勤诚达大厦备案名：勤诚达·前海世界

项目开发商是深圳市瑞恒投资发展有限公司，其为勤诚达旗下公司。

勤诚达创建于1997年，旗下共有三大集团公司，分别是勤诚达集团、勤诚达城市更新集团、勤诚达金融控股集团，主营业务为地产开发、城市更新、金融投资、生态旅游、城市供水、物业管理、文化教育等。

历经20余年的跨越式发展，目前旗下拥有十多家控股企业，分布在广东深圳及河源、湖南长沙、香港、广州、珠海等地，企业在职员工人数超过1200人。

深圳的项目主要以城市更新为主，目前已经开发和筹备中的项目有宝安的勤诚达22世纪、光明的勤诚达正大城和龙岗的大世纪花园等。

区位概况

①项目的整体区位和交通

项目位于新安街道创业二路与新安三路交汇处的南端，为5号线洪浪北站地铁口物业，整体的区位优势较为明显。前面勤诚达22世纪1、2期已推出甚久，早已成为片区内标杆性、炙手可热的楼盘，二手房成交价在7.5-8.1万/平左右，周边各项配套齐全，生活气息较为浓厚。

【自驾】项目毗邻创业二路，创业二路是区域内的重要干道，直达宝中、前海等区域，并可接驳107国道和宝安大道等主要干道。周边还有南光高速、广深高速，特别是广深高速，可以通过驾车快速的通达于福田中心区。

【地铁】区域内有3条地铁线路交汇于此，除了已经有的5号线（环中线），还有规划中的地铁12号线和地铁15号线，地铁12号线已经开建，建成后将弥补宝安老城南北轨道通勤的空缺，几条地铁线路快速通达南山科技园、前海自贸区、留仙洞总部基地、空港新城等经济核心区域。其中，项目与地铁5号线洪浪北站直接接驳。

【公交】附近有2个公交站点“洪浪北地铁站”和“灵芝小学”，距离项目不远。

②新安片区的发展与未来

新安曾是宝安以前的行政文化中心，聚集了宝安公园、洪浪公园、新安公园和灵芝公园等自然景观资源。

这里曾是关外偏远地带，经济发展逐渐落后于罗湖、南山和福田等区域，老城早期规划的短板逐渐显露出来，拥堵、停车位紧张和商业能级低等问题凸显，片区物业的价值也表现一般。

面对发展困局，政府积极也在积极谋求破局，随着留仙洞总部基地、南山科技园、后海总部基地和前海中心等重量级发展区域的超强规划浮出水面，新安绝佳的地理位置优势得以体现，宝安区政府也在谋求自身发展，加大基建投入，规划了尖岗山战略性产业聚集区。

区域周边大规模产业集聚和重点规划带来大量居住需求，新盘也如同雨后春笋般冒出，从2012-2018年间，中洲、华联、中粮和勤诚达等几大开发商在此开发的新项目接连推出，市场反馈较为不错，片区房价水平也逐渐攀升。

作为连通前海、宝中、新安老城和尖岗山区域的主干道，创业路两侧云集了中粮、鸿荣源、华联、中洲、勤诚达等众多实力发展商，未来近390万㎡旧改体量，有着较好的发展预期。

近几年随着几大项目的成功入市，大道两侧已经呈现出一派新的气象。

这一带沿着创业路延伸到宝中，将成为宝安区最核心的商圈，随着商业面积近20万㎡、号称“西部万象城”海雅缤纷城开业，新安的商业配套也开始完善升级，迈入新的阶段。目前片区汇集了壹方城、中州πmall、前海世界4万㎡集中式商业和海雅缤纷城等核心配套商业资源，未来还将迎来超百万方的中粮大悦城和中洲大二期商业。

片区也加入了基础设施建设，启动了不少重大的基础设施工程，基础设施进一步完善。

详解项目周边的各类配套及旧改规划

商业配套

区域内商业配套非常发达，项目自带约4.39万㎡商业，对面的华联城市全景也带有近2万㎡的商业，旁边的中洲πmall带有6万㎡的集中式商业，已开始运营，3个挨在一起的新楼盘依托于洪浪北地铁站排布，形成了一个不小的中高端商圈。

