华盛.西荟城四期

深圳市华盛置业有限公司

周边规划

项目门口意向规划有一条18号线到平湖，线路属于超远期规划，具体线路及站点都未定，比较虚无缥缈。

周边旧改有：

金达工业区更新单元（星河荣御）

沙头松山片区更新单元（中熙香莎公馆）

沙井中心地区西片项目（拾悦里雅居）

卓越辛养工业区城市更新单元（卓越誉珑）

沙井商业中心城市更新单元

东塘旧村片区更新单元

周边实景

西荟1—4期分别分布在新沙路与将军路交汇处的四个角落，与沙井其他地方老、旧、杂、乱不堪形成鲜明对比，这里宽敞崭新的柏油路与路边绿化，现代化先进建筑风格的视觉感，商品房的建设拉动区域配套形象升级的说法在此很好的展现。

图1是其2期智荟中心，也是沙井少有的综合商场，内带沃尔玛超市及各种餐饮及其他形式业态商业，楼上为公寓产品。

图2为项目最早的1期，底商已成熟。

图3为项目3期，营销中心就设置于此，老牛观察楼上住宅已有许多入住，但楼下底商部分还没完全入驻完，从此图角度也可以看到目前在售的4期。

图4为沙井街道政务服务大厅，处于项目1期与万科翡丽郡的夹缝之间。

图1、图2，项目旁边沙井另一个比较有代表性的商品房——万科翡丽郡，采用的是西班牙式的建筑风格，两个盘形成了鲜明的对比，底商部分也相当成熟，生活气息浓厚。

图3、图4，众所周知沙井以小产而闻名，而项目北边的盛芳园更是沙井小产中的战斗机，如果不告诉大家这是小产的话，大家看这规模，看这品质，一定会觉得是个还不错的商品房。

图1项目西北边，挨着盛芳园的卓越辛养旧改项目，已更名为卓越誉珑，但实际上是挡板围起2年了，并在去年8月举行了奠基仪式但至今依然未见动工。

据可靠路边社消息称，卓越誉珑是因为占地面积太大，需配建学校，但是卓越如果配建学校的话项目的盈利就会大打折扣，所以想收购旁边的厂房建学校，但厂房不卖，所以就一直这样僵持着。项目占地面积近6万平米，建面约22.3万平米。

图2图3为项目在卖4期北边，紧挨着的目前是个土丘，隔着土丘的是觉园新村。

图4为项目通往宝安大道的*经之路——新沙路实景。

周边配套

休闲购物：沃尔玛、周边小区底商、自带商业及珠江影城。

学校：壆岗小学、荣根学校、沙井中学。

医疗：沙井人民医院、壆岗医院。

交通：11号线，沙井汽车站。

机场北一带因为11号线的开通打破了其通勤壁垒，项目对外宣传噱头方面，11号线也是其一大亮点。

百度地图实测11号线离项目最近的沙井站距离约1公里，这对于依赖地铁作为上班主要交通工具的人来说不管是*和距离都偏长，所以从严谨的角度来说，项目只能算是地铁周边物业。

西荟城4期规划共3栋建面为64-160㎡的住宅产品，共约548套。

A栋主打建面64-76㎡的小户型产品，约推出335套，4梯12户。

B栋则主打建面87-89㎡的三房刚需户型，约135套。

C栋为建面138-160㎡的改善型大户产品，约78套。

户型预计于2017年底毛坯交楼

4期1-3层为商业，4层为架空园林，5层以上为住宅。

车位500多个，基本保证1:1的车位比。

3栋住宅均为70年产权，于2015年拿地。

项目1-4期被新沙路拦为南北两个部分，项目为西荟城的最后一期产品，沿新沙路规划有18号地铁线，开通后连接盐田-沙井区域，一期预计规划到平湖枢纽站，目前该地铁线路为远期规划，尚无具体建设*。

西荟城整体户型的朝向都不好，唯有一个户型朝东南，连楼王单位都是西南朝向。以下户型图都是受到新政洗礼后才发布的，内阳台预留为一间房这个大家都懂的，所以老牛在此就直接把其说成一间房了。

先说A栋，这栋楼怎么看怎么像公寓，但确实是住宅，又分为两座，每座3梯6户，

02/06户型，2房2厅1卫约64—66平米

户型朝东北，朝内，看小区园林，无景观阳台，只有厨房带有生活阳台，客厅开间3.3米，偏小，进深6.7米，餐厅采光偏暗，厨房与卫生间靠内凹天井采光，偏暗，主卧开间2.9米，扣除墙体，摆张床应该就剩下0.2—0.3米的过道。次卧开间2.7米，扣除墙体摆张床基本就顶住了。

03/05户型，2房2厅1卫约64—65平米

就是02/06户型的镜像单位

09/10/11/12户型 2房两厅一卫约68平米

户型朝西南，朝外临街，会受西晒、噪音影响。除了建筑面积比上面的户型多个3—4平米，其他基本一致。

01/07/08/13户型 3房2厅1卫约76平米

户型朝西北或东南，朝外，朝西北的对着其2期，朝东南的看民房。客厅开间3.3米，偏小，采光面也不足，进深7.5，餐厅偏暗，厨房与卫生间都有独立采光与视野。三间卧室朝向都一致，朝东北或西南，朝东北的看花园，安静，朝西南临马路，会吵并受西晒影响。最小那间房开间2.5米，进深可能才2米，不实用，最多做个书房或储物间，次卧开间2.65，摆张床就顶住了，主卧开间2.95，也偏小，但其进深3.4米，

