天汇城二期

项目开发商是宏发地产，深圳本土知名房地产商，跟鸿荣源血脉相通，早期都以宝安为大本营，逐渐扩张至全市各个区域，并有多个厂区改造项目，项目储备比较丰富。

在公明片区，本地人对它更加不陌生了，开发的项目有宏发嘉域、宏发上域、宏发雍景城、宏发美域等一批楼盘，同时，还有多个产业园区。

宏发的产品口碑整体不错，一直以来以中高端的市场定位为主，社区价格在片区内也是比较高的一者。

譬如石岩的世纪城、西乡的前城等。不过，天汇城一期算比较意外，跟限价环境影响有一定的关系，开盘价格在市场的接受度较高。

区位环境与交通配套

天汇城位于光明区松白路南侧，公明广场正对面，距离在建的地铁6号线“公明广场站”约500米左右（百度地图测量，视不同地块远近而定，仅供参考）。南广、龙大两大南北纵向的高速公路于天汇城东西两侧设立出入口。

①地铁：地铁配套是此次天汇城一期争议事件中被放大的一个因素，按照规划，天汇城是地铁6号线和地铁13号线的双线交汇地铁口物业，交汇站点为公明广场站，地下站点。

地铁6号线已经进入到了工程的后半段，预计2020年便能通车运营；
地铁13号线一期工程也已经正式动工，预计2023年通车运营。但原先计划一同开工的光明段由于规划审批问题，未能纳入到一期工程中，将无限期拖延（待深圳城市新总规及轨道交通修编通过审批后方有条件修建）。

那么，公明广场站将以非换乘站存在好一段*，而天汇城业主暂时需要通过6号线到石岩上屋北换乘13号线进入南山科技园及深圳湾口岸等地，其实也还算方便。

只是，这涉及到了地铁能不能直接接驳天汇城购物中心地块的问题。根据网传公示的规划图纸来看，在地铁13号线建成之前，不能够连通的概率应该比较高，缘由是规划的接驳口在地铁13号线站台及相关工程上，地铁集团很难为一个项目打破“常规”。

实际上，这并不影响天汇城作为地铁口物业的价值体现，13号线会成为规划利好而存在。

②道路交通：内部交通临主干道松白路，联系光明行政文化中心片区和松岗等宝安西北部片区的主要感到；但整体内部道路网络受限于公明城区发展水平，需要完善的地方比较多，也需要配合城市更新的改造来改善。

外部道路交通的联系上倒是比较健全方便，天汇城恰在龙大高速和南光高速的中间，能够比较快速地选择前往福田、南山等中心区域的高快速路通道。

区域环境

总体来看光明区地处深圳的中部偏西北，南接龙华大浪、宝安石岩，东接龙华观澜、西接宝安沙井、松岗、北接东莞。

自成立新区以来，光明逐渐确立打造“现代化绿色新城”的发展理念，引进高新企业，并具备繁华都市功能，又有田园牧歌、乡村情趣的生态家园。主要的发展学习对象是南山区的高新技术产业，实际发展中也承接了不少南山企业。

区位关系上，光明区与南山区和福田区的相对位置差不多，又有规划地铁相通，光明区的发展近几年得到了较大的关注，吸引了一众开发商进驻开发。

随着深圳房价的全面普*，光明的商品房市场也由本地市场转为外溢市场。片区房价逐渐攀升至4-5万/㎡及以上。

光明全区共分为6个街道，分别是公明、马田、玉塘、新湖、光明、凤凰街道。

在并区之前，我们习惯上将现在的公明、马田等街道范围称为公明，天汇城所在的区域便是公明的传统中心地带。

天汇城恰在公明和马田两街道的交汇地带（应该在马田街道管辖范围内？）。

相对光明片区来说，公明的城建密度比较大，从居住人气上可见一斑。但可开发利用新地较为紧张，大手笔规划的发挥空间显然不如光明片区，主要得通过城市更新改造来完成片区的城建面貌升级。

光明重点打造的区域在东部的凤凰城片区，即光明城高铁站和区管委会一带，并且已列入到了深圳重点发展的17个片区之中。

目前布局了华侨城光明小镇、华强创意产业园、招商局智慧城、宝利来酒店、上市企业总部园区、创新科技产业园区、光明新城综合体、光明高铁城综合体、光明外国语学校、市第十高级中学、文化艺术中心等一批带动力强、辐射范围广、公共服务完善的重大产业项目和重点配套设施。

周边还有华星光电新园区、中山大学深圳校区等一批市级重点项目建设中。天汇城距离凤凰城的距离是7个地铁站，直线距离约6公里左右。如果从片区的发展潜力来看，凤凰城可能会优于天汇城一带。

