①项目区位
项目原名博林西岸，也称万丰沙井旧改项目，总占地约4.5万㎡，总建面约18万㎡，其中规划住宅约11万㎡，含地下商业约达到2.1万㎡。项目距离11号线“马安山”站点较远，约1.2公里左右。公共交通条件较弱。

项目紧邻规划中的沙井海岸城旧改和万科上星工业区两大旧改项目，拆除重建用地面积约达到40万㎡的体量，预计两大旧改未来建设规模将达到约200万㎡。预计两大旧改会为周边带来大体量的商业配套和对片区环境的整体提升，预计3-5年内，区域建筑基本成型，未来或聚集较高人气，形成一个较强的宜居商圈。

沙井的商圈通常被理解为以宝安大道上沙井站两侧的，沙井老街商圈和沙井万丰商圈为中心。地铁11号线的开通为其沿线的旧改项目提供了更大的发展空间，多个旧改项目集中可形成集群效应，资源配套可共享。

【地铁】

项目距离地铁11号线马鞍山站直线距离1.1公里（百度地图测量，仅供参考），算是地铁11号线周边物业，不能算真正的地铁盘。

11号线作为城市快线，在交通出行的*成本上提供了重要保障。

而在建的地铁20号线，和地铁12号线，未来可以一定程度上缓解高峰期沙井去宝安老城区和南山科技园方向的压力。

【公交】

目前来看，公交线路主要集中在中心路上，项目楼下有新丰莛站，西北处沙井天虹商场线路较多，需步行700米左右，主要为环沙井街道内小巴和接驳机场东的西部公交，通达关内公交车则主要集中在宝安大道上。

【自驾】

上宝安大道，连接深南大道，直达南山、福田，不过一路上红绿灯较多。目前较为便利的出行线路，一般走沿中心路，沿107国道走新安片区，再进入深南大道，直达南山科技园、福田中心区等地。

【商业配套】
商业配套集中在项目北侧，有农批市场、义务商贸城、行色城购物广场、天虹商场，社区出行居民购物相对便利，但整体商业氛围不够。

沙井老中心比较繁华的商圈是原有的沙井老街商圈和沙井万丰商圈，主要集中在宝安大道沙井站两侧，其中沙井新天虹、京基百纳，距离项目较远。

在距离项目不远大致距离500米左右，沙井海岸城和万科星城也在建设当中，大体量集中式商业或引领马鞍山片区形成新的商圈。

【教育配套】
目前学区内对应宝安中学（集团）第二外国语学校，距离项目不远还有万丰小学、华一实验学校、开元学校、深圳上南学校，沙井现阶段来说学区一般，未来可寄望万科星城项目引入教育资源。

宝安中学（集团）第二外国语学校前身为上寮学校创建于1990年，于2011年扩建成为一所九年一贯制学校，学校东临107国道，西接沙井市民广场，地处沙井街道中心区，占地面积25918平方米，为九年一贯制学校，建设规模54个班，由2017年4月15日加盟成立。

【休闲、文化、自然资源配套】

沙井片区一直以来，工厂和小产权房相对密集，文化休闲相对比较匮乏，平常主要休闲有凤凰山、海上田园等自然资源。

距离项目较近400米左右有沙井市民广场，周边有沙井图书馆、新桥文化艺术中心，基本能满足社区居民休闲、文化等需求，另外位于中心路西侧有万丰公园和大钟山公园，于2017年完成升级，内部设有小型足球场、绿道等。

【医疗配套】

近年来宝安一直致力于医疗配套建设，就沙井区域而言，沙井人民医院、万丰医院，都有相对不错的医疗服务，另外在项目周边还有上星社康医院、沙井医院第二门诊、深圳天伦医院等。

据悉，规土部门已在“沙井中心西地区”法定图则中规划了一块建设床位800张以上三级综合医院的地块，位于宝安大道与北环路交会处，看未来是否将沙井人民医院迁至该址扩建为三级医院。

②周边旧改情况

沙井由于地处位置较为偏僻，长久以来开发企业介入较少，区域多以小产权项目为主。近年来随着轨道11号线的规划及开通，加上大空港的规划利好，开发商渐渐注意到了沙井这块潜力较大的区域，如万科、华侨城、星河、京基、海岸城、鸿荣源、卓越、恒大等知名开发企业通过城市更新项目纷纷入驻沙井片区，预计将会为片区带来众多品质楼盘，改善周边居住环境，加快片区发展速度。

