新天鹅堡三期备案名：天鹅湖花园三期

项目区位环境

之所以称为新天鹅堡，自然是跟“旧”天鹅堡相呼应。

最老一批的天鹅堡，有个“波托菲诺”的抬头。很长一段*，波托菲诺就是华侨城豪宅的象征代表，不能说家喻户晓，至少也是传奇的存在。

新天鹅堡位于华侨城片区的中北部，北面与侨香路相邻，隔开了广深高速和北环大道，对噪音有一定的阻隔作用。

南面紧邻4万平米的天鹅湖，后来项目的推广名转为天鹅湖系，这湖的价值被重点突出。
湖旁有燕晗山相伴，西南面不远便是欢乐谷景区，周边建筑普遍不高，高层视距十分开阔。

众所周知的，华侨城内循环交通压力较大，致使片区与周边大路的联系容易形成拥堵点。

项目北临侨香路，可便捷地驶入主要干道，相比内部其它项目优势不小。不过，周边主要的大道及快速路在早晚高峰的拥堵，一定程度上还是消解了项目的相对优势。

轨道交通方面则有地铁2号线侨城北站直达，相比于华侨城片区内部的部分项目而言，轨道交通优势也较为明显。

天鹅湖一、二期实景及天鹅湖：

前两期分别于16年和17年入市，事实上前两期同属于一个社区。

一期315套房源（A、B、C栋36层高）；二期474套房源（D、E栋41层高）。二期去年年底时尾盘销售，建面260-290平大户型均价约14万／平米。

它们的亮相给深圳豪宅市场带来了又一惊艳，超高层住宅楼宇突显了广阔的景观视野；大面积的玻璃幕墙使得建筑轻盈通透；社区在湖水映衬下格外的优雅夺目……



图来源于立方设计

前两期的主力户型均为大户，譬如一期主推建面300-600㎡的奢侈大宅，让人却步。

尽管如此，市场为之着迷又能买单的人不在少数。它的定位，和片区格调，抓住了不少对华侨城片区有情结的豪绅们。


图来源于立方设计

我们通常所认知的华侨城片区的范围其实是包括广深高速、侨城东路、深南大道、沙河东路所围合的区域，总用地面积约6.2平方公里。

华侨城片区作为深圳较为传统的豪宅片区，地处深圳中心地段，与南山科技园、超级总部基地、福田香蜜湖等核心片区相邻。

片区内部环境优美，自然资源丰富、人文艺术设施聚集。是集居住、旅游、商业和产业区相互融合的混合片区，也是深圳为数不多的低密度人文生活住区。

片区拥有26万平米燕晗山、6万平米蒂诺山、4万平米天鹅湖、7万平米燕栖湖等优质山湖资源；

周边布局又何香凝美术馆、华美术馆、OCT-LOFT创意文化园等大型公共场馆；以及欢乐谷、世界之窗、锦绣中华等主题旅游设施。为片区带浓厚的人文艺术气息。

两年之后，天鹅湖三期在一、二期的东侧拔地而起，如今外立面的铺装已紧锣密鼓地上马。

看得出，立面效果延续着前两期的格调，使用了大面积的玻璃幕墙，让三期的超高层住宅建筑显得轻盈时尚。

周边配套

片区的熟悉度很高了，配套相关的简单地概述下。

1，商业方面，自身有约4万多的社区商业，业态调性要看kfs怎么玩，自持还是散售区别对入驻品牌和运营会有很大的区别。

周边的，随着城市更新地落实，诞生了好几个规模型的社区商业。如位于侨香路北面，项目西北方位的侨城坊九方荟和方大城。步行的话是有一定的距离，但也算是弥补了片区北部整体商业匮乏的缺陷。

未来项目的北面是比价大型的m0旧改项目，为城建集团的侨城北恒通项目，暂定名为“侨城云谷”。可能也会带来一定量的商业物业。

片区内部纯水岸有百佳超市及其它物业沿街商业等，以餐饮为主。南部就比较多元了，靠近深南大道的益田假日广场、白石洲等各类业态均有。

2，教育方面，小学和初中学区为南山第二实验学校，即以前的央校（建于2002年，原校名中央教育科学研究所南山附属学校(简称央校)，后于2014年6月央校更名"南山第二实验学校"），之前的应试排名不突出，片区内的基础教育学区一直是被诟病的环节。

