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2018年08月09日更新

勤诚达·正大城备案名:勤诚达正大城花园

参考均价:45500元/㎡房贷计算器备案价格
地铁周边名校学区近公园花园式小区综合体高拓展率
户型:二房(2)、三房(2)、四房(3)全部户型
类型:商品住宅、商业总房源:479车位数:1230
开发商:深圳市勤诚达集团有限公司

项目地址:深圳市光明新区光侨路与松白路交汇处地图查看

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楼盘活动

勤诚达·正大城A1/A4户型
A1/A4户型 三房 103㎡

销售状态(0已售,0在售)

户型解读:暂无

暂无

参考总价

勤诚达·正大城B1户型
B1户型 三房 93㎡

销售状态(0已售,0在售)

户型解读:暂无

暂无

参考总价

勤诚达·正大城B2户型
B2户型 二房 95㎡

销售状态(0已售,0在售)

户型解读:暂无

暂无

参考总价

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牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2018-02-07

勤诚达创建于1997年,旗下共有三大集团公司,分别是勤诚达金融控股集团、勤诚达城市更新集团、勤诚达集团,主营产业为金融投资、城市更新、地产开发、生态旅游、城市供水、文化教育、物业管理等。
 
目前旗下拥有十多家控股企业,分布在广东深圳及河源、湖南长沙、香港、广州、珠海等地,企业员工人数超过1200人。
 
其最另人熟知的项目是位于宝安新安内的勤诚达22世纪,该项目分好几期开发,目前3期推广名为前海世界,也处于开盘前期阶段。

更新时间:2018-02-05

①区域优势
光明地处深圳的西北边,南接龙华大浪、宝安石岩,东接观澜、西接沙井、松岗、北接东莞,为深圳西北的重要门户,深圳向西发展,在地理位置上比坪山甚至龙岗的部分区域都有优势。以前一直作为主打畜牧业的区域,自成立新区以来,逐渐确立打造“现代化绿色新城”的发展理念,引进高新企业,并具备繁华都市功能,又有田园牧歌、乡村情趣的生态家园。但一直以来进度相对缓慢。

但近年来随着深圳人口的剧增,房价的暴涨,原关内区域及一线关外土地供应逐渐的不足等各方面原因,人们逐渐将目光转移到具备大量土地储备的光明新区。开发商也在此大量进行城市新。

 

要引导人口前来置业,交通是关键,原先的光明新区,交通一直是其短板,有关部门应该也是注视到了这一点,有意为之,6号线(光明线)动工已经有很长一段时间了,并会在2020年全线开通运营,并对13号北延线进行调整,拉动高铁光明城站的使用率,但很可惜的是在此次的4期轨道建设中因为里程数审批有限定的原因,13号线北延线并未审批通过,但老牛相信这一问题很快会得到解决,届时光明新区将分别拥有直达福田、南山双中心的轨道交通,而且早在前年龙大与南光两条高速已取消收费。道路交通、轨道交通双管齐下。


 

另外,光明新区的市政基础配套规划起点比较高,在几年前人口还非常少时就已经把新区的道路网基本建成,并配备相应绿化,所有主要干道基本上都是双向8车道以上,并且对其地下管道采用了“共同沟”的建设,将电力、通讯、给排水等各种市政管线敷设在“共同沟”内,避免出现因市政管线铺设导致道路重复开挖的弊病,为未来发展做好了铺垫。

 

②新区街道2分为6,光明开启大开发阶段
2016年8月31日,光明新区正式2分为6,由原来光明、公明两个街道划分成了光明、公明、新湖、凤凰、玉塘、马田六个办事处。很多人说这没什么意义,只是工作更精细化了,和有关部门多出更多的坑来,但老牛有其他看法:回首深圳发展历史,就近的来说关外只有宝安、龙岗两个区的时候,土地广袤,利用率极低,但随着土地资源的越来越少,要开始在原关外进行大规模开发建设,所以分工越来越细,随之分出了龙华、光明、坪山、大鹏等新区。光明新区2分为6犹如此缩影,说明政府对该区的建设开始加大投入,光明正式开启大开发、大建设阶段。

