半山悦海备案名：半山悦海花园

【交通及区位】

半山悦海位于盐田区沙头角梧桐山隧道口北侧，开车进入盐田时，一出隧道的左手边那几栋高层小区便是了。

由于小区机动车出入口布局在小区的东侧和北侧，进入小区时，在前方路口红绿灯处左转绕个小半圈，但注意别走错进入返市区隧道了，走错了这趟*成本和油钱可不小。

图：建设早期时所摄，来源于百度地图街景。项目的东侧未来规划为市政路（盘山路高架桥下），小区出入口之一设于该市政路的西侧。

深盐路上正在修建地铁8号线一期（即2号线东延线），并在半山悦海东侧约500米不到的距离设沙头角站，该线路预计2020年通车运营。

因此，从交通通达性来说，半山悦海还算不错。有点类似于深圳关口区位的感觉，往返的要塞之地。

然而，这种区位的缺点也非常明显，比如噪音大，尾气重，“华山一条道”，交通瓶颈口等，均是“类关口”区位的通病。何况，直接与道路相邻的半山悦海，受影响程度就更深了。

图：截图于咚咚找房APP盐田置业群。普通置业者对半山悦海的担忧，主要是临路的噪音问题。

那么，是不是意味着半山悦海对面的合泰御景翠峰也受此影响呢？有影响是*然的，但从最基本的户型产品来看，合泰御景翠峰的优势朝向，比如南向，并不是直接面对主干道的深盐路，相较而言，较大机会避免了噪音等影响。

其实，半山悦海这块地本不是用来建房子的，原属盐田港集团下属梧桐山隧道公司维修车间及宿舍用地。

据家在深圳网友@czqcql介绍，沙头角梧桐山隧道原来是收费的，盐田港集团（市属）与港资企业合资。后政府收回梧桐山隧道免费通行（收费合同期未到），盐田港集团将补偿款付给港资企业，政府就将此地块（半山悦海地块）补偿给盐田港集团，盐田港集团现将此地块交由下属的盐田港置业公司负责开发。

所以，半山悦海的开发商是深圳市盐田港置业有限公司，房地产尤其是住宅地产的开发资历是比较浅的。

2011年，此地块作为沙头角梧桐山隧道口北侧项目列入城市更新计划。

可以这么说，这块地最终盖成住宅社区更像是一场意外，而不是合理的规划。那么，在宜居属性上考虑欠佳是比较自然的事。因此，后期需要完善的相关规划得跟上才行。

据说，梧桐山隧道口上盖平台规划，但老牛目前还未找到相关的工程信息。有这类规划固然是好的，但估摸其工程难度不小。

继续看周边环境。项目周围主要是小高层及高层为主的住宅社区、宿舍楼，少量工业园等建筑。

而项目所处的整体区位是三面环山，一面向海延展的“死胡同”状，受制于生态保护线，可开发利用空间有限。相比于东面的盐田港后方陆域，沙头角的居住氛围还算不错，但已趋于成熟，后续的炒作空间也有限。以稳为主，片区无太大的增长动力。

随着区域老化，建筑老旧，区域配套弱，需要大规模旧改来改善，但到目前为止，半山悦海周围还没有新的城市更新计划。从深圳旧改的周期来看，列入旧改计划中的项目没有个5年以上基本上是看不到任何效果的。连前期规划都没有的话，要盼望旧改将是一个漫长的过程。

1、半山悦海花园位于盐田区沙头角梧桐山隧道口旁，靠近正在修建的地铁8号线一期的沙头角站。用地面积约2.2万平方米，建筑面积约17万平方米。项目共规划5栋，其中4栋47-49层，高约150米的超高层住宅，1栋29层保障房。

2、容积率6.59，绿化率35%，规划总户数1080户（含保障房）。

6.59的容积率对于半山悦海这种社区规模比较小的项目来说，容积率是相当大了，好在前后两排的楼间距约30-33米之间，并且在规划上尽量避开了遮挡对视问题。不过1080户的规模不小，可以预见，到时候社区的休闲空间资源会比较紧张。

图：效果图仅供参考

3、另规划有2000平米的底层商铺，和2200平米隧道综合管理用房。

其实2000平米的低层商铺，商业面积相当有限，周边商业业态还很弱，缺乏中高端商业。自身2000平的底商估计仅够满足日常底端消费需求，业态应该仅限于便利店，生鲜店，食肆等小型商业。对生活品质会有较大的影响。

4、深盐路上正在修建地铁8号线一期（即2号线东延线），并在半山悦海东侧约500米不到的距离设沙头角站，该线路预计2020年通车运营。

A、D座主要为大户型单位，90以下单位集中在B、C两座。

户型图来源家在深圳，感谢网友watchmaneagle。

A栋01户型 建筑面积约142㎡ 3房2厅2卫 

通透设计通风采光*，客厅朝向西北，横厅布局有利于室内空间充分利用，餐客厅开间7.2米宽敞明亮，山水景观视野开阔。主卧开间3.9米明亮舒适，双次卧开间超过3米居住空间舒适度较好。南向阳台可做书房使用。自带入户花园生活空间隐私保护效果较好。

