新世界临海揽山备案名：临海揽山御园

项目开发商为深圳市富诺房地产开发有限公司，其为深圳新世界房地产开发有限公司旗下控股子公司。

深圳市新世界集团有限公司成立于1993年，从梅林片区起步，潜心旧改，逐渐发展成为以房地产开发为龙头，集建筑施工、物业管理、百货、酒店、商贸物流、传媒等于一体的大型多元化跨国民营企业集团。

先后成功开发了新世界荔园阁一、二期、新世界山月居、新世界鹿茵翠地、新世界家园、四季山水一、二期、新世界四季御园等。除住宅开发领域外，新世界集团在商业地产领域开发了两大标杆项目——深圳新世界商务中心、无锡新世界国际纺织服装城。


（新世界项目）


（新世界深圳开发项目一览）

值得说一下的是，深圳新世界与周大福旗下的新世界发展常常会被弄混淆，其实两个公司的产品格调差别还挺大的，相对来讲，新世界发展的产品会更加高端、国际化一些，比如前几年入市的新世界名镌和新世界倚山花园就是新世界发展旗下的物业，在香港、澳门、北京、广州和深圳等多个城市有较多知名物业。

区位概况

①项目整体区位及交通

项目位于蛇口工业五路与沿山路交汇处，由深圳市新世界集团有限公司与深圳市南水实业股份有限公司共同建设，占地面积约4.0万㎡，计容总建面约19.6万㎡，包含住宅、商务公寓、商业及办公等业态。

【地铁】距离项目最近的是在建中的12号线“工业六路”站，步行距离约600米左右。

【自驾】项目地段较为不错，与几个经济核心区的直线距离不远，但重要干道南海大道及东滨路时常会出现拥堵，区域内部部分道路也存在通行能力较差的问题。

【公交】项目附近有不少公交站点，比如“南水工业区站”、“工业六路站”及“蛇口网谷站”，其中南海大道上的“蛇口网谷站”上来往的公交线路会更多一些，门口的公交站“南水工业区站”仅有70路公交经过。

地铁12号线已于2018年1月份举行了开工仪式，在建的工程自左炮台站至海上田园东站，线路长40.54公里，设站33座，全部为地下站。

南海大道上的地铁12号线已经在紧锣密鼓地建设中了，这对本就拥堵的南海大道来说，增加了不少负担，几年之后通车后将会有明显的改善，计划于2022年年底建成通车。

②地处前海蛇口自贸区范畴

项目地处前海蛇口自贸区，“前海蛇口自贸区”的概念自提出了以来，引发了业内不少人的关注，大家对这片热土给予了厚望，如今，区域的建设已经取得了较大的进展。

规划提出了五项策略，分别为建设两湾一山生态格局、建设国际化风情海湾、构建优质服务体系、构建高效便捷交通和创建绿色智慧城市。规划就业人口规模约84万人，居住人口规模约59万人。

自贸区内交通基建持续升级，建设妈湾跨海通道、西部疏港通道，对月亮湾大道和东滨路进行改造，改善自贸区内部的交通条件，同时加强与周边区域的联系。

③蛇口的产业发展

蛇口一直在进行自我革新和自我发展，国际化的就业、创业氛围，互联网+引导的运营平台，使得蛇口在产城融合和产业园区运营方面初见成效。

港口、邮轮和创意产业园区是蛇口*代表性的产业。

全力打造“一区一港两带三心”：深圳西部港区，太子湾邮轮母港，网络信息与科技服务产业带和滨海文化产业带，海上世界、太子湾邮轮城等高端商业和商务中心。

蛇口网谷产业园区，核心区产业占地超过23万㎡，距离项目不远，位于南山脚下，沿山路和南海大道之间，北起工业八路，南至工业四路。

融合了高科技和文化产业的互联网基地，主要面向移动互联网、电子商务和物联网三大领域。苹果华南总部也入驻于此。

项目与蛇口网谷距离非常近，步行可达，图中所标识的万联大厦、宝耀大厦和万海大厦等均属于蛇口网谷的范畴。

目前这片区域处于周边处于一个新旧交替的尴尬阶段，周边一部分为蛇口网谷新兴产业园，现代化气息明显，一部分为旧工业区，历史痕迹较重，整体居住环境对于定位高端的住宅产品而言可能要打一个折扣。

项目周边的各类配套及旧改规划

①商业配套

项目附近主要以工业园区和豪宅为主，日常小型生活配套较少，自身带有一个3层的小型社区商业，附近距离较近的有花园城和海上世界商圈，花园城购物中心、汇港购物中心等均为较为大型的购物场所。

花园城作为一个购物中心，运营的已经较为成熟，与项目直线距离约1公里多，需要驱车前往。

海上世界商圈晚上灯火璀璨，与项目直线距离约1公里多，需要驱车前往。

③文娱配套

项目周边的休闲娱乐资源较为丰富，包含有南山公园、荔枝公园、四海公园和蛇口体育中心等休闲场所，其中南山公园是南山区非常重要的景点。

大南山公园在蛇口半岛南端，由两座山峰组成，主峰大南山海拔336米，次峰龟山海拔275米，属低山丘陵地貌，山脉成南北走向。如今的大南山，已经成为深圳西部的重要景点。

