融创云玺湾

【01.区位概况】

粤港澳大湾区的各项建设都在加快推进，位于大湾区东岸枢纽的东莞也在全力加速，尤其是滨海湾新区，不仅与东莞中心城区和松山湖组成了稳定发展的铁三角，更是湾区U型发展内核的关键节点。

 

 

老牛多次去沙田实勘，从珠江出海口向外远眺，会发现大湾区东西两岸的发展越来越紧密，南沙大桥和虎门大桥无疑起了非常重要的联接作用。

 

 

沙田作为滨海湾片区的经济重镇，毗邻滨海湾新区，到达中心城区和松山湖都十分便捷，同时还与广州的南沙新区隔海相望，区位优势明显。

 

 

沙田可以简要分为4大片区，融创.云玺湾位于沙田中部的虎门港核心片区，该片区集中了商业+居住+文化等多项功能，总体发展定位还是比较高的。

 

 

老牛认为，沙田的不少片区目前开发强度都不算高，这也为后续的高强度开发留下了发展空间，尤其现在穗莞深可建设用地都十分紧张，这种后发优势就更加凸显出来了。

 

 

【02.产业状况】

粤港澳大湾区9+2城市群的产业发展，经过总体梳理整合后会更加高效，咱们来具体看看东莞滨海的产业发展状况，具体如下图所示，蓝色主轴就是东莞滨海产业发展轴，里面包含科技研发+生物技术+商业贸易+文化旅游等产业板块。

 

 

咱们具体来看看虎门港片区的发展，作为国家一类口岸，其中万吨级以上泊位29个；航线共计23条，覆盖中国沿海+东南亚+东欧等国际港口。

 

 

虎门港未来会引进一批国际型的企业总部，形成一定的规模效应，有效带动核心枢纽的发展。

 

 

老牛觉得，虎门港的周边预留了不少可建设用地,这为后续的升级改造留下了丰富的发展空间。

 

 

【03.交通状况】

东莞的高速公路密度在全国名列前茅，滨海沿线的道路交通更是纵横交错，四通八达，毕竟这里是未来大湾区的交通核心枢纽，分级道路体系正在逐步完善。

 

 

让老牛印象比较深刻的是下图中的沙田立交，分别衔接了南北走向的S3沿江高速和东西走向的S6广龙高速，是名副其实的交通枢纽。

 

 

接着来看看轨道交通，未来穗莞深三市的“高铁+城际+地铁”的轨道交通十分密集，换乘也很方便，从沙田可以便捷到达深圳的宝中+前海和广州的南沙，这为城市高效融合提供了扎实的基础。

 

 

咱们来具体看看融创.云玺湾周边的轨道交通，未来会有东莞地铁9号线经过，可以在滨海湾站等相关站点换乘相关轨道交通线路，

 

 

咱们来看看项目周边的现状，目前南沙大桥已经通车，从项目可以通过沿江高速和广龙高速快速到达南沙+虎门+宝中等热门片区；同时，滨海湾新区的多项公共配套（大湾区大学等）也能较好的辐射到该项目。

 

 

融创云玺湾总建筑面积约12.8万㎡，一共包括3栋高层和15栋小高层（11层）住宅，加上项目配套的幼儿园，算是规模比较大的楼盘。

 

 

该项目容积率约1.8，总体开发强度并不算高，老牛认为，15栋11层的小高层功不可没，为项目的总体品质做出了很大贡献。

 

【户型A】

咱们逐个来看一下项目的户型产品，首先是高层住宅的主力户型A，建筑面积约87㎡的三房，平面布局比较紧凑，客厅+餐厅的大横厅布置是比较大的亮点。

 

 

户型A的客厅+主卧+次卧都是南向布置，视野还是比较开阔的。

 

 

咱们来看看样板间的实际空间感受，如下图所示，客厅+餐厅的连贯空间，使用起来比较整体。

 

 

【户型B】

咱们再来看看户型B，建筑面积约98㎡的三房，最大的特点就是南北通透，同时客厅+3个卧室全部朝南，可以说很给力了，这种户型确实目前在市面上比较*。

 

 

户型B的阳台也是比较开阔的，可以远眺远处的穗丰年湿地公园。

 

 

【1梯2户—11层小高层住宅】

接下来，老牛要重点为大家介绍该项目的特色产品，就是1梯2户的11层小高层住宅，这在目前的市场上是比较罕见的户型产品，居住舒适度高。

 

 

老牛提醒大家，1梯2户小高层的电梯入户方式也很独特，如上图所示，每户都有一个属于自家的电梯厅，住户之间互不干扰，这种独门独户的入户体验，确实很大程度提升了项目品质。

 

 

老牛认为，如果是普通常见的开发方式，可能会简单粗暴的围着地块排上一圈33层的高层住宅，中间整一个大花园，但是户均的居住品质（朝向通风采光等）就会大打折扣。如何很好的平衡好经济指标和居住品质，该项目是做的比较好的。

 

 

【户型C】

咱们接着来看小高层住宅的户型C，建筑面积约100㎡的三房，平面布局比较实用，客厅+餐厅的连贯空间也比较开阔。

 

 

作为1梯2户的11层小高层住宅的主力户型产品，户型C的供应数量也是比较多的。

 

 

来看看户型C的样板房，这个角度就是客厅+餐厅+入口玄关的主要使用空间，还是十分通透的。

 

 

【户型D】

最后，我们来看看户型D，建筑面积约120㎡的四房，平面布局舒适，客厅+3个卧室朝南，阳台也比较开阔。

 

 

户型D作为该项目的楼王产品，也占据了项目地块里*的位置，通风+采光+视野等都是*的。

 

 

综上，老牛为大家解析了融创云玺湾的户型产品，总体来说，该项目的户型种类比较明晰，主要集中在87-120㎡的三房和四房产品，居住品质较高，投资或自住都算比较合适，有需求的朋友们可以重点关注。

 

此次备案的12号楼共66套，为11层高住宅产品，分为三个单元，一梯两户，主推建面100.26㎡三房两厅，毛坯交付。整体备案均价约23001元/m²，备案总价区间约208万-248万；相比上次推出的13号楼（备案价2.34万/㎡）有所调整，不过13号楼为两单元户型。

 

 

12号楼1单元备案均价约23301元/m²，备案总价区间约212万-248万；

 

 

 

 

更新*：2020-05-06

融创云玺湾3、13、14号楼均已成功备案，合共208套，均为住宅产品，毛坯交付。

 

 

 

【3号楼】

3号楼共120套，层高25层，两梯五户，主推建面87.8㎡、98.31㎡三房两厅；整体的备案均价约23490.5元/m²，备案总价区间约199万-240万。

 

 

 

建面87.8㎡共96套，分布在01、02、03、04户，备案总价区间约199万-212万；

 

 

建面98.31㎡共24套，分布在05户，备案总价区间约228万-240万。

 

 

【13号楼】

13号楼共44套，层高11层，分为两个单元，一梯两户，主推建面100.36㎡三房两厅；整体的备案均价约23417元/m²，备案总价区间约214万-250万。

 

 

【14号楼】

14号楼共44套，层高11层，分为两个单元，一梯两户，主推建面119.9㎡三房两厅；整体的备案均价约23999.7元/m²，备案总价区间约264万-304万。

 

 

这次推出的包含高层（3号楼）和小高层（13、14号楼），其中小高层一梯两户为该项目的一大特色，项目周边被湿地公园环绕，地块内绿化率较高，容积率仅1.8，整体开发强度不高，社区舒适度较好。