香山美墅·云颂备案名：香山里花园五期

项目由深圳华侨城房地产有限公司开发，其隶属于华侨城集团公司，现为上市公司华侨城股份有限公司的全资子公司，是国家一级房地产综合开发企业，成立于1986年9月。

公司持续领跑现代服务业成片综合开发运营领域——涵盖了现代房地产开发的各种形态，包括商品住宅、公寓、商业、写字楼、厂房等，如波托菲诺、侨城馨苑、东方花园、锦绣花园、曦城、浦江华侨城、波托菲诺商业街、汉唐大厦、OCT-LOFT华侨城创意文化园、欢乐海岸、苏河湾、高尔夫球俱乐部等，是建筑类别最齐全，产品线最丰富的房地产企业之一。

目前深圳范围内建设中的重要地产项目有华侨城大厦、红山6979商业中心、香山里花园五期、华侨城创想大厦和天鹅湖花园三期等。另外，还有宝安滨海文化公园、华侨城光明小镇等重大休闲娱乐旅游项目稳步推进中。

区位概况

①项目整体区位及交通

项目位于华侨城西北片区，由侨北街、侨北三街、侨北五街和北环大道辅道围合而成，占地面积约3.7万㎡，建筑面积约19.2万㎡，容积率3.62，绿化率40%。周边为香山里系列前期产品，旁边有已投入使用的香山里小学。

【地铁】华侨城片区内有地铁1/2号线交汇，但项目与这2条线路的地铁站点步行距离都在1.5公里以上，轨道交通出行较为不便。

【自驾】项目整体区位不错，去福田和南山经济中心区，比如科技园、会展中心和车公庙等企业集中区域的距离并不远，周边有北环大道和京港澳高速等快（高）速路，整体自驾条件尚可，但早晚高峰北环科技园段、沙河西路和深南大道部分路段容易发生拥堵。

【公交】附近有“香山里花园公交总站”、“侨北三街”和“北环龙井天桥”等公交站点，公共交通出行总体尚可。

位于香山里小学对面的“香山里花园公交首末站”距离项目不远，目前有m486路和高峰专线102路这2条公交线路，可以通往南山科技园、新安和宝安客运中心等地。

另外，项目不远处的侨香路目前正在进行改造，将成为深圳的首条“智慧道路”，从6月15日起封闭部分车道施工，预计8个月后完工启用，届时将实现实时调整红绿灯*、路灯杆上有屏幕显示最近的公交到站信息等，多方位体现智能交通。


（人车感应控制）

侨香路西段与北环大道、深云路、福龙路相连，长期存在大货车、泥头车、搅拌车违法通行的现象。侨香路智慧化改造中，有一个功能是在其接北环的驶入方向路面设置重量和轴数传感器，大货车冲禁令、超限超载、泥头车撒漏泥土、超速、噪声污染统统都能感应并传输给执法部门，有利于实现及时监控与处理。


（路面设置传感器自动感应大货车、泥头车违章）

这个改造工程，应该来讲，对新天鹅堡项目的影响最为明显，未来将控制侨香路的泥头车数量，可以改善片区交通环境和泥头车噪音等影响，对香山里社区的影响则比较间接。

②华侨城片区的特色

我们通常所认知的华侨城片区的范围其实是包括广深高速公路、侨城东路、深南大道、沙河东路所围合的区域，总用地面积620.27公顷，具体范围如下图所示。政府将其作为全市宜居环境示范区，应延续并提升其良好的空间环境特色，实现区域协调融合发展，打造以人文本，多元、绿色、活力的低碳人文综合社区。

华侨城片区作为深圳较为传统的豪宅片区，地处深圳中心地段，地铁1/2号线汇聚于此，交通便利、环境优美，周边自然资源丰富、人文艺术设施聚集，是深圳为数不多的低密度人文优居生活片区。

功能布局上强调功能混合，居住、旅游、商业和产业区相互融合（这点老牛非常赞赏，比传统的科技园和龙华那种职住分离的模式要好很多，减轻了交通压力和*成本）；交通组织上强调人车分行，重视慢行系统的规划，尽量避免过境交通穿越本区；内部道路系统以自由式、丁字交叉；在城市设计上强调设计结合自然，注重城市公共空间的规划设计等这些规划理念都是非常独特而有借鉴意义的。


