松茂御龙湾备案名：松茂御龙湾雅苑

深圳市松茂房地产集团有限公司的前身为深圳市松茂房地产开发有限公司，成立于1998年1月19日，注册资金6280万元人民币，于2012年7月正式成立集团公司，改名为深圳市松茂房地产集团有限公司。除房地产公司之外，旗下还有集团子公司如深圳市中运泰科技有限公司、深圳市海天蓝宇科技有限公司、深圳市永信担保有限公司、深圳市青春实业有限公司等。现主要经营范围：房地产开发、建筑工程施工、物业管理、金融担保、投资兴办实业等等.松茂集团目前在建的项目还有松茂柏景湾，松茂塘尾项目片区

柏景湾也在宝安区西乡片区，但是在离机场更近的固戍，其与御龙湾有个相似处，也是在地铁11号线旁，项目目前的基本情况还不得而知。

松茂塘尾项目在光明新区的公明街道，目前已经在打地基了。

周围规划与配套分析（教育、医疗、文体、餐饮、购物、休闲） 

这是御龙湾营销中心内的规划配套图，由图可见，御龙湾周围配套那是大大的完善，但本人可以肯定的告诉大家，这图动了很大的手脚，地块的东西长度被大大的缩短了，而且把很多两块地合成了一块地，这样就让人感觉离宝安中心区的距离非常近。这也不怪他们，KFS一贯的营销手法，很多楼盘都这么干的。

那我们拿张真图出来，此图乃规划国土部门出的西乡片区的土地规划法定图则，本人截了一部分，其中黄色为一类住宅用地、红色为商业用地、粉红色为市政用地、猪肝色为工业用地。由此可见，该楼盘周围的环境还算不错，除了西边那块工业用地挨的相对近点以外周边都是住宅、市政、商业用地。

别说什么素质教育，在中国式的教育中没有什么比考试更重要的，学校好坏的比拼唯有升学率，孩子们的路都被定好了，哪个家长都希望孩子考上好的高中，再上好的大学。 下图为2013年深圳各初中的升学率，海湾中学在全深圳排在第51，在宝安排在第7，可见海湾中学的表现马马虎虎。

附近有好几所幼儿园，除了待建中的宝安区第二机关幼儿园为公立性质外其他几所都是私立的，分别为最近的宋庆龄阳光海幼儿园与崛起第二幼儿园、特蕾新海湾幼儿园。除了海湾中学有些负面新闻外，其他并无什么负面性东西，崛起第二幼儿园更是碧海代表楼盘圣淘沙的配套

最近的宋庆龄阳光海幼儿园为御龙湾隔壁大盘泰华阳光海的配套设施，占地4000平方米，建筑面积3621平方米，户外活动场地3200平方米，设14个常规班。 中国家长都有公办学校情节，毕竟公办幼儿园教学质量与监管都相对于到位些，而私立幼儿园以盈利为目地，经常会传出乱收费与苛减教育、生活质量等事件，但绝大多数私立幼儿园因收费普遍较高，质量也是杠杠的。到这里，希望其对面的宝安区机关第二幼儿园尽早筹备成立。

医疗篇：

人生有2个年龄阶段是要频繁往医院跑的。

一为幼年，孩子在幼年时期因免疫力差，经常不是这个病就是那个病，写到这里，笔者脑袋里不禁浮现出这么一幕——雷雨交加的夜晚，一还在襁褓中的婴儿啼哭不止，母亲一摸孩子的额头，啊！好烫！此时，父母一致决定要把孩子送去医院，匆匆下楼后撑着雨伞在蓬勃大雨中拦车，可是因下大雨，路上出租车实在稀少，就算有经过的也是车内有人。在大雨中显得那么的飘零、无助。

二为老年，人体就像机械，用久了会自然老化，要频繁的维修，为使其正常运行，还要长期保养。所以要经常往医院跑，因老人家毛病众多的原因，其自行前往实在另儿女难以放心，但儿女们在深圳有自己的一份事业，肯定很忙，经常接送肯定是不现实的。 如果

家附近就有所不错的医院，以上困难不就迎刃而解了？

深圳恒生医院是经广东省卫生厅批准投资兴建的集医疗，教学，科研，康复和预防保健于一体的三甲规模大型现代化综合性医院，地址位于深圳市宝安中心区西乡碧海湾，医院由门诊大楼，住院大楼，急救中心，医技楼，后勤楼及宿舍小区组成，总建筑面积达8万平方米，规划床位1000张，已经开放800张。

以下图显示出了恒生医院与御龙湾的位置、距离，鱼和熊掌不可兼得，说到这里肯定很多人会拍砖说医院离御龙湾太近了，这是买房一大忌讳。
但在笔者看来，感觉距离还好，其位置不是在正对面，而是在斜对面，而且隔了一道双向6条车道的马路。仁者见仁、智者见智，喜恶还是要看个人