而且经老牛观察,新区这边这两年车流量明显剧增,除了普通车辆外,多为施工车辆,这说明新区确确实实在加大建设的脚步。但是比较可惜的是,光明至今为止还没有摘掉“新区”的帽子,像龙华与坪山一样成立行政区。

 

③新区打造的重点片区——凤凰城
凤凰城位于新区光明街道高铁光明站为中心辐射周边,总占地面积约1489公顷,总投资预期约863亿元,是深圳市18个重点发展区域之一。

 

其发展定位为:
1.独具特色的都市田园文化休闲区及海绵城市示范区。
2.珠三角区域交流及创新服务平台。
3.深圳市创新型产业培育基地。
4.光明新区行政、商业、文化休闲及公共配套核心区。

 

光明凤凰城布局安排了华强创意产业园、招商局智慧城、宝利来酒店、上市企业总部园区、创新科技产业园区、光明新城综合体、光明高铁城综合体、光明外国语学校、市第十高级中学、文化艺术中心、华侨城光明小镇等一批带动力强、辐射范围广、公共服务完善的重大产业项目和重点配套设施。


凤凰城效果图


 

④深圳各区2017GDP——光明涨幅最高
正好前不久官方公布了深圳2017年的GDP,其中光明新区的涨幅与龙岗区一样,并列第一,由此可见,光明确实处于个较快的发展上升期,并且相比其他几个较偏远区有优势

NO.1:南山区2017年GDP预计超过4500亿元,继续稳居深圳各区首位;
NO.2:福田区2017年GDP预计3820亿元,增长8.4%左右;
NO.3:龙岗区2017年GDP预计3800亿元,增长9.8%,
NO.4:宝安区2017年GDP预计3448亿元,增长9.2%;
NO.5:罗湖区2017年GDP预计2150亿元,增长8.7%左右
NO.6:龙华区2017年GDP预计超过2100亿元,增长8.8%左右;
NO.7:光明区2017年GDP预计850亿元,增长9.8%;
NO.8:盐田区2017年GDP预计583.3亿元,增长8.5%;
NO.9:坪山区2017年GDP预计570亿元;
NO.10:大鹏区2017年GDP预计330亿元,增长7%。

深圳各区2016—2017年GDP对比图,来源于深圳梦。

 

项目发展潜力分析

①法定图则
本次所分析的勤诚达正大城位于光明新区的南端,光明主要干道光桥路旁,几乎靠近石岩,在未划分街道前属于公明南范围,现在则属于玉塘街道长圳社区。

其实项目的位置有点尴尬,其并不在凤凰城规划范围内。而且目前光明楼盘多聚集在政府办公地点和市政配套资源较为集中的区域。以光明新区管委会为例,周边聚集了光明大第、传麒山、龙光玖龙台等项目。而公明街道则以市政、商业老城区为中心,周边以天汇城、上域等宏发系列的楼盘为代表,加上中粮云景国际等项目围绕而建。

所以项目周边商品房较为稀少,是光明的新兴开发区域,从法定图则来看,周边多以工业园区为主,并以此坐落在光侨路两边,交通、商业、教育、医疗等设施尚处于初期规划建设阶段。

 

②周边环境
图1,正大城北边隔着光侨路以工业园区为主,观其楼体都非常新颖,许多都是带着玻璃幕墙的设计,并非许多人一想到工业用地就是工厂烟囱冒着烟那种画面,贯彻了光明新区发展绿色环保产业的理念。

图2,项目东边在建一个保障房项目——光侨路保障房,其占地约2.4万平方米,建筑面积约12.14万平方米,计划提供房源1797套。

图3、4,项目的南边则是长圳村,项目与村内民房挨着非常近。

 

③周边旧改
项目3公里范围内,目前规划有公明长兴科技工业园旧改、卓越田寮片区旧改(拆除重建用地约42万㎡)、佳兆业玉律旧改(拆除重建用地约37万㎡)、京基公明塘家南门山旧改(拆除重建用地约34万㎡)、玉律第一工业区旧改项目(拆除重建用地约3.3万㎡)、公明塘尾工业区旧改等。但除京基项目和玉律第一工业区旧改已上报更新单元计划草案,其他项目均在申报途中,尚未公示。
 
