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参考均价:44000元/㎡房贷计算器 销控表
  • 住宅,公寓,商铺
品质住宅精品公寓综合体
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户型:二房(4)全部户型
总房源:1855 车位数:1649
开发商:深圳市润科房地产开发有限公司
项目地址:深圳市宝安区航城街道洲石路与鹤州四路交汇.. 地图查看

项目最新动态

2017-06-14

润科华府:项目目前在售7栋A/B座住宅,建面约89㎡毛坯3房,2梯4户,均价44000元/平。

2017-03-30

润科华府:项目预计3月31日开盘,将推出7号楼A/B座部分房源,建面约89㎡户型备案价区间为4.7-5万/平,5万诚意金可享开盘99折优惠,详询售楼处。
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更新时间:2017-03-30

楼盘的开发主体是深圳市鹤洲股份合作公司,和深圳市润科房地产开发有限公司。

 

润科房地产成立于2010年,润科华府是其正式开发的首个住宅。开发商声称还将拓展深圳区域内的其它旧改,但目前尚未有公开披露正在操作的项目。

 

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项目位于宝安区西乡街道鹤洲村,洲石路西侧、广深高路北侧、鹤洲立交东侧一带。

 

距离规划地铁12号线洲石路站约900m(根据规划图及google earth测量,实际建设方案以官方公布为准,此图仅供参考)。

 

地铁12号线计划今年年内动工,预计2022年通车运营。规划由沙井海上田园出发,经过机场东、西乡老城、新安老城、南山南头、南油,终到蛇口左炮台。

 

是宝安、南山两区直接对接的南北纵向干线,利好于宝安区西北部及老城区域与市中心区的联系。

 

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项目原属于鹤洲工业区城市更新单元,2013年拆迁完毕,2014年正式动工。

 

周边现状以民房、工业区为主,根据[西乡桃园片区]法定图则显示,润科华府西侧的民房等建筑将拆除,并规划建设为商品住宅、商业办公和一所小学,但目前还未列入城市更新计划。

 

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虽然说项目周边1公里范围内可触达凤凰山、铁岗水库、平峦山公园,并处于三者之间形成的犄角地带。但不管是景观关系还是环境关系,其实并不强,可接近性一般。同时也受到这几大生态公园的限制,加上高速路、城市立交对项目所处片区的完整性形成割裂。

 

因此,从居住角度来说,目前润科华府所处的区位,比较一般。发展空间的限制和工业园区占比过大,周边商业配套发展有限。

项目总占地面积约4万㎡,总建筑面积约21.69万㎡,容积率5.86。

 

由6栋住宅和1栋公寓组成(30层)。包括657套保障房(规划为拆迁安置房,待进一步确认,并分布于各个楼宇),以及公寓486套。车位1649个。

 

另外,还规划有商业和办公物业,其中图示7#栋1-4层含商业,其余塔楼含1-2层底层商业。

 

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从楼盘模型沙盘来看,5.86的容积率呈现的密度略高。7栋和幼儿园建筑与1-6栋之间有市政街道分割,分两期报备建设,实际两期进度几乎同步。两期之间规划有跨街的人行天桥。

两梯四户,本是不错的结构,但由于是分A、B座,相邻户型有距离较近。造成一定的遮挡和视线干扰,均好性欠佳。端头户型与临近户型可能会具备较大的价格差。

 

电梯间可自然通风采光,舒适度较佳。

楼梯间可自然通风采光(一般楼层垃圾桶都设在此处,可自然通风采光会减少细菌异味和蚊虫滋生)。

南向为幼儿园低矮建筑,南向视野宽阔度较好。

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01、02户型 建筑面积约89㎡ 三房两厅两卫

朝北偏东,低层临路和花园连接天桥。受到噪音影响较大。采光较好,主阳台视野一般。阳台进深舒适度还可以,3.5米的开间在此面积段算是刚刚在可接受程度,并且临近同户型阳台距离较近,有一定的视线干扰 阳光直射只有南向通透主卧较佳,次卧和客厅朝北向。小房间尺寸较小,做卧室会显得比较小。玄关设计对室内私密保护较佳。

 

A01与B02作为端头户型相对情况较好,主卧有较好的视野。通风状况相对较佳。

 

A02与B01作为临近户型,由于03、04户型遮挡,通风、采光、视野都有一定的影响。 顶层、次顶层部分有所好转。

 

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从备案价格来看,A、B座0102户型均价在4.8万左右,A座稍高于B座300元/平,差别不大,另外房号户型层差也较小,在51元/平左右,低楼层和高楼层总价最大差在10万左右,那么,在这种整体价格都差距不大的情况下,A01与B02端头户型将是优先选择单位。

 

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03、04户型 建筑面积约89㎡ 三房两厅两卫

南向偏西,采光优秀,视野宽广,3.6米客厅开间,阳台舒适度较佳。两面采光,动静分区布局,功能分布较为合理,餐厅位采光稍有不佳。主卧空间舒适度较好。次卧尺寸偏小,虽然是落地窗,但开窗面不足,难以有效增加房间实际室内地面实用面积。小房间难以做标准卧室使用。客卫可做分离式卫生间以提高使用效率。 电视墙偏短需加长提高区域功能分割。

 

A04与B03作为端头户型相对有更好的视野、采光和通风效果。

 

A03与B04距离较近, 两个户型的次卧距离10米以内,对视比较严重。由于遮挡原因,厨房的采光也会受到一定影响。顶层或次顶层采光会有所提升。  

 

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0304户型整体均价比0102户型高约1600-1750元/平,总价高15万左右,由于这两种房型大部分为回迁房源,原本有104套单位,仅备案41套,也就是说可售房源仅41套,其中A03、A04以及B04零星分布着15套,剩余为B03,同户型间备案价差别不大,A04与B03端头户型将是优先选择单位。

 

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户型总结:

户型均好性不佳,临近户型干扰较多;

开间与房间尺寸在市场上同面积户型段内处于刚刚可接受水平;

户型内部承重墙和承重柱较多,几乎没有改造空间;

89通透户型在市面上是比较受欢迎的产品,但此项目的户型开间进深比不佳,并没有发挥出这类户型的优势;

此栋具有很多回迁房,可能是定位较为低端的一个原因;

A03 除6-7层外为回迁房,A04 除9-10层、24-30层外为回迁房,B04出去5-8层外为回迁房。

 

7号线备案信息.jpg

 

首批产品是位于项目内南面地块的一栋7号楼,备案名为润科华府(二期),含住宅和4层商业。

 

7号楼分A、B两座,主推的住宅均为建面约89㎡三房户型,位于5-30层,共145套。1-4层为商业,共58套,建面11.40—184.67㎡。

 

住宅部分整体备案均价为48501.00元/㎡,价格区间为47213.76—50327.54元/㎡;

 

商业部分整体备案均价为49017.00元/㎡,价格区间为36054.57—92854.97元/㎡。

 

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QQ截图20170324104843.jpg

 

润科华府配套地图

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