学区生源来看，小学的生源范围主要是片区内的高尚住宅社区为主，初中的范围扩大到白石洲和白石洲南及深圳湾一带的小区。

3，其它的比如医疗健康设施，在项目的东侧不远便是华侨城医院。稍远一些还有“港大医院”、“南山医院”及福田一带的医疗资源。

配套中最为突出的应该是丰富的休闲文化娱乐资源，周边有燕栖湖、天鹅湖、燕晗山等自然生态资源，有大沙河公园、华侨城高尔夫俱乐部等绿地，还有不少美术馆设施。

项目整体规划及不因素分析

1，三期传承了一、二期的外立面风格，住宅塔楼高度被整体拔高，比一、二期要高出10-12层，突破片区住宅天际，顺应了深圳住宅向天空发展的趋势。与一、二期构成了卓越的天际线景观。

不过三期的整体容积率不算高，大概4.65。说明横向密度其实不错，垂直密度比较大。社区总占地面积约4万平米，计容建面约18.7万平米，总建面接近30万平米。

2，相比前两期，三期住宅的户型面积大小更接地气。

资料显示，三期房源的套内面积均为90㎡以下。按照套内面积90㎡及7成得房率来推算，三期的户均建筑面积约为130㎡以内。

如此，三期的关注群体应该更为广泛。这个面积段，对于有一定实力的改善群体，也比较容易触碰到得到。

对于华侨城片区居住氛围情有独钟的置业者来说，天鹅湖三期有可能是华侨城集团在华侨城片区的住宅尾声之作。

华侨城地产的香山里系和新天鹅堡系已经或即将完成最后的供应使命，今后将主要让步于其它品牌开发商的旧改项目。

3，一、二期为了最大化景观视野效果，同时顺应地块条件，其住宅建筑沿着天鹅湖一字排开。

并充分利用建筑高差，勾勒出灵动的天际线条。使得楼宇单元不仅具有开阔的南北朝向视野，还保障了高层的横向视野。

而三期由于户型区间整体下调，产品定位与一、二期形成了差距，地块的资源条件上，譬如不临湖，更近燕晗山郊野公园等。

三期共规划建设的4栋住宅塔楼，呈“c”形的半围合状布局。住宅的楼间距保持得不错，相邻之间的最小楼间约有42米。

地块虽不规则，但整体比较方正，住宅建筑之间尽量做到了对称，留出了比较大的“中庭”空间。 

4，不过，“中庭”空间并不全然设置为社区花园，而是规划为商业。因此，三期的社区形态更为多元，前两期则是比较纯粹的居住社区。

商业楼由多个独栋盒子构成，并延着社区地块的边缘设置，同时向社区内延伸，形成大面积沿街及开放的新型商业物业。商业楼层均为1-3层，总建面约4.4万平方米。

尽管从规划效果图来看，商业形态和立面与住宅能够很好地搭配融合，规划了大面积的落地玻璃和充分的街区空间，整体观感很舒服，品质感较高。同时，商业的规划也弥补华侨城片区北部生活配套缺失的现况。

但是，商业建筑也占用了社区花园面积，挤兑了本该属于社区业主的休闲空间，使得三期仅保留较小面积的二层空间和商业楼的屋顶平台，用以满足基本休闲和通道功能。

倘若商业运营得好，的确可以活跃社区的生活氛围，将居家体验从客厅向商业街区延伸，带来良好的社区人气，以及便捷的商业体验。兴许在好的商业品牌带动下，还能够提升物业价值。

倘若运营得不好，导致入驻商业品牌质量低下，或大面积空置，从而加剧楼盘的居住品质向下滑，居住变得不够纯粹的同时，档次也会被降低。在牺牲空间和商业的抉择上，就会显得得不偿失。

