宏发万悦山

宏发集团初创于1981年，历经35年沉淀，已发展成为以地产开发为核心，兼营工程建筑、商业地产、物业服务等相关多元化的集团企业，具备住宅、工业园和商业地产的开发运营经验。

主要项目集中在深圳宝安和光明等区域，以旧村、旧工业区更新改造为主，在住宅领域有多个经典、标杆性质的项目。

 

区位概况

①项目整体区位及交通

宏发万悦山，即万丈坡城市更新项目，位于光明新区光明大道与华夏路交叉口东南侧，总建面约25万平。临近光明新区行政中心，周边有新城公园、玖龙台集中式商业（在建）、文体艺术中心（在建）等配套，整体区位和环境尚可，毗邻在建地铁6号线，预计2020年通车。

 

【地铁】项目地处6号线观光站和光明大街站中间位置，与2个站点的直线距离略长，约1公里左右，地铁出行并不方便，而且由于太靠近地铁，会有不少单位有噪音影响。

目前地铁13号线在建中，一期工程从深圳湾口岸到石岩的上屋北，预计2022年开通，光明居民目前可通过6号线到达上屋北换乘，可大大缩短南山到光明的通行*。

 

【公交】与项目直线距离500米范围内有“美景花园站”“东周小学站”，未来还将在项目商业地块范围内设置一个公交站点。

 

【自驾】毗邻龙大高速和光明大道等主干道，自驾到南山。

【高铁】与项目直线距离3公里处设置光明城站，于2011年投入使用。广深港高铁于今年年中测试，预计到2018年第三季度全线贯通。

 

②光明凤凰城的崛起

2016年市政府印发的《深圳市光明新区国民经济与社会发展第十三个五年规划纲要》中，首次系统性提出了打造“两城两带”重点区域的概念，“两城”是指光明凤凰城及中大城，“两带”是指茅洲河一河两岸生态休闲文化带以及沿松白路一路两侧转型提升带。

其中，光明凤凰城总面积约15平方公里，包括光明高铁门户区、平板显示园片区、新城公园周边片区及红坳片区，是深圳市18个重点开发区域之一。

 

这里将打造成为光明新区的行政、经济、文化核心功能区。光明凤凰城重点打造“一环两轴三核”总体格局。

 

凤凰城片区相关重大工程项目盘点

凤凰城的变化日新月异，落实了一系列的重大工程项目。华侨城光明特色小镇近在*，光明新区外国语学校已经正式开学，长圳车辆段综合体的建设如火如荼，招商局智慧城、特建发光明项目和华强创意文化产业基地等产业园区项目逐渐开始运作，6号线地铁即将在2020年通车……除此之外，各项市政基础设施建设也逐步完善，路网建设更加完善、便捷和美观。

 

华侨城光明特色小镇

光明小镇作为华侨城集团与光明新区强强联合共同打造的，号称西部的“东部华侨城”，特色小镇是深入践行国家新型城镇化及乡村振兴战略的重要布局。目前，光明小镇已入选深圳市“2018年度重大项目”。率先开工建设的马拉松山湖绿道（一期）预计将于2018年底竣工。

 

特建发光明项目

特建发光明项目即为光明乐府广场综合体，项目位于广东省深圳市光明新区光明大道与观光路交口，项目总用地面积约5.53万㎡，总建筑面积约37.51万㎡，涵盖公寓、办公楼、商业三种类型物业。其中商务公寓建筑面积约7.94万㎡，办公楼约11.55万㎡，集中商业约4.6万㎡，街铺约0.69万㎡。其中公寓为销售型物业，办公楼、商业为招租物业。

 

长圳车辆段综合体

长圳车辆基地位于光明新区光明街道，用地性质以居住用地、商业用地及配套公共服务设施用地为主，总用地面积约110.65万㎡，规划计容建筑面积约230万㎡。

长圳车辆段地块位于长圳车辆基地范围内，规划用地性质为居住用地+商业用地，用地面积约31.44万㎡，容积率约2.3，规划计容建筑面积约72万㎡，其中：车辆段上盖约17万㎡，规划用地性质为居住用地，容积率约1.0，规划总建筑面积约19万㎡，计容建筑面积约17万㎡，建安投资约8亿元；白地约14.44万㎡，规划用地性质为居住用地+商业用地，容积率约3.8，规划计容建筑面积约55万㎡。

 

基础建设

光明新区的市政基础配套规划起点比较高，在几年前人口还非常少时就已经把新区的道路网基本建成，并配备相应绿化，所有主要干道基本上都是双向8车道以上，并且对其地下管道采用了“共同沟”的建设，将电力、通讯、给排水等各种市政管线敷设在“共同沟”内，避免出现因市政管线铺设导致道路重复开挖的弊病，为未来发展做好了铺垫。

 

凤凰城的优势在哪？

1、光明城站为珠三角客运交通枢纽，广深港高铁客运专线将在2018年第三季度正式开通运营，连通后使得片区与香港和内地多个大型城市的交通联系更加紧密，为加快跨区域产业合作奠定基础。