A栋02户型 建筑面积约180㎡ 4房2厅3卫 

可算是01户型的加强版，通透设计通风采光*，客厅朝向西北，横厅布局有利于室内空间充分利用，餐客厅开间7.7米宽敞明亮，1.7米宽大阳台舒适度高视野景观*。主卧开间4.8米舒适度良好，但开窗方向景观资源较弱。双套间设计，书房与南向阳台可为两个独立空间也可合并做大房。

A栋03/04户型 建筑面积约133㎡ 3房2厅2卫

东南向看花园视野宽广，动静分区布局，客厅开间4米代1.8米宽大阳台明亮舒适，主卧开间3.6米带衣帽间，次卧开间超过3米具有良好的开间进深比，室内空间宽敞。书房与小房间略有尴尬，单独实用增加走道面积，合并使用则受到承重墙影响。U型厨房实用性能*，餐厅位宽敞舒适可自然通风采光。入户花园宽敞明亮起到良好的功能作用。

B栋01/04户型 建筑面积约112㎡ 3房2厅2卫

客厅朝向东北或西北看花园，大开间短进深通透布局采光能力*。客厅开间3.8米带1.8米宽大阳台。主卧开间3.4米双面采光可自然通明亮舒适。次卧寓书房开间尺寸较好但进深略有不足，房间过于方正不利于居家摆放，南向阳台可做独立小房间使用。 餐厨空间设计合理，入户玄关可自然通风采光对室内隐私保护效果较佳。

B栋02/05户型 建筑面积约189㎡ 2房2厅2卫

朝向东南或西南双面采光，布局紧凑空间利用率较高，客厅开间3.5米带1.5米宽大阳台，主卧开间3.2米，次卧开间2.9米，阳台可做书房或单人房使用，开放式卫生间实用性能较好，餐厨空间设计合理，厨房实用性能较好。

B栋03/06户型 建筑面积约89㎡ 2房2厅2卫

C栋03/06户型 建筑面积约89㎡ 2房2厅2卫

朝向东南或西南，动静分区布局， 客厅开间3.5米带1.5米宽大阳台，主卧开间3.3米。主要生活空间南向视野*。户型布局合理阳台可做书房或单人房使用，厨房尺寸稍显拥挤但烟道位在外也算是节省空间有利于布局。临近户型小房间有一定采光和视线干扰方面的影响。

C栋01/04户型 建筑面积约89㎡ 2房2厅2卫

客厅朝向东北或西北看花园，大开间短进深通透布局采光能力*。可算是112户型的缩小版，客厅开间3.5米带1.5米宽阳台，主卧开间3.3米双面采光自然通透明亮舒适。双次卧空间开间2.6米但进深略有不足，做双人房略显拥挤。U型厨房实用性能*，餐厅自然通风采光，在89面积段中属于较好产品。

C栋02/05户型 建筑面积约82㎡ 3房2厅2卫

项目最小面积，东南或者西南向，户型实用性能与B栋0205的89户型相差不大，3.5米宽客厅开间带个1.5米宽阳台，户型结构紧凑空间实用率高，因格局问题采光面稍有影响，但对室内采光影响不大。景观资源较好。

D栋01户型 建筑面积约180㎡ 4房2厅3卫

客厅朝北向，通透结构布局合理，空间利用充分。4.8米客厅开间带1.6米宽大阳台，双套间设计，主卧开间4.2米宽敞舒适，自带衣帽间，北向三个房间之间没有承重墙，可根据家庭需要改为大四房。U型厨房宽敞明亮实用性能*，自带入户花园对室内隐私起到一定程度的保护。

D栋02户型 建筑面积约142㎡ 4房2厅2卫

可算是D01户型的缩水版，通透结构，客厅朝北开间4.4米带1.6米宽大阳台，主卧开间3.9米北向，次卧与书房可根据家庭需要打通使用。餐厨空间宽敞舒适。U型厨房实用性能*可与生活阳台合并，增加厨房空间同时改善餐厅位采光。

总结

项目周边建筑物比较低矮，拥有山水资源户型极大偏重了景观资源的优势。

户型设计合理均好性较佳，在89非通透面积段上集中了朝向优势。

户型比较主流，宽大的阳台特点明显。室内承重墙比较多自由改动空间较小。

半山悦海花园于8月17日获得预售许可，目前已在深圳市市场监督管理局公示其备案信息，共备案546套房源，均为住宅产品。

住宅：建面的82.01-318.91㎡住宅产品，备案均价约为5.4万/㎡，单价4.65-8.38万/㎡，总价428万起，*至2672万，套均总价686万。

备案价详情

本次备案房源，分布在A、B、C、D座 ，其中

A座住宅：共164套，建面132.36-318.91㎡，分布在A座4-46层，备案均价约为5.5万/㎡，单价4.84-8.38万/㎡，总价643-2672万。

各户型总价从低到高排列如下：

A座住宅

B座住宅：共106套，建面89.43-113.12㎡，分布在B座31-48层，备案均价约为5.5万/㎡，单价5.21-5.8万/㎡，总价469-652万。

各户型总价从低到高排列如下：

C座住宅：共113套，建面82.01-90.16㎡，分布在B座31-49层，备案均价约为5.4万/㎡，单价4.95-5.69万/㎡，总价428-504万。

各户型总价从低到高排列如下：

D座住宅：共164套，建面132.85-314.45㎡，分布在D座4-46层，备案均价约为5.3万/㎡，单价4.65-8.38万/㎡，总价636-2635万。

各户型总价从低到高排列如下：