大悦城·天玺公馆备案名：天悦壹号玖苑

宝安大悦城项目的开发商是中粮地产发展(深圳)有限公司，中粮地产前身为深圳市宝安区城建发展总公司，自1981年开始耕耘深圳市场，坐拥宝安区大量工业地产，一度被称为“宝安地主”，工业物业曾是中粮地产主要营收来源。

根据合一城市更新的整理，目前中粮地产在深圳宝安区拥有十几个旧工业区，例如：宝安新安街道25区旧厂房、68区中粮地产集团工业园、福海街道中粮(福安)机器人智造产业园、福海街道华丰物流产业园、福海街道东芝泰格厂、福海街道艾默生工业园等。

今年3月，中粮地产宣布更名为大悦城控股集团股份有限公司，成为中粮集团旗下*的地产平台。

大悦城控股集团是由中粮地产和大悦城地产合并而来，都属于中粮集团旗下优质资产，前者专注于品牌住宅，祥云 锦云 鸿云等等知名小区，后者专注于商业地产，比如全国闻名的大悦城，酒店开发等项目。

在商业地产领域，合并后的大悦城控股将拥有大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线，品牌定位时尚、潮流，以年轻中产、成熟中产为核心客群。

现已在全国10余个城市布局，在运营、在建项目总数超20个，已经成为引领城市居民消费和生活方式升级的明星力量。其出色的运营能力，在国内商业开发主体中，可与华润系相媲美。

根据赢商网的报道，中粮置地全国商管中心副总经理、原北京商管中心总经理张黎已调任华南，全面负责宝安大悦城项目。

在住宅地产领域，则拥有壹号系列、祥云系列、锦云系列及鸿云系列四条品牌住宅产品线，项目布局北京、上海、深圳、武汉、三亚、西安等20余个城市。

区位及交通环境

宝安大悦城项目不仅是深圳大悦城，也是华南定位打造成深圳西部商业新地标。

所在的新安片区，是老宝安甚至老深圳人的“故居”，长期以来的宝安的中心城区。相较于现在的宝安中心区来说，还是宝安区的老中心，所以也被称作宝城。

因此，无论是城市规划建设，还是居住生活配套上，新安都具备成熟的较高水准。宝安中学（集团）的社会口碑和瞩目成绩，是其中的体现。

新安片区跟宝中都同属于新安街道，两者相邻，中间隔着翻身片区，并与西丽片区和南山科技园北区接壤。

由于行政界线、关口、平南铁路、广深高速等客观因素的切割，阻碍了与周边片区的融合，但相对独立，自成一体。相较于周边，还体现了极高的生活丰富度。

在宝安中心崛起为宝安新中心，并于前海统筹规划的发展进程下，新安更加专注于居住生活配套的角色转变。

新一轮的城市更新的带动下，又慢慢地注入了更为丰富多元的配套组合，提升整体的城区环境和生活元素。

缩小范围来看，宝安大悦城处于新安的灵芝片区，是新安最为繁华的地带，宝城的中心区域。

灵芝得名于“灵芝公园”，并非此地盛产灵芝，而是公园从地貌形态上看如“灵芝”。且在历史文化传统中，灵芝文化的内涵之一是孝德文化，有内涵意义。

随后，灵芝公园周边的社区、学校，甚至地铁站都沿袭着“灵芝”作为命名。

这几年灵芝片区通过涅磐重生的旧改，集结勤诚达、中洲、宏发、中粮等项目，将逐渐凝聚成新的大型社区组团。

作为老城区，交通设施总会成为不合时宜的硬伤或缺憾，新安片区同样也存在这一问题。好在其规划比较有建设性地以“区”为切割组合，路网密度大，人行分流相对合理。

且比较早地布局了地铁5号线，及较好地对接宝中路网，整体还算安好。但和南山区等相邻片区的对接上，则缺乏合理规划，瓶颈问题明显。

正在建设中的地铁12号线，待最迟2023年开通后，能比较好地解决新安片区南北交通快速联系的紧迫性。

12号线是宝安及新安人期盼已久的线路，一条迟到多年的地铁，南北两端分别连接其南山蛇口和深圳机场、宝安大空港，并规划继续北延至松岗和东莞。
可分担地铁1和11号线人流，并强化宝安老城和市中心区域的快速联系。