5，由于一、二期主要是大户型单元，住宅塔楼的建筑形态偏板式的塔楼结构，超大户型单元能够基本做到整体南北通的双面采光，或者保障主要的朝向为南向通风。

从老牛现有掌握的资料来看，三期的4栋住宅楼的户型布局均为一致，为蝶式分布结构，朝向比较多元。以至于会出现部分单元的主要功能空间朝西或者朝北的情况，朝向不友好。

从平面图推断，三期的4栋住宅均为3梯6户，共规划有1116户。住户体量很大，应该是这几年华侨城片区内供应量最大的单体住宅社区。

6，规划车位1310个，均为地下车位，地下共3层。另规划有50个地下公共停车位。

车位比略大于1，能够满足每家每户至少1个车位需求。

车库出入口设置在社区南面中间段的香山东街、北面的社区道路（2个，分别为住宅和商业地库）。

业主的主要人行出入口则设置在香山中街，次出入口在香山东街（并可能规划有垂直电梯直达社区平台）

另外，开头忘了提到，天鹅湖3期社区在北面还预留了通口连接地铁2号线侨城北站。

7，社区还规划有公交首末站，建面约3000平米。至于实际上有没有设置，以kfs公布为准。

其它指标，参考平面图规划：

人行主入口往社区内部视角。

小结。

大体概述下，1，片区有独特魅力，调性优雅；2，宜居属性高，公共休闲空间多；3，交通相对片区内部项目有优势，地铁口＋临侨香路；4，户型区间适合不少改善群体，市场接受度较高，具体格局还看产品户型披露；5，增设底层商业，弥补了商业配套，但需要看运营效果；6，不临湖景，还能叫“天鹅湖”系不？

天鹅湖三期产品共有4座超高层建筑，建筑高度达到170米左右，户型成蝶式分布，仅有两种户型，分别是：

建筑面积约123㎡三房两厅两卫

建筑面积约122㎡三房两厅两卫

建筑面积约123㎡三房两厅两卫

朝向东南或西南方向，动静分区布局，客厅开间3.9米，带有1.8X6.7米宽大型景观阳台，无论从实用还是享受都式相当舒适的外部空间。 主卧开间约3.5米，宽敞明亮，具有较佳的开间谨慎比，空间利用充分合理。次卧开间2.8米与景观阳台相结合可根据需要向生活阳台拓展以增加居住空间功能。书房方正但室内空间面积比较有限，采光面略窄，比较适合做单人房间或功能空间使用，餐厨空间紧凑。

建筑面积约122㎡三房两厅两卫

朝向东南或西南，通透结构横厅布局，餐客厅拥有宽达4米左右的采光面，主卧开间3.4米双向采光自然通透，拥有独立衣帽间。次卧开间2.9米可做双人房间使用。书房与主卧联系紧密可单独使用也可纳入主卧套间。 2.1X2.7米露台可为居家日常提供较好的实用价值。功能分区合理次要空间集中在弱势朝向。 玄关设计自然通风采光。过道可提升私密也有一定程度的空间浪费。

总结：

从户型分布上来看主力户型为建筑面积约123㎡动静分区产品，大型景观阳台设计大程度发挥项目的视野景观资源，临近户型次要空间形成夹角有一定的相互影响；

户型功能设计较为合理，通风采光效果较好，主要生活空间房舒适度较高，有一定的自由改动空间；

舒适尺度却是建立在较高的总面积段之上，实用面积套内小于90㎡三房配置仍然无法保证次要居住空间达到3米以上的开间。

新天鹅堡（三期）获批预售许可证，目前已在规土委公示，本次共备案1110套房源，均为住宅产品，户型建面约117-123㎡，均价12.5万/㎡，单价区间在10.2-14.5万/㎡，总价区间在1244-1791万/套。

据网友爆料，新天鹅堡3期将于5月7日启动诚意登记，冻资300万，5月14日对登记名单进行公示，5月15日公证摇号，5月16日选房，开盘或两个99折，按时签约返现20万。

部分备案价格