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参考均价:43000元/㎡房贷计算器 销控表
  • 华盛新沙荟名庭三期(备案名)
  • 住宅
综合体成熟片区自带大型商业
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户型:一房(3)、二房(1)、三房(5)、四房(2)全部户型
总房源:2399
开发商:深圳市华盛置业有限公司
项目地址:宝安沙井街道新沙路与永通路交汇处 地图查看

项目最新动态

2017-07-06

华盛.西荟城四期:在售C栋大户型单位,建面138-160平毛坯4房,整体均价约43000元/平。

2017-06-12

华盛.西荟城四期:在售建面138-160平大户型毛坯4房,均价约40000元/平。
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华盛.西荟城四期牛浩思楼评 全部楼评
更新时间:2017-02-22

深圳市华盛置业有限公司

周边规划


项目门口意向规划有一条18号线到平湖,线路属于超远期规划,具体线路及站点都未定,比较虚无缥缈。

 

周边旧改有:


金达工业区更新单元(星河荣御)

沙头松山片区更新单元(中熙香莎公馆)

沙井中心地区西片项目(拾悦里雅居)

卓越辛养工业区城市更新单元(卓越誉珑)

沙井商业中心城市更新单元

东塘旧村片区更新单元

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周边实景


西荟1—4期分别分布在新沙路与将军路交汇处的四个角落,讲真,老牛觉得这一带是沙井环境与配套最好的一带,与沙井其他地方老、旧、杂、乱不堪形成鲜明对比,这里宽敞崭新的柏油路与路边绿化,现代化先进建筑风格的视觉感,商品房的建设拉动区域配套形象升级的说法在此很好的展现。

 

图1是其2期智荟中心,也是沙井少有的综合商场,内带沃尔玛超市及各种餐饮及其他形式业态商业,楼上为公寓产品。

  

图2为项目最早的1期,底商已成熟。

 

图3为项目3期,营销中心就设置于此,老牛观察楼上住宅已有许多入住,但楼下底商部分还没完全入驻完,从此图角度也可以看到目前在售的4期。

  

图4为沙井街道政务服务大厅,处于项目1期与万科翡丽郡的夹缝之间。

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图1、图2,项目旁边沙井另一个比较有代表性的商品房——万科翡丽郡,采用的是西班牙式的建筑风格,两个盘形成了鲜明的对比,底商部分也相当成熟,生活气息浓厚。

 

图3、图4,众所周知沙井以小产而闻名,而项目北边的盛芳园更是沙井小产中的战斗机,如果不告诉大家这是小产的话,大家看这规模,看这品质,一定会觉得是个还不错的商品房。

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图1项目西北边,挨着盛芳园的卓越辛养旧改项目,已更名为卓越誉珑,但实际上是挡板围起2年了,并在去年8月举行了奠基仪式但至今依然未见动工。

 

据可靠路边社消息称,卓越誉珑是因为占地面积太大,需配建学校,但是卓越如果配建学校的话项目的盈利就会大打折扣,所以想收购旁边的厂房建学校,但厂房不卖,所以就一直这样僵持着。项目占地面积近6万平米,建面约22.3万平米。

 

图2图3为项目在卖4期北边,紧挨着的目前是个土丘,隔着土丘的是觉园新村,内还有项目的学位壆岗小学。

 

图4为项目通往宝安大道的必经之路——新沙路实景。

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周边配套


休闲购物:沃尔玛、周边小区底商、自带商业及珠江影城。

学校:壆岗小学、荣根学校、沙井中学。

医疗:沙井人民医院、壆岗医院。

交通:11号线,沙井汽车站。

 

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机场北一带因为11号线的开通打破了其通勤壁垒,项目对外宣传噱头方面,11号线也是其一大亮点。

 

百度地图实测11号线离项目最近的沙井站距离约1公里,老牛自己实测走了花了有近15分钟,不算乘车时间,一天来回走一趟就要花半个小时,这对于依赖地铁作为上班主要交通工具的人来说不管是时间和距离都偏长,所以从严谨的角度来说,项目只能算是地铁周边物业。

