菁英-智慧领寓备案名：菁英-智慧领寓

【周边配套】

107国道与广深高速对宝安的纵向通勤交通起了很大的作用，但却对横向交通及一个区域的一体性伤害很大，有时要到对面去车辆*须要绕很远路，行人也*须跨过天桥，项目正好就处于这两条道路的夹缝区域，有点尴尬。

项目附近有几个商品住宅，算是福永的商品住宅较集中区域，项目所在区域整个大环境以工业区以及民房为主，临街式商业还算可以，但稍微体量大与高端一点的商业需求*须去到远处的次新盘怀德公元下面的益田假日天地。但生态资源相当丰富，西边是立新湖，东边是凤凰山。但项目北边有个很大的建筑机械卖场，相信很多走107国道的朋友都有看到过，老牛曾经从旁边的凤凰花苑登高俯视过，那一排排的挖掘机，场面十分之壮观。

教育方面如福永中学及凤凰学校、立新湖外国语这类公立学校离项目都较远，但项目商品房部分以商业为主，这些因数不在考虑范围之内。福永人民医院与福永医院离项目都较远。

旁边的凤凰花苑及前年才入市的其二期同和悦园二手房报价都在4万多，其他几个稍微旧点的商品住宅报价也近4万，而不远处临立新湖的御景水岸花园还有新房别墅在卖，报价9.5万。

凤凰山森林公园

凤凰山森林公园位于深圳市宝安区西南部的福永镇凤凰村，跨福永、西乡、沙井、公明、石岩五个街道，占地面积约24.8平方公里，是深圳市规划重点建设的森林公园之一。景区已建成福永凤凰主入口及沙井观音庙、西乡黄麻布、福永虎背山三个次入口。

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来源于百度百科

凤凰山有着非常浓厚的人文气息，而且深圳的善男信女们都知道，凤凰山是个求姻缘非常灵验的地方。

立新湖战略新兴产业聚集区——打造升级版松山湖

立新湖战略性新兴产业集聚区，位于凤凰山大道、凤塘大道、宝安大道、福洲大道、广深高速公路围合区域，总规划面积约6.57平方公里。园区共有规模以上工业企业八十多家，总用地514.12公顷，其中城市建设用地324.25公顷，占总用地的63%；水域和其他非城市建设用地189.87公顷，占总用地的37%

松山湖科技产业园的发展目标是“以先进工业和高新科技产业生产及研发为主的综合性生态新城”，立新湖和松山湖在园区规划上颇有些异曲同工之妙。

园区产业定位为新能源、新材料、节能环保等新兴产业研发基地，国内外著名高校、科研院所产学研基地，高新技术企业孵化基地，将建设七大科研、总部园区，分别为：总部研发基地一期、总部研发基地二期、新能源产业研发基地、新材料产业研发基地、节能环保产业研发基地、产学研基地、高新技术企业孵化基地。

在产业园区最核心的部分—产业规划上，立新湖则从基地规划建设伊始，就秉承着“高起点规划”的原则，其对自身产业现状认识、定位的清晰度和产业规划的标准远高于松山湖。

【周边城市更新】

目前宝安区福永街道约13个旧改项目，其中中粮立新湖项目和鸿荣源塘尾项目仅在宝安日报有文字报道，怀德社区整村统筹也尚无具体数据，目前已有数据显示的拆除重建有地总面积约83万平方米。

福永目前有5个超大规模旧改项目，其中怀德社区整村统筹旧改约200万平方米，规划千万级大盘。中粮立新湖项目媒体文字报道占地约66万平米。和平旧村改造规模达24.5万平方米。鸿荣源塘尾工业区预估约40万平以上的旧改体量和华强塘尾*工业区旧改17.3万平方米。

5个项目中仅“和平村旧改项目”和“塘尾*工业区旧改”为规土委公示的更新单元，其他仅有媒体文字报道，目前仅作参考。

其实福永最大的利好是以新国际会展中心为中心的空港新城规划，但空港新城依西部沿海而建，而项目在福永的较东边位置，利好影响有限。

【项目交通】

项目虽然紧挨107国道及广深高速，但要从107国道往南通达市区内*须要往北走一段路调头，而且要上广深高速也*须经由107国道调头，到福永立交那才有出入口。

福永目前已有1条地铁11号线，在建20号线及准备动工的12号线，但可惜的是这几条项目与我们这次的项目都没有缘分，但看深圳地铁的规划总则里，项目附近规划有一条南北纵向的26号线，及一条横向的30号线，但都属于超远期规划，暂时没影。

【小结】

1. 项目所处位置属福永商品房较集中地区，周边生态资源丰富，可位置离福永最大的利好——空港新城离项目距离过远，短期内利好难以辐射。

2. 项目主体为保障房，可售部分为小面积段商务公寓及4.5米层高商办产品，此类产品偏向投资，建议以长期持有为主，看重租金收益与回报，多益于商业与产业的人流支撑，项目旁有立新湖战略新兴产业聚集区，有一定的产业人流支撑。