宝安大悦城项目便位于地铁5号线和12号线十字交叉换乘站灵芝站的西侧，东临前进一路，南接创业二路，西为建安一路，北靠裕安二路。

无论是路面交通还是轨道交通，大抵都是片区的中心要地。

周边配套

灵芝作为新安老宝城的核心片区，各类生活配套丰富，整体业态水准较高。老城的优势还在于便利程度，可触及程度也高。

①商业配套

项目二期为15万㎡的大悦城mall，这将是深圳的首座大悦城。大悦城已在北京、上海、成都、西安等城市成功运营。

区域内商业配套发达，周边的华联城市全景有近2万㎡的商业，中洲πmall集中式商业6万㎡，勤诚达前海世界约5万㎡商业。3个挨在一起的次新盘形成了社区商圈。

不远处的海雅缤纷城是一个体量非常大的集中式商业，在宝安颇有影响力。老城的临街商铺林立，商业气息浓厚。

地铁5号线往宝中方向2个站即是36万㎡的壹方城，宝安乃至深圳西部当前最大的购物中心。

未来随着旧改持续深入，还将会有多个商业综合体开发建设投入使用，区域内的商圈氛围将更加完善、成熟。

二期大悦城商业主体效果图：

③文娱配套

项目毗邻灵芝公园，附近还有不少大大小小的公园、广场和休闲活动中心等，总体来讲，文娱配套非常丰富。

临近宝中，更多大型，新型的市政配套，如青少年宫、 图书馆，及未来的演艺中心、华侨城欢乐港湾等。

目前占地12万㎡的灵芝公园正在改造当中，未来整个公园环境品质将会有非常大的改善和提升；

另外，还会建地下停车场，缓解附近老旧小区停车难的问题。

④医疗配套

项目医疗配套在整个宝安区相当有竞争力，附近有宝安中医院（二甲）和深圳市第八人民医院（三甲）两所医院。

地块信息

项目地块与多条片区主干道相邻，整体方正，可塑造性较强。地块原为宝安25区城市更新单元。

资料显示，25区最早是工业区，由小家电、五金、服装、塑料制品等企业聚集。1993年，宝安区规划将大型商业网点往宝城聚拢。在此政策背景下，通过几年的腾挪和改造，25区商业街在2000年形成。

2002年5月1日，顺电开业，成为入驻25区商业街的*家家电连锁；2003年9月，国美开业；同年，海雅百货入驻。

随后，各式商业接踵而来，一举成就了新安核心商圈的地位。包括人人乐、好百年家居、女人新世界、宝安文具市场、宝安艺术城等各式专业市场纷纷开业，25区商业盛极一时。


图来源于家在深圳论坛@正鞋，摄于2016年8月。

当时谁会想到近10年后，25区就面临着，拆迁改造的境地。该片区最早于2011年通过审批，并纳入《2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第三批计划》。沉浮6年后，终于在2017年开始大规模开拆，并建设中。

不过，审批通过的25区更新计划范围，并非都属于大悦城项目。老牛查阅，至少存在两个实施主体，除大悦城的中粮地产发展（深圳）有限公司外，还有中国中电国际信息服务有限公司。

