龙华金茂府

金茂府的用地单位显示的是深圳悦茂置业有限公司，实际上是电建地产和广州方荣的控股企业，而这两方背后的集团企业都是大牛。

电建地产是国务院国资委核定的首批16家主营房地产开发与经营业务的企业之一，项目遍布北京、上海等多个城市并拥有50余个项目。其集团公司是中国电力建设集团，国有独资企业。

而广州方荣的集团公司大家更为熟悉了，即中国金茂控股，上海浦东一角的地标建筑金贸大厦，便是出自金茂之手。它的母公司是中化集团，26年蝉联全球500强的央企巨头。金茂是继华南实现广佛四盘布局后，首次挺入深圳。

金茂与不少地产企业联合拿地，合建项目多以“金茂府”命名，在国内口碑和实际品质来说，都称得上不错且走高端路线的定位。

这种为开发的项目包装并组构产品系，是地产开发商越来越常见的玩法。它们试图通过打造产品系，来为项目寻求宣传的爆点，拉开与普通项目的差距，树立高端的形象。除了“金茂府”外，老牛【深度】首期介绍的泰禾“金尊府”，也是这么个玩法。

跟泰禾同样类似的，金茂旗下也有多个产品系，除了“金茂府”的“府”系外，还有“悦”和“墅”。

然而，不管形式上定位如何，事实上每个项目，都需要加以考察并研判。

【项目交通环境】

金茂府位于龙华区民治街道上塘片区，腾龙路、建设路和民塘路围合的地块。

龙华交通被诟病不少，主要是龙华潮汐客流明显，早晚高峰人流剧增，出入市区拥堵情况显著。但是，上塘片区的区位交通配套相对于龙华其它区域，仍有值得可圈可点之处。

1【地铁】：
区域内轨道交通要素较佳，金茂府既是4号线上塘站地铁口物业，也是在建地铁6号线上塘北站临近物业，离规划地铁口最近距离约360米（根据百度地图测量，仅供参考）。

不过6号线对龙华轨道交通格局影响不大，在上塘片区的线位走向与4号线高度一致。

6号线主要分流该片区的人群往东到科学馆、华强北及罗湖一带，对于往西车公庙及南山等地的客流帮助甚小。

但多少能起到缓解上塘片区地铁拥挤的作用，提前分流部分龙胜、上塘区域往东通勤的客流。


图：正在建设中的上塘北站

按照目前初步规划，未来往西至前海、南山等快速地铁通道需要借助白石龙站换乘21号线和27号线通往。

即使21号线的预期比较快能实现，按目前进度估算，也需要至少7年的等待周期。

注：下图为规划方案之一，未经公示，仅供参考。

2【高铁】：

与深圳北站相距约3.5公里，目前通常运营的有广深港-京武广线路和厦深线路，计划最快2021年底到2022年初开通赣深高铁等线路。进一步巩固北站作为深圳高铁枢纽的地位。


