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2020年08月28日更新

前海天境花园备案名:前海天境花园

参考均价:112000元/㎡房贷计算器备案价格
户型:暂无
类型:商品住宅、商业总房源:待定车位数:待定
开发商:深圳市龙光房地产有限公司

项目地址:南山区前湾公园地铁站西南侧地图查看

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牛浩思评楼

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更新时间:2020-11-05

今年5月中,前海前湾片区推出首宗住宅净地,吸引了10余家房企及联合体参与竞拍,其中央企和国企占据7成以上。

 

相比于前海的商业用地,该宗住宅用地竞拍过程异常激烈,全场举牌超过百轮,用时40多分钟。

 

最终由扮演黑马角色的民企龙光单枪匹马斩获,总耗资115.9亿元,综合楼面价约6.32万/㎡,粗略计算可售住宅楼面价高达8.3万/㎡。

 

是龙光在深圳拿下的第三宗百亿用地,此前在2015年和2016年分别以112.5亿元和140.6亿元拿下龙华(龙光玖钻)和光明(龙光玖龙台)用地。

 

除了再次见识到龙光在深圳住宅土拍市场上,一如既往势在必得的作风外,拿地后不多久火急火燎高效进场,更是将龙光高周转的开发套路展现得淋漓尽致。

 

该宗百亿住宅用地备案名为“前海天境花园”,据传,将于12月中旬入市。如此效率若真,着实令人惊诧。

 

 

1,

跟龙光“不惜代价”拿的其它项目一样,前海天境花园有很多相似的特征。

 

都位于片区的中心区位,前海天境花园在前海前湾片区,周边中心要素资源集聚,规划有深圳国深博物馆(暂定名)、前海国际医院、哈罗公学、九年制学校、前海运动公园等城市优质配套。

 

轨交优势都较明显,前海天境花园是龙光在深圳的第15个“轨道+地产”项目,为地铁5号线前湾公园站地铁上盖。线路北接前海桂湾、宝安中心,南连前海妈湾、蛇口太子湾、海上世界。

 

在前湾站与9号线换乘,连通科技园、深圳湾超总等片区。沿着地铁外拓辐射区域广,弥补了当前前海在一些功能配套上的缺失。

 

项目的西侧临城市景观河(前湾河+前湾公园),与妈湾片区隔河相对,两岸建筑之间的视距约300米,视野相当开阔。

 

 

由于周边公建不少,建筑相对低矮,其高层西北向、西南向的海景资源应该可观,其余朝向还拥有城市广阔城景,景观层次丰富。

 

 

但也存在一些视觉上的不利因素,比如项目东南面的水厂、污水处理厂,最近距离仅相距400米左右;

 

且与多条高快速路距离略近,兴海大道、广深沿江高速最近距离在350-400米之间,紧挨着前湾四路和梦海大道两条区域主干道,做不到闹中取静的效果。

 

2,

前海作为全面深化改革的战略平台,同时是深圳国际化的先导区,被赋予了深港现代服务业合作区、自贸区等发展使命。

 

片区内用地以商务办公及产业大厦规划为主,这几年基建逐渐完善起来后,企业要素资源回笼集聚,商务气息开始显现。

 

住宅用地的比例虽然几经变更后有所增加,但整体比例仍是极低的数值。应证了初期规划定位,前海核心区内的住宅异常稀缺,每一个入市的都可能是最后的珍品。

 

除初代(2014-2016年)的前海时代外,时隔三年后才出现招商领玺、颐湾府的入市可见一斑。再接着,便是建设当中的龙光前海天境花园及天健桂湾项目。

 

尤其是桂湾片区,前海天境花园是该片区内的首宗住宅用地,相对稀缺。

 

投资角度来说,稀缺属性是区别项目与其它项目的主要因素,也是拔高价值的主导因素之一。但从居住角度来看,社区氛围局促,没有相对强力的因素支撑下,比如更好的学区,价值空间亦是有限。

 

不过,从最新的前海开发单元规划修编草案看,前湾片区还有7宗住宅用地待开发。

 

其中,前海企业公馆、深港青年梦工场将适时转为住宅用地,促使前湾居住用地比例最终将达到6.4%,与商业服务业设施用地的8.4%大体相当。

 

而南面的不远的几类厌恶型设施,不仅都将现状保留,还有扩张的规划。

 

 

更新时间:2020-11-05

项目占地面积约3.2万㎡,总建面约25.4万㎡。计容建面约18.3万㎡,容积率约5.79。

 

其中住宅约16.5万㎡(含只租不售人才住房约4.1万㎡),商业1万㎡,规划配建车位1850个。

 

另按要求规划公共配套设施9000㎡,包括文化活动室1000㎡、社区老年人日间照料中心750㎡、社区菜市场1000㎡、社区警务室50㎡、社区健康服务中心1000㎡。

 

以及8班幼儿园5200㎡(占地面积不小于5400㎡)、社区体育活动场地用地面积≥2000㎡等。

 

目前在做基坑及地下工程,按照今年4月深圳发布的《关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》,深圳装配式建筑完成基础工程并达到标高+0.00标准的商品房便可申请预售。前海天境花园应是装配式建筑,若年底前能够达标,则存在年内入市的可能。而原则上,装配式建筑项目已完成地面以上1/3层数方可申请预售。

 

 

项目大体由7栋住宅塔楼、幼儿园及三层地下室(局部两层和一层)构成,据传项目住宅产品户型主推建面约110-145㎡的3-4房。

 

定位较为务实,符合主流的空间改善型家庭及群体需求。其余更多信息有待进一步披露。

 

效果图,仅供参考:

 

总之,龙光前海天境是前海的稀缺住宅项目之一,且是前湾片区的首宗入市住宅,先发优势及相对价格明显。

 

周边配套将随着前海开发的深入,及企业的入驻而逐渐完善,规划的配套资源相对优质,具备较高的想象空间。

 

所处片区后期还会增加住宅用地的比例,周期可能稍长,社区氛围的营造需要时间。而一些厌恶型的设施和道路大交通的影响,是比较突出的,对于追求宜居属性的置业者,需多方考察。

更新时间:2021-01-19

项目户型建面约107-143㎡ 3-4房,共有8种户型:A户型为4房配置,B、C户型为3房配置。


A1、A2户型:140㎡左右通透户型,南向视野优秀,通廊式客厅出阳台,主卧自然通透,主要居住空间南向。

A3、A4户型:140㎡左右通透户型,客厅朝北向或西向,主次卧出阳台。


B2、户型:118㎡左右动静分区布局,主力户型,分布所有楼栋,三房配置大型通廊式阳台宽敞明亮。

B3户型:1栋1单元110㎡左右户型,通透布局,具有良好的总价优势。

B1、C户型:格局类似空间尺寸有差别B1户型120㎡左右,C户型112㎡左右,位于2栋,通透布局,阳台北向。




小结:


户型落座均好性良好,单层4、5户配置避免相互遮挡,光照充足;


周边建筑低矮视野宽广,通廊式阳台设计,视野景观以及实用性能优秀;


户型面积段配比合理,总价控制较好,拥有良好市场竞争力。



更新时间:2021-01-19

龙光前海天境获批预售许可证,并在住建局官网公示,本次备案住宅1003套、商业162套,位于1、2、3、5栋。


住宅建面约107-146㎡,均价约11.2万/㎡,单价区间在10.2-12.1万/㎡,总价区间在1153-1743万/套。


商业建面约28-135㎡,均价约16.9万/㎡,单价区间在11.3-24万/㎡,总价区间在358-2731万/套。



部分住宅备案价



部分商业备案价




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