前海东岸备案名：前海东岸

深圳市前海股份有限公司是老牌南山本土开发商，该公司做的比较出名的项目都主要集中在南山。

项目位置：南山区北环大道与南山大道交汇处西北侧

开发商：前海股份有限公司

占地面积：30378.88㎡

建筑面积：165135.14㎡

容积率：4.7

总户数：1574户

车位：841个

车位比：1:0.53（实际能够到1:1）

装修标准：毛坯

交楼*：预计2017年底

住宅面积：131431㎡

商业：5000㎡

区位：前海东岸项目地块与周边环境相对独立，整体呈一个刀把状，由南面的北环大道，北面前进一路，东面的南山大道和西面的平南铁路合围而成形成了一个孤岛。

周边既缺乏住宅区也缺乏商业配套，与两个项目相接的是南山农批市场，目前南山农批市场分为水果市场和农产品市场两部分，与项目相邻的是水果市场，北面的主要是农产品市场。

另外项目北面属于宝安区的一侧还有大量的空地有待开发，从目前地籍图上来看北面空地目前以非城市用地为主。

噪音：楼盘所处的地理位置决定了噪音是不可避免的存在，首先项目周边存在三大噪音源。

一是，北环大道。

第二，平南铁路。

第三，也是很多人忽略，甚至销售也没提到的就是南坪快速引桥的噪音！

第四，南山农批也有一定噪音。

1、北环大道

作为深圳重要的快速路车流量大噪音很明显，与前海东岸距离非常近。

2、平南铁路

地下敷设无定论 铁路噪音难以避免

从平南铁路来看，两个楼盘与铁路相隔有100米的距离。老牛查看了列车时刻表，每天有18趟客运列车进出深圳西站，最早的6点2*，最晚的22点4*，另外还有妈湾港的货运列车进出，不过相对于快速路不间断的噪音来说只要楼层不是太低还能凑合着过。

目前由于前海开发建设后，平南铁路由于设施较为落后，通道利用率低，一定程度上制约了前海片区的建设和发展。因此平南铁路即将进行改造。

未来改造方案全线以双线、客货共线为主前海段采用全地下敷设，并将深圳西站移到现在的西丽站，计划2020年前完成平南铁路全线双线改造。

目前未来改造方案仅指前海段是采用地下敷设，而前海东岸一带并不属于前海范围，是否会采用地下敷设还没有定论，理论上铁路噪音是难以避免。

3、南坪快速二期前海段

前海东岸无法避免噪音

南坪快速二期早在2008年就开工了，后来因为前海定位发生改变停工至今，根据规划南坪快速二期将在跨越宝安大道立交桥后，与桂湾一路对接，经临海大道隧道与广深沿江高速和兴海大道连通。

从一份规土委的公告上，可看到南坪快速二期A段会从前海东岸和豪方天际北面沿平南铁路通过，而未来从南坪东方向去往前海蛇口方向的车流都将汇入此引桥，预计未来车流量不小，这个噪音预计不会比北环小，更关键的是比北环挨着楼盘更近。

根据已有的桥墩和接口位置预计的南坪二期A段高架示意图。

政府公告上的南坪走向

综合各种情况来看，南坪快速也是未来噪音源之一，届时项目会被北环、南坪和平南铁路重重包围，因此在噪音方面前海东岸是无法避免了。

4、南山农批

货车噪音不小 未来将拆迁

在南山农批，大量货车进入交易也是噪音不小，特别是早上交易较早。

据了解目前南山农批已经纳入拆迁范围，未来将要改建为约8万㎡的商业项目，但*周期会比较长。

 楼栋：

前海东岸共由8栋住宅和少量底商组成，整个项目抬高4米，因此地下车库的能有一定的自然采光，目前首推最靠项目西面由小户型组成的1、2栋。其余楼栋多数为120-180㎡左右的大户型。

从微观上看，1、2栋为于地块的端头位置3梯6户，全90㎡以下户型为主，大户型排布以基本靠地块北部的平南铁路一侧，面向东南最大化的获得中山公园景观和中央园景，在景观上比豪方天际具有优势。

但由于地块较小，楼栋受北环、平南铁路和南坪二期前海A段引桥的噪音影响会比豪方天际明显，因此在如此明显的噪音影响下，开发商在隔音上采用了比传统双层中空隔音玻璃隔音效果更好的三层中空隔音玻璃，并配置有新风系统，尽量减少开窗*，据老牛在样板间体验，关窗后隔音效果还是比较好的，基本听不到噪音，不过开窗后噪音就明显很多。

从园林上看，前海东岸的园林做得比较讨巧，虽然占地面积比豪方天际小，但是由于地块方正各楼栋合围式排布园林得以集中在一起，从视觉上看与豪方天际长条形的园林确实是比较大。

车位：严重不足

前海东岸有个令人关心的问题就是车位，从建设工程规划许可证上看，前海东岸的停车位是841个而总户数有约1500户，从指标上看车位是1:0.5严重不足，其实车位是能达到1:1的，方法是通过用子母车位改造进而增加实际停车位，但具体是如何改造老牛也没有得到明确的答复，现在的临时停车场也没有展现，最终如何还是以和开发商确认为准。

 综合点评：

前海东岸

1、一线中山公园景观、视野开阔

2、园林集中，有中央园林景观

3、临北环较近，噪音影响更明显

4、拓展率相对较低，毛坯交房应该比豪方便宜

推荐1A户型，相对比较舒适，至于1C如果价格与1A多1000/㎡左右也可以接受，贵太多的话建议还是1A吧。

2017-04-06前海东岸 目前在售建面约77-168平住宅，整体均价7.5万/平。