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2017年10月20日更新

豪方天际备案名:豪方天际花园

参考均价:78000元/㎡房贷计算器备案价格
近公园山水景观综合体大型社区带装修
户型:二房(2)、三房(5)全部户型
类型:住宅、写字楼总房源:583车位数:2082
开发商:深圳市新豪方房地产有限公司

项目地址:北环大道和南山大道交汇地图查看

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豪方天际3栋A户型
3栋A户型 三房 118㎡

销售状态(1已售,25在售)

户型解读:多变空间,会客休闲皆相宜合理动静分区,从容生活尽在其中主卧套房设计,尽享舒适惬意空间

917-1127

参考总价

豪方天际4/5栋1/2单元A户型
4/5栋1/2单元A户型 三房 86㎡-88㎡

销售状态(3已售,92在售)

户型解读:客餐厅与阳台连通,张弛生活的每一刻格局方正紧凑,合理布局从容生活东南朝向,尽享阳光,清风,美景

670-833

参考总价

豪方天际4/5栋1单元C/2单元B户型
4/5栋1单元C/2单元B户型 三房 87㎡-89㎡

销售状态(8已售,92在售)

户型解读:合理分区,布局享你所想的经典生活舒展空间,迎接每一次回家的喜悦主卧套房设计,私享惬意空间悉心布局生活的每一处细节

676-853

参考总价

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牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2016-09-01

深圳市新豪方房地产有限公司

深圳新豪方房地产有限公司是南山老牌开发商,该公司最近的项目是2011年在坪山开发的豪方菁园,比较有名的项目主要集中在南山,包括豪方现代豪园和豪方花园。

 

 

 


更新时间:2016-08-24

  交通:

【城市主干道】北环大道、南山大道;
【公交站点】中山公园东门站、豪方天际站(在建)、方鼎华庭站、南山农批市场站;
【轨道交通】地铁12号线(已规划);

社区配套:公交首末站、社区居委会、社区服务站、社区健康服务中心、居住小区文化室及生态无边界游泳池等;

教育:
【幼儿园】12班幼儿园(社区内配套)、距项目直线距离2公里范围内超过10家幼儿园;
【中小学】南山实验教育集团园丁学校
【职中】博伦职校;
【其它】深圳市博纳(国际)学校、深圳艺术学校(南山校区);

医疗:
【三级甲等】深圳市第八人民医院、深圳市第六人民医院、(华中科技大学)协和深圳医院、南方医科大学深圳医院;
【其它】深圳和美妇儿医院、深圳五洲中西医结合医院;

邮局:南头邮政局、深圳邮政局同城交换中心等;

银行:江苏银行、平安银行、中国银行、光大银行、广发银行、工商银行等

休闲娱乐:马家龙文化体育中心、高新区文体活动中心、南山区文体中心、南山图书馆、南山区艺术博览馆、南头古城博物馆、南山青铜博物馆等;

 

区位:

豪方天际项目地块与周边环境相对独立,与前海东岸相邻,两校区所处地块整体呈一个刀把状,由南面的北环大道,北面前进一路,东面的南山大道和西面的平南铁路合围而成形成了一个孤岛。

 

周边既缺乏住宅区也缺乏商业配套,唯一与项目相接的是南山农批市场,目前南山农批市场分为水果市场和农产品市场两部分,与项目相邻的是水果市场,北面的主要是农产品市场。

 

 

另外项目北面属于宝安区的一侧还有大量的空地有待开发,从目前地籍图上来看北面空地目前以非城市用地为主。

 

 

项目占地约6万多平米,总建筑面积约37.5万平米,容积率为4.5,车位数2082个。为集住宅、写字楼、小学、幼儿园、商业的综合体。其中,住宅共有6栋,面积约17.8万平米,共1928户, 其中1、2栋和3栋部分单位为回迁房,不对外销售,6栋为楼王单位。商业为底商,5千平米,1栋 写字楼,约7.4万平米。整个楼盘小区与地块一样呈一个多边形。

 项目所在的位置因多干道汇聚呈一孤岛状,造成出行不便,并会受到噪音影响,周边既缺乏住宅区,也缺乏商业配套。自带一所南山实验小学成为了项目一大卖点。

 项目最小的户型七十多平米的可做三房,虽然各空间尺寸都会非常小,但好歹多一个房出来,这种户型我们在关内的楼盘中是非常罕见的,估计该户型的总价约500万出头,在南山,500万总价买个3房户型还是颇具吸引力。

