联发·红山新澍备案名：红山新澍雅居

从城市中轴兑现到供给终结，片区进入存量资产期

过去十余年，龙华的崛起主要围绕“城市中轴”和“深圳北站”两大主线展开，并承接了市级交通枢纽与龙华商务门户的双重功能。

如今，北站红山片区完成了从开发期到兑现期的跨越。有几个变化尤为明显：

其一，片区属性持续被重塑。基本完成从交通节点向城市生活重心的跃迁，并逐步演进为复合型都会生活中心，形成“工作—生活—消费—休闲”的闭环区域。

其二，商业能级持续跃迁。从早期的社区底商、大型超市，到天虹购物中心、红山6979，再到华南首家Costco（开市客）、建设中的华润超核万象系，商业格局由区域型向城市级迈进。

其三，公共资源密集落地。优质教育资源深高、深外、华东师范附属等学校相继布局；深圳图书馆（北馆）、美术馆新馆、文化馆新馆、市第二儿童医院、简上体育综合体等市级配套陆续投入。

从资源密度来看，这里是龙华当下最成熟、最完整的核心生活区，为片区价值提供了长期支撑。

不过老牛认为，真正决定其价值上限的，是片区住房的供应，即将面临终结。

整个北站红山片区，10年以内楼龄住宅项目屈指可数，未来也几乎没有净地可供开发，板块进入存量资产期，并形成稳定的价格体系。

值得注意的是，正是片区新房供给接近断档，产品迭代窗口变窄。

也就是说，从现在开始，北站红山的新式住房，不再是持续供应的商品，而是阶段性释放的稀缺资产。

占位核心+新规产品，刚需面积做出了改善体验

在这样的背景下，「联发·红山新澍」（备案名：红山新澍雅居）进入市场。

项目位置特色鲜明，处于龙华核心腹地：

向南，直接承接片区成熟生活圈；

向北，连接以壹方天地为代表的龙华超级商圈；

横向，可快速融入福龙路、新区大道、布龙路等主干交通网络，以及地铁4/5/6/27（建设中）号线、深大城际线（建设中）等5线环绕，无论是通勤福田、南山，还是前往机场、口岸，都高效便捷。

关键的不只是位置，红山新澍在区位层面已具备确定性，它真正需要回答的，是产品层面的竞争力。

现在，首先可以明确了，红山新澍是当下北站红山，少有还能买到的新房之一。

它是片区内极少数采用全新国标住宅设计，约3米层高；也是片区内容积率做到了几乎最低，仅约2.5。

在新房供应几近断档的版块内，这种新式住房产品，本身就是稀缺变量。

项目占地约1.09万㎡，总建面约4.3万㎡，主要包含3栋16-25层住宅，最高约80米，高低错落布置。

其中，一、二单元为25层，2梯6户；三单元为16层，2梯4户，共计约332户住宅单元，⽆回迁房、⽆保障房。

车位大约360个，车位比做到1:1.08，配置标准，能够覆盖日常使用需求。

项目定位为大湾区首个联发“新青年好房子”，开发商联发集团隶属于厦门国资体系，背靠建发资源，整体风格稳健，强调交付兑现与产品完整度。

红山新澍延续了这一思路，并作了大胆地创新，在建面约69-100㎡3-4房主力产品中，把“刚需面积”做出了“改善体验”。

这本质上是用更低总价，让业主获得更完整的居住功能。在当前市场中，很具杀伤力。

建面约69㎡2+1房，在核心区能做出此类小面积2+1房，竞争力已经拉满。该户型通过优化尺度和开间，实现了三开间朝南、LDKG+X的灵动格局，主卧享有双面观景视野，具备完整三房的长期居住标准。

建面约78-84㎡三房两卫，是本次产品线的亮点之一，在同面积段普遍单卫配置，项目直接增加一个卫生间，显著提升了私密性与便利性，切中了多人口家庭的实际生活痛点。其中，78㎡为三开间设计，空间灵动，套房布局；84㎡为横厅设计，U型厨房，主卧独立卫浴及梳妆空间，可三面采光。

建面约100㎡四房，在总价可控的前提下，提供了更完整的改善方案。LDKG一体化设计叠加X空间，可灵活转化为书房或衣帽间，结合南向五开间与约6米阳台，实现面积与功能之间的平衡。

高效实用+智能双重跃迁，形成难以复制的产品代际差

进一步看，项目的产品竞争力还在于空间的使用效率，以及其他同类项目目前难以匹敌的智能生态体系。

一方面，户型实用率最高可超100%，接近当前产品体系的上限水平。

大面积飘窗与多功能阳台的组合，极大地拓展了室内空间的延展性。在实际居住中，这些附加空间绝非摆设，老牛在此不便赘述。总之合理利用这些空间，能有效提升居住体验。

另一方面，项目全系带装修交付，配置策略同样侧重实用与好用。

比如，厨房标配方太隐形油烟机、灶蒸烤一体机，这套组合在当前新房中属于主流高端配置，和深圳湾沄玺同款，对齐深圳湾顶豪。

又如，在卫浴、收纳等高频使用空间，以确保功能完整为前提，采用大块岩板一体通铺，视觉效果简约大气；全屋应用E0级环保板材，从源头守护居家健康。一切旨在让日常起居更顺手、更安心，而非盲目追求标签化。

再一方面，项目全线接入了华为鸿蒙智家智能家居系统，搭载了深圳首个NewLifeOS智慧社区系统，前沿科技转化为润物无声的日常关怀。

老牛设想了下，从踏入社区的那一刻起，人脸识别便开启无感通行，从大门、单元门到电梯，全程无需停留；驾车归家时，车辆自动识别与追光引导系统协同工作，让入库与寻位从容优雅；

儿童在“天使之眼”的监测下，在社区中让人放心地嬉戏玩耍；回到家中，通过一个APP即可联动超2800个品牌的智能产品，实现对灯光、空调以及部分家电进行联动控制。

这几点单看并不稀奇，但组合在一起，会发现红山新澍的产品竞争力，不在某一点，而在于已和片区其他项目形成了整体代际差。

不止于此，从社区空间到生活方式进行了完整构建

在生活场景的营造上，红山新澍其实还有更多的思考。

项目引入艺术IP“TimmyTammy的新澍世界”，并在售楼处呈现相关装置，通过情绪化表达强化空间体验。这种尝试，本质上是在产品之外补充情感维度。

社区入口，设置约10米挑高、约63米巨幅展面的酒店式社区大门，塑造出封面级的归家仪式感与气派形象，悄然革新着龙华的城市界面。

实拍图

大堂内部，通过贝金米黄奢石、古铜花柱、巴西安第斯雪景大理石等名贵石材的运用，从视觉与触觉上印证品质承诺。

未来将交付的“水吧台”，以阿富汗粉玉结合钻石切割吊顶，构成独特的艺术效果，将成为业主可真实使用的“艺术会客厅”。

示意图

项目把整个二层打造为架空式空中花园，融入了水景、大草坪、儿童乐园、宠物乐园及多种主题功能盒子（办公/学习/便民/健身/多功能盒子）。

相较传统地面园林，在私密性与使用舒适度上更进一步。

实拍图

此外，项目底商打造为新澍BLOCK，定位新青年氛围的商业街区，已经深受周边居民的喜爱。

诸如此类，等等。

实拍图