3【道路交通】：

金茂府临近和平路，从和平路转福龙路到福田十分快捷。再通过福龙路转入其它快速通道如南坪路等亦是方便，对外路网整体不错。

但龙华大多数区域的对内交通反而复杂得多。缘于龙华内部缺少快速路对接，路口多，车流大，拥堵点多，内循环交通还需完善。

金茂府所在的上塘片区相对好些，毕竟承接的是深圳北站商务区的新兴开发区域，路网规划走在前列。

4【道路规划】：

新区大道北延项目于2017年9月开始动工。分两阶段进行。

呈南北走向，南起建设路，下穿和平路、地铁4号线龙华车辆段，连接布龙路，建成后将打通新区大道与布龙路之间交通联系。

第二阶段再顺延至龙观路，打通观澜、龙华、大浪、民治四街道的新联系通道。预计2019年6月建成通车。



对金茂府来说，能方便与龙华其它各区域的联系，但同时也可能在该道路工程打通后，所处片区的交通流量显著提高。

【项目区位简析】

既然提起上塘片区，就继续多提下区位情况。

上塘片区在大浪龙胜和民治红山之间，建设路隔开了大浪和民治两街道，布龙路往东就算是龙华老城了。

早些年，上塘片区是龙华分散在各处的工业厂房较为集中的区域之一，过去这块区域并不被特别受关注。不成规模的乡级道路分割，让私宅和工业厂区林立相对。

如果以龙华人民路作为界线，区域内较早的商品住房小区是金地上塘道，2009年时入市；2010年开始，潜龙曼海宁高价销售，引起一阵价格讨论，至今都耐人寻味。

随后合正中央原著、特发和平里等项目掀起了上塘片区置业热潮；再到中海锦城地王诞生及入市，片区的整体价值和认可度被完全激活。

紧接着便是目前大家比较熟悉的鸿荣源尚峻，去年一二期陆续入市。再后来就是建设中的金茂府、恒大和恒裕项目，这几个未入市已备受关注。

随着龙华对接市中心区的交通环境整体改善，以及龙华新城规划的助推，上塘片区内大批新地开发和城市更新陆续开发。

就在这样的契机下，上塘实现大转身，从工业混杂区域向龙华品质居住生活区进击。并且在红山片区居住用地开发接近尾声之际，上塘的关注度显著提高。

因为从另一个角度来看的话，龙华新城从梅林关一路向北，其中的红山、白石龙等区域已基本完成了住宅地块开发，上塘目前是承接新城新住宅供应的作用。

开篇前言提到，近些年深圳住宅土地市场的爆点多诞生在龙华，实际上由于居住新地相对多些，供应集中在上塘及其周边。

根据对2007-2016年该片区成交的代表性地块来看，剔除项目内所含的保障房以及限价房的影响，成交地块的楼面地价一直呈上升态势，这种上*态势在2011年新区成立之后表现的尤为明显。

尽管有市场疯狂的一面，但也称得上是对上塘土地价值的体现和市场认可。

【区位整体定位】

我们现在都知道，金茂府四周分别与鸿荣源尚峻（已入市）、恒大岳盟工业区旧改（土地平整）、中海锦城（已入伙）和恒裕上塘项目（在建）相邻。

片区内品牌开发商集中，预期社区氛围浓厚，商业配套齐聚，老牛料想这里会成为一处较为宜居的居住区。

而且根据法定图则的规划显示，尽管下图法定图则已有相当的滞后性，但整体的参考价值仍然可以判断，上塘片区相对于红山来说，其居住属性会更为纯粹一些，大多地块以居住用地（图示黄色色块）为主。

【整体配套图】

【商业配套】

从龙华整体的发展来看，近年来主要针对于北站周边的开发投入力度比较大，不仅项目的建设速度加快，相关商业、市政配套的规划和建设也是不断给龙华人民带来惊喜。商业配套尤为明显。
 
以北站为核心，目前布局有多个Shopping Mall，包括九方、缤果空间、cococity等，未来还有龙光玖钻和招商与华侨城联手打造的红山6979街区型mall。随着片区人口和商务元素的注入，北站及周边商圈的整体商业物业和商业业态也将显著提升。

对于仅需1-2个地铁站到达北站商圈的金茂府，基本的街区体验和商业配套是无需担心的。

同样1-2个地铁站到达龙华老城商圈，亦是方便快捷，业态组合就更为丰富多样了，各类商超如华润万家、百佳华、山姆会员店，及传统街区繁华有序。鸿荣源壹成中心花园9区的mall可能将于今年开业，将继续为龙华老城带来新的购物体验。

近距离一点来看，金茂府周边的社区底商，目前还不大成熟，稍方便些的是曼海宁的底商。
但是，值得期盼的是当社区氛围培育起来，人口集中入住后，基础的商业配套应该会迅速弥补。包括和平里、尚峻、港铁天颂都有相当体量的底商配套。

而且，紧挨着的中海锦城有约6万㎡的社区mall，名为AT MALL，值得期待下。

AT MALL是跟上塘地铁站相连通的，商业人气应该比较好做起来。但是，目前还没看到给力的招商品牌，也需要一段*培育等待升级。希望别白瞎了好位置。

AT MALL 内部一瞥。

稍远点的同属上塘片区的还有星河传奇的coco garden，是星河旗下coco park ，coco city后的又一品牌系，主打社区型mall。凭借星河的招商经验和运营管理经验，coco garden应该不错。

那么，龙华线其实串联起了一条商业线，且不说市区内的会展中心站和少年宫，但上塘周边将会十分便利。

如果放长远来看，龙华老城区规划的多个大规模体量的旧改，将形成更大规模的商圈，包括中洲的、海岸城的、华侨城等项目，算是金茂府及所在片区的长期利好。

【文体配套】

片区规划有简上体育综合体、图书馆等市政文娱配套，若干年后红山站的图书馆、美术馆和展览馆等相关配套也会起来。未来虽不及红山繁华，但相对安静宜居，各类配套够用了。
跟金茂府比较接近的文体配套是简上体育综合体项目。