随着未来旧改的一一实现,大规模的商品房社区开始逐步替代原有旧工业区或农民房,在项目周边形成新的社区群,将为周边提供高品质的住宅小区和集中式的购物中心场所,将会极大程度的提升和改善周边的居住环境和生活品质。

 

 

项目交通分析

①地铁交通
在此简单概括下6号线,6号线共可分为3段
主线:深圳北站往北,经过石岩、光明、最后到达松岗
南延线:深圳北站南延,走梅林关,最后到达科学馆
支线:在光明荔林站分出支线,往东北走,经过中山大学深圳分校,最后与东莞R1线与黄江南站接驳。

其中,主线与南延线已经开始建设很长一段时间了,支线在今年初才开始动工,有关部门给出的消息是全线开通并运营在2020年。

 

另外13号线也已在年初宣布动工建设,但比较可惜的是其北延光明段并没有审批通过,所以暂时搁浅,老牛认为,13号线的给光明带来的好处更高于6号线,6号线有点绕,打了几个圈,经过多站点才到福田。而13号线除了为了拉动凤凰城有点绕以外,基本就是从南山一条直线到光明,而且该线路设定为类似11号线那样的快线,建成后到南山,如科技园可能也就半个多小时,通勤性非常强。

勤诚达正大城距离6号线长圳站直线距离约1公里。老牛实测过步行时间还是有点久,建议其他交通工具接驳。项目与13号线没有直接站点,但可乘坐6号线仅1个站到石岩的上屋北换乘该线路。

在未来,项目旁还规划有18号线与29号线经过,预计设有站点,但这两条线路都属于远期及超远期轨道规划,所以不确定性非常大。

 

②高铁交通
项目距高铁光明城站约3公里,高铁光明城站作为广深港高铁线路中深圳段的三站之一其使用率也在逐步加大,从列车时刻表上来看,从光明城站发往福田站的每日时间段为7:45-19:32,回时间段则为7:14-18:23,如果以一个居住在光明,要到福田工作的上班族为例,其可以乘坐早7:45那趟高铁到达福田中心区,晚上可以乘坐18:23那趟高铁回来,但回程时间较早,上班族的下班时间多为6点,则该趟列车可能只能利好于福田高铁站周边上班人群。

另外光明城站每日还有到达广州的多趟次列车,及少量的武广高铁线路中的各个站点,如武汉、长沙等。

 

③道路交通
项目可以快速接驳南光高速,从项目到高速出入口地图测距约4公里,上了高速后老牛实测自驾时间约15分钟可达南山西丽出口,该出入口直行可接驳南海大道直达南山中心区如科技园以及留仙洞总部基地等,也可接驳广深高速和北环大道到市区其他地方。项目到龙大高速出入口则距离较远。

 

另外在建的深圳外环高速将从光明南端经过,预计项目不远处设计有出入口。深圳外环高速公路,是广东省“九纵五横两环”高速公路主骨架网中的重要组成部分,也是深圳市“七横十三纵”高快速道路网重要“一横”,路线自西向东,西起沿江高速,与沿江、广深、南光等深圳所有纵向高速公路交叉衔接,东至盐坝高速,进而与珠三角高速公路形成联网,全长93.2公里,由深圳段75.8公里,东莞段17.4公里组成,双向6车道,深圳市北部环线高速公路。

 

项目配套分析
 
商业配套
正大城对外宣传自带有8万㎡的集中式商业,目前已经计划引入沃尔玛和万达影院。
 
距离正大城1公里,目前在建有长圳车辆,规划有车辆段上盖物业,其总建面将超200万平米,内含有购物中心、酒店、公寓、学校等配套。

 

另外6号线光明段沿线的几个新楼盘都自带有大型商业,如长圳站下一个站旁的龙光玖龙台自带10万㎡的大型集中式商业,再下一站光明中心城站的绿地新都会也带有10万㎡以上的大型集中商业,或者去到更远的公明广场站有宏发天汇城与中粮云景国际合成的20万㎡超大型集中式商业。

 

而项目的南边的长圳村内则带有少量社区型普通商业。

 

