合正方洲

当下的深圳楼市有所趋暖，但受各种叠加因素影响，仍处于相对沉静的状态。

 

如此行情下，规划总建面约180万㎡的综合体大盘——合正方洲，成为深圳东部少有的热销大盘，连续七个月蝉联龙岗乃至深圳东部销售榜首。

 

项目从去年十月初至今年五月初，共计推出近1500套商品住宅，并即将告罄。而接下来，将迎来其年内的最后一次推售，可谓高效至极。

 

最后一批产品只有两栋楼，位于润园地块的1栋和4栋，主打建面约99-138㎡3-4房，均带“合家S系”装修体系交付。

 

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润园中轴景观泳池效果图

 

作为合正方洲一期住宅的最后一批次产品，集结了大型综合体项目的聚拢资源、多元配套等要素之外，还有三大突出优势，也是相比之前产品的升级之处。

 

1.

一是，依托大城配套，相对市政距离更宜人。

 

众所周知，合正方洲是当前龙岗中心乃至深圳在建的最大商住综合体之一。

 

总体分四期开发建设，合计总建面约180万㎡，并依托地铁3号线吉祥站，按照TOD开发模式，通过多层次交通、多功能空间、一体化开发打造的区域地标、立体城市。

 

规划涵盖产业办公及商务集群、品质住区、旗舰商业及特色滨水街区，以及两所18班公立幼儿园，紧邻一所72班九年一贯制学校。

 

其中的旗舰级商业将携手华润万象生活打造，并与龙岗河的生态碧道、人文休闲场景等公共场地充分融合，营造多元化的空间场景。

 

合正方洲整体效果图

 

一期住宅的最后一批位于“润园”前排的1栋和4栋，整体产品坐落于合正方洲大城项目的东南象限。

 

润园1/4栋位置示意图

 

这样的位置临近光影大门，不仅出入社区方便，与规划的市政公园、九年一贯制学校，改造中的龙岗河都更为接近。与此同时，在享受地铁配套出行时，也相对更进一步。

 

简单地说，即将推出的1栋和4栋滨水住宅更靠近公园、更靠近学校、更靠近水岸，也更靠近地铁站，将在不同的生活场景中带来诸多便利。

 

景观示意图

 

2.

二是，位居社区前排，龙岗河首排，户户带景，视野更优越。

 

事实上，项目产品在社区前排还有其他直观的体验。

 

一方面，与大门相接的道路并非主干道，而润园地块整体相对远离大道交通，道路对楼宇单元的噪音影响小。

 

且临近龙岗河干流碧道以及主题文化公园，具有闹中取静，都市生态的宜居属性。

 

景观示意图

 

另一方面，两栋楼宇位居社区前排、龙岗河首排，给各户型单元带来更加优越的景观视野效果。比如：

 

朝向社区外的户型，部分拥有一线无遮挡的龙岗河、市政公园，视距得到拉升；部分远看正中高尔夫野及都市城建。整体景观视野开阔，层次丰富。

 

望出去的龙岗河及沿河碧道目前正在进行升级改造，由华润操刀，按照华润的工作铺排预计今年完工。

 

华润置地曾成功实践大沙河等多条河道治理，注重城市与河流水系的对话，沿河塑造宜人的空间感受。

 

龙岗河碧道的成功改造，可为合正方洲业主带来滨水生活。合正方洲享近1公里龙岗河碧道U梦绿谷重点示范段，规划有时光谷、时代水湾、造梦坞、常青崖、珍珠滩等景点。

 

造梦坞效果图，来源于网络

 

龙岗河碧道效果图，来源于网络

 

朝向社区内的户型，可俯瞰园林、泳池等融进具有多元化主题功能配套的景观效果，还相对静谧。

 

园林由专门打造像招商双玺这种顶级豪宅的贝尔高林设计，依托龙岗河的背景，提炼出水的元素，并利用水的线行构成具有张力的设计语言，形成视觉冲击力，展现未来主义风格，赋予住户美的景观享受。

 

润园园林示意图

 

3.

