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2018年10月23日更新

碧桂园云麓国际社区备案名:观麓碧桂园

参考均价:待定备案价格
地铁周边
户型:二房(4)、三房(2)全部户型
类型:商品住宅,商业住宅,商业总房源:1281车位数:1080
开发商:深圳市碧桂园实业有限公司

项目地址:龙岗区碧新路与植物园路交汇处地图查看

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碧桂园云麓国际社区云珲A户型
云珲A户型 三房 112㎡

销售状态(0已售,0在售)

户型解读:暂无

暂无

参考总价

碧桂园云麓国际社区云珑C户型
云珑C户型 二房 89㎡

销售状态(0已售,0在售)

户型解读:暂无

暂无

参考总价

碧桂园云麓国际社区云珑E户型
云珑E户型 三房 89㎡

销售状态(0已售,0在售)

户型解读:暂无

暂无

参考总价

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牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2018-10-17

碧桂园拿地基本是通过合作的形式,也是碧桂园一线城市事业部的获取土地的主要方式之一,因为直接拿地代价太高。

实际上,碧桂园进入深圳市场也就近几年的事,最早是2015年7月,以股权收购的方式,获取了位于坂田南片区的中兴路保障房项目,也是联合汇联金融收购。

从此开始,碧桂园以迅雷不及掩耳之势,在深圳项目已经超过了30个,产城项目也有9个之多。

 

因此,近几年深圳新房市场上不乏碧桂园的身影,如阳光苑、荣汇、凤凰国际智谷、凤凰国际公馆、前海荟、领寓等均出自碧桂园。其产品囊括政府性质的保障房、普通商品住宅、产业园区等,可谓全面开花,站稳深圳市场。

而碧桂园在地产界也是比较出名的“高效”房企,譬如水一村项目2017年2月28日奠基动工,如今已开放了展示中心和第三方展示空间,预计年内便能开盘。

需注意的是,展示中心和第三方展示空间不设在项目所在地,而是在龙中龙翔大道与黄阁路交汇处。

 

更新时间:2018-10-17

项目位于碧新路与植物园路交汇处,附近有宝荷路,沙荷路,碧新路,龙岗大道等,高快速路有沈海高速、水官高速等。

与深圳坪山高铁站的直线距离约5公里;与在建地铁14号线南约站(工程名为:宝荷站)相距500-900米(百度卫星地图测量,仅供参考)。

东临南景南约新村(统建楼);周边生态资源丰富,西侧有正中高尔夫球场及牛坳水库,南眺炳坑水库,北看高坳山、八卦岭,西南望马峦山和铜锣径水库。

 

目前片区出行主要通过宝荷路和沙荷路等区域干道的联系上下城市快速路及高速路通往深圳各区域,暂无合适的轨道交通站点直接通勤,依赖汽车出行。

不过未来片区的交通环境将有比较显著的提升,包括:

①地铁:碧桂园云麓的南面约500米将设立地铁14号线南约站,工程名为宝荷站,在建中,预计2022年底建成,2023年中通车运营。

14号线是大家非常熟悉的地铁线,前几年争议颇多,纷纷扰扰,足以证明其重要性,尤其对支撑坪山、及龙岗东部的发展尤为关键,可大大缩短该区域和南向终点站福田岗厦北站的时空距离,预计南约和岗厦北的区间旅行时间约35分钟左右。

 

同时,14号线将使得云麓所在的片区与龙岗中心区的联系更为紧密,南约-大运仅1站距离。而大运站未来会是龙岗区域乃至深圳东部的综合枢纽站,除地铁3号线、14号线、16号线、21号线换乘外,还规划引入中虎龙城际等国铁系统。

根据远期规划(仅供参考),南约站还将接入地铁23号线及地铁31号线,成为三线换乘站。23号线规划从大运北到葵涌,31号线从五联到碧岭。

 

②高速路:目前就近的有沈海高速、水官高速等高快速通道,南面正建设有东部过境通道。

东部过境高速公路途经罗湖、龙岗、坪山三区,不仅是罗湖、福田中心通往龙岗、坪山的重要城市快速通道,也是连接莲塘口岸、文锦渡口岸和盐田港至粤东地区的过境、货运通道之一。

建成后,从莲塘口岸出入境的深港过境车辆将可以通过其实现与龙岗、坪山及惠州惠阳、大亚湾等区域,深惠1小时交通路网更加完善。如意路南延接东部过境通道后,将串联龙岗中心城多个片区加强对外联系。

东部过境高速起点至梧桐立交(接盐排高速)段将于2018年底前建成通车,与碧桂园云麓就近联系的有宝龙立交,届时前往市区及通关香港将多一条通道选择。

 

③高铁站:项目距离深圳坪山站行车距离约6.8公里,2023年起通过14号线转16号线能比较快速接驳过去,通过坪山站可前往广州、香港、潮汕、华东等区域。

目前有坪山站与香港西九龙站每天双向4班车往返,站点之间的旅途时间为72分钟。

 

