京基御景珑庭备案名：京基御景珑庭

京基地产创建于1994年，是集房地产开发与经营、商业经营与管理、五星级酒店投资与管理、物业管理、高尔夫俱乐部、餐饮经营等多元化产业的大型地产公司。

迄今为止已开发了碧荔花园、碧云天、碧华庭居、碧海云天、御景华城、御景东方、大梅沙京基喜来登酒店、天涛轩、京基御景印象等一系列大型高端住宅社区和五星度假酒店，而目前正在成功运作像京基100、京基滨河时代、京基百纳广场、御景华城商业广场、京基铜锣湾通讯数码广场等商业地标。

统计了京基目前在深圳的旧改项目，图中京基大运项目即京基御景中央一期已入市，沙一村旧改就是正在开发的京基御景珑庭，其他的旧改项目主要集中在南山、福田、罗湖等区域，可以说京基在深圳已奠定了较强的品牌影响力。

项目区位

京基御景珑庭，位于宝安区沙井街道西环路与新沙路交汇处附近，周边有新沙天虹和京基百纳两大商超，驾车距离19年投入使用的深圳国际会展中心约4公里左右的距离，但项目周边工厂较多，距离现有的地铁11号线较远，项目在街道内的位置并不算特别优越。

从已有的规划中，粤港澳大湾区的规划正逐步推动深圳格局的变化，“西拓”势在*行。

2017年3月，李克强总理作的《政府工作报告》中首度提到粤港澳大湾区，提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”，于是大家都热议起来。

我们都知道世界上有三个成功的湾区：纽约大湾区、旧金山大湾区和东京大湾区。

在中国强势崛起之下，珠三角已可以肩负起大湾区的责任，由广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门、肇庆（市区）9市和香港、澳门两个特别行政区组成的城市群，已在经济大发展的洪流中小有规模，形成湾区重要一极。

在粤港澳大湾区之下，沙井连接东莞虎门长安和深圳的大空港、前海、深圳湾等，临海的区位优势凸显，在地铁11号线通车之后，各项配套已初具规模，让西部的沙井从深圳的边陲上升为湾区的中心区位。

围绕项目周边海洋新城、新国际会展中心、地铁20号线、穗莞深城际线等，而且靠近临海区域还有大面积待开发用地，预计在2019年会迎来大面积开发，届时沿着广深沿江高速遥望沙井，或是一番热火朝天的景象。

海洋新城：

3月16日海洋新城概念规划提出国际咨询设计后，4月2日晚间，官方正式发布海洋新城规划资料。

位于大空港规划区西北部，北起茅洲河口，东面与大空港新城启动区国际会展中心相邻，南侧紧邻宝安综合港区一期工程，西至交椅沙，规划占地面积约7.44平方公里，总建筑规模约 600 万㎡-800 万㎡，基于产城融合、开放共享的原则，海洋新城应包含但不限于以下功能：产业、居住、商业、办公、公共服务等。

不过海洋新城，处在机场净空限高区，建筑高度限制要有从北至南由153米递减至48米。

深圳新国际会展中心：总面积50万平方米，建成后将超过德国汉诺威展览中心（面积49.6万平方米）成为全球最大的会展中心。于16年9月份动工，预计2019年投入使用。预期将采用综合开发模式，融入酒店、办公、餐饮、商业等功能，未来周边的交通、旅游、餐饮等行业将会因此得到迅速发展，成为大空港发展的重要推力之一。

交通环境

地铁距离：距离地铁11号线2.5公里左右（百度地图测量，仅供参考），可沿新沙路乘坐公交换乘至地铁11号线。11号线作为地铁快线将福永、沙井、松岗类相对偏远的区域带入人们的视野，贯穿机场综合交通枢纽、前海、后海、红树湾三大超级总部基地和车公庙、香蜜湖、福田中心区等商圈。