旧改规划

就目前来说，周边1公里范围内比较有眉目的大型旧改有万科华发项目、建发南庄项目以及深业信宏项目。

另外，天汇城东西两侧的合水口第四、第五工业区有旧改意向；根据天汇城案场销售的介绍，天汇城对面，即福盈中央山东侧的宏发达叁工业区也有旧改意向。

公明片区内卓越的田寮片区旧改、佳兆业玉律片区旧改、宏发的塘尾将石片区旧改和京基的塘家南门山旧改等大型旧改项目在申报途中。

不过上述的这些意向旧改项目都尚未纳入城市更新计划，改造周期并不能明确。

想*，未来天汇城及中粮云景国际南面的一众厂房也将可能适时启动旧改意向，毕竟公明广场站作为日后公明片区的交汇换乘站，又是公明老城中心地带，光明区在营造该片区新的发展环境过程中，应该会推动该片区门户作用。

建发南庄项目效果图：

合水口第四、第五工业区有意向旧改范围图：

周边配套

商业配套

除了项目自身自带15万㎡的mall外，未来随着光明一波旧改项目的兑现，还会陆续诞生更多的集中型购物中心，并且主要沿着地铁6号线布局，商业配套这块区域弱势在几年内便能扭转为以新型购物中心为中心的商圈模式。

如天汇城一带可形成以天汇城+云景+公明广场周边中小型商业，包括天虹商场等组合成片区较大型，集中且丰富的商圈。

实际上，公明广场一带本身就属于公明的传统商业中心区，除天虹商场外，还有公明综合市场、三和百货、佳华商场等一批商业业态。

医疗健康

除社区社康中心外，大型的综合型医院与项目接近，距离光明区人民医院（中国科学院大学深圳医院西院区）约1.4公里。

区内大型医院还有光明中心医院、中山大学附属第七医院以及正在建设中的深圳中医院光明分院，可以说，光明的医疗配套设施进步得很快。

其中，中山大学附属第七医院位于光明东北部，中山大学深圳校区南面，两期完成后将成为深圳最大的综合型三甲医院，承担深圳地区乃至粤港澳大湾区的疑难重症诊治任务，目前一期已在运营中。

医院占地面积23.52万㎡、总床位4000张。其中，一期工程床位800张，2018年5月11日开业。二期工程规划床位3200张，预计2020年投入使用。

深圳中医院光明院区未来将是市中医院的“大本营”以及后劲发力的重要“引擎”。光明院区的项目占地面积11万余㎡，建筑面积52万㎡，规划床位3000张。一期项目于今年8月正式动工，首期建设1000张床位，预计2020年投入使用。

院区内还将建成深圳地区中药制剂基地，服务深圳，辐射周边；同时也是深圳地区一家承担高等中医药人才培养基地；此外，为适应深圳老龄化社会的需求，这个院区还将探索医养结合新模式，建设医养结合的区域医疗中心。

休闲配套

光明本身具有深圳独特的旅游资源，如光明农场、滑草等，华侨城光明小镇也在此布局，将有效提升光明的旅游竞争力。

对于天汇城项目来说，周边除商业综合体休闲外，日常比较高频利用的有红花山公园、公明广场、光明区文化馆、红花山体育中心等，均围绕着红花山一周布局，在天汇城合理的步行距离范围内。

华侨城光明小镇项目总投资约300亿元，是光明区与华侨城集团联合打造的“文化+旅游+城镇化”的生态文化旅游特色小镇。

一期基础设施部分已经于去年开工建设，未来将以光明森林公园、光明农场滑草游乐场、光明农场大观园、光明高尔夫球场、光明名景花卉片区、大宝鸽场片区、光明畜牧猪场片区、古村落等为主要旅游载体。

地块信息

项目整体占地面积约11.7万㎡，总建面号称达到91万㎡，是当前公明乃至光明全区规模最大的项目之一。
包括约40万㎡住宅、15万㎡集中型商业、12万㎡商务办公，以及150米高的商务公寓，社区幼儿园和公立初中光明二中。

共分为5个地块，含2块住宅；2块商业包括保障房住宅、集中型商业、写字楼、商务公寓和酒店（酒店对外宣传说已确定为希尔顿花园酒店）；1块学校用地。是不折不扣的大型综合体项目。

其中，保障房已确定面向光明区户籍人口申请的公租房，总房源1165套，其中建面61-64㎡2房2厅的1131套，建面约79㎡的3房2厅的34套。

商业地块和学校地块贴近主干道松白路，住宅地块则在商业地块的南面朝内。

准备入市的二期为住宅产品，位于长春路的东侧，一期项目的西侧。地块之间是新建市政道路，相对独立，占地约3.2万㎡，总建面约24.6万㎡，规模与一期相当。

原本二期住宅是在商务公寓产品推出后再推出市场，但不清楚为何改变了推盘策略。公寓产品位于二期住宅的北面，公寓地块的主要亮点还有集中型购物中心，有往成为未来片区内的商业标杆。

一期北面则是在建的写字楼地块和学校地块，学校为光明区第二中学，一所初中学校。

项目整体规划及不利因素分析

1，天汇城二期占地面积约3.2万㎡，总建面约24.6万㎡，计容建面约17万㎡。约占整个项目91万㎡的1/4大小。

2，二期社区的规定容积率5.1，和一期差不多。建筑围合式布局在地块的边缘上，中间充分留出社区空间，包含园林和泳池。

整体布局比较得体，能较好地保证户型有较好的楼间距，但依然避免不了部分户型会有遮挡问题。

3，车位数1831个，包含550个充电车位，二期总户数约1600多户，车位能够满足1：1。

4，共有9栋住宅塔楼，31-32层楼高；除2栋D座为一层4户外，其余均为一层6户。每一栋均配置3部电梯，即2栋D座3梯4户，其余的为3梯6户。显然2栋D座的应为楼王。