沙井片区由于历史原因，几无空地可供开发，近几年的沙井商品房项目，如华侨城四海云亭、西荟城、万科翡丽郡、星河荣御、中熙香莎公馆等楼盘，均来源与城市更新旧改。目前沙井有20余个旧改项目，共约百万平的旧改拆除用地，主要集中在新沙路和南环路附近，是未来沙井新房供应的两大集中分布区域。

项目所在的南环路片区，周边聚集大大小小约6、7个旧改项目，多规划以住宅用途为主，且与福永规划的华强城、鸿荣源两大旧改距离约1公里半径，未来周边商品房较为集中，相对规划配套较为完善、互为补益，居住环境得以整体提升及改善，预计区域新盘将受到较强的关注。

更新时间：2018-05-16

①地块信息
根据原有的沙井中心区南片区的法定图则可以看出，在覆盖原有沙井规划中，大部分是以市政配套、商业、住宅用地为主，其中位于西南和东南处，显示有一定比例工业用地（棕色地块)，其中大部分工业地块，已作为旧改开发，未来主要变更为商业和住宅用地，如万科星城、沙井海岸城等。

不过对于区域内部分旧改项目，进展较为缓慢，需要进一步推动，提升整个街道的面貌。

参数剖析：
深圳市沙井万丰股份合作公司、深圳博林西岸置业有限公司的“博林君瑞花园”项目（宗地号：A314-0727）位于沙井街道，总用地面积45171.6㎡（其中道路用地面积5191.19㎡），容积率为3，地上规定建筑面积119940㎡，另有不计容地下商业面积15000㎡。项目于2016年12月办理建设工程规划许可（深规土建许字BA-2016-0047号）。住宅占地：109440㎡

建面6000㎡：街区型商业规模，可满足日常购物需求
车位1014个：总户数为1120套，车位比基本达到1:1水平，车位配比情况较好。
<90㎡单位占比80%：说明此楼盘比较偏向于刚需改善型的家庭定位。

自建3200㎡幼儿园配备社康服务中心、菜场。基本生活配套设施较为完善，生活便利程度较好。

不利因素分析

项目因道路分割成南北两个部分，不利于花园的整体性。目临路而建路口较多，容易带来一定程度的车辆噪音影响。

商业面积主要集中在北部区域，低楼层应注意商业带来的噪音与设备影响。

楼间距方面最小楼间距在20米左右较为一般，但楼栋排列比较科学楼栋之间遮挡情况不严重。

从楼座形状方面来看单层户数超过4户，如此不可避免会带来一些空间的相互遮挡，对通风采光有一定的影响。

车辆出入口位于E座对此座低楼层单位会有一定的噪音影响。

另外，项目周边的施工工地较多，如海岸城、万科星城项目，短期会有一定的施工方面的影响，如灰尘和重型车辆噪音问题。

综述

博林君瑞依托沙井发展现状，区域内小产权和传统加工工厂依然是待解决的顽疾，依赖大规模旧改改善区域商业规模。在粤港澳大湾区建设的大背景下，沙井有一定的地理位置优势，连接东莞长安、虎门，处于临海核心地带，其中陆续规划建设大空港、新国际会展中心等，势*也会进一步提升沙井的区域面貌。

项目紧邻沙井市民广场，生活配套趋于成熟，周边旧改也相继动工，未来也是该区域内重点规划的地段，距离地铁11号线步行稍远，11号线沙井区域内属于高架线路，周边社区具有一定规模，加上大型旧改项目的建设，未来可形成沙井新的宜居区域。

沙井在无更多新地块供应情况下，后期新房供应主要依赖城市更新，新房市场又面临持续限价，如果后期区域内无“地王”供应，后续只能依靠临海片区或房价普*来进一步推动市场，但沙井小产权市场活跃，且沙井的本土购买力雄厚，人口基数上由于坪山、光明等区域，后期二手房置换流通性会相对不错。