 

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项目学区学位——壆岗小学、荣根学校、沙井中学

  

原关外教学质量一直是个诟病,关外商品房一般没什么优质学位可言,这种现象在近些年来由好的学校组成联合办学集团才得已有所改善。沙井中学在2016年的升学率排名为103,排行一般。

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西荟城4期规划共3栋建面为64-160㎡的住宅产品,共约548套。

 

A栋主打建面64-76㎡的小户型产品,约推出335套,4梯12户。

B栋则主打建面87-89㎡的三房刚需户型,约135套。

C栋为建面138-160㎡的改善型大户产品,约78套。

 

户型预计于2017年底毛坯交楼

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4期1-3层为商业,4层为架空园林,5层以上为住宅。

 

车位500多个,基本保证1:1的车位比。

 

3栋住宅均为70年产权,于2015年拿地。

 

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项目1-4期被新沙路拦为南北两个部分,项目为西荟城的最后一期产品,沿新沙路规划有18号地铁线,开通后连接盐田-沙井区域,一期预计规划到平湖枢纽站,目前该地铁线路为远期规划,尚无具体建设时间。

西荟城整体户型的朝向都不好,唯有一个户型朝东南,连楼王单位都是西南朝向。以下户型图都是受到新政洗礼后才发布的,内阳台预留为一间房这个大家都懂的,所以老牛在此就直接把其说成一间房了。

 

先说A栋,这栋楼怎么看怎么像公寓,但确实是住宅,又分为两座,每座3梯6户,

 

02/06户型,2房2厅1卫约64—66平米

户型朝东北,朝内,看小区园林,无景观阳台,只有厨房带有生活阳台,客厅开间3.3米,偏小,进深6.7米,餐厅采光偏暗,厨房与卫生间靠内凹天井采光,偏暗,主卧开间2.9米,扣除墙体,摆张床应该就剩下0.2—0.3米的过道。次卧开间2.7米,扣除墙体摆张床基本就顶住了。

 

03/05户型,2房2厅1卫约64—65平米

就是02/06户型的镜像单位

 

09/10/11/12户型 2房两厅一卫约68平米

户型朝西南,朝外临街,会受西晒、噪音影响。除了建筑面积比上面的户型多个3—4平米,其他基本一致。

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01/07/08/13户型 3房2厅1卫约76平米

户型朝西北或东南,朝外,朝西北的对着其2期,朝东南的看民房。客厅开间3.3米,偏小,采光面也不足,进深7.5,餐厅偏暗,厨房与卫生间都有独立采光与视野。三间卧室朝向都一致,朝东北或西南,朝东北的看花园,安静,朝西南临马路,会吵并受西晒影响。最小那间房开间2.5米,进深可能才2米,不实用,最多做个书房或储物间,次卧开间2.65,摆张床就顶住了,主卧开间2.95,也偏小,但其进深3.4米,

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B座为塔楼,3梯5户

 

01户型,88—89平米3房2厅2卫

 

中等户型中的板楼,客厅与餐厅开间3.5米,客厅偏小并朝东北与餐厅南北通透。走道从客厅与餐厅之间过,不能摆放大件过过多家具。厨房带生活阳台,并且无遮挡,视野采光好。北向次卧与南向阳台预留次卧一个开间2.6米另一个开间2.8米,都偏小。主卧朝西南,看开间3.2米,独立卫浴设计,并可做到南北通透。老牛认为该户型是该项目80多的户型当中最好的户型。

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02、03户型,88平米3房2厅2卫

05户型86—87平米3房2厅2卫

 

这两个户型除了室内尺寸略小的差异及02、03是朝西南,05是朝西北以外,户型结构基本一致。以02/03为例,户型是通用常见户型,客厅开间3.55,偏小,厨房带生活阳台,厨房及公卫因建筑结构内凹原因,采光会偏暗,上方次卧及内阳台预留次卧的开间分别为2.7米与2.8米,相信减去墙体后一张床的长度足矣顶住,主卧独立卫浴,3.1米开间飘窗设计。