②医疗配套
项目附近的各社区都配备有社康中心,除此之外周边还有多家大型医院。

如项目东北侧,光明新城公园旁的光明新区中心医院与光明新区妇幼保健院是一所二甲级大型医院,含有多个科诊室,医疗床位在300以上。

 

与项目直线距离约2.8公里处,龙大高速与光侨路交汇旁目前正在建设市中医院光明院区。

光明院区的项目占地面积11万余平方米,建筑面积52万平方米,规划床位3000张。一期项目将于今年8月正式动工,首期建设1000张床位,定位为国际化大型综合三级甲等研究型中医医院。预计2020年投入使用。

 

另外新区最值得称道的是位于光明新区北端,差不多靠近东莞的深圳最大医院——中山大学第七附属医院,

中山大学附属第七医院是非营利性公立医院,纳入中山大学直属附属医院体系,按照深圳地区规模最大、临床专科门类最齐全、诊疗量最大、诊疗技术最先进、高层次医护人才最多的发展定位,将医院建设成为深圳区域医疗卫生中心、公共卫生灾难救治中心、国家级保健中心。

医院分多期建设,一期工程有800张病床,并于已于2017年7月1日正式开门营业。
 
新规划的二期工程占地面积15.52万平方米,总建筑面积77万平方米,规划床位3200张,将建设以学科群为主体的内外科大楼、影像诊疗中心、保健体检中心、灾难急救中心、科研大楼、妇儿与生殖中心大楼、教学与技能培训大楼等,预计2020年之前完工。
 
到2025年全面开放时,中大七院床位数将达到4000张,总建筑面积将达到90.8万平方米。

 

③文体休闲配套
光明新区凤凰城内文体休闲配套可谓非常丰富,含有光明新城公园、新城群众体育中心、华侨城文化艺术中心、华侨城文化艺术小镇等市政公园及体育配套,并且项目南端将建设一个3.2万㎡的城市公园。

光明群众体育中心位于深圳市光明新区光侨路与华夏路交会处,光明新城公园北侧,是新区重大民生项目。该项目占地面积61885平方米,总建筑面积20221平方米,主要由室外网球场、篮球场、门球场、游泳池、停车场、管理用房、室内网球馆、羽毛球馆、群众体育会所等组成。

 

光明新区文化艺术中心项目位于光明凤凰城汇新路和观光路交汇处北侧,公园路西南侧,临近光明新城公园,总建设用地约3.78万㎡,总建筑面积11.7万㎡,包含演艺中心、音乐厅、美术馆和图书馆四个功能分区,投资额达到约17亿元人民币。
 
该中心目前正在如火如荼的建设中,建成后将优化光明新区投资环境,提升新区城市形象,丰富新区人民精神文化生活。

 

华侨城光明小镇”项目范围东至光明新区行政边界,南与光明绿环衔接,西至光侨路,北与中山大学衔接,即基本以大外环、观光路、光侨路、圳辉路、圳美五路、公常路与行政边界围合的区域。周边还挨着中大七院与华强文化创意园等项目。

华侨城光明小镇将以“文化+旅游+城镇化”战略为主线,项目规划范围面积约11平方公里,以光明森林公园、光明农场滑草游乐场、光明农场大观园、光明高尔夫球场、光明名景花卉片区、光明畜牧场片区、古村落等为主要旅游载体,由华侨城采用合作开发等灵活市场化运作模式,提升现有旅游资源的配套设施条件及专业服务水平,充分发挥综合带动效益。

华侨城光明小镇不单单只是光明的区域配套,对标东部华侨城,打造成功后必将是深圳又一张城市名片。

 

④教育配套
项目自带2所幼儿园以及一所九年制54班义务教育学校,计划引进华南或华中师范大学附属学校,如果成功引进,基于光明目前没有比较好的教育资源前提下,也算是项目的一大卖点。

 

周边目前已一有所公立小学——长圳小学,而且在项目不远处的高铁光明城站旁新建了一所九年义务制的光明新区外国语语学校,其占地面积约2.6万㎡,建筑面积约3.5万㎡,办学规模为小学36班,中学18班,共2520个学位,观其招生范围内含有长圳社区,这就说明正大城应该也属于其学区范围。另外正大城旁的长圳车辆段为大型综合体,未来也将配备有学校。