2、地铁6号线、龙大高速市政化及深圳外环路的建设，将形成其与深圳主城区更紧密的连接，承接主城人流外溢功能。

3、区位内未经开发的白地较多，使得片区具有较大的发展空间。

4、其为光明新区未来发展的核心区，承担光明产业培育基地和公共服务中心的双重任务。

 

 

详解项目周边的各类配套及旧改规划

区域内目前的商业配套并不算成熟，人气也较为一般，甚至还不如公明，但未来随着各项基础设施逐步完善，多个大型商业综合体项目的动工，新区的环境和形象将会发生翻天覆地的变化，商业、教育、医疗和休闲娱乐资源也会越来越丰富。

 

①商业配套

项目自带约2万㎡的街区商业，周边有类似传麒山、光明大第等成熟小区也含有少量社区型商业；新地中央含有3.6万㎡商业，不远处还有光明农贸市场。

另外，还有玖龙台约10万㎡的集中式商业即将投入运营，将成为整个光明片区最大的购物中心。

 

②教育配套

项目目前在光明小学（省一级）和光明中学（初+高，省一级）的学区范围内（学区仅供参考，实际以教育局划分为准），且在步行可达的范围内，上学较为方便；周边还有东周小学（省一级）和凤凰小学等，总体上来看，教育资源比较充足。

 

不出意外的话，项目的中学学区可能会划在光明新区光明中学的学区范围内。根据2017年光明新区的中考四大人数排名来看，光明中学高分段人数不算多，在区域内属于中等水平。光明新区的基础教育水平就整个深圳来讲偏弱。

 

③文娱配套

项目周边的文娱配套非常丰富，有光明新城公园、碧眼社区公园、光明群众体育中心和光明广场等休闲娱乐场所；另外，附近还有华侨城光明特色小镇和光明文化艺术中心建设中。其中光明小镇还被列入深圳市2018年度重大项目。

 

④医疗资源

目前周边居民的就医需求主要依赖于光明新区中心医院，始建于1958年，是一所以妇幼保健为发展重点，集医疗、急救、科教和预防保健康复为一体的现代化二级综合医院。

后期光明还将会有一个超大规模的中大七院投入使用，不仅造福于光明片区，对整个深圳甚至华南片区的居民就医都将产生重大影响。中山大学举全校之力，要将这家医院建设成为世界知名的大型现代化医院；到2020年医院全面开放时，床位数将达到4000张，是华南片区单体规模最大的医院。

 

⑤周边旧改情况

项目附近的旧改项目非常集中，已有多个知名地产开发商进驻，比如绿地、星河和金晖等；目前在国土局公示的旧改项目有8个，拟更新方向大多以住宅为主；另外，根据宝安日报报道，光明街道约还有光明柑山工业园、光明新围片区、光明联大工业园、光明瑞金铜业、光明晨光片区、光明伶伦提可乐等多个旧改项目在申报途中尚未公示（图中灰色字体标识）。

 

这一带的旧改体量非常大，一旦旧改成功，片区面貌将会有非常大的变化，总的拆除用地面积达到42.4万平。

 

绿地新都会（东周片区旧改、光明中心城）
项目位于光明中心最繁华地段，光明大街与光明大道交汇处，东接光明大道，南至规划河心路，西临规划一路，北靠光明大街，更新单元拆除用地范围面积7.4万㎡，计容积率建筑面积24.13万㎡，主要分为三期进行开发，包含。项目几经辗转，先是由深圳市钰镌龙投资有限公司进行开发，后期引入绿地来共同运作。

 

星河大丰安片区旧改（星河天地）
与在建中的光明中心城项目相邻，与新地中央相对望，是光明重点打造区域之一。2015年列入旧改计划，更新单元拆除用地面积10.37万㎡，开发建设用地面积7.10万㎡，计容积率建筑面积约45万㎡，其中：住宅约28㎡（含保障性住房6万㎡），商业、办公及酒店9.1万㎡，商务公寓6.7万㎡，公共配套设施1.3万㎡。有望在2018年入市，项目展示中心已经搭建好。

 

光明集团办公大楼片区旧改
项目位于光明片区中心，南临光明街，东侧为光翠路，西侧为光明荔园路，北靠翠湖公园。项目距离龙大高速出入口约2公里，与在建轨道6号线站点光明中心站距离200m。项目申报主体为光明新区城建局、深圳市金晖企业（集团）有限公司，拆除用地面积6.5万㎡。

 

地块信息

该项目早在2012年就已纳入《深圳市城市更新单元计划第四批计划》 ，申报主体为深圳市宏发光明房地产开发有限公司。

 

项目拆除用地面积49917.8㎡，开发建设用地面积40250.5㎡，计容建面约21万㎡，总建面约25万㎡。

一期含4个地块，①号地块建面约10万㎡，计划建设约7.9万㎡办公产品、1.3万㎡平保障性住房和1.1万㎡商业（部分地下），配备有社会公共停车位、社区警务室、公交首末站、地下公共充电站和公共厕所；②号地块建面约2.1万㎡，计划建设1.8万㎡住宅和0.2万㎡商业，配备有文化活动室；③号地块为广场用地；⑤号地块建面约为2.3万㎡，计划建设2.1万㎡住宅和0.12万㎡商业，配备有社康中心和老年活动室。