三是，品质精装，全新建面138㎡户型首次亮相。

 

合正方洲一期住宅最后一次开盘，将提供建面约99-117-138㎡3-4房。均带装修交付，采用“合家S系”精装体系打造。

 

合家S系是设计师团队耗时3年构筑的精装体系，主要体现在智能家居系统、人性化细节设计、全屋中央空调、高效收纳空间等方面，做到了品质精装，细节用心的一面。

 

样板房实景图

 

最后这批次住宅共计三种户型，其中：

 

建面约99㎡3房是主力户型，朝向东北或东南方向，4栋朝向东南的远看高尔夫景观；

 

建面约117㎡4房西南朝向，有良好的沿河公园景观，大开间短进深，通透布局，通风采光性能优秀。

 

建面约138㎡4房在润园首次亮相，整个一期不足百套，相对稀缺，仅分布在楼宇的两条“腿”上，且位居社区最前沿。

 

户型西南朝向、动静分区布局，通风采光性能良好，光照充足。客厅带有约6.9米宽通廊式阳台连接卧室，全画幅临河公园景观，视野优势十分突出。

 

客餐厅开间约3.9米，进深约7.7米，超30㎡尺度空间，可营造出更多家庭交互空间。餐厨空间宽敞独立，大台面U型厨房实用性能优秀，布局符合烹饪习惯，预设智能化厨房电器以及收纳空间方便实用。

 

四房全面宽飘窗设计，保障了优质的通风采光，舒适度高。其中主卧宽敞明亮卫生间可赏西北向河景，次卧空间标准卧房配置。

 

此外，入户自带功能玄关形成良好过渡的空间，增进大户型的私密属性。

 

 

 

总之，本批次产品为合正方洲一期住宅在年内的最后一次推售。产品位居社区前排在视野景观上、市政距离上以及户型设计上，相比之前都具有独特的优势，且各户型均数量有限。

 

其中建面约138㎡大户型，集中了上述的几点优势，并且更加放大、突出，整体还相对稀缺。对于看准入市节点及看好合正方洲综合大城的置业者，值得一番留意。

 

 

 

 

 

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更新时间：2022-06-06

 

合正方洲位于龙岗区龙岗街道和龙城街道内，南侧邻近爱南路，东侧紧临德政路，北侧临龙岗大道，西侧临吉祥南路。

 

项目在靠近龙岗大道的一侧与地铁3号线吉祥站直通，将打造成拥有地铁口配套，涵盖大型居住、集中商业、甲级办公、产业研发、九年制学校等于一体的大型综合体。

 

效果图来源于合正集团官网网站，仅供参考：

 

地块信息

 

该项目原为龙腾工业区（二期）城市更新单元，于2012年2月3日列入《2011年深圳市城市更新单元计划第四批计划》。

 

2016年便启动了拆建工作，2017年部分地块已做好土地平整。后来磨磨蹭蹭了几年，一直未有实质进展，直到去年2019年项目的城市更新单元规划获批通过，现场开始有了全面动工在即的生气。实际进度过段时间再探个究竟。

 

龙腾工业区是龙岗区乃至全市较大型的原始工业厂房片区，横跨龙城街道和龙岗街道两街道，处于龙岗中心区城市发展主轴上，与龙中三馆一城、龙城公园等配套一路之遥。

 

还与周边的大运新城、天安数码城、益田硅谷新城等商务及产业片区相近，地段十分*，是龙岗中心区东向延伸拓展的主要区域。

 

 

但原工业区占用滨水资源，产业组团分散，空间利用率极低，因此已整体划入城市更新改造计划。

 

分为一、二期两个旧改单元，总占地约108.4万㎡，是深圳当前的巨无霸旧改项目之一，也是龙岗河开放空间的重要标杆。

 

 

龙腾工业区一期旧改单元由华策、中信（中海并购）等房企负责开发建设，其中华策负责的华策中心城已于2016年9月开盘入市（准确地来说，华策一期不在龙腾工业区（一期）旧改范围内，但华策二、三期在其中）。

 

龙腾工业区二期旧改单元便是本期新盘发现的合正城市广场，项目占地面积大，拆除范围面积近40万㎡，不仅跨街道，也跨过了龙岗河，河流将项目一分为二。

 

改造完成后将有至少2条道路跨过龙岗河，使得地块之间形成整体的、亲水的大型综合体。

 

