珑湾备案名：珑湾世界花园

项目开发商为中熙地产，公司成立于1994年，是一家以住宅地产、商业地产、工业地产为支柱，以金融投资、科技开发和物业管理为羽翼的综合性企业集团。

在深圳开发过香林玫瑰花园、香缤广场、香缇湾花园、香缤山花园、香莎公馆、珑湾上城、尚书公馆、香山美林苑等。

2016年香莎公馆正在热卖，当时就有网友戏称中熙卖万香莎公馆再卖中熙珑湾，不过香莎公馆当时由于纠纷沉浮几年后入市反响并不好，但和一旧改动体量更大，且推动顺利，或给沙井置业者更多期待。

项目效果图：

1.从片区角度看。

珑湾上城具体位于宝安区沙井街道南环路与西环路的西北交汇处，临近宝安大道、松福大道等片区主干道；

并对接广深沿江高速、深圳外环高速、广深公路等城市高、快速路，可高效接驳前海湾、南山科技园、深圳湾等深圳市域内的总部集群，以及东莞、广州等湾区城市。

同时，项目的东、西两侧分别布局有地铁11号线马安山站，及地铁12号线海上田园南站（在建中）；周边还规划有地铁18号线（规划中）、30号线（规划中），进一步完善、加密区域轨道交通网络。

此外，项目距离穗深城际沙井西站约2.1公里（百度地图测量，仅供参考），通过城际出行，串联穗、莞、深三城生活。随着2024-2026年穗深城际延长至前海及皇岗口岸工程完工（实际完工及通车时间以运营方公告的为准），还将进一步贯穿深圳发展主轴。

项目交通示意图：

由此可见，项目所处区位拥有多层次的对外联系通道，区位交通效能较为突出。若从宏观的发展战略来看，沙井片区还拥有几大突出的片区亮点。

一是，广深科技创新走廊节点上。该创新走廊在粤港澳大湾区视角下，主要依托广深高速、广深沿江高速、穗深城际等复合型的交通通道，在深圳区域内打造的空港新城等创新平台及多个创新节点，与沙井片区高度关联。

广深科技创新走廊示意图：

二是，前海扩容8倍贯穿沙井西。今年9月6日，深圳规土委正式对外公示了《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里，扩大了8倍，沙井的西片区几乎被全域覆盖。

前海扩容方案示意图：

沙井的两大重点板块“海洋新城”及“国际会展城”，与上述两大发展战略叠加关联。

其一，海洋新城（大空港半岛区），与项目距离约3.2公里左右（百度地图测量，仅供参考）。其官方定位是继前海之后，深圳又一个承载国家战略的稀缺性增量发展空间。将作为深圳连接海洋、联动大湾区的时代焦点，被赋予了极高的产业带动价值。

海洋新城范围示意图：

其二，国际会展城，与项目仅一路之隔（松福大道），规划范围约22.57平方公里，涵盖国际会展中心片区、海上田园片区和宝安综合港区，几乎覆盖了沙井片区主要的产业发展腹地。

国际会展城定位为“开放引领的国际会展门户区、创新共享的湾区科技新引擎、高效复合的西部城市中心极核、产城融合的绿色生态城区”，将通过构建“双岛三区多廊”的总体结构，打造宜居宜游宜业的国际化绿色生态新城。