项目自身情况较好，密度相对较低，户型面积段适中适应人群广泛。从进度上看会在万科星城和海岸城之前开盘，未来配套共享，早推出的楼盘价格方面应会占有一定的优势。

更新时间：2018-05-18

目前已知CDEFG座户型，单层5户配置以90㎡户型为主，共有3个面积段90㎡、130㎡、160㎡。其中90㎡户型和130㎡户型各自有不同变种。如图所示将户型种类以不同颜色区分。

建筑面积约90㎡户型
ABCD户型 3房2厅2卫
E户型     3房2厅2卫
E2户型    3房2厅2卫

建筑面积约130㎡户型
A2户型  4房2厅2卫
AD户型  4房2厅2卫

建筑面积约160㎡户型
A户型  4+1 房2厅3卫

建筑面积约90㎡户型

ABCD户型 3房2厅2卫

分布最为广泛的户型，朝向东南或西南方向，动静分区布局主要起居空间朝优势朝向。因周边道路影响，朝向花园单位安静程度较好，而临路单位比较容易受到道路噪音影响。3.5米客厅开间在这个面积段是可接受水平，带1.55米宽阳台宽敞实用，租卧开间3.15米，次卧开间2.95米，主要居住空间舒适度较好，小房间由阳台改在，开间2.4米可做书房或单人房使用，餐厅位空间稍有不足可考虑卡座设计充分利用空间。

E户型 3房2厅2卫

分布与C、D、F、G座，朝向东南或西南方向，低楼层临路容易受到车辆噪音影响，通透结构横厅布局有力于空间利用通风采光。客厅开间3.4米与餐厅连在一起空间感较好，阳台宽敞舒适，主卧开间3.2米自然通透三面采光，舒适度较好。次卧朝向劣势方向空间较为一般，分离式卫生间实用性能较好，是三口之家居住优选户型。

E2户型 3房2厅2卫

只分布在E座朝向西北看花园，安静程度较主阳台光照属性偏弱对晾晒有一定的影响。对称式布局通风采光。客厅开间3.5米大阳台宽敞实用，两个主要卧室开间都达到3米或以上，居住空间舒适。厨房空间较好，图上没有设计餐厅位。可设计在书房位置。。

建筑面积约130㎡户型

A2户型 4房2厅2卫
分布于E座，通透布局，客厅朝向西北看花园，开间4.2米带1.85米宽大阳台舒适程度较好，主卧开间3.8米自然通透宽敞舒适。所有次卧开间都达到3米或以上居住空间较好，入户门方向对私密度保护提供很号的保护，南向小房间进深偏弱对于居家布局有一定影响。

AD户型 4房2厅2卫

分布于C、D、G座，通透布局朝向东南或西南。主要生活空间全部优势朝向，空间布局合理。主卧开间3.8米自然通宽敞舒适。所有卧室开间达到3米左右，餐厨空间使用合理，入户门位置极大保护室内隐私。整体来说全面优于A2户型，在价格上应有一定差别。

建筑面积约160㎡户型

A户型 4+1 房2厅3卫
项目最大户型，仅分布于F栋，东南向看花园安静舒适，主要起居空间朝优势朝向。客厅开间4.45米带1.7米宽大阳台宽敞舒适。主卧开间达6.3米自然通透空间阔绰。双套间设计所有房间开间都超过3米，比较适合家庭人口较多的家庭使用。主卧书房可根据自身需要单独使用。厨房从空间上上来说算是够用但对于这个面积段如果能再大一点更好。

户型尺寸方面客厅开间比较一般，相对更偏向于居住房间的舒适性。

90以下户型有通透和对称户型，在这个面积段是相对较为难得的。大阳台的设计有助于提高户型整体的实用性能。大户型入户门位置更好的提供对隐私的保护。

额外的使用面积比较一般，但也属于市场主流产品。部分户型的均好性不是很好，之间的差价可能会比较明显。

更新时间：2018-06-20

博林君瑞位于宝安沙井街道，于6月19日获得预售许可，目前已在规土委官网公示其备案信息，共备案866套房源，其中住宅729套，商业137套。

住宅：建面87.9-162.43㎡的住宅产品，分布在1栋C、D、E、F、G座，备案均价为4.4万/㎡，单价4-4.67万/㎡，总价357万起，套均总价429万。

商业：建面19.02-4754.54㎡的商业产品，备案均价为13.3万/㎡，单价6.94-19.64万/㎡，总价275万起，套均总价1330万。