半岛城邦•璞域备案名：半岛城邦花园四期

在半岛城邦1-4期里，1期的“血统”是比较特别的。半岛城邦的开发商为深圳半岛城邦房地产开发有限公司，由深圳南海益田置业有限公司更名而来，隶属于香港的上市公司南海控股，大地影院也是该集团下的企业，还是其主营业务之一。所以四期商业里少不了大地影院这个主力店。

1期“血统”比较特别，是因为当时南海控股自认为没什么地产开发经验，所以选择了与深圳本地国企益田集团共同开发。后来建二期的时候，南海控股就自己独立开发了。

三期开始，南海控股把半岛城邦定位为高端豪宅项目，也确实做到了这一点，很好地站稳了深圳豪宅市场。如今四期已做到游刃有余，玩起了多元物业组合。

区位概括

大的区位环境来说，半岛城邦位于蛇口半岛湾区的海岸线上，该海岸线从西到东，约3公里长，涵括了邮轮母港、私人游艇会、中央商务区、高端商业区、以及深圳的顶奢豪宅区。丰富的湾区功能，与延绵15公里的城市休闲绿廊衔接，构筑了深圳难得的滨海城区。

并且，区位具有较好的成长空间，左邻前海蛇口自贸区，右接后海总部基地，两者均为深圳重点打造的优势产业片区，更突显了该区域规划为国际住区的基调。

小的片区环境来看，项目临蛇口渔港码头，北侧依托于蛇口山（望海公园），东侧与东角头填海区相临，靠近西部通道口岸用地，南侧凭借滨海步行长廊与深圳湾紧紧相连。
 
项目是名副其实的“半岛”，东、南、西三面环海，北靠半山，被围成了一个小型的相对独立的”私属“空间。

【周边重点规划】

蛇口，已经褪去了当年依靠工业崛起的外衣，成为继香蜜湖、华侨城之后深圳极具代表性的豪宅片区。

但它没有停止生长，历经了30多年波澜壮阔的蛇口，还在焕发着新颜。这就给了半岛城邦4期有不少期待的规划项目。

交通层面

1）望海路地下快速路改造

望海路地下快速路，西连兴海大道和月亮湾大道，东接沙河西路，在蛇口半岛形成“U”形对外快速通道，提高蛇口片区交通的可达性，以及和前海连接的便捷性。

根据规划，其改造后将分为地下、地上双层道路。


图：来源于公开新闻报道。

2）大南山隧道

项目西起铲湾路与月亮湾大道交叉口，穿过大南山，东至后海大道，全长约7.5公里，隧道为双向6车道。

3）地铁12号线

线路起点为左炮台到宝安大空港新国际会展中心，已经动工，预计2023年通车运营。其中海上世界到南油段已作为9号线支线提前动工，预计2020年率先通车运营。

4）太子湾邮轮母港

集“海、陆、空、铁”于一体的现代化国际邮轮母港，原蛇口码头的票务功能已转移至此，可前往香港机场、澳门、珠海等地，也可乘坐邮轮出国游。

商业配套层面

4期自身有商业配套规划，周边的新型商业也逐渐完善色，除了已有的海上世界商圈外，未来还有太子湾商圈、海境界二期综合体、华侨城蛇口码头项目、东角头综合体项目等，蛇口会成为深圳独特的滨海大商圈。

1）海上世界

集“商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店、度假、居住、文化艺术等”于一体的蛇口地标级商圈，已成为深圳人民及外地游客休闲娱乐的旅游点。

2）太子湾项目

这是片区内未来的重中之重，邮轮母港便位于该区域，此后还会有大规模的商务办公、住宅、商业等物业集中建成，其中商业的部分将有香港新世界集团运营，打造深圳的K11产品，提升蛇口商圈的综合品质。届时跟海上世界商圈连成一片，打造成蛇口的商贸中心。


图：来源于网络公开信息，仅供参考。

休闲配套层面

1）蛇口山公园，也叫望海公园，在4期的北面，规划会做成一个23万㎡的市政公园，半岛城邦也将建设2座天桥直通公园。另外还会跟重新更新过后的蛇口广场、深圳湾公园用空中连廊相连接。


图：来源于 蛇口消息报 公众号。


4期平台部分规划会延伸到蛇口山公园，小区范围内的已搭建起来，预留了延伸接口。

2）深圳湾公园滨海长廊，整个半岛城邦项目都被深圳湾公园的滨海长廊所围绕着，连通了福田红树林、深圳湾、后海湾、太子湾等深圳市区内的所有滨海区域，共约15公里长。

其中围绕着半岛城邦的就有1.5公里，这一段为招商承建，相比前期建设，其品质感似乎有提升。

3）国际游艇会，在3期的东面，为开发商的规划项目，应该会在5期之后再提上建设议程。

旧改层面

蛇口半岛有不少老的工业区和居民建筑，主要的旧改也都是以这类物业为主。

1）招商·渔二村旧改（一期）

在半岛4期的东北面约500米距离，大致范围是蓝漪花园以东，蛇口老街，湾厦路以及望海路合围部分。实施主体为招商地产，项目占地9072㎡，规划容积率为7.25，总建面65772㎡，更新方向主要是住宅商业。