区位环境:

碧桂园云麓所在的片区属南约社区,自2016年12月27日起,南约与宝龙、同乐、龙东等7个社区共同组成宝龙街道。

新组成的宝龙街道坐落于龙岗中心区和坪山中心区之间,公开资料显示(2016年),宝龙街道辖区内电子、机械、家具等支柱产业在全市乃至全国都有名气;片区内的宝龙科技城是仅次于深圳南山科技园的高新产业集聚区,拥有规模以上企业205家,超亿元企业69家,超10亿元企业7家。

宝龙科技城的前身为宝龙工业园。宝龙工业园成立于1993年,最初的定位是一个加工制造业园区。2000年,出于深圳湾园区产业制造环节拓展的空间的需要,宝龙承接了南山高新企业大量标准化生产的大厂。最近几年,宝龙引进的企业由“单纯加工制造”向“总部办公+研发设计+核心部件制造”转变。

宝龙科技城规划总面积约16.17平方公里,相当于一个前海核心区的面积,包括了碧桂园云麓在内的范围。

 

这里是深圳市高新技术产业带“9+2”片区中的重压组成部分,目标发展为龙岗区经济发展的增长极,龙岗区规模最大、基础最好、潜力最强的高新技术园区。已有华润微电子、比亚迪、创维、中广核等名企入驻。

 

区域内,还着重规划了东部科创总部基地。拟开发的东部科创总部基地位于龙岗东南部,宝龙科技城西部,面积约50公顷。

为提高土地利用效率,避免碎片化开发,龙岗区将通过统筹开发模式,引进有资源、有品牌、有实力,并有成功开发经验的大型企业进行市场化运作,通过统一的规划建设、持续的招商运营,提升土地利用效益,保证园区品质及实施进度,并统筹建设创新服务平台,提供优质服务、提高招商推介质量。

 

从宝龙工业园到宝龙科技城,再到东部科创总部基地规划概念的提出,名称的演变折射了宝龙的产业变迁历程,同样也预示着宝龙科技城的发展即将进入一个全新的阶段。

除规划的产业园外,宝龙街道大致可划分为四个主要功能片区:

一是以自然山体、水体构成的生态休闲区;
二是以宝龙工业园为依托的产业区;
三是以龙东、同乐等宝龙东北片区为主的产居混合区;
四是以比较连片集中的住宅区,这其中就包括了新建的碧桂园云麓。

 

所以,尽管宝龙街道与龙岗中心区相距约3公里,但由于片区内拥有丰富的自然山体和水体资源,和产业功能配套齐备工业园,使得片区与周边区域存在一定的割裂感,整体上也相对独立,自成一体。

未来,在轨道交通及路网的完善之后,与周边的隔阂才会迎来大幅度改善。

 

片区内的住宅社区现状和在建住宅社区分布情况可见,比较出名的社区有振业峦山谷、仁恒峦山美地、金地名峰、振业天峦、卓弘高尔夫等。

碧桂园云麓与这些项目有一定的隔离。不过,好在云麓周边均为旧改项目,有希望形成相对协调统一的居住环境。

 

旧改规划:

前面提到碧桂园云麓国际社区约80万㎡,实际上是由三大地块项目组合而成,位置关系上比较分散,具体分布上还有待开发商的进一步揭示。暂且还是将之独立来看。

图中所示的观麓即为本期楼评的这一期项目。其它两期是观岭和观璟。

 

而根据意向的旧改规划来看,碧桂园云麓周边有5大旧改项目,其中碧桂园意向项目有3个之多,且体量极大。

其余的2个为京基南约旧改和中海积谷田旧改,只是都还没有实质性的工程展开。

 

 

周边配套:

宝龙南约仍是个开发建设中的片区,虽然产城概念逻辑比较重,但对居住配套的相关设施有待完善。以后,借助地铁14号线等新地铁线路的开通,这种状况可以通过周边片区,如龙中等补充解决。

 

商业配套:

目前,项目周边是以社区型的沿街商业为主,小型的超市有不少,能够满足居家的基础需求,毕竟周边集中的住宅社区比较集中。

而稍微大型的商业有炳坑商业中心、尖莎咀购物中心等。其中尖莎咀购物中心位于振业峦山谷的商业裙楼内,主力店为沃尔玛超市,距离大概2公里内。

 

更大型的体验式购物中心,则需要到就近的龙中片区,会有cocopark、万科广场、万科里等。

 

教育配套:

根据今年的学区规划图,可做参考,最终学区范围以相关部门的调整公示为准。 

小学学区:南约小学,距离项目很近,大概500米,两对面。片区的教育资源其实没什么太突出之处,方便业主即可。

 