5，二期住宅户型为建面77-143㎡2-4房，创意设计后可做到3-5房，前提是需要自行改装设计，毛坯交房。改装后的实用率方面与一期产品类似，这在当前新房市场具备很大的竞争力。

6，自带大型商业，其中集中型商业约15万㎡，一二期住宅底层还有沿街商铺，未来该项目将会是公明乃至光明区的商业标杆。

项目的大型商业也为住宅部分增色不少，在原关外置业，除了交通因素外，商业等配套也是一大考量因素，地铁+商业的模式能够为片区及辐射的住宅带来稳固的价值提升。

15㎡的集中型购物中心相当于后海海岸城、福田cocopark的规模，规模是相当可观的。目前从招商资讯来看，已经确定了永辉超市和金逸国际影城两大主力店。

综述：

1、天汇城二期仍是公明片区目前不可多得的瞩目项目，大型商业综合体社区可使其获得长久的曝光度，并吸引新的置业群体的关注，有利于后期的交易活跃度；

2、产品户型的得房率也是目前新房市场上比较罕有的，只是存在一定的“设计”风险；

3、mall+地铁口物业，综合属性非常高，是比较好的标的物业，而楼盘品质、物业管理水平，以宏发过往开发的产品经验来看，有一定的期待值；

4、周边城建比较密集，片区发展在于城市更新的破局，改善周期相比凤凰城一带新地开发可能较长些。

户型共分为9种，具体分布如上图所示。主要推出的是建面76-78㎡、85-87㎡、88-89㎡、104-106㎡、124-127㎡、143㎡等户型产品。

建筑面积约77㎡     2房

朝向东南或西南向双面采光，客厅开间3.3米带有1.3米宽主阳台。主卧开间3.1米，室内空间舒适程度较好，次卧开间2.6米比较紧凑，内阳台有2.9米的开间采光性能较好但进深不足。1.5卫设计，干分离，餐厨空间结构紧凑自然同分采光带生活阳台，厨卫空间与临近户型形成夹角，对通风采光性能有一定影响。

建筑面积约88㎡     3房

东南或西南朝向，动静分区布局，客厅开间3.5米带有1.3米主阳台，主卧开间3.2米卫生间自然通风采光，次卧开间2.7米，两个小房间开间较小分别是2.4米和1.9米，比较适合做单人房使用，采光面略有偏窄但朝向较佳日照强度较好。 餐厨空间结构紧凑自然同分采光。

建筑面积约86㎡户型与88㎡户型属于相似户型。

建筑面积约103㎡    3房

东南或西南朝向，动静分区布局，三阳台设计。客厅开间3.8米带有1.3米宽阳台，主卧开间3.5米宽敞明亮，次卧开间也达到3米空间舒适度较好。 小房间开间都在2.5米空间感稍弱。分离式卫生间独立通风具有高使用性能，餐厨空间结构紧凑，但采光强度会有一定影响。

建筑面积约124㎡ 4房

客厅朝西北或者东北向，通透布局。客厅开间4米带有1.5米宽大阳台通风采光效果较好，主卧开间3.6米自然通透，主卫宽敞舒适通风采光较好。北向阳台改次卧开间3.2米舒适度较高，其余卧室开间都没有超过3米，并且进深较小，室内空间不利于家具布置，餐厅开间达3.2米宽敞舒适，*离公卫使用性能较好。临近户型阳台有一定的视线干扰。

建筑面积约143㎡ 4房

项目最大面积段户型，东南向看花园，对称布局通风采光效果较好，4.5米客厅开间，双套间三卫设计，其余卧室开间都不足3米，近主卧阳台与临近房间有承重墙，不可合并使用。餐厅位空间阔绰，厨房宽敞实用自然同分采光。入户门与餐厅形成较宽走道，一定程度的空间利用不充分。

总结：

产品定位明确主要面向首套置业群体，从布局上看多为单层6户分布，密集度较高户型之间在厨卫空间的采光方面有一定的影响。

户型功能性较强虽然88㎡产品的小房间尺度较弱，但在这个面积段可做出4个独立生活空间。很符合首套置业者在功能方面的需求。

产品均好性设计较佳，大限度保证了生活空间的南向和光照的需求。相对来说低面积段产品的总价性价比相对较高。

天汇城二期获批预售证，目前已在规土委公示其备案信息，此次共备案1672套房源，包含商业和住宅两种产品。

其中住宅，一次性备案1568套，户型建面约77-205㎡，均价4.45万/㎡，单价区间在4-6.8万/㎡之间，总价区间在309-1355万/套；

商业部分，共备案104套，户型建面38-285㎡，均为9.8万/㎡，总价区间在376-2798万/套。

部分备案价格