的容积率偏高不少,但考虑到金茂府的塔楼高度较高,建筑分布在地块边线位,且大户型为主,该数值还算合理。

2,楼间距。容积率还需结合建筑分布来看。从分布来看,楼栋在对称面尽可能拉开了楼间距,留出社区环C型的社区空间。南北楼栋楼间距约75-110米,是比较不错的距离。

 

但是,左右楼间距比较小,最小的距离10米不到,应该会对个别户型的个别空间产生不利影响。

具体影响要看户型布局,不过目前金茂府离入市还早,没有相关信息可查阅。

 

另外,金茂府南侧的多座塔楼与中海锦城最近距离约20米。这影响的可能是个别户型的主要功能空间,影响会大一些。

新老地王面对面,会心心相印不?

 

3,噪音。项目四面环路,其中西侧腾龙路上还架设有地铁4号线高架段,并与上塘站站厅相近,西侧塔楼或受一定程度的影响,包括轨道行驶的震动和站台的广播宣传声。但影响程度估计不算大,第一排建筑距离道路及地铁先最近距离约60米,比幼儿园的30米要远得多。

而北侧的建设路和东侧的民塘路,是上塘片区的主要干道,道路等级较高。目前车流量一般,但考虑到未来深圳北站商务区的发展,以及片区周边城市更新带动人流、商业的发展,车流可能会显著增多。

 

4,垃圾转运站。包括公厕设施,在项目地块的南端,110楼贴图有显示。这是环评报告中显示的信息,实际如何我们还需进一步甄别。

基于环评的信息看,该设施建筑对3B座朝4号线方位的户型可能构成影响。

类似的垃圾转运站,不排除是对外的公共设施,类似华业玫瑰四季二期那种。姑且列入不利因素中,值得后期留意下。

 

5,如果前面推测的户型平均建筑面积是准确的,那么金茂府在上塘打造豪奢产品,恐怕不大应景。

首先所处片区缺乏绝对优势的城市配套或景观资源,也缺乏更高的地段要素支撑;其次周边社区早期时入市主打刚需及普通改善置业;另外项目自身也有比较大的限制,除了户型,很难与周边产品完全分化开来。

 

 

 

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