 

如果可以选的话,这3个类似户型的选择顺序应该是这样的02》03》05,首先,05户型的朝向为西北,这肯定要差于朝西南的02、03户型,其实02、03户型两个虽朝向一样,但03户型与旁边的05户型的采光夹角更小,而02户型与01户型之间的夹角非常大,不受此建筑内凹遮挡影响,并且更靠内花园。

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06户型,86平米3房2厅1卫

户型朝西北,客厅开间3.5米,进深8.2米,开间偏小、进深偏长,因此要借助客厅阳台采光的餐厅会偏暗。厨房带生活阳台,两个东北向次卧开间分别为2.8米与2.7米,偏小。主卧独立卫浴,开间3.1米。

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C座大户型,3梯3户,作为大户型楼王单位,整体朝向朝西南,也是一大诟病。

 

02户型,4房2厅2卫

这种端头式左右对称也是非常常见的户型,户型朝西南看花园稍受西晒影响,客厅开间4.2米,显宽敞。所有卧室都带有飘窗,右边主卧开间3.6米,独立卫浴设计,上方次卧开间3.1米,相当于八十多户型中的主卧大小。左边次主卧开间3.2米,旁边预留阳台开间2.7米,偏小。如果家庭人口数不多的话购买此户型完全可以把左右两个门封住,作为两个带衣帽间或书房、独立卫浴的套间使用。

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01户型,5房2厅2卫

03户型,5房2厅2卫

 

01与03两个板式户型构造基本一样,不同只在面积大小,以01户型为例,入户下方工人房开间2.3米,减去墙体厚度的话估计连一张正常长度的床都无法摆下,建议此房当杂物房使用,U型厨房设计,独立采光,视野好。客厅与餐厅的开间分别为4.8米、3.7米,客厅朝西南,看花园,与餐厅南北通透,但视野上会受到前面02户型的部分遮挡,两个南向次卧的开间分别为2.75米与3.25米,北向次卧开间3米,主卧开间3.5米,独立卫浴设计,并可以通透。

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在规土委的网站上项目的备案价是这样的:

A栋 64-76㎡(建面):备案单价约在3.86-4.5万/㎡之间,备案总价约在256-349万之间.

B栋 87-89㎡(建面):备案单价约在3.98-4.6万/㎡之间,备案总价约在344-404万之间.

C栋 138-160㎡(建面):备案单价约在4.2-4.9万/㎡之间,备案总价约在591-788万之间.

 

结合开盘当天一系列折扣及优惠下来,项目的实际均价是4万左右,而且最低价格可去到3.6万。

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按理来说新盘的开盘价格肯定会比周边二手房的价格至少略高,但该项目是个例外,项目前期的二手房报价在4.5万,这比作为新盘的4期还贵了5000多。

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比周边二手房价格还便宜的新房价格应该卖的不错吧?那实际的销售情况会是怎样的呢,下图是一张网友拍的销售情况,在市场监督管理局这么严格的监督之下,老牛相信这张销控表是真实的,可见总价低上车容易,而且单价也是最便宜的小户型卖的也一般。

 

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那,这是为什么呢?老牛认为有以下2点

 

一.虽然价格便宜,但是是西荟城这几期当中最差的产品

1.价格虽然便宜了5000,但前期项目户型赠送面积大,分摊下来其实价格差不多,而且4期大部分户型朝向都不好。

2.小区占地面积小,但小户型很多,造成的后果是多住户挤在过小的花园里,所以小区的舒适度会大打折扣。

3.该期地块处于西荟城项目整体的的东北角,周边接的是城中村与厂方,在周边环境上不如靠内与万科翡丽郡相连的前期。

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二.大市场环境原因。

从一张咚咚里西荟城4期意向购买群的截图当中看出了部分意向购买者不出手的心态,主要还是受大市场环境影响。

华盛.西荟城四期配套地图

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