简上体育综合体：位于简上路与腾龙路交汇处，占地64,000㎡，规划为游泳馆、舞蹈房、击剑馆、网球馆等多类体育场地综合体。地块已动工。

简上体育综合体效果图：来源于境工作室（CCDI）



近期实景图：

【医疗健康】

目前这块设施比较缺失，虽然片区及周边片区早早确定了选址用地，也表明会尽快动工，但目前还没实质进展。

上塘医院：法定图则显示该片区规划有上塘医院，位于福龙路于简上路交汇处。上塘医院地块为A815-0030，2016年12月底曾公开出让该医疗用地，但最终取消了竞拍。

新华医院：距离项目一站地的红山，规划有市级三甲医院“新华医院”，今年2018年应该得开工了吧。

规划占地面积6万余㎡，病床数量2500床，建筑面积478189㎡，停车位3500个，总投资43.2亿元。（仅供参考）

深圳市第二儿童医院：位于民治大道与平安路交汇处，5号线“民治站”旁，项目占地面积为4万㎡，总建筑面积为10.13万㎡。原本计划207年底动工，目前看今年也该来了。

效果图仅供参考。

【周边旧改情况】

红山、上塘片区经过这几年的发展建设，可开发用地越来越少，加上地王效应，周边土地价值也随之高*，造成旧改难度加大。目前周边聚集了5~6个规划中小型的旧改项目，已经吸引了如恒大、恒裕、莱蒙、保利等知名开发企业入驻。

项目北侧紧邻建设路，沿建设路往东，旧改一字排开，多为工业区旧改。周边聚集了大量的城市更新项目，但除了鸿荣源已入市动作神速外，其他项目进展较慢。

未来片区的居住供应将主要来源于城市更新项目。改变片区面貌的同时，也为片区带来更协调的相关配套，及完善路网。

列一下跟金茂府比较接近的几个旧改项目。昨天，卓越赤岭头村项目开拆，距离金茂府也不远，以后新区大道连接过去，一体化就很明显了。

岳盟工业区旧改：

紧邻项目东侧是恒大的岳盟工业区旧改，含住宅和商业建筑，并规划有九年制学校用地，地块已经清拆完毕，正在土地平整。预计顺利的话，今年就能动工。说不定最快明年上半年就能入市。

项目共计8栋30~45层的高层建筑和1所幼儿园和九年制学校，其中有5栋45层高层住宅（1栋为保障房位于北区），2栋45层办公楼和1栋30层的办公楼。

规划的这所学校，很可能会成为金茂府未来的学区。

项目更新单元用地面积6.85万㎡，拆除用地面积6.5万㎡，计容积率建筑面积约 40万㎡。

其中：居住19.6万㎡（含保障性住房6.86万㎡）、商业及办公合计18.9万㎡。

恒裕“腾龙花园”：

紧邻项目西侧的为恒裕地产的腾龙花园，原为市邮政局原A811-0004宗地，如今纳入恒裕板块，不确定是否已完全转为普通商品房，今年1月3日举行了开工典礼，现场如火如荼。

该项目占地3.5万㎡，总建面约26万㎡，由7栋100-150米住宅、商业等组成的商住项目。

恒裕项目实景图：

简上老屋村旧改：

项目实施主体是中益名浩房地产，其背后是莱蒙集团。但迟迟未动工。

根据目前规划，项目建成后将包括3万㎡的住宅（含保障性住房3500㎡），3000㎡的商业和1.7万㎡的商务公寓，公共配套设施约2600㎡（含9班幼儿园2400㎡，独立占地2700平方米）。

竣工*，无限拖延。

简上工业区旧改：

项目的实施主体仍然是莱蒙集团，跟简上老屋村的实施主体一致。

位于新区大道和简上路交汇处。主要更新方向是商业，将建设超高层写字楼和商业裙楼，应含商务公寓。去年拆掉了地块原始建筑后，一直为有进一步的动工迹象。

【地块信息】

金茂府所在地的宗地号为A816-0060，于2016年6月2日成功竞价出让，当时是以价格招标的形式竞价，最终电建地产和广州方荣联合体以82.9亿元竞得，击败了同时竞标的其它17家知名房企，包括招商（70.58亿元）、中铁诺德（69亿元）、万科（57.53）、中海（68.8亿）等。