不远处的海雅缤纷城是一个体量非常大的集中式商业，在宝安颇为有影响力，另外，老城的临街商铺林立，商业气息也非常浓厚。

未来随着旧改持续深入，还将会有多个商业综合体开发建设投入使用，区域内的商圈氛围将更加完善、成熟。

C区（即3期）购物中心目前在招商当中，沃尔玛已确定入驻，预计还将会有万达影院、力美健。老牛的感觉是商业体量比中洲πmall要小，品牌商家也不如中洲πmall有格调和档次。

文娱配套

项目毗邻灵芝公园，附近还有不少大大小小的公园、广场和休闲活动中心等，总体来讲，文娱配套非常丰富。

目前占地12万㎡的灵芝公园正在改造当中，未来整个公园环境品质将会有非常大的改善和提升，新安片区的居民又多了一个高品质的休闲场所；另外，还会建地下停车场，极大地缓解了附近老旧小区停车难的问题。

医疗资源

项目医疗配套在整个宝安区相当有竞争力，附近有宝安中医院（二甲）和深圳市第八人民医院（三甲）两所医院。另外，社区内部还配有社康中心。

深圳市第八人民医院(又名宝安人民医院)始建于1984年，是一家集医疗、预防、保健、康复、科研、教学于一体的大型综合医院，是南方医科大学非直属医院，广东省高等医学院校教学医院，住院医师规范化培训基地，中山大学博士后流动站科研基地；能开展三级甲等医院的所有技术项目。

周边旧改情况

老城区居住环境有点老旧，多以旧工业区或旧住宅区为主，目前以创业路为轴心已逐步开始老城改造，是宝安旧改最为集中的区域，已经引入中洲、中粮、勤诚达、华联、宏发、佳兆业等知名开发企业进驻，为片区持续提供大量的新盘供应，带来配建集中式商业、新增教育用地等，逐步改善片区的居住环境，提高片区生活质量。

除已经入市的几个项目外，周边尚有约300万㎡体量旧改规模。目前中粮大悦城部分已开始拆除动工，规划为百万规模综合体大社区。

中粮大悦城
占地面积16.8万㎡，规划建设面积129万㎡，计划投资150亿元，打造成为包括328米超高层酒店写字楼及中高端综合集中式商业中心、高级复合商务公寓住宅、学校、幼儿园、广场等配套设置的综合项目。

佳兆业尖岗山旧改
划定的区域由新安三路、创业二路、宝石公路、上川二路围合，规划用地总面积220万㎡，规划总建面446万㎡的超级综合体，未来将可居住约3.2万人，建设内容包括工业、办公楼、公寓、商业、酒店及居住配套等。

凸版印刷工业区旧改
申报主体为深圳市宏正达房地产开发有限公司，实施主体为宏发地产，将建含住宅和商业等业态的项目，占地面积3.87万㎡。

22区二期更新单元
前海世界旁边即为22区二期更新单元，申报主体为深圳市瑞恒投资发展有限公司，实施主体为勤诚达地产，占地面积约5.5万㎡。

地块信息

根据深圳市2016年第二季度的土地供应表可以看出项目是2016年5月正式出让，占地面积约1.6万㎡，产权使用年限70年，土地用途为商业用地和二类居住用地。

关于项目基本参数的问题，各大平台网站口径并不完全一致，老牛特意查了官方信息，根据宝安区城市更新局发布的消息可以看出项目占地面积约1.6万㎡，容积率7.52，总建面约18.2万㎡。

勤诚达项目总共推出3期产品，1/2期主要为住宅产品，已经售罄，现在主推3期的写字楼和住宅。

 项目整体规划

项目前期已推出1、2期住宅，分别在2013年、2014年开过盘，目前二手房价格已经在7.5—8.1万/平之间；位于宝安区创业二路与新安三路交汇处，灵芝公园旁，总建筑面积74.5万㎡，是集商务、商业、居住多业态为一体的综合体。现在主推的前海世界C区（即3期）自带4.39万㎡的购物中心，未来会有沃尔玛和万达影城进驻。