3.项目紧挨广深高速和107国道，驾车通行于市区还算方便，可惜现有轨道交通离项目较远，虽有轨道交通规划，可都属于远期规划。

项目是由保障性住宅、商业办公、商务公寓和部分底层商铺组成，总占地面积约2.9万㎡，总建面约14.18万㎡，容积率4.1，因项目特殊性，车位配比仅656个。

其中4栋保障房呈L型排布，共1211套房源，其中两房1142套，每套建筑面积约66-67㎡；三房69套，每套建筑面积约84㎡。

本次对外发售的为1栋商务公寓和1栋商业办公产品，则分布在小区两端，其中南端的商务公寓19层层高，每一平层分布为3梯16户，共246户，只有A户型38-42㎡、B户型68㎡两种种户型。

而4.5米层高的商业办公产品则是14层，共有294套，具体面积段不详，但是近年随着住宅供应的收紧，此类房源因有着使用空间大，功能灵活等好处在市场上受到青睐。

商务公寓产品为非毛坯交楼标准，商办产品则是毛坯，另外项目还带有118套底商，分布在各个楼栋下面。

商务公寓为3梯14户，共246套，A、B两种户型结构：

A户型 建筑面积约为38-42㎡

B户型 建筑面积约为68㎡

从平面图可以看出，A户型分布最多，居于中间位置，单面采光，B户型为端头户型动静分区。

A户型  建筑面积约38-42㎡   单房

项目主力户型，单面采光，由于户型开间4.15米，设计有生活阳台，极大了改善了小户型采光问题，厨卫分明，玄关和厨房通道节约了部分面积，基本可以满足日常需求。但卫生间为暗室，需要机械通风。

02、03号房，西南朝向，低层或受附近工厂噪音污染。

06-10号房，东南朝向，具有不错的山体景观，06、07户型处于电梯口，私密性会受到影响。

13、15、16号房，西偏北，冬日采光不足，夏季或受到一定的西晒影响，但高层可看立新湖，具有不错的生态景观。

B户型 建筑面积约为68㎡  两房

户型方正，双面采光，开放式厨房节约了过道面积，客厅开间3.3米左右，带1.2米宽阳台，功能分区完善。2个卧室开间都可达3.1米左右方正实用。玄关处设计单面墙体，使得房子私密性更佳。

一层有4套B户型，分别居于端头位，11号房东南朝向*，两面采光，前面无遮，05、01号房次之，西南朝向，其中05号房次卧东南景观稍优于01号房，12号房，西偏北，也基本满足日常通风。

总结

户型设计方正，布局科学合理，设计有生活阳台，舒适度较佳，具有良好的居家功能。

带精装修交楼，片区内多为大户型，此面积段产品，适合青年刚需过渡，投资亦可。

周边生态环境不错，高层可看立新湖，不过距离地铁11号线稍远，需公交换乘。

碧桂园领寓（公寓部分），即备案名为“菁英领寓”于4.13日获得预售许可，已在规土委官网公示其备案信息，共备案956套房源，其中652套住宅产品实为安居型商品房，分布在2、3栋，*销售价格为24857.7元/㎡，其余为245套公寓产品和58套商业、1套其他用途产品。

其中公寓产品的户型为39.07-67.71㎡，位于1栋2-19层，备案均价为42631.1元/㎡，总价167-322.6万之间。商业则分布在1栋、2栋、3栋的1层共计58套房源，备案均价为59950元/㎡，总价253-1312万。

此次推出公寓分布在1栋，为每层14户，户型建面为39.07-67.71㎡，单价区间在4.02-4.82万/㎡之间，,总价167-322.6万之间，套均总价在206.9万。

单价*的房源为316户型，单价在4.02万/㎡，总价为167万。*备案单价为1栋的305房源，单价均为4.82万/㎡，总价为322.6万。

39.07-39.58㎡户型，共36套，单价区间在4.35-4.44万/㎡，总价区间在170-174万。

41.52-42.05㎡户型，共138套，单价区间在4.02-4.73万/㎡，总价区间在167-197万。

66.91-67.71户型，共71套，单价区间在4.03-4.82万/㎡，总价区间在269-322.6万。

注：以上价格均来自规土委官网公示的备案价格，仅供参考，开盘价格以开发商为准。

更新*：2018-04-13

碧桂园领寓，即备案名为“智慧领寓”于4.4日获得预售许可，共备案908套房源，其中557套住宅产品实为安居型商品房，分布在1、2栋，*销售价格为25346元/㎡，其余为292套办公产品和59套商业产品。

其中办公产品的户型为48-67㎡，位于3栋2-14层，备案均价为46973元/㎡，总价212.8-309.9万之间。商业则分布在1栋、2栋、3栋的1层共计59套房源，备案均价为66549元/㎡，总价128-652万。

此次推出的3栋为1层23户，户型建面为47.93-67.06㎡，单价区间在4.44-5.01万/㎡之间，总价区间在212.8-309.9万之间，套均总价在229.1万。

单价*的房源为201户型，单价在4.44万/㎡，总价为212.8万。*备案单价为3栋的1306房源，单价均为5.01万/㎡，总价为240万。

47.93-47.94㎡户型，共262套，单价区间在4.44-5.01万/㎡，总价区间在212.8-240万。

50.29-50.3㎡户型，共17套，单价区间在4.53-4.97万/㎡，总价区间在228-249.8万。

63.91-67.06户型，共11套，位于2-41层，单价区间在4.51-4.64万/㎡，总价区间在288.3-309.9万。