二期为④号地块，住宅建面约为6.2万㎡，商业建面为0.36㎡。

 

 

项目整体规划

万悦山项目地处光明新区行政中心，光明大道及华夏路交界处；项目规划总建筑面积21万㎡，含住宅、商业、写字楼于一体。作为凤凰城片区重要的城市综合体，与城市绿道融为一体的景观规划、高品质写字楼建筑，光明又一标杆型综合体呼之欲出。

 

项目目前还处于地基阶段，入市*现在尚不明朗，有可能在下半年或者明年初，具体还要看开发商的进度。但老牛会持续关注此项目，及时为网友提供一线信息。

 

不利因素分析

1、根据社区规划，红色①号地块设置了公交首末站，可能会对邻近单位造成噪音影响。

2、项目西侧在建地铁6号线，会对邻近单位造成噪音影响。

 

3、根据政府公示的法定图则草案，项目南侧有规划一个社区菜市场及公厕用地，这会对邻近单位造成观感、噪音等方面的影响。

 

具体户型如下：

 

建筑面积约88㎡户型

建筑面积约89㎡户型

建筑面积约112㎡户型

建筑面积约114㎡户型

建筑面积约119㎡户型

建筑面积约140㎡户型

建筑面积约141㎡户型（复式）

建筑面积约145㎡户型（复式）

建筑面积约167㎡户型（复式）

建筑面积约170㎡户型（复式）

建筑面积约216㎡户型（复式，本次预售无此户型）

 

建筑面积约88㎡户型

朝向东南方向双面采光布局户型方正，视野宽阔光照充足，通风采光性能较佳。客厅带有1.5米进深阳台，满足日常生活需要，主卧套间明亮舒适。分离式卫生间使用性能较好。厨房可向生活阳台扩展，餐厨空间紧凑实用。

 

 

建筑面积约89㎡户型

东南或西南朝向，通透结构横厅布局，餐客厅空间舒适带有大型阳台。主卧自然通透，空间利用充分，临近阳台可纳入主卧使用也可单独使用，次卧空间比较紧凑。分离式卫生间使用性能较佳，厨房可向生活阳台扩展。 此面积段可做4独立居住空间使用，在当前市面产品中具有极强的竞争力。

 

 

建筑面积约112㎡户型

西南朝向安静舒适，通透结构大开间短进深，横厅布局空间利用充分。餐客厅具有良好的空间感，配有大型阳台，主卧空间宽敞独立功能全面，次卧开间进深比较佳。公卫可做*离设计，提高使用效率。餐厨空间宽敞舒适，U型厨房自然通风采光。

 

 

建筑面积约114㎡户型

朝向东南或西南，动静分区通透布局，主要生活空间南向。大开间短进深。 客厅带有大型阳台，主卧自然通透，功能全面宽敞舒适，可设独立衣帽间，双南向次卧拥有良好的开间进深比。餐厨空间宽敞独立，入户自带玄关，保护室内隐私并提供收纳功能，户型布局可算是理想型。 

 

 

建筑面积约119㎡户型

西南朝向安静舒适，三面采光对称布局，空间利用充分居家氛围浓厚。 客厅带有大型阳台，主卧拥有良好的开间进深比，次卧空间宽敞舒适日照充足。餐厨空间紧凑实用。入户自带玄关有效保护室内隐私。中面积段全功能4房、对称布局在市面上拥有很强的竞争力。

 

 

建筑面积约140㎡户型

朝向西南，动静分区通透布局，主要生活空间南向，大开间短进深。可算是114平户型的加强版。客厅带有大型阳台，主卧宽敞舒适功能全面，景观阳台可纳入主卧套间使用。空间利用充分。餐厨空间宽敞独立，自带入户玄关，有效保护室内隐私并提供收纳空间。

 

 

建筑面积约141㎡户型（复式）

建筑面积约145㎡户型（复式）

 

建筑面积约167㎡户型（复式）

建筑面积约170㎡户型（复式）

建筑面积约216㎡户型（复式）

总结：

 

户型方正实用，十字布局保证户户南向；

 

框剪结构运用可提供较好的室内改造空间，满足不同家庭需求的个性化使用；

 

大量通透布局户型居住舒适，在市面上同面积段产品中有较强的竞争力；

 

户型的实用空间较好，功能全面，符合主流家庭生活需要。 

位于光明中心区的宏发万悦山获批预售许可证，并在住建局官网公示。

本次备案均为住宅房源，位于4-7栋四栋楼宇，共计375套房源（部分房源作为展示储备，本期销售房源共367套）。

户型建面约88-209㎡（主力户型为89-140㎡），均价约4.89万/㎡，均为毛坯交付。

单价区间在4.63-5.36万/㎡，总价区间为407-1118万/套。

据了解，项目将于今日起即3月16日-18日18:00通过i深圳app进行线上意向登记；资料修改通道关闭*为3月19日18:00。

部分备案价格