小南山公园建设有历史丰碑林、山顶广场、赤湾烟墩、半山亭等组成公园主要休闲观景区。

（南山公园实景拍摄）

④医疗资源

项目附近主要有蛇口人民医院和一些社区健康服务中心，但作为发展较好的南山区来讲，整体的医疗资源还是较为充裕的，有南山区人民医院、南山区妇幼保健院、港大医院等，还有招商太子湾国际医院刚刚举行了奠基仪式。

深圳市南山区蛇口人民医院暨中南大学湘雅二医院深圳医院，坐落于蛇口半岛中心地带，目前已成为附近居民的*医院之一，是一家三级丙等综合医院。

太子湾国际医院位于深圳太子湾片区，是招商蛇口及力宝集团意向合作开发的大湾区旗舰盈利性高端国际医院。力宝集团是亚洲最大和最多元化的企业集团之一，在亚洲拥有20家上市公司，每年为超过6000万客户提供服务。

⑤周边旧改规划

根据牛浩思团队的粗略统计，蛇口片区包括在建和意向签约在内，据不完全统计，目前蛇口12个旧改项目，拟拆除重建用地面积达到约65万㎡。从表格中可以看出，旧改项目多为旧工业区改造，未来的更新方向以居住功能为主。

而随着可供开发的白地供应接近尾声，未来蛇口区域的住宅新增供应将主要来源于城市更新项目，目前已经有招商、恒大、万科、新世界等知名房企进驻蛇口，但目前来看所拿旧改项目体量较小，大多按照地铁沿线分布，主要集中在2号线和在建中的12号线周边，属于未来的地铁沿线物业。未来用途方面则多规划为集住宅、商业、办公、公寓于一体的综合类物业，其次还有新兴产业用地和纯商业的用地规划。

地块信息

早在2002年，在征得股民同意后，南水股份有限公司就向市区部门提出了旧改的申请。

几年之后，南水工业村城市更新单元正式被列入 《2010年深圳市城市更新单元计划*批计划》，项目位于蛇口街道工业五路西端，背靠大南山，紧临兰溪谷、鲸山别墅、龟山别墅豪宅片区。

2011年12月，南水工业村城市更新项目举行了启动仪式。仪式上，深圳市新世界集团有限公司与深圳市南水实业股份有限公司表示将共同再造南水工业村，项目总投资为30多亿元。同时，位于中山的项目置换物业——富安工业园完工并移交，实现了腾笼换鸟、产业转型升级。

接下来经过陆陆续续施工-停工-施工，目前已出地面4-5层，经过将近10多年的筹谋，项目能否在2019年修得正果？

项目整体规划

项目占地面积约4.0万㎡，计容总建面约19.6万㎡，容积率5.78，包含超高层住宅、超高层公寓、多层住宅、高层保障房及公寓等业态。


（效果图）


（建筑业态分布）

根据项目的详细经济技术指标可以看出，社区内部主要以住宅建筑为主，商务公寓部分建面约5.5万㎡，商业部分建面约0.2万㎡，配建有一所9班幼儿园、社康、邮政所等公共配套设施。

项目位于大南山脚下，整体可谓是“入则静谧，出则繁华”，可享受山景资源，空气较为清爽，安静适合居家，社区北面有设置一个登山口，不过具体后续管理和品质如何，比较考验开发商的运营管理能力。

项目目前正在紧锣密鼓地施工建设中，已出地面4-5层左右，入市*尚不明确。周边部分旧厂房和旧工业区较为影响视野景观和居住品质，拆除的*尚不明确。

（实景图）

不利因素分析

项目周边不利因素分析：项目周边多为一些旧厂房和产业园区，旧厂房可能会有碍观瞻；由于项目其中一面靠山，进入社区主要依靠沿山路、工业五路以及南海大道等，南海大道路段容易出现拥堵；步行可达的范围内缺乏日常的生活配套，有待于后期项目配套的商业来进行完善。

旁边有一些旧厂房和旧工业区，对周边整体环境和观感稍有影响。

综合评价

①优势

1、项目地处南山腹地，区位较为不错，后期地铁12号线开通，将进一步改善片区的交通。

2、项目稍稍远离闹市区和交通主干道，附近多为产业园区，整体较为安静，又拥有山景资源，较容易打造成高端居住项目。

②劣势

1、项目不远处的南海大道车流量较大，时常会出现拥堵。

2、周边多为低密度社区，人气稍显不足，日常生活配套较少，较为依赖社区内部自身的商业配套。

3、虽说项目名字里面含有“山海”二字，但距离海还有一定距离，想要看到海并不容易。

4、周边整体环境处于新旧交替的尴尬阶段，对居住品质将打一个折扣。

新世界临海揽山位于南山区蛇口工业五路与沿山路交汇处，现已获批现售，现售面积26003.78㎡，现售套数为155套，位于3栋、4栋。

目前可在i深圳上进行购房意向登记，登记时间为11月18日下午14:00~11月22日下午18:00，11月26日开盘。

现售住宅户型面积约为116-378㎡，备案均价约12.2万/㎡，单价区间约9.4-18.7万/㎡，总价区间约1100-7088万/套，物业公司为深圳市新投物业管理有限公司，物业费为3.9元/㎡。

部分单位备案价格展示

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更新时间：2021-11-08

临海揽山御园批预售许可证，并由住建局官网进行公示。

本批次备案251套住宅，建面约78-166㎡，均价约11.4万/㎡，总价区间为1075-2938万/套。

住宅部分备案价