 

学位:有实验小学 中学暂不确定

 

这所新建的实验学校位于豪方天际的楼下,夹在写字楼与住宅楼栋之间,刚好给了豪方天际不错的楼间距,当然也使得豪方天际的园林面积小了。

 

 

 

 

 

 

目前确定的是会建一所实验小学,而是否有中学学位暂时不能确定,因为原规划该地块上是一个小学,后经有关方面申请希望扩建成中学,目前正在公示中,公示截止日期为7月1日,如果没有人反对,那么原小学将扩建为中学不小于36个班的包含中小学的九年一贯制学校。

 

 

 

但是由于学校用地有限,要扩建中学只能把原来设计的小学教学楼加高才能放进初中的班级,因此如果要扩建为中学,那么学校教学楼极有可能加高,但目前还没有审批下来,所以能否有初中学位还不能最终确定。

 

 

 

如果能够变为带实验中小学学位的九年制学校,无疑项目的价值会提高不少。

 

 

 

PS:

 

 

 

销售说的是在三期建中学,但是从其他渠道获知是在原学校用地上加高,公示文件上也没有显示要在三期上建中学,应该是在原小学基础上加建中学。

 

 

 

 

 

 

四、噪音:无法避免

 

关于噪音,楼盘所处的地理位置决定了噪音是不可避免的存在,首先项目周边存在三大噪音源。

 

 

 

第一,北环大道。

 

第二,平南铁路。

 

第三,也是很多人忽略,甚至销售也没提到的就是南坪快速引桥的噪音!

 

第四,南山农批也有一定噪音。

 

 

1、北环大道

 

 

 

作为深圳重要的快速路车流量大噪音很明显,豪方天际除了6号楼外其余楼栋与北环有约200米的距离,并且中间隔了一栋写字楼,在样板间中由于关窗没有感觉到噪音。

 

 

 

 

 

 

 

2、平南铁路

地下敷设无定论 铁路噪音难以避免

 

 

 

从平南铁路来看,楼盘与铁路相隔有100米的距离。每天有18趟客运列车进出深圳西站,最早的6点25分,最晚的22点45分,另外还有妈湾港的货运列车进出,不过相对于快速路不间断的噪音来说只要楼层不是太低还能凑合着过。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

目前由于前海开发建设后,平南铁路由于设施较为落后,通道利用率低,一定程度上制约了前海片区的建设和发展。因此平南铁路即将进行改造。

 

 

 

未来改造方案全线以双线、客货共线为主前海段采用全地下敷设,并将深圳西站移到现在的西丽站,计划2020年前完成平南铁路全线双线改造。

 

 

 

目前未来改造方案仅指前海段是采用地下敷设,而豪方天际一带并不属于前海范围,是否会采用地下敷设还没有定论,理论上铁路噪音是难以避免。

 

 

 

 

 

3、南坪快速二期前海段

南坪快速二期早在2008年就开工了,后来因为前海定位发生改变停工至今,根据规划南坪快速二期将在跨越宝安大道立交桥后,与桂湾一路对接,经临海大道隧道与广深沿江高速和兴海大道连通。

 

 

 

从一份规土委的公告上,可看到南坪快速二期A段会从前海东岸和豪方天际北面沿平南铁路通过,而未来从南坪东方向去往前海蛇口方向的车流都将汇入此引桥,预计未来车流量不小,这个噪音预计不会比北环小,更关键的是比北环挨着楼盘更近。

 

 

 

 

 

 

根据已有的桥墩和接口位置预计的南坪二期A段高架示意图。

 

 

 

 

 

 

政府公告上的南坪走向

 

 

 

 

 

 

综合各种情况来看,南坪快速也是未来噪音源之一,届时项目会被北环、南坪和平南铁路重重包围,因此在噪音方面是无法避免了。

 

 

4、南山农批

货车噪音不小 未来将拆迁

 

 

 

在南山农批,大量货车进入交易也是噪音不小,特别是早上交易较早。

 

 

 

据了解目前南山农批已经纳入拆迁范围,未来将要改建为约8万㎡的商业项目,但时间周期会比较长。

 