渔一村已改造完毕，即万科蛇口公馆。

2）华侨城·渔人码头旧改

在半岛城邦大社区的的西侧，规划有三栋超高层建筑，业态包括商业办公，公寓以及酒店，建成集超甲级办公楼，超星级酒店于一体的滨海综合体。

开发建设用地面积25147.7㎡，计容积率建筑面积为176790㎡。其中商业、办公及酒店124950平方米，商务公寓51780㎡，公共配套设施60㎡（公共厕所1座）。另外，允许在地下开发8000㎡商业用房，含1800㎡海洋主题馆。
4期西南方向，最远处为海上世界，停泊着众多渔船自然是渔人码头：　　

项目概括

半岛城邦位于南山蛇口半岛，望海路南侧，与蛇口山正面相对，毗邻深圳湾

共分五期开发，一二三期已经相继入市并售罄，即将入市的为4期，5期预备建设中。

项目总用地面积约30万㎡，总建面超100万㎡。其中，4期总占地面积约5.9万㎡，建筑面积约16万㎡。

【产品规划及特色】

可见，半岛城邦的整体调性是经过长期的积淀与周边的发展相契合的，即将入市的4期，在半岛城邦家族里还是最富有个性的一期：

1，南向可窥海，景观有层次

目前半岛城邦的1-4期里，能真正在最前排直面一线海景的只有一期和三期的部分楼宇单元。未来，规划中的五期也可以，五期起来后，可能会影响到三期的部分海景单元。

4期在半岛城邦整体地块的后排中部，左右两边分别与二期和三期相邻，前面与半个一期挨着，后面则是蛇口山公园（又名望海公园）。

因此，半岛城邦家族的特色之一的海景资源，4期产品也有，同样是南向海景。

如图，拍摄的地点是B栋样板间，位于低楼层，望出去的景观也是相当开阔，海景和城景融洽和谐。如果是在高楼层，视野会更加出色。

C栋东南朝向，低楼层，目前的视野也是相当开阔的。以后5期的4栋住宅建筑若在地块的东侧布局，那么对4期该朝向单元的影响也不大。

2，住宅+办公+酒店+独栋商业群楼

半岛城邦的前三期，均为纯粹的住宅社区。而到了4期这，画风大变。除住宅产品外，还规划有商业（开发商自持）、办公楼、酒店（开发商自持）等物业。

4期总占地面积约5.9万㎡，建筑面积约16万㎡，容积率2.73。布局有3栋住宅，1栋商业综合楼和若干个（49个）总建面约8万㎡的商业群楼（商业小盒子）。

其中4期的这些小盒子异常惹眼，大多2-3层高。由49个”盒子“组成非传统的街区形式，也非大热的集中型购物中心，

而是近些年深圳很流行的独栋商业群楼，类似于欢乐海岸、万象天地的高街和里巷以及深业上城的空中小镇。




整体风格很搭。

图：来源于欧博设计。

3，150+米的“高个子”，超高层住宅

半岛城邦4期的3栋住宅分别为B座（48层）、C座（50层）、D座（50层），塔楼建筑高度均超过了150米，其中C/D两栋达到了161米。住宅层高3.15米。

另外，A座是商业综合楼，地面33层楼约152米，东西朝向，待遇肯定就没住宅那么好了，更似半岛城邦为丰富产品多样性的补充品。

按照规划，A座首层是架空层库，二层是架空公共空间；3-8层为办公，层高4.5米；9层及以上为商务公寓和酒店客房，层高3.6米。

高度是延续了第三期的特色，比10余年前入市的一二期要超出不少。正是超高层的规划，能够较好的保障了4期的海景效果。

除B栋南向具备开阔的海景视野外，D栋的高层住宅单元，大概35层以上能看到还不错的景观，再往上些就能做到比较好的海景与城景相结合的景观效果。



这个角度能比较明显地看出4期的高度优势：

超高层住宅在深圳住宅市场，已经有越来越多的体现，近几年在高端或主打豪宅品质楼盘上，更是深化了这一趋势，包括恒裕滨城二期、华润城润府、深圳湾悦府、中洲湾、深业沙河世纪山谷等一批已入市或待入市的新贵盘。

半岛城邦的整体外立面很是清爽，蓝白色调与滨海格调一拍即合。

4期外立面运用了扭动的外挂结构设计，相比三期显得更轻盈、时尚、运动。

4，建面88㎡阔绰1房，“钻石王老五”户型，装修交楼

4期主推建面约88-135㎡的1-3房，跟三期一样精装修交房，共700余套房源。具体户型面积段有建面88/102/113/117/135㎡等，具体分布如下图所示。

梯户比方面，B栋是4梯5户；C/D栋是4梯6户，C/D栋的布局一致。

装修标准B栋和C/D栋也有所区别，B栋更接近居家使用，C/D栋会更偏商务气息。除了建筑风格外，主要体现在建面88㎡B栋的已规划为一房双厅格局，C/D栋的更似酒店大套间。