规划线路：地铁11号线辐射区域，目前周边规划有20号线、12号线、18号线、深港机场快线和穗莞深城际轨道交通等。

穗莞深城际轨道：穗莞深城际轨道交通线是经国务院批准的珠江三角城际轨道交通网主轴线之一，全长86.62公里，总投资196.9亿元，原本有望今年通车，但由于工期烟雾，保守预计应在明年全线运营。

该线路连接广州北站—深圳机场，预留延长线至深圳福田中心区。目前在深圳规划有海上田园、和平、深圳机场北、深圳机场东，共4个车站。

城轨一定程度缓解了出行的交通压力，大大缩短了沙井与广州、虎门、前海段位距离。

18号线，又称为宝盐线，顾名思义就是宝安一直延伸到盐田，期间经过光明新区、龙华区的观澜片区，连接宝安、光明、龙华、龙岗以及盐田五大区。其规划的海上田园站与穗莞深城际铁路换乘，预计距离京基御景珑庭最近，属于远期地铁规划。

20号线：根据规划20号线为宝安大空港至福田会展中心，全长44.9千米。目前在建线路为20号线一期工程国际会展中心段。

一期工程于2016年全线开工，有望将在2019年与深圳国际会展中心同步投入使用。正线全长8.36公里，投资85亿元（合同额60亿元），线路起于宝安国际机场T4航站楼，与地铁11号线、穗莞深城际线换乘，之后向北至深圳国际会展中心，是会展中心开展的配套市政项目。

周边的各类配套及旧改规划

区域内目前的商业气氛还算不错，作为传统的老工业区，周边工厂较多，相比于光明、坪山等区域，人流量也较为旺盛，教育、医疗和休闲娱乐资源也较为丰富，但小产权林立依然是区域内的顽疾，未来只能寄托各项旧改推动来进一步提升沙井街道的面貌。

①商业配套

项目自带0.6万㎡底层商业，相关资料了解到，可能会用来做家具类一站式商场（仅供参考），使得商业价值减分不少，距离1公里左右的沙井传统老街商圈，有诸如华润万家老街店、裕客隆购物广场等商超，还有如西荟城、万科翡丽郡和一些传统小产权底商形成的购物街区。

另外，距离项目仅200m（百度地图测量，仅供参考）的沙井新沙天虹于2016年底开业，很好的提升了周边的购物环境，同时周边还有义务小商品城和京基百纳，基本能满足小区业主的日常需求。

新沙天虹购物中心位于深圳宝安区沙井街道新沙路与西环路交界处，总建筑面积达到9.6万㎡，规划停车位800个，是一个集吃喝玩乐、生活零售、儿童成长、便利生活于一体的大型购物中心。

沙井京基百纳广场位于深圳市宝安区沙井核心区域，沙井路与创新路交汇处，商业面积达18万平方米，拥有近1000个停车位，是深圳西部目前规模大、业态全、档次高、环境好的一站式大型购物中心。

西部义乌小商品城位于深圳市宝安区沙井街道西环路2009号，处于西环路主道边，规划总面积约8万平方米，营业区共计三层，设近3000标准商铺，可容纳3000商家、6000从业人员。

②教育配套

由于2018年宝安区采取了共享学区和分享学区入学的方式，从教育此前发布的消息看到，京基御景珑庭所对应的小学在蚝业小学的学区范围之内，中学则是对应沙井中学（初中部）或荣根学校（初中部），其中沙井中学升学水平在沙井还算不错，只是几所学校距离项目大约1-2公里左右，步行距离较远。

此外大家还可以选择就读旁边的立才实验学校，是沙井较为常见的九年一贯制民办学校。

沙井自身教育水平就整个深圳而言偏弱，四大比例一般，其中沙井中学在2017年四大高录取人数为7人，普高录取总人数为438人。

③文娱配套

沙井是工业重区，且项目周边被工厂和小产权包围，周边文娱配套相对薄弱，比较大的文娱配套集中在滨海区域和沙井站附近，有海上田园、沙井市民广场、清平古墟、历史文化展览馆等，待建的有新国际会展中心，不过这些距离项目较远，不具备日常的文体休闲。

