晗山悦海备案名：晗山悦海城

开发商：华园集团35载老牌企业

项目开发商为深圳市华园房地产开发有限公司，其为深圳华园集团的全资子公司，华园集团是集工业、电力、高科技产品研制和开发、工业区开发等为一体的大型企业。

晗山悦海地块即为华园集团总部旧址，整整深耕了35年，见证了深圳特区的发展与变迁。

华园地产成立于1993年，成功开发了龙岗的鸿景春天、龙岗金汐府等项目。当前主要在运作南山的晗山悦海，在南山、龙岗、光明、坪山、大鹏等区还拥有近20万㎡的土储资源。

1，板块交织，享核心配套和自然资源

具体看，项目位居蛇口半岛门户，与南山几大核心板块相互交织，叠加前海蛇口自贸区内、后海总部基地、南山科技园等地段价值。

其西侧临靠大南山，东、南眺望深圳湾，北接南山科技园广阔腹地。与前海、后海双总部区东西贯穿，连轴成带。

区域内拥有腾讯、中兴、招商等深圳本土企业，以及苹果、IBM等国际名企，产业及人员要素拔萃。

若以项目为据点向周边核心板块发散，晗山悦海几乎占据区域圆心。拥有城市核心配套和生态自然资源双重优势，是当前新房市场不常有的重资产。

项目区位关系图：

2，地段显著，地铁+快速交通加持

项目是名副其实的双地铁物业，东侧即为地铁12号线（在建，预计2022年通车）与地铁15号线（规划中）交汇换乘的四海站。

其中，地铁12号线为纵穿深圳西部南北走廊。线路南端始于蛇口赤湾，途径太子湾、海上世界、南山核心区、宝安新安、国际机场、新国展中心、海洋新城，终于西部门户松岗，连通了深圳整个西部经济带。

此外，15号线预计纳入深圳地铁五期建设规划，将成为深圳首条城市环线地铁。串联起前海、腾讯岛、宝中、留仙洞总部基地、西丽高铁综合枢纽、南山科技园、后海等多个新兴核心片区，是深圳高端智造的黄金圈。

还紧挨南海大道，与滨海大道连通，快速对接罗湖、福田、超级总部基地；临近东滨路，直通广深沿海高速路，深莞穗间的城际联系方便快捷。

项目交通位置图：

3，综合社区，91-196㎡双塔云端公寓

晗山悦海集城市核心配套资源于一身，致力打造为涵括住宅、公寓、办公、商业的综合体社区。

其占地面积约2.2万㎡，总建面达到23万㎡。计容建筑面积约14.5万㎡，容积率6.58。

其中，住宅建面约5万㎡，商业建面约2.5万㎡，办公建面约4.8万㎡。本期主打的商务公寓建面约2.7万㎡，另有其他公共配套约0.6万㎡。

项目共有4栋塔楼，公寓和办公产品由2栋约190米的超高层双子塔构成，傲立于区域门户。

项目楼栋分布图，仅供参考：

低区4-28/29层是办公；高区30/31-42层是商务公寓，公寓产品面积为建面约91-196㎡。

商务公寓位居摩天双子塔高区，拥有天际地标优势。3.6米层高，180°环景望山眺海，繁华都市与山海资源一览无遗，且视觉开阔，景观层次丰富。

项目效果图：

4，商圈环绕，自带2.5万㎡商业裙楼

配套方面，自带2.5万㎡商业裙楼，将打造集特色餐饮、休闲娱乐、生活购物为一体的社区mall。

南海大道一路之隔的对面是蛇口花园城，商业体量约7万㎡，是蛇口区域内的标志性购物中心。

南山拥有众多商圈，以及号召力强的商业场所，与晗山悦海距离适中，且业态丰富，包括深圳湾万象城、海岸城、来福士广场、宝能ALLcity、海上世界等。

此外，北面规划建设一所幼儿园，建面2400㎡，定位为高端国际幼儿园。

项目及周边效果图：

地块信息

南源工业区城市更新单元规划项目早在2012年被纳入深圳城市更新第五批计划中，实施主体为深圳市华园房地产开发有限公司。

项目分为两个地块进行出让，一块为幼儿园用地，用地面积约0.3万㎡，产权年限50年，一块为二类居住用地、商业用地，用地面积1.9万㎡，产权年限40年。

项目已于2017年取得了建设工程规划许可证，由深圳市华园房地产开发有限公司和深圳市南源实业股份有限公司合作开发。

项目整体规划

项目开发建设用地面积约2.2万㎡，计容建筑面积约14.5万㎡，其中住宅部分建面约5万㎡，商业建面约1.5万㎡，办公建面约4.8万㎡，商务公寓建面约2.7万㎡，其他公共配套约0.6万㎡，含有一个公交首末站，容积率6.58，规划居住人口1594人，停车位992个。

根据规土委公示的项目规划草案，项目主要由4栋高层建筑和1栋幼儿园构成，A/B座为办公及公寓业态，C/D座为住宅业态。

目前已建设出地面多层，展示中心尚未建好，开放*待定，预计有望在2019年入市。


（项目实景图，图中带绿网的建筑即为项目）


（项目实景图）

⑤不利因素分析

项目周边较为明显的不利因素主要在于交通拥堵及噪音影响，临近南海大道及蛇口沃尔玛，人流及车流量较大，稍显嘈杂。

其实对于道路噪音这一块，项目在设计上已经做了规避，将住宅部分尽量远离主干道，只是公交站出入口的临近单位需要适当注意，在选房的时候尽量避开。

综合评价

①优势

1、项目地处南山腹地，区位较为不错，后期地铁12号线开通，将进一步改善片区的交通；

2、项目位于在建地铁12号线地铁口，由于距离较近，有望成为上盖物业，日常公共交通出行较为便利；

3、周边有沃尔玛、迪卡侬和花园城购物中心，还有不少住宅小区，居住氛围浓厚。

②劣势

1、项目旁边的南海大道车流量较大，时常会出现拥堵。

2、由于地块较小，社区花园的面积较为有限。

3、蛇口沃尔玛附近较为繁华，南海大道多车，可能会稍显嘈杂。

南园晗山悦海城获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案办公产品共846套，商务公寓共199套，均位于1栋的A、B座。

办公产品主推户型建面约37.5-101㎡，均价约10.5万/㎡，单价区间在8.3-12.3万/㎡，总价区间在313-1230万/套。

商务公寓主推户型建面约91-196㎡，均价约9.6万/㎡，单价区间在9.3-9.8万/㎡，总价区间在844-1925万/套。

部分办公产品备案价

部分商务公寓备案价