 

 

 

更新时间:2018-02-07

地块信息
勤诚达正大城前身为公明元昇厂片区城市更新项目,被列入《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》,项目于2016.6月发布草案公示,同年开始动工建设。
 
项目拆除重建用地约20.6万㎡,可开发建设土地面积约11.5万㎡,总建面共约87万㎡,内含有居住、市政、商业及公园用地,共分为四期开发。




 

基本信息
项目含住宅48.5万㎡(保障房6.3万㎡),商业、商办及酒店约4.8万㎡,地下商业面积3万㎡,商务公寓约2.1万㎡,公共配套设施约2.1万平米,并含有2所12班制幼儿园,及公交首末站,容积率5.0。住宅总户数约5000户,毛坯交楼,产权70年。首先推出的一期为其04地块。

 

项目一期占地面积约2.5万㎡,建面约9万㎡,共有5栋住宅及1栋幼儿园,其中1、5栋为33层高层住宅,2、3、4栋为45层超高层住宅,户型为74-145㎡的2-4房,共1182户。
 
一期产品相对资源最为集中,内含幼儿园用地。北侧的03地块规划有公交首末站和集中式商业等,目前已经计划引入沃尔玛和万达影院。西侧的05、06地块即二期用地,也规划的商业和公交首末站。东侧紧邻九年制学校。南侧紧邻3.2万㎡的城市公园。东向和南向无高层遮挡,视野通透,采光、通风较佳。
 
一期平面图: 

 

一期部分经济技术指标:




 

 

 项目不利因素分析

1.项目所处的位置在光明新区南端,靠近石岩,不在重点打造的凤凰城范围内,距离各种利好资源配套距离都较远。

2.项目离在建地铁6号线长圳站实际距离在1km以上,步行距离过远,必须依靠其他交通工具接驳,地铁接驳过远是对原关外偏远地区的综合体楼盘非常不利的,除了交通影响以外,也影响其商业发展,对楼盘未来有一定局限性。

3.光明某事件后华星光电上盖厂房,位置就在长圳站旁边,其占地面积就达50万㎡,建面200万㎡,其体量之大更胜现有厂房,据一些华星光电现有厂房附近居民反映及风传,华星光电周边经常会有异味,也有人实名举报过该厂的排放问题,有关部门都有去监督整改,但新厂建成后对周边影响程度如何,排放达到标准是否有个适应周期,现在还不能完全评判。

4.还有一些是小区内部一些不容忽视到的地方,比如现在的一期产品北边地块以保障房、商业为主,下面建有公交首发站,这些配套给人们带来交通便利的同时,其噪音影响也是不容忽视的。另外一期产品地块东边的九年制学校及内部自带幼儿园也会产生噪音,

另外的不利因素如距离市中心较远,周边环境配套有待提高这些原关外偏远地区的通病在现在深圳房价这种形势看来都已经不是问题了,正如老牛经常说在手头资金有限没有过多选择的情况下,买房不要看现在,而是要看楼盘的周边的规划与发展,看的是未来。


 

 

项目综述

光明新区在几个原关外较偏远区位置较为突出,老牛个人看好如符合深圳向西发展的城市发展理念,其自身也正在进行大规模开发建设,等未来6号线与13号线开通,利好再上一个阶梯,必定吸引大批外溢购买力前来置业。但项目所在位置非光明集中开发的主流位置,距离政策倾斜的市政配套集中区还是有段距离,而旧改也多数集中在此,项目周边以工业区和民房为主。可是项目自身为大型综合体,带有学校、商业、市政公园等相应配套,启到了内部流转、自足的作用,并也弥补了周边的各种不足,对于区域的发展有带动作用。

老牛有去看过项目的样板间,认为在目前现在深圳新房拓展面积遭禁的情况下,项目的户型还不错,如果价格合适,总的来说算是比较值得购买的楼盘。

 

更新时间:2018-02-07

户型分析
 
1栋B座02、5栋A座04 户型 建筑面积约74㎡(2房) 
 
