朗泓·龙园大观二期备案名：龙园大观花园二期

深圳朗泓房地产有限公司是上市公司广田集团旗下的下属公司，成立于2006年，注册资本1.67亿元。

公司在深圳市罗湖、福田、龙华、龙岗等土地储备占地面积达100万㎡以上，其中龙岗龙园大观项目占地约50万㎡，建设面积达150万平方米，用5-8年将该片区打造成集居住、旅游、文化、休闲、生态、教育、购物、办公、酒店等为一体的全配套的大型都市综合体和花园式创意设计产业园。

广田控股集团为朗泓地产的控股公司，成立于1993年，是一家集实业运营、股权投资、金融服务于一体的综合性高科技跨国企业集团。业态涵盖综合集成建筑装饰、智能家居、定制精装、互联网家装、工程金融、科技研发等领域。

其中，集团旗下广田置业，于2003年至今先后开发运营了东方都会、东方华都、朗泓·龙园大观、深九国际科技创业园、龙华高科技创客园区等一系列地产项目。

区位概况

①项目整体区位及交通

龙园大观原为杨梅冈格水村旧改，位于龙岗区龙岗街道新生片区，龙岗中心城龙园公园旁，碧新路与新生路交汇处，附近有3号线东延线（暂停工）以及在建16号线。有九年制学校，也规划有大型集中式商业，总建面达120万㎡。

【地铁】项目附近有3条地铁线路经过，分别为地铁3号线东延线（暂停工）、在建16号线和规划中的21号线，相对距离较近的站点为“龙平站”及“新生站”，但根据高德地图测距，项目到达两个地铁站的步行距离都在1公里以上，轨道交通略显不便。

【自驾】项目距离龙岗中心城不远，自驾较为便利，周边也有盐龙大道和龙岗大道等快速干道，另外，附近还有在建的外环高速，美中不足的是，水官高速尚未取消收费，给市中心往返带来些许不便。

【公交】项目周边有多个公交站点，分别为“龙岗骨科医院”、“田祖站”和“百富城”站等。

项目一期楼下的“龙岗骨科医院站”，有3条公交线路，可以去到“双龙地铁站”、“坪山汽车站”等交通枢纽地点，还可以到达坪山、龙中大运区域的一些知名商圈。

②新生片区的发展

以前我们常说的龙岗中心城一般指龙岗区府这块，大致范围是黄阁路、深惠路、龙城路、龙平路围合的范围，是龙岗的行政、文化、商务中心，但随着区域发展的扩散，这个范围周边也都随之带动，龙中的边界便开始模糊，开始扩向外围，东面的龙平盛平新生也都开始与龙中协同发展。

近几年，新生片区的商品房小区逐渐开始多了起来，有一些较早入市：佳兆业水岸新都、锦城星苑等；还有新房在售的项目：深房传麒尚林、龙园大观等；更有一些建设规划中的项目：山水丹华、车村片区旧改和健E时代等。

新生片区虽说整体关注度并不太高，但从未来规划看，发展势头较不错，各项配套和交通基建不断完善当中。区域内将有3条地铁线路穿插而过，即3号线东延线（暂停工）、在建16号线以及规划中的21号线，轨道交通的发展将对片区新房市场起到提振作用。

受益于3号线东延线和16号线动工利好，未来随着地铁的开通，交通环境的改善，以及新建项目对片区配套的带动和完善，对于区域整体的居住品质会有较大的提升。

地铁3号线东延线（暂停工），主要沿龙岗大道北向东行，解决坪地至今无轨道通行的现状。地铁三号线东延段全场9.3公里，从龙岗双龙站引出，沿龙岗大道，龙坪大道、坪西路铺设，终点为坪地六联站，设7个站，高架铺设。目前，该线路因施工方案修改等原因暂时停工。

地铁16号线线路起于龙岗区大运站止于坪山新区田头站，主要沿黄阁路、龙平西路、龙平东路、深汕路、站前路、规划昌盛路、东纵路、金田路、兰田路敷设。已于2018年1月10日开工，预计2023年7月投入运营。

将连接起大运新城、龙岗中心城、坪山中心城等地区，是增强龙岗、坪山之间联系，支撑城市空间拓展、缓解交通压力的组团内骨干线。

16号线正线全长约29.2km，全部采用地下敷设方式，共设车站24座。新建田心车辆段1处，龙城公园停车场1处。新建双龙主变电所1座。

项目周边的各类配套及旧改规划

①商业配套

社区内规划约13万平商业MALL，目前工作人员已经进驻，但尚未开工建设，开发商已与国内商业巨头印力集团签订战略合作协议，联手打造印力集团龙园印象城。印力已被万科收购，目前已成为万科集团成员企业。

②教育配套

社区内配置一所九年制学校和2所幼儿园，一期和三期各配置有1所12班国际幼儿园。周边还有新梓学校、德邦高级中学、新生学校和龙岗中学等教育资源，龙凤路边还有在建中的仙田九年一贯制学校，总体教育资源较为充足。