（片区内部交通系统实拍，摄于2018年8月）

片区拥有26万平米燕晗山、6万平米蒂诺山、4万平米天鹅湖、7万平米燕栖湖等优质山湖资源；另外，还有知名美术馆、酒店和主题公馆等休闲文化资源，整体密度较低，居住环境非常不错。


（燕栖湖实拍，摄于2018年8月）

燕栖湖和天鹅湖是项目附近非常重要的2大湖景资源，项目虽说不能拥有一线湖景，但作为日常休闲好去处也是非常不错的选择。


（天鹅湖实拍，摄于2018年8月）

新房市场方面，随着片区土地逐渐开发殆尽，新项目主要以零星小体量住宅项目为主，近些年接连入市的有燕晗山苑、华侨城LOFT公馆、香山里系列，以及新天鹅堡（天鹅湖）系列等。新盘主要以大户型产品为主，总价多高达千万以上。

未来新增的供应量主要来源于白石洲旧改以及华侨城的一些工业区旧改。

项目周边的各类配套及旧改规划

①商业配套

项目附近的商业配套现在有方大城、宜家、纯水岸社区内的“百佳超市”，稍远一些可以开车到益田假日广场、万象天地和欧洲城等大型购物中心。

万象天地，于2017年9月27日开业，现已运营得非常成熟，成为周边居民休闲与项目直线距离仅约1.6公里，但实际驾车距离则在4公里左右，主要在于路途中间多了几个立交，需要绕行。

②教育配套

项目周边有新安职业技术学院、香山里小学、南山第二实验学校和沙河小学等教育资源，目前在香山里小学和南山第二实验学校的学区范围内。

按照目前的划分，项目在香山里小学的学区范围内，中学则是在南山第二实验学校初中部。香山里小学是一所新建学校，主要服务于华侨城西北片区小孩的受教育需求，生源相对纯粹。由于项目距离两所学校的距离都不算远，日常上学较为方便。

香山里小学于2017年5月正式招生，现有7个教学班。学校位于南山区华侨城侨北三街68号，占地面积18711㎡，总建筑面积19262.68㎡。学校功能室齐全，拥有近700㎡ 的STEAM空间、400㎡ 的复式图书馆、300㎡ 的童趣乐园、1200㎡ 的室内综合运动场馆、500㎡ 的艺术长廊和200㎡ 的心理梦工厂。

南山区第二实验学校（九年一贯制）的学区覆盖较为广，生源相对较杂，在南山区属于中等偏下的初中。深圳市南山第二实验学校，坐落在深圳市华侨城，是一所九年一贯制学校。该校分小学部和初中部，建于2002年，原校名中央教育科学研究所南山附属学校(简称央校)，后于2014年6月央校更名"南山第二实验学校"。

③文娱配套

丰富的休闲文化娱乐资源配套是项目的优势所在，项目所在华侨城片区，集聚了众多的休闲文化资源，整个香山里系列、天鹅堡系列和波托菲诺系列连成一片，构成低密度人居高地。

周边有燕栖湖、天鹅湖、华侨城高尔夫俱乐部和燕晗山等自然生态资源，有欢乐谷、沙河公园等休闲娱乐场所，还有众多美术馆和学校，文娱配套非常强大。

④医疗资源

距离项目最近的应该是华侨城医院，稍远一些还有“港大医院”“南山医院”等优质的医疗资源。

华侨城医院，总建筑面积1.6万㎡，医院成立于1985年，隶属中央企业华侨城集团公司，是一所功能齐全、设备先进，医疗服务质量稳定的现代化综合性医院。

⑤周边旧改情况

项目周边正在建设中以及规划的旧改项目不少，其中体量最为恢弘的沙河五村城市更新单元，也就是我们常常所说的“白石洲片区旧改”，而北环以及侨香路以北则都是以产业旧改为主，比如“美景工业苑城市更新”、“侨城北工业区更新单元”等。待这些旧改完成，未来项目周边的配套将会更加完善。

目前，白石洲片区的旧改进度较快的是深业沙河世纪山谷和深业沙河鹤塘小区、沙河商城更新项目，深业的这两个项目，是白石洲率先发力的标杆项目。这对于项目来说，有着丰富其周边配套、改善其周边环境的作用。