显著区别是，1-3期的是居家户型，诸如建面260-346㎡的大平层，板式结构，强调空间的豪奢，直面海景的畅快。

而4期最小的户型为建面约88㎡的1房，最大的也仅为建面135㎡的2+1房，其余面积段的是2房。强调的是奢享。

倘若从户型数字上看，不会有太强烈的感受，但是从现场样板间来看，功能齐备的大尺度空间感，大客厅、大厨房、大卫浴、大房间等，立马抓住人心，想*会有不少年轻群体喜欢。

尤其是建面88㎡的1房户型，其产品的构造理念跟项目相对的枫叶望海公馆类似，跟去年悦府建面106㎡做1房和新天鹅堡建面168㎡2房也类似。

5，配建南山外国语学校小学部+蒙特梭利幼儿园

跟4期同一*建设的还有南外集团滨海小学和蒙特梭利幼儿园，在4期地块的东北角。

画面中间的在建项目即为枫叶望海公馆。

蒙特梭利幼儿园在一二期内也都有，是来自上海的国际教育机构。

这是很蛇口的特色，除了公办品牌学校外，蛇口有深圳最集中的国际学校，并且还将新增，从侧面反映蛇口的国际化教育需求和程度比较高。

补充学区图，小学和初中一致：

6，其它基本参数（4期）

建设用地面积：约4.09万㎡
总建筑面积：约32万㎡
计容建筑面积：约16.83万㎡
容积率：4.11
住宅停车位：2000多个
商业停车位：1000多个

停车位这块，对应700多户住宅，应该是比较充裕的了，三期的车位争议，于4期的规划车位数量来看，可能不会再现。

具体的建筑功能面积分配情况：

【总结】

1，半岛城邦4期与家族其它成员有比较大的区别，无论是建筑业态还是户型产品，都比较特别，新潮。且相比半岛城邦前三期的超大户型，总价优势大，也有不错的视野和海景资源；

2，项目所处区位和环境越来越完善成熟，包括商业、商务、社区氛围、休闲配套、学校等，可以说，半岛4期是片区成熟下的精品之作，但特别的户型也给部分置业者带来了抗性；

3，商业部分（日子里）的运营管理，若往好的方向走，能够对项目自身起到物业增值作用；

建筑面积约135㎡ B栋A户型

分布于B栋端头。4.2米客厅开间带有大面积景观阳台。双卧双卫，主卧开间3.8米明亮舒适，次卧开间也达到3.2米空间舒适。

建筑面积约117㎡ B栋B户型

南向单面采光，大开间短进深。空间设计合理。3.9米客厅开间带1.6米宽景观阳台。主卧开间3.6米功能全面空间舒适，次卧开间3.3米，具有良好的开间进深比。 餐厨空间紧凑实用，卫生间不可自然通风采光。

建筑面积约88㎡ B栋C户型

南向单面采光，奢享型小户。3.6米客厅开间带有1.55米宽大景观阳台，主卧功能全面宽敞舒适。餐厨空间设计合理结构紧凑， 卫生间不可自然通风采光，室内承重墙位置不利于生活阳台面积自由发挥。

建筑面积约113㎡C/D栋A户型

东南或西南朝向。通透布局三面采光，客厅开间3.95米，带有2米宽大阳台。主卧开间3.65米宽敞舒适，双卫双卧。餐厨空间拥有大面积开窗。入户小书房可做功能空间，开间2.5米也可与生活阳台合并卧室使用。

建筑面积约88㎡C/D栋B户型

朝向东南或西南。单面采光，户型方正，客厅开间3.97米带有景观阳台，主卧开间3.35米，功能完善宽敞舒适。相对B座88户型来说，CD座户型的餐厨空间采光效果相对要有一定的提升，在空间设计上更偏向于年轻时尚。

建筑面积约102㎡C/D栋C户型

朝向东南或西南，单面采光，主要生活空间南向。 客厅开间4米带有1.75米宽阳台，主卧开间3.3米具有良好的开间进深比，次卧开间也达到3米，双卧双卫，两个卫生间之间没有承重墙，可以考虑合并成一个大卫生间使用，餐厅位比较紧凑， 厨房采光面较小，自然采光能力偏弱。 

总结：

产品定位准确设计用心，主要面向中高端年轻群体。4.11的容积率不高，商业部分的覆盖率较高，以小镇商业体验取代社区花园，从而保证临海的景观资源。

户型采用3.15米层高，室内宽敞明亮，卧室采用大面积飘窗自然形成休闲空间，嵌入式阳台具有优良的防风性能，很适合临海和超高层建筑使用。

楼栋设计具有良好的均好性，最大程度发挥体块的优势。由于楼体的相互关系仍然有部分户型有一些差距，比如88户型，B栋的正南无遮挡景观相比C栋有很强的优势，在价格上也会有一定的体现。

半岛城邦公示了预售许可证，已在规土委公示其备案信息，本次备案房源位于四期BCD座，共599套房源，全部为住宅产品，户型建面约87-137㎡，均价约11.6万/㎡（含装修费），单价区间在9-14.5万/㎡，总价在784-1958万/套。

据悉项目在4月11日已启动诚意登记，交200万元，4月22号公证摇号，23日开盘。

部分备案价格