御龙湾直线距离800米就是碧海湾公园，并建有登山道，如不想大汗淋漓的激烈运动，来场呼吸植物芬芳的散步或缓步登山这是处不错的选择。

西乡体育中心是该楼盘一个非常大的优势，距离近，体育项目齐全，但碧海湾公园距离达800米确实有点远，另碧海湾公园有许多地方未开放，被高大上的高尔夫占了，如果童鞋们不嫌贵的话也可以去来几杆。

 餐饮、购物、休闲篇：松茂御龙湾目前所挨住的西北、东南、东北临街目前并无配套商业入驻。西南方的写字楼华丽商务中心还在建设中。东北边据说有五星级酒店与影剧院入驻。

 

西南边在建设中的华丽商务中心

东北边传说中有五星级酒店与影院目前空空如也

东南方对面的泰华阳光海有其配套商业，挨着御龙湾这边的也是寥寥无几，门可罗雀。

西南方有个垃圾转运站

但泰华阳光海的西南边、东南边临街商业齐全，尤其是东南边的悦和路，正南方有家mall型综合体，内有超市人人乐、金逸影院。

人人乐与金逸影院

 

沿着阳光海东南边的悦和路走向西乡地铁站，发现这条路上好多餐馆，童鞋们细看下图。方便了下班回家后不想做饭的童鞋们。

 

人人乐基本满足购物需求，地铁西乡站旁还有一家天虹，因距离太远，所以木有列出，饭后或周末来场电影是种不错的休闲方式。

另这里要重点说明一点，项目与宝安机场的直线距离有8.8公里，但那只是到候机楼的距离，其跑道占地可是很大的。项目头顶航道，近机场，会受到飞机起降噪音影响

交通分析

 地铁：项目交通上一很大优势，东北边200多米的距离就是在建的地铁11号线的碧海湾站，因此，项目属于地铁物业，另该线路预计2016年就能投入使用，估计与御龙湾的交楼*差不多，到时入住后就能坐享其成了。

11号线设站：福田---车公庙---红树湾---后海---南山---前海湾---宝安---碧海---机场---机场北---福永---桥头---塘尾---马鞍山---沙井---后亭---松岗---碧头

换乘接驳站：
1.在福田与蛇口线、龙岗线换乘
2.在车公庙与罗宝线、西丽线、梅林线换乘
3.在红树湾与梅林线、蛇口线交汇
4.在后海与蛇口线换乘
5.在南山与宝安线换乘
6.在前海湾与罗宝线、环中线、西部深港快轨换乘。
7.在松岗站与6号线换乘

深圳地铁11号线全程51公里，宝安段全长32.6公里，只设17个车站，其中有地上11公里，设计时速达到120公里，因地铁11号线的定义为“机场快线”，而且站台设计较少.

 

 

另一条老地铁线路为罗宝线西乡站，从项目到该站地图上实测距离为1.1公里，经本人测试，从项目走到过该地铁站。
如果步行过去确实太远了，如要乘坐该地铁，建议在恒生医院站坐公车到此换乘。

下图为地铁11号线施工情况，遥看地铁站与项目的距离

公交巴士 
离御龙湾项目最近的是恒生医院公交车站

320路（起点：恒生医院，终点：东湖客运站，由恒生医院出发的第四站为坪洲地铁站，可换乘罗宝线） 

613路（起点：恒生医院，终点：七十二区总场，由恒生医院出发的第三站是西乡地体站，可换乘罗宝线）

718路（起点：恒生医院，终点：新安地铁站，由恒生医院出发的第五站是西乡地体站绕了路，不建议乘坐此车）

b631路(起点：恒生医院，终点：恒生医院，在西乡饶了一圈）

b633路（起点：新城联检站，终点：恒生医院）

B805路（起点：恒生医院，终点：银田工业区，该路也是在碧海片区轻轻饶了一圈）

b826路（起点：恒生医院，终点：宝安中心站）

m200路（起点：恒生医院，终点：南山科技园总站）

m313路（起点：西乡三围码头，终点：红树湾地铁站，途经固戍、西乡、西丽、再到南山）

m377路（起点：恒生医院，终点：金威啤酒厂，第二站到西乡地铁站，与罗宝线接驳）

m380路（起点：恒生医院，终点：宝城三区总站）

m382路（起点：恒生医院，终点：七十二区总站） 

 

 自驾：
从御龙湾去福田
以市民中心作为终点，测试距离为27km，
建议路线：西乡大道——107国道——北环大道——新洲路——红荔路

 

从御龙湾去南山
以南山区政府作为终点，测试距离为11.1km
建议路线：西乡大道——宝安大道——深南大道——南山大道——桃源路

 

旁边不远处就是今年才开通不久的广深沿江高速，去广州方便了，从御龙湾到高速入口实测为1.2km。

 

在南山上班或去南山的的童鞋可以来个短途高速。

 

霸气超宽双向8车道，自从有了它再也不用堵在沙井段了，但虎门大桥堵的话还是没办法

 