（深业世纪山谷，图片来源于深业集团官方网站）

地块信息

项目由深圳华侨城房地产有限公司开发建设，位于南山区华侨城西北片区，宗地号T309-0165，该项目于2016年12月取得《建设工程规划许可证》。

项目总用地面积约3.7万㎡，总建面约19.2万㎡，容积率约3.62，绿化覆盖率40%，建筑最大高度为141.5米。单从容积率和绿化率指标来看，密度并不算高。

项目整体规划

项目占地面积约3.7万㎡，总建筑面积约19.2万㎡，容积率3.8，总共有3栋超高层建筑构成，主推125-175㎡3-4房产品。

项目总平面图如下图所示，由3栋超高层住宅组成，每栋住宅分为A/B座，设置2层地下室。其中1栋共45层，2栋44层，3栋46层。旁边有香山里一期、二期和香山美墅等，西南侧有投入使用的香山里小学。

周边高层建筑物较少，且有沙河高尔夫和大沙河公园的自然景观资源，超高层单位的视野景观较可。

不利因素分析

项目周边的不利因素主要有：

来自北环大道的噪音，作为一条较早建成的快速城市干道，车流量较大，容易给临近单位带来噪音影响。

沙河变电站所造成的视觉观感上的影响，相对来讲，选择中高楼层视野相对较开阔，受变电站视觉影响作用较小。

由于北环大道和沙河变电站都位于项目的北面，因此靠南面的单位相对来讲受影响程度会低一些，如此的话，朝向和噪音友好都能兼顾一下了。

综合评价

①优势

1、项目地处华侨城片区，坐拥华侨城强大的资源，周边有香山里系列、纯水岸系列等高尚住宅片区，整体居住氛围较为不错。

2、附近有南山第二实验学校、香山里小学，教育配套虽不算特别出彩，也还算方便。

3、周边高层建筑物不多，且有沙河高尔夫和大沙河公园的自然景观资源，超高层单位的视野景观较为不错。

4、周边已经在建设中的以及规划中的旧改项目不少，未来建成后会丰富项目周边的配套。

②劣势

1、与沙河变电站距离太近，可能会带来视野景观方面的影响。

2、整体配套和公共交通条件比较一般，由于太靠近北环，未来可能会有不少单位面临噪音问题。

建筑面积约125㎡户型（A户型与C户型为镜像户型）

主要面宽朝向西南或者东南，大开间短进深。动静分区布局主要生活空间优势朝向，功能空间集中在弱势区。客厅拥有大面宽采光明亮舒适，侧位阳台宽大空间实用性能高，又不影响室内进深，居住静区连贯紧凑设计合理。缺点是采光面稍有偏弱。 

建筑面积约137㎡户型

朝向东南或者西南，通透布局， 侧出阳台客厅大采光面明亮舒适。 功能布局合理，主要生活空间南向，主卧空间宽敞舒适自然通透，卧室之间承重墙设置少，客根据自身需求改造。

建筑面积约167㎡户型

位于1、2栋B户型，阳台朝向东向或者西向，动静分区布局却有较强的通透能力。从户型格局上来看属于125面积段户型的升级版， 侧出阳台大面宽三面采光，室内光线充足。 主卧东南或者西南向明亮舒适日照充足， 厨房可与生活阳台融合并且可提供餐厅位的自然采光性能。

建筑面积约171㎡户型

位于1、2栋A户型，朝向正南或者西南，通透格局端头位置，大面宽短进深，客厅宽敞舒适大采光面。主卧自然通透三面采光，主要生活空间南向，餐厨空间联系紧凑。入户门自成玄关对室内隐私起到良好保护。

建筑面积约175㎡户型

项目最大户型，朝向正南或南偏西，格局与171户型类似，在居住空间的尺度方面有所提升，独立入户玄关设计，具有较强的功能价值。两座建筑的连接处，南向视野稍微受临近户型影响。相比175户型来说主卧衣帽间少了一个可自然通风采光的小窗。

总结：

一改华侨城在户型方面的风格，户型设计科学巧妙甚至弱化了朝向的概念，尽量避免了之间影响，各单位发挥自身优势 。

低覆盖率视野宽广，北向受到一定的道路噪音影响但与声源有一定的距离，噪音尚在可接受范围内。

距离变电站较近可能会造成一定程度上的心理影响。

香山美墅·云颂获批预售许可证，备案名为香山里花园五期，共备案836套房源，户型建面约125-176㎡，整体均价82817元/平米，单价区间约7.4-9.4万/平米，总价区间在963-1650万/套。