海上田园

距离项目仅2公里左右的距离，紧临深圳西部沙井海岸线，面积约173万平方米，以珠江口岸的亚热带滨海湿地生态系统为依托，集旅游观光、休闲度假、会议培训、生态科普为一体。

清平古墟

近几年政府对清平古墟大约投入5千万用于清平古墟整治工程一期，沙井古墟临近深圳市西部海湾，是深圳发展的源头，拥有约2500年历史，与东门老街、沙头角老街和观澜古墟并称为深圳“四大古墟”。

④医疗资源

在医疗方面，沿新沙路步行500米有沙井人民医院，近期沙井人民医院已拆除旧门诊裙楼，二期将新建一栋23层内科综合大楼，扩建后达到三级综合医院规模，病床由600张增至1200张，项目已于2017年动工，预计今年年底完工。

⑤周边旧改情况

沙井区域号称有百万级别旧改，旧改项目非常多，前期有已完成入市的华侨城四海云庭（后亭村旧改）、星河荣御（星河金达工业区旧改）、沙井商业中心旧改等，靠近项目周边的还有卓越辛养旧改、沙井和一工业区旧改也相继动工建设，而近期风头更甚的马鞍山站附近的沙井海岸城、万科星城、博林君瑞的连片开发或许会打破沙井商业中心的格局。

卓越誉珑（卓越辛养旧改、老街商圈）

项目位于沙井街道办东北侧，荣根学校南侧，更新单元面积59948平方米，拆除范围用地面积59360平方米。 
更新主体：深圳市沙井辛养股份合作公司  
进度：去年已启动开工仪式，现在在打地基阶段，预计今年年中完成地基建设。

珑湾上城花园（和一工业区旧改）

项目位于沙井西环路与沙井南环路交叉口西北，占地面积约6.9万㎡，规划总建筑面积约41.4万㎡，是中熙继香莎公馆之后沙井第二个商品房项目。
更新主体：深圳沙井和一股份有限公司，深圳中熙房地产有限公司

进度：项目原为工厂拆迁旧改项目，已于2017年7月动工建设，目前在地基平整阶段。

不利因素剖析

因项目处于前期阶段，并没有发现过多的短板，如果真要论项目的不足之处可能就以下几点：

①距离地铁较远，相比其他盘优势不明显

②办公产品和商务公寓、保障房占比较大，未来出租比例大，影响整体的社区氛围。

③项目东面和南面都是工厂，且近期没有规划改造，使得整体居住氛围不浓厚，后期或受到工厂噪音带来污染等。

【地块信息】

京基御景珑庭，原为京基沙一村旧改，是沙一村凯嘉酒店后地块城市更新单元，A305-0394号宗地，拆除面积约3.5万㎡，拟更新方向为商业、居住等功能。

【整体规划】

京基御景珑庭，此前披露的效果图可以看到，是由7栋高层和1栋小高层合围而成，是目前市面上主流合围式中央花园小区。

在楼栋分部上，靠近新沙路为底层集中式商业和2栋办公类产品，4栋住宅产品则主要分部在小区的东北和西北侧，另外小区还配建了1栋商务公寓和1栋保障性住房。

其中商业部分预计会打造为全业态的集家具、家居、建材及家装设计等为一体的、一站式国际家居建材主题购物中心。

另外住宅部分主要采用蝶状楼的设计方式，预计主要为每层四户，多以朝南的2-3房和南北通透的3-4房为主，而且住宅部分位于小区北侧，大部分户型可南向看花园。

【具体经济指数】

项目实际用地面积28169.29㎡，土地用途为二类居住用地和商业用地，总体容积率≤3.76，规定总建筑面积为105830㎡。

其中住宅建面约51550㎡，含保障性住房3100㎡；商业、办公总建面约35700㎡，含商业6000㎡，办公29488㎡，物业管理用房212㎡；商务公寓总建面约15300㎡；公共服务设施总建面约3280㎡，包括文化活动室1000㎡、社区健康服务中心800㎡、社区老年人日间照料中心450㎡、社区警务室30㎡、公交首末站1000㎡。