国际会展城范围示意图：

2.从落地项目看。

依托宏伟的战略规划、良好的发展前景，项目周边已初步形成国际文旅设施、重点产业基地、多元生活配套等集中布局态势。

结合片区内的旅游业、海洋业、会展业、高新科技、金融业等综合发展，使沙井建设成为集生产、生活、生态为一体的综合城区。

项目周边规划示意图：

几个与项目比较相关，分量又相对高的，包括：

业态丰富商业配套组合。除自身大城配套及建面约2.2万㎡开放式商业街区外，项目周边布局有京基百纳、新沙天虹商场等商业，可满足基本的社区居住需求。

片区内还将诞生多个大型商圈，包括沙井海岸城（建设中）、鸿荣源壹方奥莱（规划中）等。

其中，沙井海岸城其一区商业体量约18万㎡，已与沃尔玛旗下的高端品牌山姆会员店签约，引入宝安区首家山姆会员店，提升片区品质生活。

项目周边配套示意图：

三大国际文旅设施齐聚。沙井将打破以产业、居住为主导的传统刻板印象，正在积极构建新海上田园、冰雪城和金蚝小镇，分别由华侨城、融创、华润等大品牌发展商操刀运营。

其中，华侨城新海上田园投入百亿升级，融创冰雪城将建世界最大冰雪文旅项目，华润金蚝小镇规划总体规模相当于4.4倍南山华润城。

项目周边文旅设施示意图，仅供参考：

一路之隔平安高科技城。该项目是沙井产业升级的体现之一，位于珑湾上城的东侧，仅相隔西环路。

将由平安集团主导，规划总计容面积约160万㎡，预计投入总额约150亿元，通过城市更新形式，打造成为平安科技金融与智慧城市创新中心。

平安高科技城示意图：

聚焦项目本体。

珑湾项目总占地面积约 4.9 万㎡，规划总建面约42万㎡，是涵盖住宅、办公、商务公寓、商业、等于一体的综合体。

另配建了一所9班幼儿园，规划有 27 班九年一贯制学校，构建功能复合的全系生活大城。

园林效果图：

项目分A/B/C三区开发，其中，A区（珑湾世界花园）住宅去年底入市，开盘当天即售罄；B区即为此批次入市的珑湾上城花园，也是大城住宅收官之作。

项目楼栋分布图：

目前已经获批预售的为珑湾世界花园和珑湾时代公寓，珑湾世界花园本次备案住宅770套（均价约5.3万/㎡）、商务公寓441套（均价约4.4万/㎡）、商业119套（均价约8.4万/㎡），均位于1栋、2栋；珑湾时代公寓本次备案商务公寓310套（均价约4.4万/㎡）、商业14套（均价约10万/㎡），均位于1栋。

以下为住宅部分的户型分析，建面约78-131㎡，共有5个户型：

建筑面积约78㎡户型

建筑面积约82㎡户型

建筑面积约110㎡户型

建筑面积约111㎡户型

建筑面积约131㎡户型

建筑面积约78㎡户型

双面采光布局，空间利用充分紧凑合理。3.5米客厅带有1.8米进深大阳台，具有良好的实用性能。三卧室空间分配均衡，紧凑实用。卫生间可考虑做干湿分离，改动提高实用性能。厨房稍有不方正但不影响实用性能，餐厅位空间比较紧凑。

建筑面积约82㎡户型

与78㎡户型类似，厨房空间方正，U型设计有助于实用性能提升。

建筑面积约110㎡户型、建筑面积约111㎡户型

通透结构，打开见短进深4居住空间配置，客厅开间3.9米，带有1.5米阳台，宽敞实用。主卧自然通透空间利用充分，功能全面，次级居住空间分配均衡合理。餐厨空间独立自然采光，入户方向外开门空间合理。

建筑面积约131㎡户型

通透户型，大开间短进深。客厅带有大型统通廊式阳台，明亮舒适，主卧空间宽敞自然通透。4+1空间配置，次卧开间进深比良好，空间利用充分。餐厨空间独独立实用，厨房可向生活阳台扩展。 

小结：

户型方正布局科学合理，实用性能高；

主打刚需户型，大阳台、多阳台配置可有效提高空间实用和居住舒适度；

户型设计偏功能配置，中大户型面积段产品适合改善型需求对多独立空间的要求。

目前已经获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案住宅770套、商务公寓441套、商业119套，均位于1栋、2栋。

住宅户型建面约82-119㎡，均价约5.3万/㎡，单价区间在4.9-5.7万/㎡，总价区间在420-621万/套。

商务公寓建面约43-61㎡，均价约4.4万/㎡，单价区间在4-4.8万/㎡，总价区间在187-296万/套。

商业建面约17-124㎡，均价约8.4万/㎡，单价区间在5-16.9万/㎡，总价区间在217-2065万/套。

住宅部分备案价

商务公寓部分备案价

商业备案价