 

 

 

 



 

 


楼栋

 

豪方天际共6栋住宅和1栋写字楼配有一个幼儿园,另外在1栋下配建有一个公交车始末站,1、2栋和3栋部分单位为回迁房不对外销售,目前仅推出4号楼其余楼栋开发商计划现楼销售,短期内不会推出。

 

从微观位置上看,可售的3、4、5栋距离北环大道约260米,中间隔着中央泳池还有6号楼和写字楼,因此北环大道对于目前在售的楼栋来说影响是相对较小的,但是也牺牲了一线的中山公园景观,仅能从侧面或局部看到公园景观(未来3期用地开发后可能会全遮挡)。

 

对于未来楼王单位6号楼来说,能够获得一线的中山公园景观,不过紧挨着北环噪音难以避免,未来六号楼的装修标准会高于目前推出的4号楼,而且会在隔音上做出一定的处理,具体如何暂时没确定。

 

PS:豪方天际精装交楼,带新风系统,松下的热交换新风器。

 

 

不利因素:高压线和南坪引桥

 

在北面有两大不利因素,一是高压线,二是未来南坪二期前海A段的引桥。由于高压线由北向西南向排布,与项目呈夹角状,因此距离1号楼最远距离5号楼最近,目测高压线距离楼栋约170米还,虽然离的不是很近,但是还是建议置业者最好买楼层高一点,毕竟看着高压线并不是太好。

 

虽然目前有消息说前海段会对下埋高压线,但是前海以外路段并未提及是否下埋,可能性比较小,公庙农林路上的高压线临着高级中学初中部、天御香山、东海国际公寓这些名校豪宅都没能下埋,相比之下还是别奢望的好。

 

 

车位及出入口分布

 

小区车辆出入口共三个,其中供住宅使用的有两个,一个在北环大道为出入口双向进出,另一个为入口设在小区东北角1旁,为入口单向通行,另外一个为写字楼车辆出入口,在项目东南角,双向通行目前不知道是否会与住宅车辆共用一个车库。

 

车位基本满足使用

 

单从车位指标上看,1:1.08的车位是能够满足社区居民使用,但是如果办公车位与住宅共用的话,车位显然就不那么宽裕了。不过前海东岸的车位比更少,从指标上看为1:0.53,显然车位是不足的。

 

 

 

小结:

 

豪方天际是一个以学位为核心,刚需客户为导向的项目,因此要控制好总价,投资小户型比较合适,改善型的户型老牛认为并非首选。

详细信息

项目名称:豪方天际花园

物业类型:住宅,写字楼

物业公司:深圳市卓诚物业管理有限公司

物  业  费:4.98元/㎡

开盘时间:2016-09-08

入伙时间:2017-12-28

占地面积:45508.08㎡

建筑面积:368156.00㎡

容  积  率:5.81

绿  化  率:30.00%

总  房  源:1928套

车  位  数:2082

车  位  比:待定

在售房源:0套

相关网站:http://www.holdfound.com/

预  售  证:·深房许字(2016)南山011号


规土委网站上挂出了9月8日即将开盘的豪方天际备案价,整体备案均价约为8.2万。

 

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所推房源为3.4栋的73~125平米精装3~4房,户型编号有点乱,老牛将其梳理出来,共7种户型,一定要仔细看,分别为:

 

3、4栋E户型


约73~76平米3房2厅1卫,备案单价均价约7.82万,备案总价均价约为584万。

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3、4栋D户型


约73~76平米3房2厅1卫,备案单价均价约7.75万,备案总价均价约为577万。

 

3、4栋二单元C户型


约86~89平米4房2厅1卫,备案单价均价约7.94万,备案总价均价约为698万。

 

4栋一单元C及二单元B户型


约87~89平米4房2厅2卫,备案单价均价约8.67万,备案总价均价约为764万。

 

4栋A户型


约86~88平米4房2厅1卫,备案单价均价约8.67万,备案总价均价约为751万。

 

3栋B户型及4栋一单元B户型


约123~125平米4房2厅2卫,备案单价均价约8.42万,备案总价均价约为1044万。

 

3栋A户型


约118平米4房2厅2卫,备案单价均价约8.63万,备案总价均价约为1020万。

 

 

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