英郡年华3·时光里备案名：东部英郡假日广场

开发商为深圳市东部开发（集团）有限公司，先后开发的房地产项目有：瑞河耶纳、翰岭院、悠然天地、英郡年华一二期、香山美树、天地峰景、万象天成等开发面积超过100万平。

【项目位置】

英郡年华3时光里地处龙岗大道地铁3号线丹竹头站，项目地铁直连入户，2站即到深圳东站（布吉站）。

项目所在地拥有便利的交通体系，目前已开通的轨道交通3号线和5号线经过该片区并设有布吉站和木棉湾站；

规划的地铁14号线预计2022年通车，届时3站即到福田黄木岗站。规划的地铁17号环线，连系罗湖中心区与龙岗平湖、布吉片区的轨道线路，线路起于罗湖火车站，并设有丹竹头与3号线换乘。

地铁14号线规划图

2016年，布吉规划提出“一轴五片”空间结构重塑布吉；将依托轨道交通3号线的布吉站和木棉湾站，沿龙岗大道，布置商业办公、公共服务、居住配套等城市功能，构建龙岗大道城市功能主轴线；以深圳东站为基础，依托产业转型升级，以生活居住、商业服务功能，提高居住生活环境品质，打造成为居住、产业、服务完善的综合区。

此外，产业方面也日益增强，布吉将构建更具竞争力的城市产业空间结构，建成与“商贸布吉、文创布吉、和谐布吉”发展定位，重点发展“四大产业”，即商贸流通业、文化创意产业、智慧城市产业、都市产业等。

多重优势的支撑为布吉未来潜在价值逆袭打下了坚实的基础。

【项目西面】

项目西面为罗湖方向，分布有大量的成熟住宅社区。如泰雅园、和谐家园、桂芳园等老一批大社区，现在片区的二手房均价因配套及之前户型的优势，价格也较高；鸿荣源尚峰、宇宏健康花园等新项目也在此方。

西面的丹竹头站除了现在的地铁3号线外，还规划有17号线在此交汇。

往西两站即到深圳东站(深圳的三大交通枢纽之一)，枢纽汇集了深圳地区往江西、湖南、湖北等地，是广深铁路及京广、京九铁路的部分客货运列车的始发和终到站，现可换乘地铁5号线。

远处的石牙岭公园，集休闲、娱乐、运动于一体现代化的大型“生态体育公园”，为辖区居民群众休闲、运动的主要场所，也是布吉街道*个公益性市政公园。

布吉街道图书馆也位于石牙岭公园内，建筑面积550平方米，馆内分大众阅览室、儿童阅览室和电子阅览室以及藏书阅览室四部分，首期藏书三万册。

【项目南面】

项目南面分布最近的为本项目的1、2期住宅，项目后拥有私家小面积的山体。

旁边的南芳学校，创建于2002年，是一所由学校董事会全额全资投入，依法创办兴建，经龙岗区政府主管领导部门批准注册，实行学前教育.小学.初中.教育为一体的全日制普通学校。