项目由由7栋高层和1栋小高层合围而成，在楼栋分部上，靠近新沙路为底层集中式商业和2栋办公类产品，4栋住宅产品则主要分部在小区的东北和西北侧，另外小区还配建了1栋商务公寓和1栋保障性住房，主推95-132㎡户型产品。

建筑面积约95㎡户型

动静分区布局，南向或东南向。动静分区布局，主要生活空间南向，功能配比科学合理。客厅开间3.7米带有1.6米宽大阳台，主卧开间3.5米采光性能较佳室内空间舒适，次卧开间较好，小房间面积有限适合做单人房或功能房使用。餐厨空间实用紧凑合理，自带玄关保护室内隐私。4栋东南花园朝向，1栋2栋临路，2栋中低层单位视野容易受到1栋影响。

建筑面积约105㎡户型

主阳台朝向北或西北，通透格局。客厅开间3.7米，带有1.7米宽大阳台，实用性能高。主卧开间3.5米自然通透，具有良好的开间进深比。具有良好的开间进深比空间舒适。双次卧开间都超过3米居住舒适，餐厅宽敞独立。厨房实用性能较佳。1栋单位应注意一下是否与2栋是否形成干扰。

建筑面积约121㎡户型

主阳台朝向北或西北，通透格局处于花园内部居住安静程度较高。客厅开间4米，带有1.7米宽大阳台，实用性能高。主卧开间3.7米自然通透，具有良好的开间进深比.良好的开间进深比空间舒适。双次卧开间居住舒适，餐厅宽敞独立。厨房实用性能较佳。

建筑面积约132㎡户型

项目最大面积段，位于3栋南向看花园，通透布局客厅开间4米，带有1.7米宽大阳台，实用性能高。主卧开间3.9米自然通透，具有良好的开间进深比，空间宽敞舒适。 双次卧开间超过3米，居住舒适度高。

建筑面积约132㎡户型（对称）

位于3栋，对称布局三面采光，南向花园朝向，客厅开间4.2米带有宽大阳台，空间利用率高，主卧开间3.6米可根据需求选择大室内空间，也可预留部分阳台功能使主卧功能更强独立全面。次卧开间达到3.6米宽敞舒适，功能结构设计合理，居住舒适度高，餐厅宽敞舒适，比较适合人口较多的家庭使用。

总结

市面上较为主流的户型，户型偏向主要生活空间尺度，如大面积阳台和主卧的开间尺寸和飘窗的使用对室内采光的增强；

单层3-4户的配比户型之间的影响较小，居住舒适度比较高；

部分户型均好性不佳，如95㎡户型4栋的朝向优势明显高于1、2栋单位。在三房的性价比方面甚至不输105㎡户型。

京基御景珑庭获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案房源位于1-7栋，共659套，涵盖商业、办公、商务公寓、住宅。

其中商业，59套，户型建面约19-227㎡，均价7.5万/㎡，单价区间在5.4-14万/㎡，总价区间在172-2982万/套；

办公产品，158套，户型建面约53-227㎡，均价4.5万/㎡，单价区间在4.1-5.1万/㎡，总价区间在261-1022万/套；

商务公寓，共156套，户型建面约40-88㎡，均价3.9万/㎡，单价区间在3.7-4.1万/㎡，总价区间在151-362万/套；

住宅产品，共296套，户型建面约95-132㎡，均价4.5万/㎡，单价区间在4-5.3万/㎡，总价区间在380-703万/套。

部分备案价格