云科府

项目开发主体为深圳天安骏业投资发展（集团）有限公司、深圳光明天安云谷投资发展有限公司、深圳市明湖投资开发有限公司成立的合资公司。

天安骏业以“产城融合”为核心理念，开创了“天安云谷”知名品牌。其业务涵盖产城社区开发、智慧园区运营、轻资产服务输出等领域，致力通过高品质的产品与服务，成为领先的智慧产城社区投资、运营、服务商。

一、高起点，高标准，高规划的光明科学城

市场看好光明，与其高规格规划不无相关。

光明地处深圳西北侧，上接华为松山湖，下临南山科技园，是深圳科技发展核心轴上的关键区域，也是粤港澳大湾区及广深港澳科技创新走廊上的重要节点。

前不久公示的深圳“十四五”规划和2035年远景目标纲要文件显示，光明被进一步寄予了厚望。

其定位升格为深圳北部中心、科技创新中心、重要交通枢纽，科研经济先导区、高新技术产业和先进制造业集聚区。

规划重点打造光明科学城装置集聚区、光明中心区等片区，建设大湾区综合性国家科学中心先行启动区。

显然，光明的发展定位，有非常鲜明的特色，涵盖在“科技”“创新”“先进”等标签上，无不体现出深圳在国际竞争中所需的高端产业要素。

在科学城的定位下，结合双区驱动和十四五的高定位规划指导，可以预见光明都将以国际视野对标全球一流城市来建设，成为深圳未来经济最重要的增长极。

光明科学城以“科学+城市+产业”为发展规划，以“一心两区，绿环萦绕”为空间格局，打造为世界级城市创新区，信息来源于光明政府网：

二、科学城北区，独占区域鳌头

云科府所处的区域，是其中重点打造的科学城装置集聚区，该区域将发展为光明的北部中心及科学城综合配套区。

当前，光明科学城正稳步推进基础配套设施建设及重大科研平台落地，基本都集中于这一区域。

包括综合粒子设施等标志性、稀缺性的大科学装置，以及中山大学深圳校区、中科院深圳理工大学研究型大学，深圳湾实验室等研究平台布局其中。

此外，在云科府1公里范围内，还布局了地铁6号线支线及站点（在建中，规划南延至福田深港科创合作区）、中山大学附属第七医院（一期运营中）、中大附中、中大附小、九年制明湖国际学校等重点配套设施。凭借区域的高规格定位，预期会有更多项目坐落于此。

云科府位置及周边基础配套示意图：

三、2.2平方公里超级大城，产研学商住一体

事实上，云科府所依托的光明天安云谷，是这一区域中最为核心的项目之一。

光明天安云谷地段优势突出，不仅在科学城装置集聚区的重要节点上，也临近光明中心区，叠加多重中心的配套资源。

而其自身，也是自成一体的超级综合体。大项目规划统筹面积约2.2平方公里，总计容建筑面积约630万㎡。

这个体量，相当于占地280个足球场，更直观一点来说，相当于2个半的华润城，是深圳目前单一开发体量最大总体量的项目之一。

光明天安云谷区域位置示意图及统筹范围示意图：

光明天安云谷规划借鉴了纽约、东京、新加坡、香港等国内外优秀园区的成功经验和特征，结合光明区良好的蓝绿生态本底，打造具特色的产城社区。

并将与科学城统一规划，同步建设，全面衔接世界一流水平的城空间规划，承载科教成果转化、科研试验、学术交流等重要功能，打造有光明特色的智慧园区及产学研融合创新示范区。

项目总投资约600亿元人民币，预计完成后将聚集5000家企业、10万名产业人群。

这些企业、科研机构和相关人群进驻，将有力推动片区成为大湾区科技创新核心区的定位，夯实粤港澳大湾区综合性国家科学中心先行启动区的核心区的预期，也让光明从传统观念上以生态为主要招牌的区域升级成为深圳的科技产业高地。

光明天安云谷统筹规划范围概念示意图：

从整体开发节点来看，光明天安云谷分三期建设。

当前建设的一期项目，占地约8.7万㎡，建设面积约55万㎡，集产业、商业、会展、居住、景观、综合配套等于一体。

包含约2.3万㎡精品酒店及公寓，配置高标准硬件设施，将聘请国际专业团队统一运营管理。

以及约2万㎡科技主题商业，集国际时尚、高端餐饮、休闲娱乐、运动康体等多元业态，打造无人零售、智慧商业、全时全景全体验的未来消费中心。未来，整体商业将达到17万㎡。

另外，还配套建设约2000㎡国际会议中心和约1000㎡学术报告厅，满足科学城的会议及展示功能需求。

其中，国际会议中心及学术报告厅预计今年投入使用，一期2号产研楼预计年底竣工，1号产研楼预计2022年中竣工。

光明天安云谷分区规划效果示意图：

首发精装住宅，友好的科学城上车盘

光明天安云谷的一期住宅，即是即将入市的云科府，它位于整个大项目南侧居中的位置，紧邻圳园路，与华侨城光明小镇隔路相邻。

西侧不远为中山大学附属第七医院，该医院的一期已开园运营，二期土建工程已启动建设，是中山医系统最大规模公立医院之一；南侧为6平方公里光明湖和2000亩花海景观，生态资源丰富；另在附近有中大附小、中大附中等教育设施。