B座为塔楼，3梯5户

01户型，88—89平米3房2厅2卫

中等户型中的板楼，客厅与餐厅开间3.5米，客厅偏小并朝东北与餐厅南北通透。走道从客厅与餐厅之间过，不能摆放大件过过多家具。厨房带生活阳台，并且无遮挡，视野采光好。北向次卧与南向阳台预留次卧一个开间2.6米另一个开间2.8米，都偏小。主卧朝西南，看开间3.2米，独立卫浴设计，并可做到南北通透。

02、03户型，88平米3房2厅2卫

05户型86—87平米3房2厅2卫

这两个户型除了室内尺寸略小的差异及02、03是朝西南，05是朝西北以外，户型结构基本一致。以02/03为例，户型是通用常见户型，客厅开间3.55，偏小，厨房带生活阳台，厨房及公卫因建筑结构内凹原因，采光会偏暗，上方次卧及内阳台预留次卧的开间分别为2.7米与2.8米，相信减去墙体后一张床的长度足矣顶住，主卧独立卫浴，3.1米开间飘窗设计。

如果可以选的话，这3个类似户型的选择顺序应该是这样的02》03》05，首先，05户型的朝向为西北，这肯定要差于朝西南的02、03户型，其实02、03户型两个虽朝向一样，但03户型与旁边的05户型的采光夹角更小，而02户型与01户型之间的夹角非常大，不受此建筑内凹遮挡影响，并且更靠内花园。

06户型，86平米3房2厅1卫

户型朝西北，客厅开间3.5米，进深8.2米，开间偏小、进深偏长，因此要借助客厅阳台采光的餐厅会偏暗。厨房带生活阳台，两个东北向次卧开间分别为2.8米与2.7米，偏小。主卧独立卫浴，开间3.1米。

C座大户型，3梯3户，作为大户型楼王单位，整体朝向朝西南，也是一大诟病。

02户型，4房2厅2卫

这种端头式左右对称也是非常常见的户型，户型朝西南看花园稍受西晒影响，客厅开间4.2米，显宽敞。所有卧室都带有飘窗，右边主卧开间3.6米，独立卫浴设计，上方次卧开间3.1米，相当于八十多户型中的主卧大小。左边次主卧开间3.2米，旁边预留阳台开间2.7米，偏小。如果家庭人口数不多的话购买此户型完全可以把左右两个门封住，作为两个带衣帽间或书房、独立卫浴的套间使用。

01户型，5房2厅2卫

03户型，5房2厅2卫

01与03两个板式户型构造基本一样，不同只在面积大小，以01户型为例，入户下方工人房开间2.3米，减去墙体厚度的话估计连一张正常长度的床都无法摆下，建议此房当杂物房使用，U型厨房设计，独立采光，视野好。客厅与餐厅的开间分别为4.8米、3.7米，客厅朝西南，看花园，与餐厅南北通透，但视野上会受到前面02户型的部分遮挡，两个南向次卧的开间分别为2.75米与3.25米，北向次卧开间3米，主卧开间3.5米，独立卫浴设计，并可以通透。

在规土委的网站上项目的备案价是这样的：

A栋 64-76㎡（建面）：备案单价约在3.86-4.5万/㎡之间，备案总价约在256-349万之间.

B栋 87-89㎡（建面）：备案单价约在3.98-4.6万/㎡之间，备案总价约在344-404万之间.

C栋 138-160㎡（建面）：备案单价约在4.2-4.9万/㎡之间，备案总价约在591-788万之间.

结合开盘当天一系列折扣及优惠下来，项目的实际均价是4万左右，价格可去到3.6万。

按理来说新盘的开盘价格肯定会比周边二手房的价格至少略高，但该项目是个例外，项目前期的二手房报价在4.5万，这比作为新盘的4期还贵了5000多。

比周边二手房价格还便宜的新房价格应该卖的不错吧？那实际的销售情况会是怎样的呢，下图是一张网友拍的销售情况，在市场监督管理局这么严格的监督之下，老牛相信这张销控表是真实的，可见总价低上车容易，而且单价也是最便宜的小户型卖的也一般。

那，这是为什么呢？老牛认为有以下2点

一.虽然价格便宜，但是是西荟城这几期当中最差的产品

1.价格虽然便宜了5000，但前期项目户型赠送面积大，分摊下来其实价格差不多，而且4期大部分户型朝向都不好。

2.小区占地面积小，但小户型很多，造成的后果是多住户挤在过小的花园里，所以小区的舒适度会大打折扣。

3.该期地块处于西荟城项目整体的的东北角，周边接的是城中村与厂方，在周边环境上不如靠内与万科翡丽郡相连的前期。

二.大市场环境原因。

从一张咚咚里西荟城4期意向购买群的截图当中看出了部分意向购买者不出手的心态，主要还是受大市场环境影响。