1栋B座05、5栋A座01 户型  建筑面积约93㎡(3房)  
 
1栋A座02/03、B座03/04 、5栋A/B座02/03 户型 建筑面积约103㎡(3房)
 
5栋B座01户型 建筑面积约139㎡(4房)

 

1栋B座02、5栋A座04 户型 建筑面积约74㎡(2房)

朝向东南或西南,双面采光明厨明卫,功能分区合理空间布局实用性较好,3.3米客厅开间在可接受水平,16米宽大阳台舒适实用。厨房可考虑向生活阳台延伸以增加空间,餐厅位置空间稍显不足在装修上应考虑节省空间型设计。分离式卫生间实用率高。

主卧向客厅开门但在此面积段中影响不大,飘窗设计采光优秀。次卧2.6米开间有些局促做双人房有些拥挤。1栋B座单位的次卧花园景观更宽广,如果价格相差不大性价比相对更高些。

 

1栋B座05、5栋A座01 户型  建筑面积约93㎡(3房) 

朝北向稍偏西或东看花园安静,通透布局具有良好的通风采光效果,因南向户型的遮挡问题,除主卧外光照时间稍有影响。3.7米客厅开间舒适度较好,1.6米宽阳台宽敞舒适使用性能佳。

主卧自然通透,通风此阿光效果优秀可见公园景观,但视野宽广度稍有不足。次卧2.8米开间空间较好,书房与主卧之间主阳台与临近05户型距离较近,可能形成一定的视线干扰。

 

1栋A座02/03、B座03/04 、5栋A/B座02/03 户型 建筑面积约103㎡(3房)

南向稍偏东或者偏西,动静分区布局,功能布局合理,主要生活空间南向,采光优秀,客厅开间3.8米舒适度较好,1.9米宽6.7米长,近13平方米大阳台宽敞舒适,最大程度发挥公园景观资源优势。也可扩入次卧以增加房间面积或增加主卧衣帽间。

如家庭人口较多餐厅位置会稍显不足,可考虑向客厅靠拢。临近户型次卧窗户相对,有一定程度的对视,应考虑做隐私保护处理。

 

5栋B座01户型 建筑面积约139㎡(4房)

南向偏东,通透结构横厅布局,空间实用率好,但会造成所有次卧北向。餐客厅开间7.2米,宽敞明亮,带有1.7米宽大阳台舒适实用。

主卧自然通透功能完善,具有相当不错的视野开阔度,景观优秀。次卧开间尺度较好,比较适合家庭人口较多的家庭使用,入户玄关具有较好的隐私保护效果。

 

 

 

 

更新时间:2018-07-21

勤诚达·正大城备案名为勤诚达元昇厂片区旧改,于7月20日获得预售许可,目前已在规土委官网公示其备案信息,共备案479套房源,其中445套住宅,34套商业。

 

住宅:建面73.46-139.28㎡的住宅产品,备案均价约为4.6万/㎡,单价4.23-4.88万/㎡,总价344万起,最高至672万,套均总价477万。

 

商业:建面38.83-103.48㎡的商业产品,备案均价为9.2万/㎡,单价7.22-13.91万/㎡,总价365万起,最高至1202万,套均总价651万。

 

该项目首推建面约74-144平毛坯2-4房,住宅样板已开放,于(7月21日)下午13:00正式开盘。

 

 

 

 

备案价详情

 

住宅:本次备案445套住宅产品,建面73.46-139.28,分布1栋A、B座和5栋A、B座,备案均价约为4.6万/㎡,单价4.23-4.88万/㎡,总价344-672万。

 

各户型总价从低到高排列如下:

 

 1栋A座103平

 

1栋A座132平

 

 1栋B座74平

 

1栋B座93-95平

 

1栋B座103平

 

5栋A座73平

 

5栋A座93-95平

 

5栋A座103平

 

5栋B座103平

 

5栋B座132平

 

5栋B座139平

 

商业:本次备案34套商业产品,建面38.83-103.48㎡,分布1栋和5栋裙楼,备案均价为9.2万/㎡,单价7.22-13.91万/㎡,总价365-1202万。

 

各户型总价从低到高排列如下:

 

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