地块实施情况大致分布如下，其中一期A和二期A为大悦城项目地块，一期B为中国中电地块，即中电兴业项目。

另有一块学校用地和少部分地块待公示实施主体。可以证实的是，与创业二路相邻的待公示地块也为中粮的地块。

根据公布的地块划分与指标控制图来看，25区更新单元以商业为主，住宅部分主要位于建安一路一侧。

中粮主导的商业部分即大悦城mall则主要位于二期A地块中。一期则以住宅产品为主。

 产品基本信息及不利因素分析

1，宝安大悦城项目总占地面积124518㎡，计容建筑面积共785000㎡，共分三期开发。

一期：由5栋商品住宅，1栋公寓+办公楼组成。占地面积21816.99㎡，计容建筑面积160508.25㎡。其中住宅100960㎡，公寓12960㎡，办公8040㎡，商业25800㎡。

二期： 由自持的约15万㎡大型体验式集中商业——深圳大悦城及1栋约200米地标写字楼、1栋高端公寓；

三期：由1栋住宅，1栋办公，1栋公寓组成。

p.s.大体上的分期分布情况，以开发商公布为准。

2，项目整体包含15块宗地，地块编号为04、08、09、10、11、12、13、14、15号。

04地块的西北侧即03地块为政府规划的27班九年一贯制学校，未来在一期旁还会建设3200平米的12班幼儿园；

04与08地块之间为规划住宅用地，其它则基本为商业用地。

3，其中一期由04、08、09地块组成。地块对应的建筑备案名分别是天悦壹号雅轩、天悦壹号玺苑、天悦壹号玖苑。

目前来看，住宅部分的整体推广名则为天玺壹号。家在网友爆料称，户型包括：

建面95㎡3房2厅2卫；
建面114~122㎡4房2厅2卫，为主力户型，占6成；
建面140㎡4房2厅3卫；
建面220㎡4房2厅4卫；
建面440㎡4厅6卫复试。

4，一期总建面约21.79万㎡，04天悦壹号雅轩与08天悦壹号玺苑和09地块天悦壹号玖苑，相隔着中电兴业地块。

08和09两地块则互为整体，形成大的平台社区。

三个地块商品住房共592户，保障房均位于04地块399户。

停车位1397个（地上67，地下1330），车位比1：1.87。

中电兴业项目介于04和08、09地块之间。其首批项目包括25区旧改的05和07地块，由于和大悦城项目出自同一个建筑设计品牌，出于整体的协调考虑，风格其实挺类似。

中电兴业项目效果图，仅供参考：

5，04地块（天悦壹号雅轩）呈长条状，靠近规划中的九年制学校。建设用地面积6270.92㎡，计容建面约3.95万㎡，容积率6.29。

由2座保障房和1座商品住房组成。

A/B座为保障房，399户，均为建面90㎡以下户型；
C座为商品房，31F，98户，设计层高2.8米。都为套内面积90㎡以下户型，两梯四户。

停车位314个，也就是说，包括保障房在内的整体车位比不足1。

6，08地块（天悦壹号玺苑），建设用地面积约1.04万㎡，计容建面约6.66万㎡，容积率6.4。

由3座39层高的住宅和1栋3层高的裙房商业组成。

住宅层高3.15米，规划总户数326户，套内面积以90㎡以内的264户。

A座 两梯两户；B/C座 三梯四户。

7，09地块（天悦壹号玖苑），建设用地面积约5149.53㎡，计容建面约5.43万㎡，容积率10.5。

由1栋住宅和1栋公寓+办公综合楼组成。

住宅49F，层高3.15米，168户，规划套内面积90㎡以内的126户。三梯四户。跟08地块合为一个社区，具体户型分布以官方公布的为主，或互有调整。

公寓办公楼33F，公寓层高3.3米，办公层高4米。

08和09地块停车位共约1083个。

一期住宅产品，主力户型为116-114㎡3-4房改善型产品，共有5种户型，将于9月14对外开放样板房，具体户型分析如下：

建筑面积约116㎡户型

建筑面积约120㎡户型（对称）

建筑面积约120㎡户型（通透）

建筑面积约121㎡户型

建筑面积约224㎡户型

建筑面积约116㎡户型

西南朝向，通风采光性能*功能分布合理，对称布局空间使用充分。客厅开间3.8米带有1.4米进深嵌入式阳台防风能力强。主卧开间3.6米拥有*的开间进深比有利于家居布局。次卧开间3米*进深比例空间舒适度较高。小房间方正实用尺寸适宜可做多功能房间也可做为独立卧室使用。餐厨空间链接紧密大面积厨房带有生活阳台适合居家需求。