交通总结：
如果在关内上班的话在此居住，自驾方面不占太大优势，虽然早晚上下班高峰期南头关与同乐关并无堵得像梅林关与布吉关那么夸张，但也是会出现车多缓行现象。广深沿江高速南行可轻松的驶入南山的中心，如在那一带上班的童鞋倒是很方便，或者会有少部分童鞋经常要往广州跑的。公交方面恒生医院站大部分巴士都是在宝安内绕圈圈的，只有少数是往市内开，如要往市内跑的朋友建议做几个站换乘罗宝线，有好多路车都可与西乡站、坪洲站接驳。地铁11号线被定义为快线，从机场到达福田中心是其最大的优势，希望其尽快开通投入使用。

 

楼盘概况项目详解：
 
项目规模与概况：松茂御龙湾位于深圳市银田路与宝怡路交汇处,总体建筑面积约22万平米，涵盖住宅、商业、公寓等多种物业,项目分两期开发，拥有76-270平米全面积段舒居户型

占地面积：39062.99㎡
建筑面积：214846.50㎡
容积率：5.50
总房源：2079套
车位数：2044

5.50的容积率偏高了，车位与房源比基本可达1:1，物业管理公司及物业管理费、绿化率、入伙*目前还不详。

项目沙盘

原以为松茂会用自己的物业管理公司，可在市场监督管理局的网上发现松茂物业注销了，难道这就是松茂目前还没确定物业公司的原因吗？

总结：

作为一个新盘，御龙湾与周边年代不是很久远的二手房的绿化率，容积率对比都不占优势，现有配套也不占优势，但项目南边的华丽商务中心与北边的五星级酒店与影院如果建成，可与周边楼盘的配套来个并接一体化，那上的可不止一个台阶，不远处的地铁11号线碧海湾站是一大亮点，完善需要个过程。 

经上对比，其周边的二手房成交价格从2.6万到3.2万都有。项目预计在8月中旬会开样板间，9月开盘，先卖1栋和5栋，以上7种户型均有卖。朝北的基本上都是看花园的，除了5栋的89平3房户型外，其他户型的厅和主卧基本都能达到没朝马路，把7种户型的朝向采光在建筑学中都达到了个平衡点，但这里不得不提一点，项目户型普遍都是西南朝向，会受到西晒的影响。 

因目前还没明确交楼*，周围有好几个工地都在建设当中，华丽商务中心已小荷刚露尖尖角了，但东北边传说中的五星酒店和影剧院建设毫无动静，如拖的太久，拖到御龙湾交楼后才进行施工那十分影响居住感觉。 

项目是个高关注盘，宝安的碧海属于一个热区，大家都熟知大前海一体化的概念，海陆空轨并接。但现在整个深圳楼市属于一个观望浓厚期，如何才能让捂口袋的置业者打开口袋？楼盘是个好楼盘，价格方面谈一谈，如果开发商人情化一点，在开盘时能给出大家一个惊喜价，那么相信御龙湾还是十分卖座的。

目前主要在售为49-99㎡带装修现楼公寓产品，5梯19户，均价约6.4万/㎡，管理费为4.5元/㎡，70年产权，共有4种户型，分别是：

建筑面积约49㎡户型

建筑面积约57㎡户型

建筑面积约86㎡户型

建筑面积约99㎡户型

建筑面积约49㎡户型

最小户型朝向多样，客厅开间4.2米，带有进深1.5米大型生活阳台宽敞实用。10米进深良好的开间进深比空间布局科学合理，空间利用充分功能全面。

建筑面积约57㎡户型

与49户型布局相同，尺度有所增加。开间达到4.5米正东朝向。更大的室内空间在居住舒适度有所提高，同时在个性化方面打造有一定的发挥空间。

建筑面积约86㎡户型

端头户型，户型方正布局合理，具有良好的通风采光效果。客厅开间3.9米，带有1.5米进深阳台宽敞明亮实用价值高。主卧开间3.6米可向阳台扩展提高空间功能。明厨明卫带有独立生活阳台。具有良好的居住体验。

建筑面积约99㎡户型

非规则户型，但主要生活空间拥有大面积采光面明亮舒适，三阳台配置拥有更高的室内空间实用率。室内空间有较强的可塑性，比较适合对功能空间需求较高的需求。有一定的价格优势。

总结：

产品针对需求划分清晰，大阳台配置有效提高居住体验和实用空间的扩展；

空间尺度划分来看，主要面向对居住舒适度要求较高人群；

周边成熟完善的生活配套与产品的居住体验特点结合，对于自住过渡和投资人群都有较强的吸引力。

松茂御龙湾又推出新品，现楼备案的商务公寓，并在住建局官网公示，本次房源位于2栋，共282套，户型建面约49-100㎡，均价6万/㎡，单价区间在5.9-6.1万/㎡，总价区间在291-601万/套。

部分备案价格