从地块划分与指标控制图可见，项目中的办公及产业研发用房等地块布局在龙岗河的西侧，靠近龙岗大道及地铁3号线；住宅、学校等地块布局在龙岗河的东侧，相对远离大路。

 

 

规划简介

 

根据规划指标显示，合正方洲开发建设用地面积约为22万㎡，规划计容总建面约181万㎡，妥妥的百万级综合体，容积率8.24。其中：

 

住宅77万㎡（含保障性住房11.7万㎡），不乏多栋50层＋住宅楼；

商业、办公及旅馆业建筑合计约46.7万㎡（含商业文化设施2.3万㎡）；

产业研发用房42.34万㎡（含创新型产业用房5.08万㎡）；

产业配套用房10.19万㎡（均为商业服务设施）；

地下商业1.2万㎡（均为产业配套地下商业）；

 

公共配套设施（含地下）约3.7万㎡（含两个18班幼儿园共1万㎡，占地1.08万㎡，社区健康服务中心1500㎡，门诊部3000㎡，社区管理用房600㎡，社区警务室150㎡，社区服务中心800㎡，文化活动室2000㎡，社区老年人日间照料中心1500㎡，公交首末站1.32万㎡，增配社区公共配套用房3275㎡，地下公共充电站1100㎡）；

 

保障性住房用地面积约1.25万㎡，规划建筑面积8万㎡，其中住宅7.35万㎡，商业1300㎡，公共配套设施5050㎡（含18班幼儿园5000㎡，占地5400㎡，社区警务室50㎡）。另配建社区体育活动场地占地面积9000㎡，地下公共停车位202个。

 

 

项目整体分为四期开发建设，其中一期开发范围内将对外提供11万㎡的公共配套空间。

 

包括72班的九年一贯制学校、1公里长的龙岗河“一河两岸”的活力空间、两个社区公园、多条市政道路，以及保障性住房。

 

注：以下效果图均来源于项目的设计单位，伍兹贝格香港工作室，为规划及建筑概念设计，仅供参考。

 

据规划介绍，项目利用龙岗河优势景观资源，统筹布局河流水系、绿地湿地与城市的关系，形成艺术水岸、休闲水岸、生态水岸、文化水岸等四大主题水岸，沿岸布局艺术文化馆，开敞滨河区域等公共设施。

 

 

项目还特别注重历史建筑的活化利用，拟植入相关文化产业，构建龙腾文化生态圈。

 

比如：构建文化氛围浓厚的历史文化公园；打造具有典型岭南民居建筑风格的岭南文化商街；结合景观分段与人群，沿龙岗河两岸构建文化展示角、文化馆、珠宝盒及流天雕塑等打造滨河文化场所；同时，植入多样社区休闲设施，并组织相关文化活动，塑造充满文化氛围的活力社区。

 

 

开发主体

 

合正方洲的开发建设主导方为深圳市合正房地产集团有限公司，地产业务以大本营深圳为核心，并遍布东莞、惠州、烟台、三亚等城市，形成城市综合体、城市豪宅、城市精品、滨海度假等四大产品线。

 

2004年开始涉足旧城改造项目的开发运作，改造完成的项目包括合正星园、合正锦湖逸园、合正汇一城、合正荣悦、合正观澜汇一期、合正丹郡等，累计完成城市更新逾百万平米。

 

近几年在深圳市场比较瞩目的项目有龙华的合正观澜汇一期，福田安托山的合正置地大厦等，龙岗合正方洲将是合正集团在深圳打造的最大型旧改项目综合体之一。

合正方洲一期住宅最后一批产品（备案名：合正方州润园）获批预售许可证，并在住建局官网公示。

 

该批次可售房源合计490套，以住宅为主兼有少量商铺，均位于1栋和4栋。

 

其中住宅产品备案481套，建面约98-138㎡，预售备案均价约4.97万/㎡。预售单价区间约为5.11-5.52万/㎡；总价区间约为404-760万元。

 

 

商业产品备案9套，建面约36-255㎡，预售备案均价约6.50万/㎡。预售单价区间约为6.12-8.21万/㎡；总价区间约为293-1637万元。

 

 

部分住宅备案价

 

部分商铺备案价

 

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