一期西侧配置有1所72班九年一贯制学校，与华中师范大学签定战略合作打造华中师范大学附属龙园学校，占地约3.15万㎡，建筑面积约5.24万㎡，设有小学部及初中部；已于2017年11月封顶，今年已经开始办学。

③文娱配套

项目南侧紧邻43万平米龙园市政公园，内部则规划配置有梅冈1778文化公园、体育公园等，有较丰富的休闲场所。稍远一些还有新生文化广场和红花岭低碳生态园等休闲资源。

小区内部规划有客家文化街及体育公园等休闲配套。

项目南面的龙园公园，社区内有一条道路向南直行到达。

红花岭已经着手进行低碳生态环境园改造，使得其对周边环境的影响从负面转为积极，造福于民。改造中的红花岭生态园，包含绿道、水域、植被等方面的修复及完善工程。

④医疗资源

医疗资源方面主要依赖于社康及附近的龙岗中心医院。

深圳市龙岗中心医院创立于1952年，是深圳市东部最大的一所综合性医院，是龙岗区的急救、医疗、教学、科研、康复和保健中心，1998年被广东省卫生厅批准设置为三级医院，2005年被市政府命名为“深圳市第九人民医院”。

项目一期旁边的“龙岗骨科医院”，目前正在进行外墙翻新的工程。

⑤周边旧改情况

除项目本身外，周边还规划有多个大型改造项目：

车村片区改造：距离项目最近的旧改，位于项目西北侧，拆除重建面积约8万余平，更新方向为新型产业、居住等；

盛平第二工业区旧改（远洋新天地）：分两期更新改造，一期建设用地面积约1.5万平，二期建设用地面积约4.3万平，总建筑面积30万平，更新主体为深圳市乐安房地产有限公司，远洋控股公司，项目即远洋新天地。

港台片区旧改：项目建设用地面积14.33万平，规划总建筑面积62.28万平，分四期开发，综合容积率4.35，其中住宅34.43万平。商业14.85万平，商务办公8.2万平，酒店式公寓3.1万平。公共配套设施1.69万平，保障性住房1.4万平，停车位共5200个。大一期为海航城，目前已经售罄。

南联简一简二黄龙陂片区改造（莱蒙都会春天）：莱蒙都会的占地面积约为22万平，规划总建筑面积约为105.6万平，其中酒店式公寓建筑面积约为57.0平，商业建筑面积约为20万平，目前还在拆迁中。

地块信息

杨梅岗、格水村改造早在2008年就列入深圳市城市更新改造计划，项目总体改造范围约为40公顷，现状为私宅、厂房，其中旧屋村占地面积3.6公顷，非农建设用地12.33公顷。

项目1期于2015年09月16日取得LG-2015-0081号《建设工程规划许可证》，已于2016年开盘。

项目2期分为2个地块，用地面积分别为2.9万㎡及1.4万㎡，土地性质为二类居住用地，使用年限为70年。

项目整体规划

项目位于龙岗中心区东侧的新生片区，碧新路与新生路东南侧，是由广田控股集团旗下房地产开发企业朗泓地产开发，项目总规划占地约43万㎡，总规划建面约120万㎡，整体分5期开发，建成后将成为一座集居住、生态、文化、教育、体育、购物、办公、旅游休闲于一体的城市人文综合体。

社区内配套有九年一贯制学校、2所幼儿园、4座主题公园、体育场馆、医疗及其他公共配套等。并对原有客家民居——梅冈世居采用“修旧如旧”的手法进行修缮。

项目一期于2016年九月推出6栋高层及超高层产品，共1006套住宅，目前剩余部分建面约为156-166平大户型在售，均价约4万/平，毛坯交房。

二期位于龙岗区龙岗街道杨梅岗社区，地处龙岗仙田路和新生路交汇处，总占地面积约6.5万㎡，以井田路为界分为两地块。

其中，02-01地块建设用地面积约2.9万㎡，总建面约14.6万㎡；02-02地块建设用地面积约1.4万㎡，总建面约7.8万㎡。

项目2期主体结构已基本完成，现在主要在做外墙，主推建面约71-212平住宅单位，样板间已开放，预计10月份将入市，毛坯交房。

不利因素分析

项目周边多为工业用地，对面即为田祖上村，环境和视野景观较为一般；另外，临近路边的单位需要注意会有一定的噪音的影响。

项目对面的田祖上村，内部整体环境较为嘈杂，不过，由于都是低矮建筑，周边视野倒是较为开阔。

综合评价

①优势

1、东进战略后，政府加大了对东部特别是大龙岗中心城及周边区域的资源投入，规划的地铁线路时序提前；

2、旧改也将陆续启动，较长期的持有或者生活圈在周边区域刚需可以重点关注下此区域，区域内市貌将会有较大提升，慢慢和龙中协同发展。

3、项目体量较大，自身配套较为完善，未来旧改完成后，自成一体，改善周边环境和面貌的同时，丰富片区的配套。

龙园大观二期取得了预售许可证，目前已在规土委官网公示，本次的楼栋位于1栋ABC座、2栋ABC座、3栋ABC座，共1014套房源，户型建面约71-212㎡，整体均价在4万/㎡，总价在301-789万/套，已于今天下午开盘。

部分备案价格