建筑面积约120㎡户型（对称）

对称布局空间使用充分，通风采光性能*功能分布合理，主要生活空间朝向东北，享受园景同时安静程度高，3.8米客厅开间带有大型主阳台。主卧开间3.6米开间进深比*，双3米开间次卧居住空间舒适。小房间适合做单人间或功能房使用。餐厨空间紧凑合理实用性强。

建筑面积约120㎡户型（通透）

西南朝向通透结构，动静分区布局。通风采光能力*，主要生活空间朝向优势方向。客厅开间3.8米带有1.5米进深主阳台视野*。主卧开间3.6米空间宽敞舒适自然通透居住舒适度高。次卧空间布局较为合理。餐厅宽敞明恋，生活区联系紧密，厨房实用性能高空间利用充分。入户门方向自成玄关保护室内隐私。

建筑面积约121㎡户型

西南朝向通透结构横厅布局有利于空间充分利用。餐客厅开间5.9米起居空间南向明亮舒适。主卧开间3.6米空间宽敞自然通透，可享安静园景。双3米开间次卧居住空间舒适。功能分区联系紧密有利于居家氛围。入户自带玄关保护室内隐私。

建筑面积约224㎡户型

项目最大户型板式通透，东南花园朝向安静舒适。8.25米客厅开间带有1.75米大型景观阳台阔绰大气。主卧开间3.8米自然通透功能配套空间奢侈。次卧全部为独立套间独立性能强。餐厨空间宽敞大气明亮分区明确，主佣分离设有独立休息间。大型电梯前室过渡空间入户体验*。

总结：

产品定位准确面向改善型居住型人群需求，户型分布合理避免相互影响，面积段配比合理居住体验纯粹；

户型空间尺度分布注重居住体验，大型阳台和*的开间进深比可保障空间的充分合理；

全部户型都采用对称或通透结构，通风采光性能*。产品均好性较强用户可根据不同权重进行选择。

本次是该项目第三批产品入市，备案房源位于玖苑1栋A座、1栋B座，共301套，涵盖办公、商务公寓、住宅三种类型产品。

其中办公，位于1栋B座高楼层，共32套，户型建面约115-176㎡，均价6.25万/㎡，单价区间在5.9-6.5万/㎡，总价区间在1088-1840万/套；

商务公寓，位于1栋B座中低楼层，共101套，户型建面约83-129㎡，均价约6.68万/㎡，单价区间在6.3-7.1万/㎡，总价区间在530-912万/套；

住宅，位于1栋A座，共168套，户型建面约117-145㎡，均价约8.89万/㎡，单价区间在8.6-9.1万/㎡，总价区间在999-1327万/套。

更新*：2019-11-21

大悦城天玺壹号获批新品预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案房源位于雅轩1栋C座，涵盖住宅和商业两种类型产品。

其中商铺，仅5套，户型跨度较大，建面约33-265㎡，均价11.5万/㎡，单价区间在10-21万/㎡，总价区间在698-2726万/套。

住宅产品，共96套，户型建面约96-116㎡，均价约8.9万/㎡，单价区间在8.6-9.2万/㎡，总价区间在851-1041万/套。

部分备案价格

更新*：2019-10-10

宝安天悦壹号玺苑获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案房源分ABC三栋，共330套，为住宅和商铺两种类型产品。

其中住宅，共327套，户型建面约115-429㎡，均价8.9万/㎡，单价区间在8.1-9.5万/㎡，总价区间在939-4101万/套；

商铺，共3套，户型建面约40-247㎡，均价11.3万/㎡，单价区间在5.0-15.0万/㎡，总价区间在300-3715万/套。

部分备案价格