初中学区:宝龙学校、宝龙外国语学校(EPC九年一贯制学校)。

宝龙学校是宝龙社区的第一所九年制学校,但其实也不过是2013年才开学,仍称得上新近的学校。

宝龙外国语学校(EPC九年制一贯制学校)是今年刚招生办学的新校,规划72班的九年制学校,可提供3360个义务教育阶段学位。由龙城高级中学教育集团运营管理。

 

根据法定图则,项目周边还规划有多所学校,均为日后的城市更新项目的配建学校,对片区来说,基础的学位供应是比较充足的。

不过,社区内目前来看没有看到幼儿园的规划物业,比较遗憾。

 

医疗配套:

片区内有两所大型医院,分别为宝荷医院和龙岗骨科医院。

宝荷医院虽为以肿瘤科为主的医院,但同时也是集医疗、预防保健、科研和教学为一体的三级甲等现代化综合医院。

 

休闲配套:

除了周边的正中高尔夫及自然山体、水体风光资源外,休闲配套方面这块是较为缺失的,将来也应该不会有太大的改善空间,毕竟片区的定位还是更倾向产业发展。

目前来说,南约广场、南约图书馆和基本的商业配套比较务实,未来地铁14号线的开通,有助于将这类需求转移到龙中等沿线片区。

 

更新时间:2018-10-17

碧桂园云麓整体规划分为三期,总建面将达80万㎡,但实际上从位置关系和开发节奏来看,都相对独立的。

一期社区,总占地面积约2.15万㎡,总建筑面积约15.89万㎡。


地块信息:

碧桂园云麓原为水一村城市更新单元,于2013年纳入城市更新计划,2015年获批规划草案,2016年由碧桂园获得开发经营权。

原地块属于深广瀛集团,该集团除水一村项目外,还有洋桥和汉田、积谷田等城市更新项目。

云麓地块呈√字状,居住用地为主。在新的路网规划下,将分为东、西两个地块。东地块用地面积13130.4㎡,西地块8402.6㎡。

 

项目详细参数及不利因素分析

1、碧桂园云麓占地面积21533㎡,建筑面积约15.9万㎡。其中,住宅共有4栋,约31-34层高。每栋又分为两组单元,每组单元大致为2梯5户,C栋的为2梯4户;商业为1-2层的沿街商铺为主,面积约4750㎡。

2、社区整体被划分为两个地块,中间有市政社区公园和社区街道隔离,两地块之间暂无规划连廊连接。

西侧地块含商业裙楼、1栋公寓、办公综合楼、1栋住宅。其中住宅部分主要以回迁房为主;

东侧地块是项目的主推地块,回迁房仅有少量几套,其余均为商品住宅,共3栋住宅,另配置有沿街商铺。

 

3、住宅户型主推建面65-112㎡的2-4房户型,共1175户。

定位很明确,以刚需家庭和以小换大的普通改善型家庭为产品对象。其中,又以建面86-112㎡的3-4房户型最多。

户型的得房率和实用率在当前新房市场上具有很大的竞争力。譬如,在经过第三方创意设计后,建面76㎡户型可以做到三房一卫,对于当下刚需购房群体来说,可节省10几个平方的总价,大约有40万左右的节省空间。

具体的户型面积段在每栋楼的分布情况如下图所示:

 

 

4、住宅产品预计2020年12月带装修交楼,考虑到带装修交楼时间比较正常。不过,实际带不带装修交房还要看开发商的最终定案,目前宣传口径是带装修的,并且也给出了部分装修标准和品牌参考。

更为关键的是,无需另外缴纳装修费。

囊括了多个品牌产品,包括林内热水器、怡口滤水器、科勒洁具、西门子厨房三件套、松下暖风机、美的厨余垃圾处理器、索菲亚全屋柜子订制、奥普凉霸等。

同时,也引入了智能家居和智能管理的概念。当然,这些都是吸睛之处,统一装修最考验一个楼盘的品质,再好的家电品牌都只是使用工具,而不是居住空间的品质本质。

 

5、车位数1080个,车库出入口主要都位于社区的北侧,住宅部分的车位比基本上能满足1:1。

6、两地块的容积率5.15,其中西地块约4.76,东地块5.99。这个指标是比较高的,比一般的小区要高。从实景来看,楼宇之间的密度的确偏大,从而导致对视问题突出、花园规模偏小等问题。

 

7、东地块的A栋和B栋之间设有公交首末站,影响应该不大,住宅是在公交首末站的隔空层以上。由于项目的住宅塔楼部分不临大路,噪音问题并不突出。

 

 

 

小结:

1、碧桂园云麓定位很清晰,主打刚需,户型面积段合理,得房率较高;

2、预计2020年底交房,考虑到带装修,交房周期可以接受;

3、周边旧改丰富,区域想象空间较大,距离地铁14号线站点约500米,未来配合宝龙科技城的升级改造,可为片区带来稳固的、较高净值的居产群体;

4、密度稍大,周边居住品质有待提升,商业等配套需进一步补充。

更新时间:2018-10-17

部分户型设计参考:

 

 

 

 

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