该宗地块的关注度极高，地块的成功出让，将当时全国土地火爆，央企一掷千金扫荡“地王”的情景延展到了深圳来，激起了已趋于平稳的深圳楼市巨大的水花。

折算楼面地价5.6万/㎡，达到了当时地块周边楼盘如潜龙曼海宁、特发和平里等挂牌均价。是龙华最贵地块。

另一惹眼的看点也让媒体兴奋不已，该宗地块是深圳2016年推出的首宗商住混合用地，也是深圳历史上首宗商品房现售试点项目，谈资颇多。

【整体规划】

根据项目提供的设计方案，金茂府总建面约20万㎡，容积率为4.22；计容建面约15万㎡，包括住宅、商业、公共配套及一所独栋幼儿园，面积约5200㎡；不计容建面约4.85万㎡。

地块整体方正，住宅布局在地块的北侧、东侧和南侧，成C字型。
但主要人行出入口是在小区的东侧，即靠近民塘路一侧，就是跟恒大项目相间的道路一边。次要出入口在北侧，靠近建设路，即跟尚峻相邻的一侧。

车行出入口及其它更详细信息有待补充。

幼儿园在小区的西北角外围，即靠近潜龙曼海宁路口的那端。

商业和其它配套用房设置在所有住宅塔楼底部的沿街部分及地块西侧；

社区体育活动场地设置在中心花园和局部架空层位置。

这种布局，可使得在完成住宅等建筑指标的情况下，社区花园的可利用空间最大化。

小区的建筑立面规划采用经典的新古典偏现代风格，类似下图所示。

而基座和裙房采用石材构造，穿插运用玻璃材质。

【产品关键信息】

1，住宅部分一共有8座塔楼，都为42-46层。

2，每栋住宅楼层高约3.15米。净层高应该能达到2.9-3米，普通住宅大概是2.8米。层高上来说，金茂府很“豪气”的。

另外，老牛在翻阅金茂府环评报告发现，1栋A座和B座的层高比较特殊，比其它几座的住宅塔楼层高还要高出0.15米，达到3.3米，净层高可能能达到3.15米。

若实际层高跟环评报告的一致，1栋住宅楼的定位可能更高。

3，目前开发商没有正式公布户型区间，但环评报告显示金茂府规划总户数是671套，那么根据住宅总建面推算可得，套均建筑面积约199.5㎡（该推算方法得出的户型平均面积数值，仅供参考）。
得出的数据看着有些夸张，但全为建筑面积90㎡以上的大户型是肯定的，龙华金茂府户型面积的体现上基本符合金茂府产品系的整体定位。其它城市的金茂府，也多是大户型为主，一般是建面120㎡到200㎡以上。

4，目前掌握的信息是一层2户，及一层3户，配置都是比较阔绰豪气的。

5，规划总停车位1173个，其中地下1211个，地上6个，地下的有地下两层空间。车位比约1：1.8。如果对应是超大户型，超过2的话就完美了。

6，规划商业面积约8000㎡，底商商业为主，即在住宅底层的沿街店铺。

7，项目在地块西北角配建一所幼儿园，有一定规模的大社区基本上都会被要求配建。

【不利因素分析】

1，容积率4.1，相比于周边次新房3.5左右的容积率偏高不少，但考虑到金茂府的塔楼高度较高，建筑分布在地块边线位，且大户型为主，该数值还算合理。

2，楼间距。容积率还需结合建筑分布来看。从分布来看，楼栋在对称面尽可能拉开了楼间距，留出社区环C型的社区空间。南北楼栋楼间距约75-110米，是比较不错的距离。

但是，左右楼间距比较小，最小的距离10米不到，应该会对个别户型的个别空间产生不利影响。

具体影响要看户型布局，不过目前金茂府离入市还早，没有相关信息可查阅。

另外，金茂府南侧的多座塔楼与中海锦城最近距离约20米。这影响的可能是个别户型的主要功能空间，影响会大一些。

新老地王面对面，会心心相印不？

3，噪音。项目四面环路，其中西侧腾龙路上还架设有地铁4号线高架段，并与上塘站站厅相近，西侧塔楼或受一定程度的影响，包括轨道行驶的震动和站台的广播宣传声。但影响程度估计不算大，建筑距离道路及地铁先最近距离约60米，比幼儿园的30米要远得多。

而北侧的建设路和东侧的民塘路，是上塘片区的主要干道，道路等级较高。目前车流量一般，但考虑到未来深圳北站商务区的发展，以及片区周边城市更新带动人流、商业的发展，车流可能会显著增多。