项目占地面积1.6万㎡，总建筑面积18.2万㎡，3期规划仅1栋可售卖写字楼、1栋保障房和1栋可售住宅（425套）。可售住宅分为两座，分别有3梯7户和3梯6户，户型区间为建面71-88㎡的2房和2+1房。

营销中心目前对外开放中，主体建筑已经封顶，预计今年上半年入市。

勤诚达除了目前将售的C区（即3期）产品外，后期还有大二期，即宝城22区二期更新单元，占地面积5.5万㎡，拟更新方向为居住、商业等功能。

不利因素分析

社区外部不利因素
1）临新安三路的单位朝向为东北方向，采光欠佳，而且会有车流噪音。
2）毗邻学校的单位朝向东南，会有一定学校噪音，但大多集中白天，故影响并不明显，可优先选择临灵芝小学的单位。

社区内部不利因素
1）住宅部分含有3层底商，若引入餐饮等商户会给低楼层单位带来较大的影响；
2）住宅楼层38层较高，3梯6户和3梯7户的梯户比略高，略微影响乘梯舒适度。

内部的户型分布图如下，住宅楼总户数425户，目前得到4种户型（户型图片来自家在论坛）。

A户型 建筑面积约78㎡

B户型 建筑面积约88㎡

D户型 建筑面积约72㎡

E户型 建筑面积约88㎡

A户型 建筑面积约78㎡

朝向东南或东北，客厅开间3.3米在可接受水平，主卧开间2.9米次卧2.6米尺度上稍有欠佳，并且次卧临近户型距离较近有对视。明厨明卫靠功能凹槽采光通风，分离式卫生间具有较高的使用效率。双阳台配置功能性较佳，卧室开门位置对客厅布局有影响，阳台和客厅连接位置有一定的空间利用不足。在朝向上差别较大东南方向为学校中高层视野开阔，东北方向临路。在价格上将会有较大差别。

B户型 建筑面积约88㎡

朝向东南，具有通透效果，户型紧凑空间布局合理。3.5米客厅开间1.5米宽客厅阳台实用性能较佳，主卧开间2.9米稍显不足。次卧虽然也是东南向但开窗面积比较小，室内光线比较一般，生活阳台可改为功能房间使用，同时厨房自带通风窗并不影响厨房功能。餐厅位距离卫生间有些近。

D户型 建筑面积约72㎡

项目最小户型朝向正南或东南向，客厅开间3.3米在可接受水平，主卧开间2.9米。次卧空间较小比较适合做单人房使用。卧室开门位置对客厅布局有影响，阳台和客厅连接位置有一定的空间利用不足。厨卫空间随可自然通风采光，但采光角度不不佳，自然光线有些不足。餐厅位置空间略显尴尬，

E户型 建筑面积约88㎡

端头位置朝向正南具有良好的通风采光效果，户型布局紧凑科学合理空间比例平衡，3.6米客厅开间可接受，主卧开间3米。可改主卧向客厅开门，次要阳台做为房间使用。明厨明卫自然通风采光光线较佳。次卧西向开窗面向花园安静舒适。

总结：

户型通风效果较佳东南向具有宽阔的视野，在此类面积段中并不多。

除D户型外嵌入式阳台可根据实际需要自定义阳台大小使用灵活。

房间尺寸比较一般，在装修时需要注重收纳设计减轻空间的拥挤感。

低楼层距离道路较近应主要道路车辆带来的噪音影响。

勤城达前海世界已拿到预售许可证，确定明天（9.22）晚上开盘，本次采用线上选房的方式，预售价格为毛坯价，品质提升费另收。

本次有住宅和办公产品，其中住宅备案374套，户型建面约78-90㎡，均价约7.5万/㎡，单价区间在7.1-8万/㎡，总价区间在524-711万/套；

另外办公产品备案257套，户型建面约为113-289，仅一套68㎡户型，均价6.5万/㎡，单价区间在5.6-10万/㎡，总价区间在385-2685万/套。

部分备案价格：