远一点分布有万科公园里、大族河山等小区。

临近的求水山公园，是深圳市旅游景点之一，公园占地53万平方米，主峰求水顶海拔253.26米，主峰可尽览深圳水库景色和眺望深圳美景。

远景是梧桐山生态区，深圳水库水源保护区。水域面积达3.65平方公里的深圳水库承担着香港总用水量70%和深圳总用水量43%的供给重任，被喻为“深港大水缸”。

【项目东面】

项目东面分布有恒大国香山（二手售价约4.4万/平）及新项目合正丹郡（目前售价约3.8万/平）。

远可见大望山小部分山体，为梧桐山风景保护区。

往东两站即是横岗商务中心。

【项目配套】

商 场：沃尔玛、民润超市、天虹商场、国美、顺电、壹加壹生活超市；

医 院：第三人民医院（约3公里）、康桥医院、百合医院；

银 行：中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、民生银行；

【周边旧改】

目前布吉片区大大小小近20个旧改处于入市与规划、拆迁建设中；

正在建设的旧改有招商三联片区旧改、大众山工业区旧（景华春天家园）、松元头旧改（中航华府花园）及百合项目等。

目前在布吉片区城市更新总面积约600万平米 ，这些旧改项目大多数用于规划建设保障房、住宅、学校、商业等。

京基木棉湾旧改：位于 3号线地铁沿线，现已启动拆迁，占地31.4万平，总建面148万平。打造集高档商业、商务配套并涵盖酒店项目于一体的超大综合体

兆业南门墩旧改：现也已进入拆迁的尾声，此项目建面约63万平，是集住宅、商业、办公集酒店于一体的大型综合体；

布吉文体中心：位于布吉街道行政中心西北侧，占地面积约1.94万平方米，建筑面积近7.7万平方米，2016年12月初开工建设，将规划建成文化馆、图书馆、电影院、剧场、文化展厅、书城、体育馆、特色文体(包含美术馆、艺术家工作室)以及配套设施。

布吉文体中心效果图

【项目概况】

英郡年华3时光里建面约40万平（3期建面约24.6万平），打造集住宅、商务公寓、购物中心于一体的都市综合体。

现正售建面约56-97平公寓、建面约87-113平住宅，建面约60-80平商铺；现参考均价4.3万/平，首付120万起。

近5万㎡的自有商业购物中心——星光MALL，以休闲、娱乐、餐饮、购物等完备的业态组合，目前，综合零售集团永旺、星美国际影城已入驻项目；未来，这里有望成为丹竹头片区人流的聚集地。

购物中心一层配置有集散广场，直接导入龙岗大道人流，二层设置地铁连廊（地铁连廊正在建设中），一方面可以为未来业主的居住、经营、办公带来了巨大便利；另一方面可*导入地铁3号线丹竹头站人流，对项目的商业价值有提升作用。

项目园林以自然之光为主题的设计元素，自然穿梭于广场、平台花园、丛林溪水、河马乐园、蝴蝶花园等景观中。此外还有康体广场和社区体育广场的设计，方便业主休闲。

点评：

1.开发商项目经验较丰富，开发过楼盘包括瑞河耶纳、翰岭院、悠然天地、英郡年华等开发面积超过100万平；

2.户型整体比较方正，住宅为71-113平2-3房中小户型为主，结构紧凑，适合刚需上车，商务公寓部分为48-97平1-2房；

3.价格方面，4万出头的价格，加上项目自身地铁接驳和商业综合体相较于周边二手房4-4.6万的报价会有一定优势，片区新房方面，除 了联美新天地，其它类似万科公园6号、健康花城已经在4.6~4.8万/平， 万科麓城、金御半山则更贵，在布吉片区来说，时光里作为新房性价比较高，是一个不错的上车项目。

4.项目的容积率偏高，1座靠近龙岗大道一侧的单位会有些噪音影响，另外产权仅40年。

项目户型整体比较方正，紧凑，户型区间偏刚需，定价居于片区低位，有商业有地铁，整体性价比较高，1栋靠近龙岗大道，外侧的两个71平单位噪音影响较大，3栋整体比较安静，北向可看园林。

【2、3、5座01户型87平三房两厅一卫】

客厅加次卧朝西北可看园林，主卧书房东南朝向，户型方正，动静功能分区，客厅开间3.5米稍窄，带个6平景观阳台，主卧空间相对舒适，约有14平，厨房窗口朝向天井，通风采光有一定影响。2、3、5座06户型与01单位为对称户型，除朝向差异外，其它基本一致。

【2、3、5座05户型89平三房两厅一卫】

与87平户型一样分布在2、3、5栋，主打户型之一，客厅及主卧东南朝向，两次卧朝东北，客厅开间和卧室略小于87平户型，但两次卧的尺度更舒适，厨房通风采光稍差。另外05户型与02户型对称，不同的是其客厅主卧朝西南，两次卧朝西北。

【3座03户型113平三房两厅两卫】

客厅主卧和一次卧为正南朝向，另一次卧朝东，布局方正，功能分区合理，带近8平的景观阳台，配置有生活阳台，安静，整体采光较好，与之对称的是04户型。

首推1、3栋房源，71-113平户型，住宅备案价4.2-4.5万/平之间，商务公寓备案价在3.5-4万间，开盘均价4.3万/平。