4，垃圾转运站。包括公厕设施，在项目地块的南端，110楼贴图有显示。这是环评报告中显示的信息，实际如何我们还需进一步甄别。

基于环评的信息看，该设施建筑对3B座朝4号线方位的户型可能构成影响。

类似的垃圾转运站，不排除是对外的公共设施，类似华业玫瑰四季二期那种。姑且列入不利因素中，值得后期留意下。

5，如果前面推测的户型平均建筑面积是准确的，那么金茂府在上塘打造豪奢产品，恐怕不大应景。

首先所处片区缺乏优势的城市配套或景观资源，也缺乏更高的地段要素支撑；其次周边社区早期时入市主打刚需及普通改善置业；另外项目自身也有比较大的限制，除了户型，很难与周边产品完全分化开来。

 【小结】

由于项目被要求现房销售，预计完工*还需一年半，开发商也还没开始对项目做推广，销售节点尚早，户型图等信息还没到手，所以只能简单地做个小结，以后老牛会继续在此帖盖楼补充。当然，也欢迎各位“内幕人士”慷慨贡献。

总的来说，金茂府的地段、交通、各类配套等综合因素尚好，是龙华目前商品住宅集中供应的区域，未来社区氛围理应不错。

如果把北站商务区类比为福田cbd，上塘则类似于浓缩版的景田片区，作为商务区的临近片区，上塘主打品质居住，也是自然而然的。

但是，如果针对普通商品房来说，上述几点可以说已经达到了比较好的配套要求。然而，金茂府主打大户型，可能是超大户型，项目定位高端，总价门槛高。仅仅是目前的几点因素，很难支撑金茂府的高端定位。

当价格或者说总价达到一定门槛时，购房群体跟普通群体区分得就比较明显了，所要的置业需求也远不止是户型空间、生活配套上体现。

那么，金茂府会如何展示它的高端要素，或者说在片区内除了户型大之外，有哪些鹤立鸡群的因素值得置业者为之认可买单呢？接下来老牛继续关注。

样板间已对外展示建面155㎡、185㎡及建面248㎡等多套户型产品。

建面248㎡的尤其吸睛，位于楼王单元。两梯两户双独立门入户，传统的客厅大门入户及餐厅处入户，让居家更为私密，也充分考虑进出空间的合理。

每一栋入户大门都有自己的名字、牌匾及统一的楼徽（下图为楼徽）：

由于不能带入手机拍摄，样板间体验纯文字描述，所以还是自行前往现场体验。

阳台应该是每个看房的人都会首先想踏入的区域，大开间大进深，270°观景大视角。这在当前建筑新规之下，已很难再有。

客餐厅一体，两端分别对接阳台和厨房，整体空间整齐划一，视线毫不受阻，阔绰感一览无遗。

厨房看似空间不大，实际利用充分，减少了不*要的墙体及转角，中西双厨分离，但同时增加了厨房与客厅空间的联系，将厨房空间得以开放延伸。

收纳储物和电器设备做了细致的布局，对于女主人来说，各方面应会得心应手。精装交房会配备四重水净化系统，一般的豪宅顶多做到三重。还有一秒出热水的功能，在天气渐冷之际非常实用。

类似的一些友好设计体现在其它诸多地方，按照销售的介绍，龙华金茂府利用统一的智能化系统，打造的绿色科技生活场景一共有108个细节。

这些细节实在太多，亲自去感受才来得真切。即使不是冲着龙华金茂府买房而去，看看它里边的“黑科技”也会让人着迷。

其它打着智慧家居的精装标准，在龙华金茂府面前很难再值一提。所以说金茂是一家科技地产企业并不为过，全套系统自家开发，产品采购均按统一标准接入。

龙华金茂府更是这一系统的全新升级体现，向大家诠释了家居物联不在于产品单独拎出来的智能成分，而是打破壁垒的互联互通，从进入小区到回归家庭，都能提前一步为住户所想，才是真正的智能。

从豪宅的角度上来讲，龙华金茂府具有自住的舒适性。智能化给人带来舒适及方便，才是智能赋予住宅的主要目的。

推开客厅中间一侧墙面的隐藏门，可踏入另一个更为私密的家庭内核空间——由一个内厅及三间房组成。这种真正双厅的贴心设计，突显了大尺度豪宅，注重家庭的集中理念。

龙华金茂府获批现售许可证，并在住建局官网公示，现楼备案名为祥瑞金茂府，位于1栋ABC、2栋AB、3栋ABCD，共九座。

本次产品均为住宅，共665套，户型建面约124-510㎡，均价10.3万/㎡，单价区间在9-14.4万/㎡，总价区间在1190-7337万/套。

部分备案价格