云科府及光明天安云谷位置关系示意图：

云科府占地面积约4.4万㎡，围绕科学城智慧公园“湾流”区而建，水景与绿植交相辉映，与龙光玖龙台的设计思路相似。

科学城智慧公园总用地面积23万㎡，流域面积2.86万平方米 ，自东向西串联两条生态绿廊及“源涌”、“海汇”、“湾流”三大核心景观区。

其中“湾流”区将云科府切分成南、北两个地块，共由8栋13座住宅塔楼组成，可售面积约16.6万㎡。

地块中间包夹智慧公园水景，保证每一户享受到生态景观的同时，规划风雨连廊连接各栋住宅，以“温情之家”为立意，沿建筑轴线无断点覆盖各府宅观景。而南侧地块的南向单元更是可看花海、光明湖，景观视野无比开阔。

社区园林规划面积约4.7万㎡，着眼于绿色节能，依托城市住区结合自然资源，打造包含滨水景观、泳池景观、邻里花园、儿童天地、宠物天地与全龄健身空间等在内的多样化的功能空间及绿色生态园区。

云科府效果图：

首批推出的1550套住宅，均带精装交付，备案均价约5万㎡。

面积区间为建面约92-189㎡2-4房，房源及户型都较为丰富，可满足多层次的置业需求，并作出从容选择。

其中，北侧地块由6栋住宅楼+底层裙房商业+1栋幼儿园组成，户型面积主要为建面约92-189㎡2-4房产品。

南侧地块由7座住宅楼+1栋商业+底层商业组成，主力户型为建面约93-128㎡3-4房产品。

云科府户型分布图：

总之，云科府作为超级综合体光明天安云谷的一期住宅，自身规划配套丰富、齐全，拥有大项目的首发优势。后期不断兑现的发展红利，将不断完善项目的配套水平，也将持续为项目带来良好的发展预期。

结合光明科学城及光明天安云谷的整体规划，云科府所处的光明科学城装置聚集区，客观来说相对此前入市的星河天地，不在光明的中心地理位置，但其规划标准和起点相对更高，未来潜力大，具有较好的发展预期，在当前新房市场中，可重点关注。

主推建面约92-189 ㎡ 2-4 房，带精装交付，可满足不同层次的置业者需求。而1550套放量房源，更是“打新”光明者的福音，应该是科学城区域内推盘量最大的项目，光明科学城其他楼盘如星河天地、宏发万悦山的“陪跑”客户也完全有机会参与，可以说是当前对全层次购房人群最为友好的项目。

云科府切分成南北两个地块。两地块合计规划10栋住宅塔楼，建面约16.7万㎡。主推建面约92-180㎡3-4房，计划供应1316套住宅新房，分为8个户型.

05-31地块：建筑面积约96㎡、114㎡、138㎡、180㎡

05-36地块：建筑面积约92㎡、95㎡、108㎡、126㎡

05-31地块建筑面积约：

96㎡：朝向东南或西南，光照充足花园景观。西南朝向户型动静分区布局，主卧空间宽敞舒适。其中C户型生活阳台可与厨房合并，增加餐厨空间实用性能。B户型为单面采光，三阳台配置，可增加书房实用空间。

114㎡：东南花园朝向，花园景观动静分区布局，通风采光性能优秀。大进深阳台宽敞实用，餐厅可向生活阳台扩展。

138㎡：通透结构，横厅布局，大开间短进深，大型通廊式阳台实用性能优秀。主要生活空间南向，主卧自然通透功能全面。

180㎡：通透布局，景观优秀，大开间短进深，大型通廊式阳台宽敞舒适，双套间配置，功能全面，参客厅宽敞舒适，U型厨房实用性能优秀，采光明亮。

05-36地块建筑面积约：

92㎡、95㎡：东南或西南朝向动静分区布局，主要生活空间南向，阳光充足视野开阔。开间进深比良好，空间配置紧凑实用。

108㎡：客厅朝向东北或西北，花园景观安静舒适，通透结构横厅布局。主卧自然通透功能全面，可根据需要做功能型四房使用。

126㎡：东南或西南朝向，视野开阔光照充足。通透结构横厅布局，空间利用充分。主卧自然通透功能全面，餐客厅与厨房空间联系紧密。

小结：

单层3-4户配置相互影响很小，各单位光照充足；

户型均好性较佳，社区中间为景观带，南北楼间距宽敞，视野优秀；

户型方正空间配置合理，中面积段配置，适合刚需家庭选择。

云科府获批预售，并在住建局官网公示，本次备案住宅1550套，位于项目1、2、4、5、6、7、8、9栋。

住宅建面约92-189㎡，均价约5万/㎡，单价区间在4.72-5.2万/㎡，总价区间在445-953万/套。

住宅部分备案价